Správcovská spoločnosť IAD Investments, správ. spol., a.s., oznámila významnú zmenu vo svojom portfóliu správcovských aktivít. Po úspešnom dokončení všetkých potrebných schvaľovacích procesov prevzala IAD Investments plnú kontrolu nad správou fondu HB Reavis CE REIF. Táto akvizícia znamená nielen posilnenie pozície IAD Investments na trhu, ale otvára aj dvere k novým príležitostiam v oblasti správy nehnuteľností. Spoločnosť HB Reavis Investment Management S.à r.l., ktorá fond doteraz spravovala, bude po prevzatí premenovaná na IAD Investments Management S.à r.l. (ďalej len „IAD IM“). Táto nová entita bude pôsobiť ako správca premenovaného fondu IAD IRF (IAD Investičný realitný fond).
Prevzatie Správy a Nové Stratégie
Prevzatie správy fondu HB Reavis CE REIF, ktorý investori poznali aj pod názvom HB Reavis stredoeurópsky realitný fond, predstavuje kľúčový moment v jeho histórii. Fond vznikol v roku 2011 s cieľom investovať do nehnuteľností po ich dokončení developerskou spoločnosťou HB Reavis. Počas svojho pôsobenia realizoval zaujímavé výnosy, ktoré pozostávali z rastu hodnoty fondu a vyplácaných dividend. V roku 2024 však došlo k strategickej zmene, keď manažérsku spoločnosť odkúpila investičná skupina IAD Investments. Táto akvizícia priniesla nielen zmenu názvu fondu na IAD IRF, ale aj sprofesionalizovanie a zefektívnenie jeho správy.
Do čela rady manažérov IAD IM bol menovaný Tomáš Zedníček, ktorý sa aktívne podieľa na obchodných a investičných aktivitách fondu a realizácii transakcií. „Ešte počas schvaľovacieho procesu sme rozbehli spoluprácu s poprednými medzinárodnými realitnými kanceláriami s cieľom zvýšiť obsadenosť kancelárskych budov v portfóliu a rovnako sme začali intenzívne rokovania s financujúcimi bankami,“ uviedol Zedníček. „Pripravujeme realizačné kroky, zmeny strategickej alokácie aktív a zvýšenie diverzifikácie portfólia.“ Verí, že v najbližšom období budú môcť oznámiť uzavretie nových nájomných zmlúv a postupne zvyšovať obsadenosť budov v portfóliu fondu.
Finančné Aspekty a Očakávané Výnosy
IAD Investments už z veľkej časti naplnila svoj záväzok zabezpečiť 25 - 30 miliónov eur v nových investíciách do fondu. Tento krok je súčasťou stratégie na posilnenie finančnej stability a rastového potenciálu fondu. Jedným z pozitívnych faktorov, ktoré vplývajú na zhodnotenie fondu, je očakávaný pokles úrokových sadzieb v roku 2025. Pokles úrokových sadzieb má dvojaký pozitívny vplyv na hodnotu fondu. Nižšie úroky znamenajú nižšie náklady na úvery, ktoré dnes tvoria približne 60% hodnoty nehnuteľností. Zároveň trh funguje tak, že čím nižšie sú úrokové sadzby, tým nižší je aj tzv. diskontný faktor, čo zvyšuje ocenenie budúcich peňažných tokov z nájomného.
Fond plánuje návrat k výplate dividend v druhej polovici roka 2025 pre investorov, ktorí preferujú výplatu priebežných výnosov. Zároveň umožní investorom vybrať si medzi dividendovou alebo „plne rastovou“ triedou akcií. Cieľom fondu sú investície do kvalitných, prenajatých nehnuteľností v strednej Európe a použitie rozumného pomeru bankových zdrojov voči vlastnému kapitálu. Týmto spôsobom fond umožňuje dosahovať nadpriemerné výnosy, ktoré sú vyššie než čisté výnosy z nájomného. Optimálnym investičným horizontom pre investora je stanovený na 5 až 7 rokov.
Daňové Výhody a Likvidita Fondu
Fond prináša investorom, fyzickým osobám, atraktívnu daňovú výhodu. Keďže je obchodovaný na luxemburskej burze, kapitálové výnosy sú oslobodené od dane. Cieľový výnos pre rok 2025 je stanovený na 12-13% ročne. Pre existujúcich investorov predstavuje táto situácia príležitosť znížiť si priemernú cenu akcií a rýchlejšie sa dostať do zisku.
Je dôležité si uvedomiť, že investovanie do realitných fondov prináša špecifické riziká. Ako uvádza jeden z postrehov, „výnos a riziko sú prepojené nádoby“. Fondy môžu byť netransparentné, keďže cena ich podielu sa vyvíja podľa toho, ako nehnuteľnosti vo fonde raz alebo dvakrát do roka ocení znalec. Znalca a jeho „krištáľovú guľu“ vyberá manažér fondu. Okrem toho investori znášajú operačné riziko - hodnota nehnuteľnosti je závislá od obsadenosti, ceny prenájmu ako aj nákladov na údržbu budov. Znášajú tiež finančné riziko; v prípade HB Reavis fond dosahovali parametre zadlženosti najvyššie povolené hodnoty, a je možné, že boli aj prekročené. Fondy sú tiež nelikvidné - schopnosť investorov vybrať si peniaze z fondu môže byť obmedzená a trvať mesiace.
Portfólio a Výkonnosť Fondu v Minulosti
Pred prevzatím spoločnosťou IAD Investments, fond HB Reavis CE REIF vlastnil portfólio tvorené predovšetkým kancelárskymi budovami a nákupnými centrami. V roku 2022 tvorili kancelárie až tri štvrtiny portfólia. Aktíva zahŕňali bratislavské City Business Center I, City Business Center II, Twin City C, Twin City B a nákupné centrum Aupark Hradec Králové. Obsadenosť nehnuteľností bola v januári 2023 komunikovaná na úrovni 93%. Čistá hodnota majetku pod HB Reavis CE REIF bola vo februári 2024 na úrovni 148,2 milióna eur.
V dôsledku pandémie koronavírusu, keď zamestnanci firiem pracovali z domu, došlo k zmene v obsadenosti kancelárskych priestorov. V roku 2020 zaznamenal fond celkovú návratnosť 1,07%, rast NAV klesol na -4,52% a dividendy dosiahli 5,59%. Nedávno, ku koncu roka 2023, precenil fond svoj majetok, čo viedlo k skokovému poklesu hodnoty jeho aktív o takmer 32 percent. Táto udalosť slúži ako pripomienka, že aj zdanlivo bezpečná investícia môže utrpieť straty. Je však dôležité dodať, že investori dostávali priebežne aj dividendové výnosy.
Detaily o Správcovskej Spoločnosti IAD Investments
IAD Investments je najstaršia slovenská správcovská spoločnosť, ktorá pôsobí na slovenskom kapitálovom trhu od roku 1991. Spravuje aktíva najmä na Slovensku, v Českej republike, Maďarsku a Poľsku v hodnote viac ako 2,1 miliardy eur. Spoločnosť zastrešuje 16 podielových fondov a ponúka aj individuálnu správu aktív a sporiace programy. Jej akvizícia správcu fondu HB Reavis Investment Management so sídlom v Luxembursku, ktorá bola oznámená 19. februára, predstavuje významný krok v jej rozvoji. Ukončenie transakcie a prevzatie fondu ešte musia schváliť dohľadové inštitúcie, naplánované je na máj 2024. HB Reavis vo svojom stanovisku uvádza, že Fond CE REIF je samostatná právna entita s vlastným majetkom, organizačnou štruktúrou a manažmentom a HB Reavis sa na riadení Fondu nepodieľa. HB Reavis je presvedčený, že z transakcie budú investori Fondu benefitovať.
HB Reavis: Od Developera k Poskytovateľovi Pracovných Priestorov
Spoločnosť HB Reavis prešla dlhú cestu z pozície developera k poprednému medzinárodnému poskytovateľovi pracovných priestorov. Na trhu pôsobí vyše 30 rokov. Jeho prvým retailovým projektom bolo dnes už ikonické nákupné centrum Aupark v bratislavskej Petržalke (2001). Následne rozšíril svoj biznis do Varšavy, Londýna a Berlína. V spolupráci so zahraničnými ateliérmi žne úspechy a prihlasuje svoje budovy do medzinárodných súťaží. Najnovšie dostal v októbri 2023 ocenenie Euromoney Real Estate Award za rok 2023. V tom istom roku dokončil v Bratislave kancelársky komplex Apollo Nivy. Spoločnosť sa odvoláva na zvýšené úrokové sadzby, ale priznáva aj odchod niekoľkých väčších nájomcov, ktorých sa zatiaľ nepodarilo nahradiť. Projekt Nivy Tower získal zlatý smart building certifikát, čím sa stal prvou inteligentnou budovou v regióne CEE. Projekt ocenili odborníci za vynikajúce pracovné priestory, vybavenie a technickú infraštruktúru.
Analýza Výnosnosti a Rizík
Priemerná vážená doba prenájmu (WAULT) v portfóliu HB Reavis realitného fondu bola k prvému štvrťroku 2023 na úrovni 5 rokov, čo signalizuje dlhodobú stabilitu príjmov z nájomného. Kreditná kvalita nájomníkov je považovaná za veľmi vysokú, keďže medzi nájomníkmi sa nachádzajú bonitné spoločnosti ako SwissRe, Sony, BMW, Abbott, VUB Banka, Regus, Schindler, SAP, Sygic a iné.
Priemerný ročný výnos realitného fondu je možné odhadnúť na základe viacerých faktorov, vrátane obsadenosti, čistého výnosu z prenájmu, miery zadlženia a úrokových nákladov. Pri odhade úrokových nákladov 4,75% a po odpočítaní výkonnostného poplatku, odhadovaný konečný výnos pre investora bol približne 5,05% p.a. Pri odhade úrokových nákladov 5,75% a po odpočítaní výkonnostného poplatku bol odhadovaný konečný výnos pre investora 3,56% p.a. Oba údaje sú pred zdanením a bez zohľadnenia precenenia nehnuteľností.
Poplatky v realitnom fonde HB Reavis boli rozdelené do troch tried akcií: inštitucionálnej (1,65% správcovský poplatok), Class A (2,00% správcovský poplatok) a Ordinary (2,00% správcovský poplatok). Okrem toho bol účtovaný progresívny výkonnostný poplatok v závislosti od dosiahnutej ročnej výkonnosti. Pravidlá spätného odkupu a vyplatenia peňazí z fondu boli pomerne prísne, pričom pri žiadostiach o vyplatenie presahujúcich 5% aktuálnej čistej hodnoty aktív (NAV) sa mohlo vyplatenie natiahnuť na dlho, v extrémnych prípadoch až na 36 mesiacov. Táto situácia, známa ako „gating“, je bežná pri fondoch podobného typu, kde sa aktíva nedajú rozpredať na počkanie.
S príchodom IAD Investments sa očakáva zefektívnenie správy, potenciálne zvýšenie obsadenosti nehnuteľností a lepšie riadenie rizík, čo by malo viesť k stabilizácii a rastu hodnoty fondu v strednodobom a dlhodobom horizonte.
tags: #hb #reavis #stredoeuropsky #realitny #fond