Hľadanie bývania si často vyžaduje robenie kompromisov. Či už v lokalite, poschodí alebo aj veľkosti priestoru. Nenechajte sa však oklamať a neverte každému jednoizbovému bytu. Často ide o garsónku a veľmi ľahko si to overíte! Menšie byty bývajú tými štartovacími. Postačujú pre jednu osobu, prípadne pár, ktorý nepotrebuje veľa priestoru. Je však novým trendom, že inzeráty označujú garsónky ako jednoizbové byty a dôvod je úplne jednoduchý - lepšie to znie a predajca môže viac pýtať. Ako teda spoznať rozdiel?
Hlavný rozdiel v dispozícii
Garsónky a jednoizbové byty patria k tým najmenším na trhu. Kým garsónka máva do 30 m², byt s jednou izbou by mal mať viac. Mal by mať teda väčšiu úžitkovú plochu, no pokiaľ aj nemá, rozhodne musí mať jednu miestnosť stavebne oddelenú. V tom je hlavný rozdiel malých bývaní.
Definícia garsónky
Garsónka je najmenšia forma bytu, ktorý pozostáva z jednej obytnej miestnosti, ktorá slúži ako spálňa, obývacia izba a často aj kuchyňa (v podobe kuchynského kúta). Súčasťou garsónky je samostatná kúpeľňa a toaleta. Tento typ bytu je určený najmä pre jednotlivcov alebo páry, ktorí preferujú minimalistické bývanie. V angličtine sa „garsónka“ zvyčajne označuje ako studio apartment, studio flat, bedsit alebo efficiency apartment.
Podľa Wikipédie pochádza toto pomenovanie garsónka z francúzskeho slova garsonier. Jednoizbový byt by mal mať väčšiu úžitkovú plochu a jedna miestnosť by mala byť stavebne oddelená od zvyšku bytu. Oficiálne sa za garsónku považuje veľmi malý byt, ktorý má len jednu obytnú miestnosť spojenú s kuchyňou a ďalším príslušenstvom. Nemal by sa teda označovať ako jednoizbový byt, lebo obývačka a kuchyňa nie sú oddelené stenou.
Túto definíciu potvrdzuje aj prezident Združenia realitných kancelárií Slovenska Matej Kucharič. „Garsónky alebo štúdiá sú byty s menšou úžitkovou plochou a sú tvorené jednou miestnosťou, v ktorej je situovaný aj kuchynský kút. Príslušenstvo garsónky tvorí chodba a kúpeľňa s toaletou,“ vysvetľuje odborník na predaj bytov. Jednoizbový byt by mal mať väčšiu úžitkovú plochu a jedna miestnosť by mala byť stavebne oddelená od zvyšku bytu. „Toto rozdelenie bolo dlhodobo v realitnej oblasti zaužívané, avšak už niekoľko rokov pozorujeme nový trend, že v developerských projektoch sa klasické garsónky označujú ako 1-izbové byty,“ priznal M. Kucharič. Dôvody vidí hlavne v marketingu, lebo 1-izbový byt znie lepšie ako garsónka a samozrejme garsóniek sa do projektu vojde viac ako väčších bytov. Investor teda predá viac bytových jednotiek, čiže aj viac zarobí. A ako si môže záujemca overiť, či ide o garsónku alebo jednoizbový byt? Jednoducho tak, že si pozriete pôdorys vybranej nehnuteľnosti.
Popis garsónky
Typická garsónka v panelovom dome môže mať rozlohu napríklad 22 m² s nasledovným členením:
- Hlavná obytná miestnosť s kuchynským kútom: 17 m²
- Kúpeľňa s WC: 3 m²
- Predsieň: 2 m²
Pri zariaďovaní garsónky je kľúčové efektívne rozdelenie priestoru napríklad pomocou:
- Využitia výškového priestoru (vyvýšená posteľ)
- Skladacieho nábytku (rozkladací gauč, sklápací stôl)
- Multifunkčného nábytku (posteľ s úložným priestorom)
Pre realitných maklérov je dôležité poznať špecifiká garsónok, keďže predstavujú významný segment trhu s nehnuteľnosťami. Sú to najmenšie nehnuteľnosti na trhu, často obľúbené u mladých ľudí.
Hľadáte súkromie? Rozdiel v súkromí a funkčnosti
Vďaka stavebnému oddeleniu jednej z miestností - najčastejšie spálne - tak vzniká v jednoizbovom byte istá miera súkromia. Možno robiť rôzne činnosti v rôznych miestnostiach, čo v garsónke možné nie je. Súčasťou jej obývacej izby a spálne v jednom je aj kuchynský kút.
Jednoizbový byt
Jednoizbový byt sa v základe líši tým, že kuchyňa je samostatná a oddelená od obývacej časti. Máte tak dve samostatné miestnosti. Garsónka je ideálne riešenie pre jedného človeka. Obývacia miestnosť je síce často naprataná kuchynskou linkou, posteľou a nábytkom, no je pomerne veľká a útulná. Človek tak môže stráviť voľný čas v jednej izbe, kde má k dispozícii všetko potrebné na dosah ruky. Aj ten najzamilovanejší pár by si v garsónke po čase možno svoju lásku rozmyslel. Tu prichádza na rad jednoizbový byt. Nahneval vás priateľ? Vysťahujte ho na noc do kuchyne! No, takto dramaticky to riešiť nemusíte, miestnosť navyše však oceníte najmä v prípade, ak jeden z členov domácnosti potrebuje spať a druhý to „nechápe“. Vďaka kuchyni tak získate priestor na nerušenú prácu a váš partner môže v obývacej časti sladko dospávať únavu po nočnej smene.
Podľa normy STN 73 4301 sa za jednoizbový byt považuje byt, ktorý má okrem miestnosti príslušenstva jednu obytnú miestnosť. Norma STN 73 4301 za jednoizbový byt považuje teda aj taký byt, ktorý má v rámci jednej miestnosti umiestnenú obývaciu izbu, kuchyňu, priestor na stolovanie a spanie, pričom výmera takejto miestnosti musí byť aspoň 20 m².
Rôzne jednoizbáky a marketingové triky
Aktuálne je však situácia taká, že jednoizbové byty vyzerajú naozaj rôzne. Nie je ani výnimkou, že garsónka je dispozične upravená tak, aby pôsobila ako jednoizbový byt a cena je razom vyššia. Ak si pri obhliadke nie ste istý, vypýtajte si jednu vec - pôdorys. Predávať, alebo prenajímať byt ako jednoizbový, aj keď ide o garsónku? Je to len marketingový trik, alebo zavádzanie?
Developeri niekedy zneužívajú neznalosť obyčajných ľudí a garsónky vydávajú za jednoizbové byty. „Vysvetľoval som to už klientom mnohokrát. Aby mohli garsónky v projekte predávať drahšie, označia ich ako jednoizbové, ale v skutočnosti sa jedná o garsónky,“ uviedol jeden z realitných odborníkov.
Ako to rozpoznať?
Aký je medzi nimi rozdiel? Jednoizbový byt má oddelenú spálňu a obývaciu izbu, zatiaľ čo garsónka má obývaciu izbu a spálňu spojené do jedného priestoru. Garsónky sú často menšie a môžu mať kuchynský kút v rámci tej istej miestnosti. Jednoizbové byty ponúkajú viac súkromia a oddeľujú jednotlivé funkčné zóny a preto môžu byť drahšie. Je to však samozrejme individuálne - krásna garsónka v super lokalite môže byť drahšia než jednoizbový byt. Ak však porovnávame štandardný jednoizbák, alebo garsónku - cena garsónky by mala byť nižšia. Či sa už jedná jej predaj, alebo prenájom.
Prijemná, praktická a priestranná garsónka vo Vrakuni - Peter Vizváry - realitnyprofik.sk
Dvojgarsónka a novodobé označenia
S viacerými otázkami sa spája aj kategória dvojgarsóniek. „Ide o typ nehnuteľnosti, v ktorej je jedna samostatná izba a druhá miestnosť, ktorú tvorí obývacia časť s kuchynským kútom plus ďalšie príslušenstvo bytu - chodba, kúpeľňa a toaleta. V novodobých termínoch sa tento typ bytu už označuje ako 2-izbový,“ dodal na záver M.Kucharič.
K jednoizbovému bytu by sa dala prirovnať tzv. dvojgarsónka, resp. byt s dispozíciou 2 + kk (dve miestnosti a kuchynský kút). Nejde však o to isté. V dvojgarsónke máte totiž k dispozícii 2 obytné miestnosti, typicky obývačku a spálňu. Kuchyňa nie je samostatná, ale býva riešená v podobe kútika ako súčasť jednej z izieb. V jednej miestnosti tak máte samostatnú spálňu a v druhej obývačku, kuchynský kút a jedáleň zároveň. Dvojizbový byt disponuje troma miestnosťami a to plnohodnotnou kuchyňou, obývačkou a spálňou. Rozloha takýchto bytov sa pohybuje okolo 50 m², čo už je solídna plocha aj pre partnerský pár či začínajúcu rodinu.
Trend spájania kuchyne s obývačkou v novostavbách
Pri novej výstavbe sa stretávame s tým, že kuchyňa býva hneď pri obývačke, alebo je jej priamou súčasťou. Kvalitný projekt nových bytov však nevytvára garsónky či dvojgarsónky, ale prepája plnohodnotnú kuchyňu s obývacou časťou. Nejde teda o malý kuchynský kútik, ale o miestnosť, ktorá zahŕňa cca 20 m² na obývaciu časť a ďalších 10 - 15 m² na kuchyňu. Vytvára sa tak príjemný denný spoločenský priestor, ktorý prepája navzájom členov domácnosti a z prípravy jedla tak vie urobiť rodinnú či spoločenskú udalosť (v prípade, že máte radi návštevy).
Nezriedka je kuchyňa aspoň vizuálne oddelená od obývacej časti. Niektorí klienti vyžadujú možnosť uzavretia kuchyne od obývačky napr. posuvnými dverami, nakoľko im viac vyhovuje možnosť vykonávať aj hlučnejšie práce (typicky mixovanie, klepanie a pod.) a nevyrušovať pritom ostatných pri pozeraní televízneho programu alebo čítaní knihy.
V kvalitných novostavbách by sa Vám teda nemalo stať, že v ponuke uvidíte dvojizbový byt, ale pôdorys svedčí skôr o dvojgarsónke s malým kuchynským kútom. Rozloha spojenej obývačky s kuchyňou by mala mať rozlohu okolo 30 m². Môžete si to predstaviť aj ako dve samostatné miestnosti, ktoré boli spojené do jednej väčšej. Tomu by mala po prepočítaní zodpovedať aj podlahová plocha miestnosti.
Právny pohľad a terminológia
Pojem garsónka náš právny poriadok nepozná. Definíciu tohto pojmu nenájdete v Občianskom zákonníku, stavebnom poriadku ani v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, či iných zákonných a podzákonných právnych normách. Na druhej strane, definíciu bytu nájdeme v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, stavebnom poriadku či v norme STN 73 4301. Norma STN 73 4301 nielenže definuje byt ale ide aj ďalej a delí byty na jednoizbové, dvojizbové, trojizbové, štvorizbové a viacizbové byty.
Používanie pojmu garsónka nie je správne, ale akosi sa nám zachovalo z minulosti. Na internete nájdeme stovky inzerátov na prenájom, v ktorých je nesprávne uvedená veľkosť bytu. Najčastejšie nepravdy nachádzame medzi garsónkami a jednoizbovými bytmi.
Historický kontext garsónky
Garsónka predstavuje populárne riešenie bývania najmä pre jednotlivcov alebo mladé páry. Tento typ nehnuteľnosti sa vyznačuje efektívnym využitím priestoru, kde jedna hlavná miestnosť plní viacero funkcií. Názov "garsónka" pochádza z francúzskeho slova "garçon" (chlapec, mladík), keďže historicky boli tieto byty určené práve pre mladých slobodných ľudí. V slovenských podmienkach sa rozloha garsónky typicky pohybuje od 15 do 30 metrov štvorcových. Dispozične je riešená tak, aby poskytovala všetky základné funkcie bývania na minimálnej ploche. Kuchynský kút je zvyčajne umiestnený v nike alebo pri stene hlavnej miestnosti, pričom moderné garsónky často využívajú rôzne priestorovo úsporné riešenia ako sklápací nábytok či multifunkčné zariadenie. Z právneho hľadiska je garsónka klasifikovaná ako byt a vzťahujú sa na ňu rovnaké predpisy ako na ostatné bytové jednotky. Pri predaji alebo prenájme je dôležité presne uviesť jej výmeru a špecifikovať vybavenie, ktoré je súčasťou bytu.