Problematika garáží pod bytovými domami a s nimi spojené práva a povinnosti vlastníkov sa v posledných rokoch stala predmetom intenzívnych diskusií a legislatívnych zmien. S rastúcou bytovou výstavbou a potrebou riešenia parkovacej politiky v mestách sa garážové státia stávajú neoddeliteľnou súčasťou moderných obytných komplexov. Doterajšia absencia komplexnej úpravy právneho režimu garážových stojísk spôsobovala značné právne aj praktické problémy, ktoré sa novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) snaží riešiť.
Nové definície a právny režim garážových stojísk
Kľúčovým prvkom novely zákona č. 283/2018 Z. z. je zavedenie nových legálnych definícií pojmov ako „garáž v dome“, „garážové stojisko“ a „skladový priestor“. Garážou v dome sa podľa novely rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Pre jeho charakterizovanie ako garáže v bytovom dome je teda nevyhnutné príslušné rozhodnutie stavebného úradu. Definícia je obohatená o účel užívania, ktorým je odstavenie a parkovanie vozidiel. Gramatickým výkladom pojmu „vozidiel“ je možné dospieť k záveru, že ide o priestor „širší a väčší“ ako len slúžiaci jednému vozidlu. Garážou sa teda môže rozumieť súbor garážových stojísk.
Zásadnou novinkou je definícia „garážového stojiska“, ktoré je chápané ako plošne vymedzená časť garáže v dome. Dôležité je, že garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. Tento pojem sa zavádza najmä v súvislosti s developerskou výstavbou a rieši situácie, kde sú garážové stojiská vyznačené len vodorovným značením a nespĺňajú definíciu samostatného nebytového priestoru. Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou.
Novela zavádza nové právo výlučného užívania garážového stojiska, ktoré je charakterizované ako užívacie právo sui generis (svojho druhu) spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Toto právo automaticky prechádza spolu s prevodom či prechodom tohto spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastník, ktorému patrí právo výlučného užívania, je oprávnený dať garážové stojisko do užívania tretej osobe bez potreby žiadať o súhlas ostatných spoluvlastníkov. Zákon zakazuje, aby sa prevádzal spoluvlastnícky podiel na garáži bez prevodu práva výlučného užívania garážového stojiska, čo vyplýva zo spätosti práva so spoluvlastníckym podielom. Zánik práva na výlučné užívanie konkrétneho garážového stojiska je možný iba s písomným súhlasom daného spoluvlastníka. Samostatný prevod či prechod tohto užívacieho práva nie je možný. Za výkon práva užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na akúkoľvek náhradu.
Predkupné právo a jeho obmedzenia
Spoluvlastníkom garáže v dome zostáva predkupné právo v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu. Avšak, BytZ definuje prípady, kedy spoluvlastníci garáže predkupné právo nemajú. Ide o prípady podľa § 20a ods. Zaujímavosťou je, že BytZ určuje, kedy spoluvlastníci garáží nemajú predkupné právo, len pri „prevode vlastníctva“, pričom nespomína pojem „prechod vlastníckeho práva“ (napr. v prípade dražby alebo v dedičskom konaní). Preto je na mieste otázka, či v prípade, ak dôjde k prechodu vlastníckeho práva a predkupné právo sa neuplatní, nejde o obchádzanie ustanovení BytZ. Obchádzanie zákona obsahom alebo účelom urobeného právneho úkonu spravidla znamená, že právny úkon síce neodporuje výslovnému zneniu ustanovenia, svojimi dôsledkami však sleduje cieľ, aby zákon dodržaný nebol. Keďže prechod práva v tejto súvislosti nie je výslovne uvedený v BytZ, mohlo by ísť o obchádzanie zákona. Na druhej strane je otázne, či nedošlo zo strany zákonodarcu iba k neúmyselnému opomenutiu tohto pojmu v predmetnom ustanovení.
Novelou sa však zaviedlo dôležité obmedzenie predkupného práva: Predkupné právo sa neuplatní, ak sa spoluvlastnícky podiel v garáži prevádza na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v ktorom sa garáž nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž nachádza. Tým sa zjednodušuje prevod bytu spolu s garážovým státím v rámci jedného bytového domu. V krajnom prípade sa totiž mohlo stať, že si iný spoluvlastník predkupné právo špekulatívne uplatnil a niektorý z bytov tak o miesto v garáži prišiel.
Balkóny, loggie a terasy ako spoločné časti domu
Novela sa dotkla aj tzv. relatívnych spoločných častí domu, ktorými sú práve balkóny, loggie a terasy. V prípade balkónov, loggií a terás platí, že nejde o priestorovo vymedzené časti budovy, ktoré by bolo možné charakterizovať ako miestnosti alebo súčasti súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu. Zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Novela jednoznačne stanovuje, že ostatní vlastníci nemajú právo požadovať náhradu za ich užívanie. Na druhej strane, z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.
premena nášho balkóna! #athomewithfresshion
Ďalej sa priamo do definície podlahovej plochy bytu zaviedlo, že sa ňou rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, avšak bez plochy terás, lodžií a balkónov. Toto neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Zmeny v zmluve o spoločenstve a správe domu
Niekoľko zmien neobišlo ani zmluvu o spoločenstve. Upravujú a precizujú sa náležitosti a formy uzatvárania zmluvy o spoločenstve, resp. zmluvy o výkone správy. Precizuje sa platnosť zmlúv pri súbežnom uzatvorení viacerých zmlúv - platnou zmluvou je tá, ktorá bola podpísaná ako prvá.
V súvislosti so správou domu je novinkou v zákone povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť správu domu dňom prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome na inú osobu než developera. Zavedená bola legálna alternatíva vo forme výkonu správy typu „spoločenstvo alebo správca“ a povinnosť vzniku správy domu k určitému času. Podmienky výkonu činnosti správcu bytového domu sú upravené ako v ustanoveniach BytZ, tak aj v zákone č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
Vyhlásenie o nedoplatkoch sa nahrádza „potvrdením o nedoplatkoch“. V § 5 ods. 2 BytZ sa gramaticky presnejšie nahradzuje doterajšie vyhlásenie správcu alebo predsedu SVB o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách na plnenia spojené s užívaním bytu. Potvrdenie nadobúda týmto spôsobom pozitívny charakter a musí byť štylizované tak, aby sa ním neobchádzal účel jeho vydania. Nejde teda o potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky, ale o pozitívne potvrdenie o negatívnej skutočnosti, teda o tom, že nemá nedoplatky. Okresný úrad nemôže akceptovať potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky. Toto potvrdenie sa rozširuje aj na nebytové priestory.
Odstránenie situačnej dokumentácie ako prílohy návrhu na zápis vkladu znamená, že súčasťou vkladu na zápis vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru už nemusí byť situačná dokumentácia, pretože tá je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Praktické aspekty a bezpečnostné opatrenia pri garážových bránach
Pri veľkej prevádzke garáží v bytových domoch musí byť brána garáže dostatočne odolná a priestor správne odvetrávaný. Vzhľadom na veľký počet používateľov treba venovať dostatočnú pozornosť aj bezpečnosti - od nastavenia ideálneho času otvorenia brány až po diskrétnosť pri ovládaní.
Jedným z kľúčových atribútov pri výbere vjazdovej brány do spoločných garáží býva jej životnosť. Odporúča sa zamerať na čo najodolnejšie varianty, pričom najvyššie parametre majú priemyselné typy garážových brán, pretože sú určené do najnáročnejších prevádzok. Priemyselné typy brán sa otvárajú väčšinou vertikálne, rovnako aj klasický sekčný variant.
Vzhľadom na charakter súčasnej výstavby garáží bytových domov, ktoré bývajú spravidla rozľahlejšie, je v týchto priestoroch nutné dbať aj na kvalitu vzduchu. Dnes je už štandardom inštalácia ventilačných systémov. K optimálnemu odvetrávaniu môžu prispieť aj odvetrávacie mriežky, ktoré je možné na bránu umiestniť.
Dnes je už štandardom ovládanie vjazdu do garáže na diaľku. Najrozšírenejším je otváranie pomocou diaľkového ovládača, v posledných rokoch však rastie aj popularita otvárania pomocou mobilného telefónu. Pri ovládaní telefónom je však potrebné dbať na bezpečnosť, pretože telefónne číslo supluje diaľkový ovládač a jeho poskytnutie ďalšej osobe je ekvivalentné odovzdaniu kľúčov od domu.
Z hľadiska bezpečnosti je kľúčový čas otvorenia brány. V prípade garáží bytových domov sa odporúča nastaviť tento interval čo najkratší. Ak by boli brány naplno otvorené napríklad minútu, bezpečnosť garáže by bola výrazne nižšia ako pri dĺžke dvadsiatich sekúnd. Odporúča sa nastaviť kratší interval, aj keby si musel používateľ bránu ešte raz otvoriť.
Podľa policajtov dochádza často k situáciám, keď vodiči pri vjazde alebo výjazde zo spoločných garáží nepočkajú, kým sa automatické brány úplne uzavrú. Potenciálnemu zlodejovi tak zaistia ľahký vstup do priestorov garáží či domu.
Z hľadiska posilnenia bezpečnosti pri vstupe do spoločných priestorov cez garáže by mohlo byť riešením vsadenie garážových dvier. Tento variant má však primárne funkciu smerom ku komfortu používateľa a v prípade garáží bytových domov ide skôr o zaťažujúci prvok.
Spoluvlastnícke práva a povinnosti pri úpravách garážových stojísk
Problémom, na ktoré správcovia bytových domoch a SVB musia reagovať, sú napríklad prípady, kedy majitelia garážových stojísk ako spoluvlastníci garáže si majú záujem garážové stojisko určitým spôsobom upraviť, napríklad oplotiť, resp. ohradiť. Je nevyhnutné si jednoznačne uvedomiť, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru, preto na právach a povinnostiach k spoločnej veci sa podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu. Preto je potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ, ak by mal vlastník záujem niečo zmeniť na garážovom stojisku, ktoré užíva.
Spoluvlastník nebytového priestoru nemôže zabúdať, že podľa § 11 ods. 8 BytZ je povinný na výzvu umožniť prístup do nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník neumožní vstup, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav príslušnému stavebnému úradu. Správca nemá právo vlastníkovi stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietať. Stavebné úpravy je potrebné v súlade s § 57 ods. 1 a nasl. stavebného zákona ohlásiť stavebnému úradu a uskutočniť ich je možné až po obdržaní oznámenia stavebného úradu, že voči takým úpravám nemá námietky.
Riešenie sporov a financovanie správy
V súvislosti s otázkou nárokov spoločenstva vlastníkov bytov na platby za garáž a komôrku, je potrebné rozlišovať medzi daňou z nehnuteľností a úhradou do fondu prevádzky, údržby a opráv. Daň z nehnuteľností je povinná zákonom stanovená platba v prospech verejných rozpočtov. Úhrady do fondu nemajú charakter dane a slúžia na financovanie prevádzky, údržby a opráv spoločných častí a zariadení domu. V prípade, že jeden vlastník vlastní v bytovom dome byt aj garáž, je povinný prispievať do fondu rovnako za byt, ako aj za garáž, a to podľa veľkosti prislúchajúceho spoluvlastníckeho podielu.
Odporúča sa preštudovať si zmluvu o spoločenstve a preveriť, či boli namietané platby schválené zhromaždením. Ako vlastník máte právo podať reklamáciu vyúčtovania príslušnému orgánu spoločenstva.
Advokátska kancelária Škubla & Partneri s.r.o. poskytuje komplexné právne služby v oblasti realít a má skúsenosti s projektmi ako SKY PARK, ROSUM, Nová Terasa II, Rezidencie pri Mýte. REAL VISION ponúka na prenájom garážové státie v Poprade.
Garážové stojiská v garážach bytových domov jednoznačne pomáhajú vyriešiť problém s parkovaním v mestách. Avšak, prinášajú aj množstvo otázok a komplikácií, ktoré sa novela snaží čiastočne adresovať.