Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú pre mnohé fyzické osoby významný zdroj príjmu. Pochopenie daňových pravidiel spojených s týmito príjmami, najmä v kontexte platieb nájomného vopred, je kľúčové pre správne vyplnenie daňového priznania a predchádzanie prípadným sankciám. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad daňových, účtovných a praktických aspektov prenájmu nehnuteľností fyzickými osobami na Slovensku, s dôrazom na situácie, kedy je nájomné platené vopred.
Príjmy z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov). Toto ustanovenie sa vzťahuje na príjmy z prenájmu, ak nejde o príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 alebo o príjmy zo závislej činnosti podľa § 5 toho istého zákona.
Je dôležité zdôrazniť, že poberanie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve, v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú výlučne príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Je pritom povinný viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov umožňuje daňovníkovi, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3, rozhodnúť sa, či bude účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. V tomto prípade daňovník nie je účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve, a preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.
Ak sú preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Týmto spôsobom sa predchádza vzniku daňovej straty z prenájmu fyzickou osobou, ktorá nie je podnikateľom.
Zdaniteľné príjmy a ich vysporiadanie
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 je táto hranica stanovená vo výške 2 876,90 eura. Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typ B v VI. oddiele, v Tabuľke č. 1.
Príklad: Daňovník - fyzická osoba nepodnikateľ prenajal byt vo svojom osobnom vlastníctve na základe uzavretej nájomnej zmluvy. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. oddiele, Tabuľka č. 1.
Kedy prenájom nie je považovaný za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3
Je dôležité rozlišovať medzi čistým prenájmom a prenájmom spojeným s poskytovaním ďalších služieb. Ak prenajímateľ poskytuje okrem základných služieb spojených s prenájmom aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie alebo výmenu bielizne, takýto prenájom sa už môže považovať za živnosť. Príjmy z takéhoto prenájmu sa potom klasifikujú ako príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby spojené s prenájmom možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napríklad dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, či upratovanie spoločných priestorov.
Príklad: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem nájomného poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. V takomto prípade sa príjem z prenájmu nepovažuje za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3, ale skôr za príjem z podnikania.
Kaucia (zábezpeka) a jej daňové posúdenie
Zo zmluvy o nájme často vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky). Táto kaucia sa zvyčajne používa v prípade nepredvídaných udalostí, ako je nezaplatené nájomné alebo poškodenie prenajatého majetku. Pri posudzovaní kaucie je nevyhnutné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy. Mala by byť zrejmá doba a podmienky, za ktorých bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená. Ak sa kaucia nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, nebude podliehať zdaneniu. Vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa má teda najmä to, či a kedy je kaucia použitá alebo vrátená.
Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane
Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľná časť základu dane na manželku/manžela sú odpočítateľné len od tzv. aktívnych príjmov. Medzi aktívne príjmy patria príjmy zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmy z podnikania alebo príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník s príjmami výlučne z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy) si tieto nezdaniteľné časti nemôže uplatniť.
Príklad: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností. Nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku, pretože tieto sú odpočítateľné len od aktívnych príjmov.
Prenájom nehnuteľnosti a živnosť
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako fyzická osoba - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, príjem z prenájmu sa bude naďalej zaraďovať do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť (napr. ak by bol prenájom zahrnutý v živnostenskom oprávnení), potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Príklad: Daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a zároveň podniká v gastronómii na základe živnostenského oprávnenia. Prenájom nehnuteľnosti nie je zahrnutý v živnostenskom oprávnení. Príjem z prenájmu zostáva podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Oslobodenie od dane z prenájmu
Pre príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov platí ročné oslobodenie od dane do výšky 500 eur. Toto oslobodenie sa uplatní priamo pri výpočte základu dane.
Príklad 1: Dôchodca prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkovú sumu 2 000 eur. Po odpočítaní oslobodenia vo výške 500 eur (2 000 - 500) zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.
Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Pri príjmoch z prenájmu si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), čím zdaniteľný príjem z prenájmu bude 1 050 eur.
Príklad 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 000 eur. Po odpočítaní oslobodenia vo výške 500 eur (1 000 - 500) nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu.
Časové rozlíšenie nájomného
Výdavky na nájomné za prenájom hnuteľnej či nehnuteľnej veci sa uplatňujú v daňových výdavkoch podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov až po ich zaplatení. V prípade, že nájomné je platené vopred, je potrebné dodržať princíp časového rozlíšenia.
Príklad: Podnikateľ fyzická osoba účtujúci v jednoduchom účtovníctve si prenajímal priestory a zaplatil nájomné na celý rok dopredu. Aj keď v jednoduchom účtovníctve sa výdavky účtujú po ich zaplatení, nájomné je špecifická položka, ktorá sa musí časovo rozlišovať. V peňažnom denníku na konci roka je potrebné stornovať tú časť nájomného, ktorá sa týka nasledujúceho obdobia, a túto sumu zaúčtovať ako daňový výdavok až v nasledujúcom zdaňovacom období. Nesprávnym postupom si daňovník skreslil základ dane a môže mu byť vyrubené penále.
Finančné účtovníctvo 101: Časové rozlíšenie a odloženie - Akruálne účtovníctvo - Jednoducho
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti
Ak nehnuteľnosť prenajímajú dvaja spoluvlastníci, napríklad manželia, príjmy a výdavky sa delia v pomere ich spoluvlastníckych podielov.
Príklad: Manželia vlastnia byt v pomere 40:60. Ročný príjem z prenájmu je 24 000 eur a výdavky sú 11 300 eur. Prvý manžel uvedie v daňovom priznaní príjem 9 600 eur (40% z 24 000) a výdavky 4 520 eur (40% z 11 300). Druhá manželka uvedie príjem 14 400 eur (60% z 24 000) a výdavky 6 780 eur (60% z 11 300). V prípade bezpodielového spoluvlastníctva si manželia môžu príjmy a výdavky rozdeliť ľubovoľným pomerom, avšak rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj výdavky.
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou a DPH
Vo všeobecnosti je prenájom nehnuteľnosti oslobodený od dane z pridanej hodnoty (DPH), ak ide o prenájom priestorov na bývanie. V prípade prenájmu nebytových priestorov, alebo ak sa prenajímateľ rozhodne, že bude DPH uplatňovať (napr. kvôli možnosti odpočtu DPH z nákupov), môže sa stať platiteľom DPH. Krátkodobé ubytovanie, napríklad cez platformy ako Airbnb, sa však často považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré podliehajú DPH a vyžadujú živnostenské oprávnenie.
Daňové náklady pri prenájme
Pri prenájme nehnuteľnosti fyzickou osobou, ktorá nie je podnikateľom, je možné uplatniť len preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky nie sú v tomto prípade možné. Fyzická osoba sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. V oboch prípadoch je povinná viesť daňovú evidenciu.
- Zaradenie do obchodného majetku: Výhodou je možnosť uplatniť širšie spektrum výdavkov, vrátane odpisov majetku a technického zhodnotenia. Nevýhodou je zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku.
- Nezaradenie do obchodného majetku: Uplatnia sa len bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (energie, fond opráv, upratovanie). Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane po 5 rokoch od jej nadobudnutia.
Splátky hypotéky nie sú priamo daňovým nákladom. Do nákladov vstupujú najmä úroky z úveru, ktoré sú súčasťou preukázateľných výdavkov.
Registrácia na daňovom úrade
Každá fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť, je povinná sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade. Túto povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať nehnuteľnosť. Daňový úrad jej pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), pod ktorým bude podávať daňové priznania a komunikovať s Finančnou správou. Toto DIČ je možné použiť len na účely prenájmu a nie na iné činnosti, ako napríklad na vykonávanie živnosti.
Daňové priznanie a elektronická komunikácia
Daňovník má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B. V súčasnosti je elektronické podávanie daňového priznania a iných podaní štandardom pre podnikateľské subjekty. Fyzické osoby, ktoré nie sú platiteľmi DPH a nemajú pridelené IČO, môžu komunikovať s daňovým úradom aj inými spôsobmi, avšak elektronická forma je často efektívnejšia a rýchlejšia.
Dodržiavanie daňových predpisov pri prenájme nehnuteľností je nevyhnutné pre transparentné a bezproblémové finančné hospodárenie. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.