Pri prenájme nehnuteľnosti, či už ste prenajímateľ alebo nájomca, sa skôr či neskôr objaví otázka zodpovednosti za opravy a údržbu. Zákon jasne stanovuje základné pravidlá, no realita často prináša situácie, ktoré presahujú rámec bežnej nájomnej zmluvy a vyžadujú hlbšie pochopenie finančných a daňových dôsledkov. Či už ide o drobné opravy, dlhodobé technické zhodnotenie, alebo nečakané výdavky, je nevyhnutné poznať svoje práva a povinnosti, aby sa predišlo zbytočným konfliktom a finančným stratám. Dobre definované vzťahy a predchádzajúca komunikácia sú kľúčom k bezproblémovému bývaniu a efektívnemu hospodáreniu s majetkom.
Zodpovednosť za údržbu a drobné opravy v nájomnom byte
Pri bývaní v nájomnom byte nie je zodpovednosť za jeho údržbu výlučne na pleciach prenajímateľa. Práve naopak, zákon jasne stanovuje, že drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou znáša nájomca. Ide o bežnú súčasť každodenného používania nehnuteľnosti. Otázka však znie, kto má tieto náklady znášať. Ak sú povinnosti oboch strán jasne určené v nájomnej zmluve, situácia je jednoduchšia. V takom prípade prichádza na rad Občiansky zákonník, ktorý stanovuje, že nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, zatiaľ čo väčšie zásahy a opravy, ktoré presahujú stanovený rámec, sú povinnosťou prenajímateľa.
Podľa Občianskeho zákonníka sa pod pojmom bežná údržba rozumie udržiavanie bytu v dobrom stave, vrátane upratovania a čistenia bytu a jeho zariadení. Túto povinnosť má nájomca. Nájomca je tiež povinný udržiavať zariadenia v prevádzkyschopnom stave a pravidelne kontrolovať ich funkčnosť. To sa týka najmä radiátorov, kotla, vodovodných batérií či detektorov dymu. Od nájomcu, obvykle najmä v prípade dlhodobého prenájmu, môžete požadovať aj čiastočnú úhradu za maľovanie, tapetovanie, opravu omietok v byte, ako aj čistenie obkladov stien, podláh či upchatých odtokov. Je však vhodné si toto dohodnúť vopred v nájomnej zmluve.
Medzi drobné opravy, ktoré je nájomca povinný uhradiť, patrí napríklad:
- opravy vrchných vrstiev podláh a podlahových krytín,
- výmenu prahov a líšt,
- oprava dverí v byte a okien v byte vrátane kovania a kľučiek,
- výmenu zámkov (vrátane elektronických na vstupných dverách),
- opravy roliet, žalúzií a kovaní zasahujúcich do interiéru,
- výmenu uzatváracích ventilov plynového rozvodu (okrem hlavného uzáveru),
- opravy kachlí, dymovodov (okrem radiátorov a kúrenia),
- vodovodných výtokov a zápachových uzáverov,
- digestorov, ohrievačov vody, spŕch, umývadiel, vaní, kuchynských liniek, sporákov, splachovačov, atď.,
- domových zvončekov, videovrátnikov, satelitov, riadiacich jednotiek ventilácie a klimatizácie.
Finančný limit pre drobné opravy
Okrem konkrétne vymenovaných opráv sa za drobnú opravu považuje aj každá oprava, ktorej náklad nepresahuje sumu 6,64 eura. Ak sa suma vyšplhá nad tento limit, oprava už spadá pod zodpovednosť prenajímateľa. Ak ide o viac opráv na tej istej veci alebo na veciach, ktoré spolu súvisia, rozhoduje celkový súčet nákladov. V takom prípade musí nájomca znášať náklady len vtedy, ak súčet neprevýši uvedený limit, teda 6,64 €.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu pri oznamovaní a realizácii opráv
Jednou z kľúčových povinností nájomcu je včasné oznámenie potreby opráv prenajímateľovi. „Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov. Zákon síce neustanovuje presnú lehotu, dokedy musí prenajímateľ opravu vykonať, no ak tak neurobí bez zbytočného odkladu po oznámení, nájomca má právo opravu zabezpečiť na vlastné náklady a následne požadovať ich preplatenie. Pred akoukoľvek väčšou opravou či úpravou sa preto odporúča s prenajímateľom komunikovať vopred a dohodnúť si všetky podrobnosti, vrátane spôsobu preplatenia.
Ak sa vo vašom byte alebo na jeho zariadení objaví porucha, ktorá nespadá pod bežnú údržbu alebo drobné opravy, nájomca je povinný vám túto závadu bezodkladne nahlásiť. Je to obzvlášť dôležité pri závadách, ktoré môžu spôsobiť ďalšie škody - či už na byte, alebo na majetku susedov - alebo znemožniť normálne bývanie. Po nahlásení je vašou povinnosťou závadu v primeranom čase odstrániť. Ak tak neurobíte, nájomca ju môže dať opraviť na vlastné náklady a následne od vás požadovať ich preplatenie alebo zľavu z nájomného počas odstraňovania závady, ktorá užívanie nájomného bytu zhoršuje.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti a jeho daňové dôsledky
Definícia „nájomného vzťahu„ pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu nájomcom vykonaného technického zhodnotenia (ďalej len "TZ") a opráv na prenajatom majetku bola od 1.1.2015 spresnená o ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci. Za „nájomný vzťah„ sa pre účely ustanovení § 17 ods. nájomný vzťah podľa § 6 zákona č.116/1990 Zb.
TZ vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď.
Ak prenajímateľ po zaradení TZ vykonaného a uhradeného nájomcom zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu, v roku jeho zaradenia do užívania - v r. 2025 ide o jeho nepeňažný príjem, ktorý je predmetom zdanenia a uvádza sa na riadku 110 tlačiva daňového priznania právnických osôb.
Situácie pri ukončení nájomnej zmluvy a technickom zhodnotení
V roku 2025 bola ukončená nájomná zmluva administratívnej budovy medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomca vykonal v r.2021 na budove TZ, ktoré s písomným súhlasom prenajímateľa odpisoval. Pri ukončení nájomnej zmluvy v r. 2025 majetok vo výške daňovej zostatkovej ceny nájomca odovzdal bezodplatne prenajímateľovi.
Nájomca vykonal TZ na prenajatom majetku so súhlasom prenajímateľa, toto TZ aj odpisoval. Pri ukončení nájomného vzťahu malo TZ určitú zostatkovú cenu. Podľa § 24 ods. 2 zákona o dani z príjmov nájomca má právo odpisovať TZ prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, za podmienky, že vlastník nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom. Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca v súlade s § 22 ods. 6 písm. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ musí vrátiť prenajímateľovi.
Spoločnosť A vlastní budovu, ktorú prenajímala spoločnosti B. Spoločnosť B ako nájomca vykonala na vlastné náklady na prenajatej budove TZ, o ktoré spoločnosť A ako vlastník budovy nezvýšila vstupnú cenu budovy, ale spoločnosť B toto TZ v súlade s nájomnou zmluvou odpisuje rovnomerne pre účtovné aj daňové účely.
Nájomca vykonal TZ na prenajatom majetku so súhlasom prenajímateľa a toto TZ aj odpisoval. Pri ukončení nájomného vzťahu malo TZ určitú zostatkovú cenu. Podľa § 24 ods. 2 zákona o dani z príjmov nájomca má právo odpisovať TZ prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, za podmienky, že vlastník nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom. Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca v súlade s § 22 ods. 6 písm. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ musí vrátiť prenajímateľovi.
Technické zhodnotenie a jeho zdanenie
Otázka č. Nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov od roku 2021. Nájomca hneď v prvom roku nájmu s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal stavebné úpravy v hodnote 5 300 € a začal ich odpisovať ako iný majetok zrýchleným spôsobom odpisovania. V r. 2025 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu a TZ vykonané nájomcom má ku dňu ukončenia nájmu ešte určitú daňovú zostatkovú cenu. Ak prenajímateľ neodkúpi po skončení nájmu predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí použiť rovnomerný spôsob odpisovania. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu), zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a doodpisuje v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške bez ohľadu na to, v ktorej odpisovej skupine prenajímateľ odpisuje prenajímanú nehnuteľnosť.
Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom podľa § 664 až 669 Občianskeho zákonníka užíval budovu na svoju podnikateľskú činnosť. V nájomnej zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu s tým, že bežné drobné opravy a údržbu budovy zabezpečuje nájomca na svoje náklady. Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Prenajímateľ zasa musí udržiavať vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Vynaložené náklady na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve možno považovať za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods.21 zákona o dani z príjmov v tom roku, v ktorom sa vykonala oprava, ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov.
Spoločnosť je nájomcom obchodných priestorov, ktoré technicky zhodnotil a so súhlasom prenajímateľa odpisuje v 5. odpisovej skupine po dobu 20 rokov. Po uplynutí určitých rokov (napr. po 5. rokoch) je potrebné vykonať ďalšie TZ. TZ prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní TZ postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok. V prvom roku odpisovania hmotného majetku v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 zákona o dani z príjmov uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia. Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykoná ďalšie TZ na účely zákona o dani z príjmov sa považuje za TZ iného majetku a bez ohľadu na mesiac, v ktorom bolo vykonané a uvedené do užívania, zvyšuje vstupnú cenu, resp.
Ak prenajímateľ po ukončení nájomného vzťahu odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je zostatková cena, bude jeho nepeňažným príjmom rozdiel zostatkovej ceny pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania a kúpnej ceny? Nájomca vykonal TZ na prenajatej nehnuteľnosti na základe písomného súhlasu s prenajímateľom a vyfakturoval časť vykonaného TZ (vo výške 30 %) tomuto prenajímateľovi, ktorý zvýšil o jeho výšku vstupnú cenu prenajatého majetku. Tento postup nie je možný. Nájomca postupuje pri odpisovaní TZ presahujúceho sumu 1 700 eur ako pri inom majetku, teda zaradí ho do rovnakej odpisovej skupiny ako je prenajatý majetok a odpisuje ho v plnej výške.
Otázka č. Spoločnosť mala v prenájme nehnuteľnosť, na ktorej bolo počas prenájmu vykonané technické zhodnotenie. So súhlasom prenajímateľa technické zhodnotenie odpisoval nájomca. V priebehu prenájmu ale spoločnosť odkúpila uvedenú nehnuteľnosť. Bude spoločnosť po kúpe tejto nehnuteľnosti odpisovať samostatne vykonané technické zhodnotenie a samostatne nehnuteľnosť. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže ďalej odpisovať ani technické zhodnotenie tohto majetku. Majetok, vrátane jeho technického zhodnotenia musí vrátiť prenajímateľovi. V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku bezodplatne odovzdá prenajímateľovi, prenajímateľ je povinný upraviť základ dane podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov. Nájomca náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia iného hmotného majetku nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď. V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku odpredá za odplatu prenajímateľovi, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia z iného hmotného majetku zahrnie do daňových výdavkov podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov. Až ďalším právnym krokom môže daňovník, ktorý si hmotný majetok pôvodne prenajímal, nadobudnúť predmetný majetok, a to vrátane technického zhodnotenia tohto majetku. Daňovník, ktorý bol pôvodne v postavení nájomcu v už ukončenom nájomnom vzťahu nemôže odpisovať majetok a jeho technické zhodnotenie bez toho, aby existoval právny titul, ktorý mu umožní nakladanie s týmto majetkom buď ako vlastník, alebo ako ekonomický užívateľ. Daňovník, ktorý odpisovaný hmotný majetok nadobudne, určí jeho vstupnú cenu podľa § 25 zákona o dani z príjmov v závislosti od právneho dôvodu nadobudnutia. Ak majetok nadobudne kúpou, vstupnou cenou bude obstarávacia cena zistená podľa § 25 ods. 1 písm. a) prvého bodu zákona o účtovníctve. Pri určení výšky odpisov nadobudnutého hmotného majetku v roku, v ktorom tento majetok uvedie do užívania, daňovník postupuje podľa § 27 ods.
Vzťahuje sa ustanovenie § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov aj na služby súvisiace s prenájmom, ako sú platby za energie, vodu, upratovanie, internet, bezpečnostnú službu, odvoz odpadu, poistné, parkovné a pod., ktoré sú nájomcovi prefakturované prenajímateľom, resp. Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri posudzovaní výšky príjmov (výnosov) z uhradeného nájomného a prevádzkových nákladov na strane prenajímateľa, podľa typu uzatvorenej nájomnej zmluvy, je potrebné postupovať podľa Metodického pokynu k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, v ktorom sú podrobne rozpísané štandardné situácie, ku ktorým dochádza pri uzatváraní nájomných zmlúv. Postup je rovnaký u fyzickej aj právnickej osoby.
Vyúčtovanie energií a služieb: Transparentnosť a zodpovednosť
Rovnako dôležitá je aj transparentnosť pri ročnom vyúčtovaní energií a služieb. Prenajímateľ je povinný preplatky vrátiť alebo sa s nájomcom dohodnúť na ich započítaní voči budúcemu nájomnému. Ak po ročnom vyúčtovaní vznikne nedoplatok za energie, je povinnosťou nájomcu túto sumu uhradiť. V prípade potreby možno na jeho úhradu použiť aj zloženú peňažnú zábezpeku, tzv. kauciu. Tá by mala zároveň obsahovať aj záväzok prenajímateľa predložiť nájomcovi kompletné a riadne vyúčtovanie spotreby energií ešte predtým, než siahne na kauciu. Všetci nájomníci sú rovnocennými partnermi, a teda sa podieľajú na platbe bez ohľadu na to, kto koľko energie skutočne spotreboval. Najčastejšie sa náklady delia rovnomerne, no nájomca, ktorý v byte nebol určitý čas, môže žiadať o zníženie svojho podielu.
Fond opráv: Kto znáša náklady?
Pri väčších opravách spoločných častí domu - napríklad fasády, strechy alebo výťahu - môže byť riešením úver pre spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Vďaka výhodným podmienkam je možné náklady rozložiť na dlhšie obdobie a splácať ich z fondu opráv, bez potreby jednorazového navýšenia príspevkov od vlastníkov. Fond opráv je určený na financovanie väčších opráv a údržby spoločných častí bytového domu (napr. výťah, strecha, fasáda, spoločné rozvody). Tento fond spravuje správcovská spoločnosť alebo spoločenstvo vlastníkov bytov. Nájomca nie je povinný platiť do fondu opráv. Túto povinnosť má vlastník bytu, ktorý však môže zohľadniť túto výšku v nájomnom. Ak sa stretnete s formuláciou „fond opráv nájomca“, ide zvyčajne len o interné označenie nákladovej položky, nie o legislatívnu povinnosť nájomcu.
Dobre vyplnený odovzdávací protokol ako prevencia problémov
Skôr než sa pustíme do výpočtu údržby a opráv, za ktoré nesiete zodpovednosť ako majiteľ, pripomíname, že dôsledne vyplnený odovzdávací protokol vám môže ušetriť množstvo starostí. V protokole by malo byť uvedené všetko vybavenie, ktoré dávate nájomcovi do užívania, ideálne aj s fotodokumentáciou. Stav domácnosti a vybavenie môžete zapracovať aj do nájomnej zmluvy, v ktorej si môžete dohodnúť aj spôsob úhrady opráv či výmen.
Prípady z praxe a daňové posúdenie
Technické zhodnotenie a odpisovanie
Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2021 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Nájomca toto technické zhodnotenie odpisoval ako iný majetok a odpisy uplatňoval v daňových výdavkoch. V roku 2025 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, pričom prenajímateľ neuhradil nájomcovi daňovú zostatkovú cenu technického zhodnotenia. Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia, bezplatne odovzdaná hodnota technického zhodnotenia vo výške zostatkovej ceny je príjmom prenajímateľa, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pričom prenajímanú nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku a do daňových výdavkov uplatňuje odpisy prenajímanej nehnuteľnosti. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2025 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Prenajímateľ o hodnotu technického zhodnotenia zvýšil v roku 2025 vstupnú cenu nehnuteľnosti. Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu vynaloženú na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, potom u prenajímateľa sa jedná o nepeňažný príjem, ktorý je povinný zdaniť ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Fyzická osoba prenajala nehnuteľnosť nájomcovi, z čoho dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V nájomnej zmluve majú dohodnuté, že drobné opravy nehnuteľnosti (oprava vodovodných batérií, svietidiel, maľovanie a pod) hradí nájomca z vlastných prostriedkov. Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu za výmenu okien, vznikol prenajímateľovi nepeňažný príjem, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podliehajúci dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Finančný prenájom a ukončenie zmluvy
Podnikateľ fyzická osoba účtujúca v sústave jednoduchého účtovníctva v júni 2023 obstaral do svojho majetku formou finančného prenájmu pracovný stroj, ktorý zaradil do používania v hodnote istiny 25 020 € (obstarávacia cena + poplatok za uzatvorenie zmluvy + kúpna cena). Doba prenájmu bola dohodnutá na 36 mesiacov. Dňa 1. marca 2025 došlo k ukončeniu nájomnej zmluvy a vráteniu stroja lízingovej spoločnosti. Podnikateľ bude v roku 2025 postupovať pri vyradení pracovného stroja z obchodného majetku z dôvodu jeho vrátenia lízingovej spoločnosti ako pri predaji stroja, teda v daňových výdavkoch v roku 2025 môže uplatniť zostatkovú cenu podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Podnikateľ fyzická osoba účtujúca v sústave jednoduchého účtovníctva v júni 2024 obstaral formou finančného prenájmu osobný automobil, ktorý zaradil do používania v hodnote istiny 45 000 eur (obstarávacia cena + poplatok za uzatvorenie zmluvy + kúpna cena). Doba prenájmu bola dohodnutá na 36 mesiacov. Dňa 1. marca 2025 došlo ku krádeži automobilu. Polícia do konca roka nenájde páchateľa, o čom vydá v roku 2025 písomné potvrdenie. Daňovník postupuje pri vyradení majetku z dôvodu krádeže, ak nebola spôsobená zavinením daňovníka, ako pri škode podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Daňovník vykonávajúci podnikateľskú činnosť obstaral osobný automobil formou finančného prenájmu, pričom nájomná zmluva bola uzatvorená na 36 mesiacov a spĺňala podmienky finančného prenájmu. Daňovník vykonávajúci podnikateľskú činnosť si obstaral osobné motorové vozidlo formou finančného prenájmu na súkromné používanie. Nájomná zmluva bola uzatvorená dňa 12.11.2022 na 4 roky. Keďže v podnikaní potreboval auto na výkon svojej činnosti, rozhodol sa preradiť auto obstarávané formou finančného prenájmu z osobného užívania do obchodného majetku, a to dňa 1.marca 2025. Preradenie predmetu lízingu z osobného užívania do obchodného majetku sa nepovažuje za porušenie podmienok finančného prenájmu. Daňovník po preradení vozidla z osobného užívania do podnikania bude odpisovať vozidlo v roku 2025 ako v 4. roku odpisovania zo vstupnej ceny vozidla, ktorou je suma istiny zvýšená o poplatok za uzatvorenie zmluvy a o dohodnutú kúpnu cenu, za ktorú prejde predmet lízingu do vlastníctva nájomcu.
Daňovník si obstaral úžitkové vozidlo formou finančného prenájmu. Doba trvania nájomnej zmluvy je 36 mesiacov. Z dôvodu opakovanej poruchovosti vozidla došlo k výmene predmetu finančného prenájmu v rámci reklamačného konania. Pôvodná zmluva o finančnom prenájme ostala v platnosti. Zároveň bola podpísaná dohoda (dodatok) k zmluve o výmene predmetu prenájmu z dôvodu výmeny vozidla vo vyššej hodnote, ako bolo pôvodné vozidlo. Rozdiel v cene po výmene vozidla bol nájomcom zaplatený jednorazovo. Nájomca naďalej platil splátky v pôvodnej výške. V tomto prípade nie je možné výmenu predmetu finančného prenájmu považovať za porušenie podmienok finančného prenájmu.
Zhrnutie kľúčových bodov
Pri bývaní v prenajatom byte sa drobným opravám a údržbe vyhnúť nedá. Ide o bežnú súčasť každodenného používania nehnuteľnosti. Ak sú povinnosti oboch strán jasne určené v nájomnej zmluve, situácia je jednoduchšia. V takom prípade prichádza na rad Občiansky zákonník, ktorý stanovuje, že nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy do výšky 6,64 €, zatiaľ čo väčšie zásahy a opravy, ktoré presahujú stanovený rámec, sú povinnosťou prenajímateľa. Kľúčová je komunikácia a predchádzajúce dohody, najmä pri technickom zhodnotení nehnuteľnosti, ktoré má významné daňové dôsledky pre obe strany. Transparentné vyúčtovanie energií a služieb, ako aj správne nastavenie fondu opráv, prispievajú k bezkonfliktnému vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Dobre vyplnený odovzdávací protokol je základom pre predchádzanie sporom o stave nehnuteľnosti.