Fakturácia prenájmu nehnuteľností: Komplexný sprievodca pre prenajímateľov

Prenájom nehnuteľného majetku predstavuje bežnú formu príjmu pre mnohých občanov a právnické osoby. Správne fakturovanie a pochopenie daňových povinností sú kľúčové pre hladký priebeh tohto typu podnikania. Tento článok sa zameriava na fakturáciu prenájmu dvoch priestorov, pričom podrobne rozoberá legislatívny rámec, daňové povinnosti a praktické situácie, s ktorými sa môžete stretnúť.

Kľúčové pojmy a legislatívny rámec

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (DPH) v znení neskorších predpisov definuje základné pravidlá týkajúce sa prenájmu nehnuteľností. Občan sa stáva zdaniteľnou osobou v zmysle zákona o DPH, ak prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska (dom, byt, garáž, pozemok atď.) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. Táto povinnosť platí bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov, dodávateľov služieb, ako aj činnosti slobodných povolaní, duševnej tvorby a športu.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnôt, ktoré sú oslobodené od dane podľa príslušných paragrafov zákona. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného alebo nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára každého kalendárneho roka.

Prenájom nehnuteľného majetku je definovaný ako právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie, s vylúčením užívania inými osobami. Ide o relatívne pasívnu činnosť viažucu sa na plynutie času.

Registračná povinnosť a obrat

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) vo výške 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr.

Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH). V žiadosti uvedie skutočnosť presiahnutia obratu a deň, kedy táto skutočnosť nastala.

V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH, daňový úrad ho zaregistruje ako platiteľa od 1. januára nasledujúceho kalendárneho roka.

Osobitný limit obratu pre registráciu

Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajme nehnuteľnosť, ktorej hodnota bez dane dodaných služieb v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

V situácii, keď občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný podať žiadosť o registráciu pre daň kvôli presiahnutiu obratu 50 000 eur a následným prenájmom presiahne obrat 50 000 eur a zároveň aj 62 500 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu presiahnutia 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobu zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti. Identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. januárom nasledujúceho kalendárneho roka.

Ak občan (zdaniteľná osoba) po podaní žiadosti o registráciu pre daň (z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur) sa stane platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných služieb v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5 zákona o DPH). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.

Zdanenie prenájmu: Voľba prenajímateľa

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti.

Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak:

• Nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH.
• Ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.

Príklad: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to 31. 3. 2025. V tomto prípade by mal prenajímateľ zvážiť, či sa mu oplatí stať sa platiteľom DPH, ak by sa na tento prenájom vzťahovala možnosť voľby zdanenia.

Dátum vzniku daňovej povinnosti pri prenájme

Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby (§ 19 ods. 2 zákona o DPH). Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby.

Pri prenájme, ktorý sa uskutočňuje čiastkovo alebo opakovane počas trvania zmluvy, sa za deň dodania služby považuje najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa platba za opakovane alebo čiastkovo dodanú službu vzťahuje. Tento deň je zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti. Za čiastkové dodanie služby sa považuje také dodanie, ktoré predstavuje časť celkového plnenia, na ktoré je uzavretá zmluva (napr. prenájom hnuteľnej veci, nehnuteľnosti, opakovane dodávané účtovné, právne služby).

Ak je dohodnutá platba za obdobie dlhšie ako 12 kalendárnych mesiacov, služba sa považuje za dodanú posledným dňom 12. kalendárneho mesiaca.

Fakturácia so slovenským odberateľom a do EÚ

Faktúra vystavená slovenskému odberateľovi sa spravidla vystavuje za cenu vrátane DPH. V niektorých prípadoch sa však povinnosť platiť DPH prenáša na odberateľa (samozdanenie), napríklad pri niektorých stavebných prácach, dodávke tovaru s inštaláciou, dodaní kovového odpadu a šrotu alebo dodaní nehnuteľnosti neoslobodenej od DPH.

Faktúra vystavená odberateľovi do EÚ za predaj tovaru, ak bol tovar odoslaný alebo prepravený do krajiny odberateľa a odberateľ oznámil svoje IČ DPH, sa vystavuje za cenu bez DPH. Predaj tovaru za týchto podmienok je oslobodený od DPH (DPH platí odberateľ v krajine dodania tovaru).

Pri väčšine služieb dodávaných podnikateľom platí prenos daňovej povinnosti na odberateľa - faktúra sa teda vystaví za cenu bez DPH vrátane povinnej klauzuly o prenose daňovej povinnosti. Rovnaké služby dodávané súkromným osobám alebo podnikateľom bez národného IČ DPH sa zdaňujú v SR.

Prenájom dvoch priestorov: Špecifické scenáre

Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

• Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. V žiadosti uvedie, že presiahol obrat podľa § 4 ods. 1 písm. a) a uvedie dátum 31. 8. 2025. Keďže prenájom bytov je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, v prílohe žiadosti uvedie "Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39". Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. 2026.

Situácia č. 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.

• Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, t. j. 31. 7. 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. V žiadosti uvedie "Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)" a dátum 31. 7. 2025. Keďže prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, v prílohe uvedie "Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39". Daňový úrad občana zaregistruje ako platiteľa, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31. 7. 2025.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). V prípade dobrovoľnej registrácie podá žiadosť o registráciu. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr (napr. presiahnutie obratu 62 500 eur). Túto skutočnosť je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Príklad: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur. V tomto prípade podá žiadosť o registráciu ako dobrovoľný platiteľ.

Fakturácia energií a súvisiacich služieb

Prenajímateľom často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.).

Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu. V zmysle judikatúry Súdneho dvora EÚ sa každé plnenie považuje za odlišné a nezávislé, pokiaľ nie sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie.

Ak nájomca má možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe energií, potom ide o samostatné plnenie, ktoré sa bude zdaňovať podľa platných pravidiel. Ak sú energie dodávané a fakturované v presne identifikovateľnom množstve a za obdobie zhodné s obdobím nájmu, môže ísť o jedno zložené plnenie, ktoré podlieha rovnakému daňovému režimu ako hlavná služba nájmu.

V prípade, ak nájomca nemá možnosť slobodne si vybrať poskytovateľov služieb a je povinný odoberať ich od prenajímateľa, tieto služby sa považujú za vedľajšie plnenia k hlavnej službe nájmu a podliehajú rovnakému daňovému režimu ako nájom.

Do 31. decembra 2025 je možné uplatňovať doterajší postup pri fakturácii energií a služieb, ak sa líši od novej metodiky konceptu zloženého plnenia.

Zhrnutie kľúčových bodov

• Zdaniteľná osoba: Občan prenajímajúci nehnuteľnosť na Slovensku na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
• Registračná povinnosť: Pri prekročení obratu 50 000 eur v kalendárnom roku.
• Osobitný limit: Pri prekročení obratu 62 500 eur sa stáva platiteľom dňom dodania.
• Voľba zdanenia: Možnosť zvoliť zdanenie nájmu, ak nájomca je zdaniteľná osoba a nejde o bývanie.
• Deň dodania služby: Deň ukončenia poskytovania služby, pri opakovanom plnení najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.
• Fakturácia energií a služieb: Záleží na tom, či ide o jedno zložené plnenie alebo samostatné plnenia.

Správne pochopenie týchto pravidiel je nevyhnutné pre každého, kto sa zaoberá prenájmom nehnuteľností. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom.

tags: #fakturujeme #vam #prenajom #dvoch #9