Evidenčné číslo pri prenájme nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Či už ide o byt zdedený po rodičoch, investičnú nehnuteľnosť alebo len garáž, je dôležité si uvedomiť, že s prenájmom sú spojené určité povinnosti voči správcovskej spoločnosti, štátu a nájomníkovi. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad týchto povinností, aby sa prenájom nestal zdrojom nepredvídaných problémov.

Povinnosti nového vlastníka voči správcovskej spoločnosti a štátu

Po nadobudnutí nehnuteľnosti, ktorú plánujete prenajímať, je nevyhnutné splniť si niekoľko povinností voči správcovskej spoločnosti a príslušným štátnym orgánom. Tieto kroky zabezpečia hladký priebeh procesu a predídu možným komplikáciám.

Protokolárne prevzatie nehnuteľnosti

Prevzatie nového bývania je potrebné dôkladne zdokumentovať v Protokole o prevzatí a odovzdaní nehnuteľnosti. Tento dokument je kľúčový pre objasnenie stavu nehnuteľnosti v momente prechodu vlastníctva.

Súpis stavov meračov a odovzdanie kľúčov

Pri prevzatí nehnuteľnosti nezabudnite spísať aktuálne stavy a evidenčné čísla meračov spotreby (teplá voda, studená voda, teplo) a presný počet odovzdaných kľúčov od vstupnej brány, bytu, poštovej schránky a pivnice. Je vhodné tiež detailne opísať stav bytu a jeho prípadné nedostatky. Tento krok slúži ako dôkazný materiál pre budúce vyúčtovanie služieb a prípadné reklamácie.

Prihlásenie u správcu nehnuteľnosti

Ako nový vlastník nehnuteľnosti máte povinnosť prihlásiť sa u správcu bytového domu - správcovskej spoločnosti, alebo u predsedu spoločenstva vlastníkov. Týmto krokom sa oficiálne stanete súčasťou spoločenstva vlastníkov a budete mať prístup k informáciám a povinnostiam s tým spojeným.

Odhlásenie odberu energií predávajúcim

Po odovzdaní nehnuteľnosti je predávajúci povinný odhlásiť sa z odberu elektrickej energie a plynu.

• Elektrická energia (napr. ZSE): V prípade, ak je dodávateľom elektrickej energie ZSE, je potrebné zavolať na zákaznícku linku. Pred telefonátom si pripravte faktúru od ZSE, ktorá obsahuje dôležité údaje ako zákaznícke číslo, číslo miesta spotreby a EIC kód. Všetky faktúry vygenerované dodávateľom musia byť uhradené. Na zákazníckej linke predávajúci nahlási aktuálny stav merača elektrickej energie a adresu, kam mu bude zaslané konečné vyúčtovanie.
• Plyn (napr. SPP): Ak je dodávateľom plynu SPP, v deň odovzdania nehnuteľnosti si predávajúci spíše Žiadosť o zmenu odberateľa na odbernom mieste, ktorú možno nájsť na webovej stránke SPP.

Trvalý pobyt a jeho evidenčný charakter

Trvalý pobyt je povinný hlásiť každý občan, ak sa trvalo nezdržiava v zahraničí. Je dôležité pochopiť, že trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove, k bytu ani k vlastníkovi; má výlučne evidenčný charakter. Občan môže mať v tom istom čase iba jeden trvalý pobyt.

Úhrada za služby verejnosti poskytované RTVS

Platiteľ úhrady za služby verejnosti poskytované RTVS (tzv. koncesionárske poplatky) má špecifické pravidlá. Úhradu neplatí odberateľ elektriny za ďalšie odberné miesto, ak už platí za jedno odberné miesto. Upozornenie: viacnásobný odber elektriny (platenie úhrady za jedno odberné miesto elektriny) si môže uplatniť len odberateľ elektriny, ktorý je odberateľom elektriny vo viacerých odberných miestach. Odberateľ musí byť jedna a tá istá osoba - nie je možné uplatniť si viacnásobný odber v rámci rodiny. Platitelia - odberatelia elektriny, ktorí doteraz neplatili žiadny poplatok, sú povinní písomne oznámiť vznik povinnosti platiť úhradu. Predávajúci, ktorí doteraz platil poplatok za predanú nehnuteľnosť a nevlastnil žiadnu inú nehnuteľnosť, písomne oznámil zánik povinnosti platiť úhradu za predanú nehnuteľnosť.

Daň z nehnuteľnosti

Daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká k 1. januáru zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. januára. Podávajú ho tí daňovníci, ktorí v predchádzajúcom kalendárnom roku nadobudli nehnuteľnosť, ktorá je k 1. januáru zapísaná v katastri nehnuteľností, alebo ktorí v predchádzajúcom kalendárnom roku predali nehnuteľnosť a túto už nebudú mať zapísanú k 1. januáru v katastri nehnuteľností.

Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, podáva daňové priznanie, resp. čiastkové priznanie každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa spoluvlastníci dohodnú, priznanie môže podať zástupca, ktorý sa v priznaní vyznačí. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) sa postupuje analogicky.

Priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva na tlačive, ktorého vzor ustanoví Ministerstvo financií Slovenskej republiky. V tomto tlačive daňovník označí druh priznania (priznanie, čiastkové priznanie, čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti, oprávnené priznanie alebo dodatočné priznanie). Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (nie daňovník), ktorý má povinnosť doručiť daňovníkovi rozhodnutie o vyrubenej dani najneskôr do 15. mája.

Oznámenie zmien správcovi

Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov - či osobne, alebo splnomocní nájomcu.

Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj s vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.

Výber nájomníka a nájomná zmluva: Základ úspešného prenájmu

Aby sa prenájom vášho bytu nestal nočnou morou a zdrojom nekončiacich problémov, nepodceňujte výber vhodnej osoby nájomníka. Akákoľvek pochybnosť o jeho serióznosti by mala byť pre vás výstrahou.

Dôkladné preverenie nájomníka

Pri výbere osoby nájomníka je rozumné začať v okruhu ľudí, ktorých poznáte, alebo ktorých správanie poznajú vaši známi. K referenciám cudzích ľudí je totiž často ťažké sa dostať. Záujemcu o nájom vášho bytu si odporúčame „preklepnúť". Presná identifikácia budúceho nájomníka z jeho občianskeho preukazu je nevyhnutná. Neuspokojte sa s inými dokladmi. Číslo občianskeho preukazu si overte v registri stratených a odcudzených dokladov.

Význam depozitu (kaucie)

V súčasnosti je prenajatie nehnuteľnosti bez zloženého depozitu doslova nezodpovedné. Od budúceho nájomníka je potrebné vypýtať depozit, teda zloženie určitej sumy, ktorá má slúžiť na vyrovnanie nezaplateného nájomného, pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatku na ročnom vyúčtovaní nákladov. Mnoho vlastníkov sa pri prenájme bytu „popálilo" v tom, že po ukončení nájmu obdržali od správcu bytu ročné vyúčtovanie nákladov za poskytované služby, ktoré však využíval nájomník a ktoré obsahovalo vysoký nedoplatok. Nájsť nájomníka a nedoplatok si od neho vymáhať je v takomto prípade mimoriadne náročné.

Náležitosti kvalitnej nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom. Jej precízne vypracovanie je nevyhnutné pre predchádzanie sporom.

• Podrobný popis stavu bytu, jeho vybavenia a zariadenia: Ak by vlastník bytu po skončení nájmu našiel rozbité okno a nájomca by mu tvrdil, že „to už tak bolo od začiatku", pravdepodobne by si výmenu skla musel zaplatiť vlastník. Ak by mal v takomto prípade vlastník v rukách zmluvu, v ktorej by bolo poznačené, že všetky okenné výplne boli pri odovzdaní bytu bez závad, zakladá to vlastníkovi právo žiadať náhradu škody (aj súdnou cestou) alebo právo priamo si vzniknutú škodu odpočítať zo zloženého depozitu. Čoraz častejšie si vlastníci vyhotovujú pri odovzdávaní a preberaní bytu do nájmu aj fotodokumentáciu bytu a zariadenia alebo videozáznam, ktorý sa stáva súčasťou zmluvy a obdržia ho obe strany.
• Detailný opis spôsobu platby: Zmluva by mala jasne definovať spôsob platby úhrad súvisiacich s užívaním bytu správcovskej spoločnosti, ako aj nájomného vlastníkovi. Dôležité je tiež určiť presné sankcie (zmluvnú pokutu) za ich nezaplatenie. Pozor! Prehnane vysoké sankcie súd nemusí v prípadnom súdnom spore o vymoženie nájomného priznať pre rozpor s dobrými mravmi.
• Špecifikácia práv a povinností: Okrem presného stanovenia práv a povinností vlastníka (prenajímateľa) a nájomníka je potrebné si dohodnúť aj sankcie za ich porušenie, aby sa zmluva nestala pre nájomníka len „zdrapom papiera".
• Úhrady za opravy: Zmluva by mala detailne špecifikovať, kto a za akých podmienok uhrádza opravy.
• Poistenie bytu: Je vhodné dohodnúť sa na poistení bytu a spôsobe úhrady poistného.
• Počet osôb bývajúcich v byte: Presné stanovenie počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, je dôležité. Ak by toto stanovenie chýbalo a nájomník by sám v byte ubytoval ďalšie osoby, mohlo by to spôsobiť vznik vysokých nedoplatkov na službách. V prípade neserióznych nájomníkov by tieto náklady musel nakoniec znášať vlastník.
• Doba nájmu: Stanovenie doby nájmu je povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť najprv na kratšiu dobu, napríklad tri mesiace, aby si vlastník overil platobnú disciplínu a správanie nájomníka. Ak by bol vlastník s nájomníkom spokojný, následne môže nájomnú zmluvu dodatkom predĺžiť. Treba mať na zreteli, že vlastník bytu, ktorý dáva cudzej osobe k dispozícii svoj majetok, je vždy v horšom postavení ako nájomník.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti: Povinnosti voči štátu

Príjmy z prenájmu bytu sa od určitej výšky ročného nájomného zdaňujú a platí sa z nich aj zdravotné poistenie. Prenájom nehnuteľnosti je pre mnohých Slovákov obľúbeným spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný, často aj pasívny príjem. Je dôležité vedieť, že tento príjem podlieha dani z príjmov a má svoje špecifické pravidlá. Tento článok sa detailne venuje dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú ako prenajímateľ odvádzate štátu (Finančnej správe). Nejde o miestnu daň z nehnuteľnosti, ktorú ako vlastník platíte raz ročne svojej obci či mestu.

Registrácia a daňové priznanie

Registrácia prebieha elektronicky prostredníctvom portálu Finančnej správy. Odporúčame urobiť to hneď, ako začnete prenajímať. Dôležité je slovo „celkový". Do limitu zdaniteľných príjmov sa započítavajú všetky vaše zdaniteľné príjmy, nielen príjem z prenájmu. Aj keď váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia) nepresiahne tento limit, musíte ho zrátať s ostatnými príjmami!

Oslobodenie od dane

Zákon o dani z príjmov (§ 9 ods. 1 písm. h)) umožňuje oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti do výšky 500 eur ročne. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), oslobodenie vo výške 500 eur si môže uplatniť každý z manželov zvlášť, ak sa tak dohodnú a príjmy si v daňovom priznaní rozdelia (napríklad v pomere 1/2 a 1/2). Pri príjmoch z prenájmu si nemôžete uplatniť paušálne výdavky.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku vám umožní uplatniť si odpisy ako významný daňový výdavok a znížiť si tak základ dane. Má to však aj svoje nevýhody, najmä pri jej budúcom predaji - príjem z takéhoto predaja už nebude oslobodený od dane po 5 rokoch vlastníctva.

Uplatnenie preukázateľných výdavkov

Toto je veľmi dôležitý princíp, ktorý musíte dodržať. Keďže časť vašich príjmov (500 eur) je oslobodená od dane, nemôžete si uplatniť všetky výdavky v plnej výške. Vždy si najprv spočítajte celkový ročný príjem a celkové ročné výdavky.

Sociálne a zdravotné poistenie

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba - nepodnikateľ (a teda nemáte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku), príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona nepodlieha odvodom na sociálne ani zdravotné poistenie.

Daňová evidencia - vedenie a formy

Vedenie daňovej evidencie je najlepším spôsobom uplatnenia daňových výdavkov pri prenájme bytu alebo inej nehnuteľnosti. Prakticky je daňová evidencia zjednodušená forma jednoduchého účtovníctva. V porovnaní s jednoduchým účtovníctvom má niekoľko výhod: prenajímateľ sa nepovažuje v zmysle zákona o účtovníctve za účtovnú jednotku a tak nemá niekoľko povinností vyplývajúcich z účtovných predpisov (napr. vykonanie inventarizácie, zostavenie účtovnej závierky).

Daňová evidencia obsahuje evidenciu o:

• Príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov.
• Daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov.
• Hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku.
• Záväzkoch.

Špecifikom daňovej evidencie pri prenájme nehnuteľnosti je to, že spravidla neobsahuje evidencie o zásobách a nehmotnom majetku. Pri prenájme nehnuteľnosti je podstatné viesť evidenciu o príjmoch, evidenciu o daňových výdavkoch a evidenciu o hmotnom majetku, ak sa prenajímateľ rozhodol zaradiť prenajímaný byt (nehnuteľnosť) do obchodného majetku. Tieto tri evidencie spoločne zahrňujú informácie o zdaniteľných príjmoch a daňových výdavkoch, ktoré sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov.

Evidencia o pohľadávkach a záväzkoch môže obsahovať zostatky nevyrovnaných preplatkov alebo nedoplatkov, či už voči dodávateľom energií, správcovskej spoločnosti alebo nájomcovi. Platby nájomného sa v daňovej evidencii nepredpisujú ako pohľadávky voči nájomcovi, ale zaevidujú sa pri ich inkase ako zdaniteľný príjem. Platby za energie (napr. elektrina, voda, plyn) a správcovskej spoločnosti sa taktiež nepredpisujú ako záväzky voči dodávateľom, ale zaevidujú sa pri ich úhrade ako daňový výdavok. Ako pohľadávky alebo záväzky sa účtujú nedoplatky alebo preplatky (napr. voči nájomcovi, voči dodávateľom energií, voči správcovskej spoločnosti) až do momentu ich inkasa alebo úhrady. Prenajímaná nehnuteľnosť a iný odpisovaný hmotný majetok, ktorý sa prenajíma spoločne s nehnuteľnosťou a prenajímateľ sa ho rozhodol zaradiť do obchodného majetku, sa evidujú v evidencii hmotného majetku. Odpisy hmotného majetku sa evidujú v evidencii daňových výdavkov.

Zákon o dani z príjmov určuje požiadavky len na obsah daňovej evidencie. Neupravuje, akou formou má prenajímateľ daňovú evidenciu viesť. Je na rozhodnutí prenajímateľa, či bude daňovú evidenciu viesť:

• V softvéri na vedenie daňovej evidencie: Používanie softvéru je jednoznačne najkomfortnejším riešením. Automatizované procesy minimalizujú chybovosť a softvér obvykle už čiastočne vyplní daňové priznanie k dani z príjmov. Pre prenajímateľov bytov (nehnuteľností) však spravidla ide o ekonomicky neefektívne riešenie, nakoľko cena softvéru nie je nízka. Zároveň sa musí prenajímateľ naučiť s ním pracovať.
• Pomocou tabuliek (evidencií) v Exceli: Využitím Excelu je možné niektoré procesy automatizovať a tak eliminovať chyby pri počítaní a prepisovaní údajov. Ide o zlatú strednú cestu medzi špeciálnym softvérom a ručným vedením.
• Ručne (napr. v tabuľkách v zošite): Opakom je ručné vedenie daňovej evidencie. Pri využití tohto riešenia sa môže v evidencii vyskytnúť veľa chýb (najmä súčtových alebo v dôsledku prepisovania), ktoré sa prenesú aj do daňového priznania. Nepochybne ide o ekonomicky výhodné riešenie, najmä pre prenajímateľov, ktorí majú minimum dokladov.

Nová legislatíva v oblasti krátkodobých prenájmov

Od 1. januára 2027 nadobudne účinnosť nový zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Cieľom je vytvoriť právny rámec transparentného zberu a poskytovania údajov v oblasti služieb krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platforiem. Zriadený má byť register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania.

Hostitelia majú mať od navrhovanej účinnosti zákona dva mesiace na zapísanie potrebných údajov v registri, teda do 28. februára 2027. Sankcie za prípadné priestupky a iné správne delikty pri porušení povinností by sa mali prvýkrát uplatniť od 1. marca 2027. Ministerstvo cestovného ruchu a športu (MCRŠ) uloží fyzickej osobe za porušenie povinnosti poskytujúcej bez platného registračného čísla krátkodobý prenájom ubytovania cez online platformy pokutu od 100 do 1500 eur, pričom ju môže uložiť aj opakovane.

Návrhom zákona sa do právneho poriadku Slovenskej republiky implementuje nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) z 11. októbra 2023. Register ako informačný systém verejnej správy má zároveň plniť funkciu jednotného digitálneho kontaktného miesta. Návrh zákona ustanovuje tiež pôsobnosť MCRŠ ako správcu a prevádzkovateľa registra, registrujúceho orgánu, vnútroštátneho koordinátora a orgánu zodpovedného za monitorovanie plnenia povinností podľa európskeho nariadenia.

Objem poskytovaných služieb krátkodobého prenájmu v Európskej únii značne rastie vďaka rastu platformovej ekonomiky. Nariadenie EÚ sa zameriava na jednu z hlavných výziev, a to na nedostatok spoľahlivých informácií o službách krátkodobého prenájmu ubytovania, najmä totožnosť hostiteľa, miesto, kde sa tieto služby ponúkajú, a ich trvanie.

Záverečné odporúčania pre prenajímateľov

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte možnosť využiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba, a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Je dôležité sledovať aktuálnu legislatívu a informovať sa o všetkých povinnostiach, aby bol prenájom úspešný a bezproblémový.

tags: #evidencne #cislo #prenajom