Slovenský realitný trh prechádza dynamickým vývojom, ktorý je charakterizovaný rastom cien nehnuteľností, ale aj postupnou zmenou v investičných prístupoch. Hoci sa v minulosti primárnym cieľom pri investovaní do nehnuteľností stal pasívny príjem z prenájmu, dnes sa čoraz viac presúva dôraz na dlhodobé uchovávanie hodnoty a kapitálové zhodnotenie. Tento posun je čiastočne spôsobený klesajúcimi výnosmi z nájomného, ktoré v niektorých regiónoch nedokážu kompenzovať ani náklady spojené s údržbou či prípadnými výpadkami nájomníkov.
Vývoj cien a investičné príležitosti
Realitný barometer, ktorý mesačne monitoruje ceny desiatok tisíc bytov na Slovensku, ukazuje, že ceny bytov na Slovensku mierne klesli, no napriek tomu bývanie na Slovensku zdražuje rýchlejšie ako vo väčšine krajín EÚ. Analytici upozorňujú, že nie všetky ponuky na realitnom trhu sú rovnako kvalitné a ceny realistické. V roku 2025 sa na trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami pridalo 4 000 metrov štvorcových nových prenajímateľných priestorov. Počas roka 2025 sa v SR dokončilo 14,3 tisíca bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 19 percent. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji, kde v roku 2025 došlo k obrovskému prepadu v počte dokončených bytov, pričom 2,2 tisíca bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024.
Priemerný čistý výnos z prenájmu v strednej Európe klesol pod tri percentá ročne, čo je úroveň porovnateľná s bežnými sporiacimi účtami bez starostí s nájomníkmi a údržbou. Na Slovensku sa rast nájomného v roku 2025 výrazne spomalil a po očistení o infláciu bol dokonca záporný. Napriek tomu záujem o investičné byty neklesá. Nehnuteľnosti zostávajú pre veľkú časť investorov synonymom bezpečia a ochrany pred infláciou, pričom kľúčovým argumentom je očakávané kapitálové zhodnotenie - analytici odhadujú rast cien okolo piatich percent ročne. Práve toto očakávanie kompenzuje slabší výnos z nájmu a udržuje dopyt, najmä v segmente starších a cenovo dostupnejších bytov.
PRICHÁDZA KRACH A RECESIA?? ŠOKUJÚCA PODOBNOSŤ!!
Kľúčové faktory ovplyvňujúce ceny
Základná logika realitného trhu sa mení. Nájomné prestáva byť primárnym investičným argumentom a stáva sa len doplnkom k očakávanému rastu hodnoty nehnuteľnosti. Investori, ktorí si to neuvedomia a počítajú so starými výnosmi, môžu byť sklamaní. Dopyt po nehnuteľnostiach je tradične ovplyvňovaný úrokovými sadzbami na hypotékach, ktoré určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Hoci sa v minulom roku úrokové sadzby mierne znižovali, ich vplyv na dynamické zdražovanie bytov bol obmedzený. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.
Okrem úrokových sadzieb zohráva významnú úlohu aj sentiment na trhu. Pozitívna nálada motivuje aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver. Vplyv investorov na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný. Vláda by podľa predikcií nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností. Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) poskytol komplexný prehľad bilancie roka 2025.
Rozdiely v cenách a lokalitách
Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch. Analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, na jedno,- až štvorizbové byty, staré i nové byty. Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. „Na realitnom trhu sa obchoduje najviac so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov. Byty sú v nich o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tisíc obyvateľmi. Pri cenovej mape však do hry vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov sú tu však dvojnásobné. V praxi to znamená, že za starší 3 izb. Cena bytu v hlavnom meste je až 3,5 krát vyššia ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste. Za starší trojizbový byt tu zaplatíte dokonca 200 tisíc eur. Pri tejto sume veľa záujemcov už prevráti oči a rozhodne sa radšej pre dvojizbový byt. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu. Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napnutý. Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu.
Kúpa bytu: Pôvodný stav verzus rekonštrukcia
Pri kúpe bytu stoja kupujúci pred dilemou, či investovať do bytu v pôvodnom stave, alebo uprednostniť už zrekonštruovanú nehnuteľnosť. Rozdiel v cene medzi týmito dvoma možnosťami je výrazný. Byt v pôvodnom stave síce ponúka nižšiu vstupnú cenu, no vyžaduje si dodatočné investície do rekonštrukcie, ktorá môže byť časovo náročná a finančne neočakávaná. Na druhej strane, byt po rekonštrukcii prináša okamžité bývanie bez ďalších starostí, avšak s vyššou kúpnou cenou. Pri výbere je dôležité zvážiť nielen aktuálnu cenu, ale aj potenciálne náklady na úpravy a celkovú návratnosť investície.
Výzvy a príležitosti na realitnom trhu
Kúpu vysnívaného bytu môžu skomplikovať nečakané situácie. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. V Trenčíne zdraželi novšie 2 izbové byty o 32,3 % a novšie 3 izbové jednotky o 26,9 %. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2 izbové zdraželi o 24,9 % a 3 izbové o 19,3 %.
Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila.
Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu. Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m2. Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pri dvojizbových bytoch to bolo v priemere 17,0 % oproti 12,8 % a pri trojizbových 17,1 % versus 13,5 %.
Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že “slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii”. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať.