Prenajímanie nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých občanov Slovenskej republiky významný zdroj pasívneho príjmu. Zisk z prenájmu bytu, či už ide o bývanie alebo iné priestory, patrí medzi zdaniteľné príjmy, ktoré je potrebné zodpovedne priznať v daňovom priznaní. Pochopenie daňových povinností a možností ich optimalizácie je kľúčové pre každého prenajímateľa. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na prenájom nehnuteľností z daňového hľadiska, vrátane definície oprávnených príjmov, spôsobu ich zdanenia, uplatňovania výdavkov a registračných povinností.
Kto Môže Prenajímať Nehnuteľnosť a Aké Sú Rozdiely v Zdaňovaní?
Prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť za účelom tvorby finančného zisku môžu fyzické aj právnické osoby. Podmienky zdaňovania dosiahnutých výnosov ale nie sú rovnaké. Rozdiely spočívajú najmä v uplatňovaní preukázateľných výdavkov.
Právnické osoby môžu prenajatú nehnuteľnosť zaradiť aj do obchodného majetku. Na prenajatie bytových alebo nebytových priestorov potrebujú podnikateľské oprávnenie a predmet činnosti súvisiacej s prenájmom nehnuteľnosti zapísaný v Obchodnom registri.
U fyzických osôb nie je oprávnenie potrebné, pokiaľ byt neprenajímajú v rámci podnikateľskej činnosti. V takom prípade sa na nich vzťahujú odlišné pravidlá.
Prenájom Bytu u Fyzických Osôb: Dve Cesty k Zdaneniu
Fyzické osoby majú dve základné možnosti, ako prenajímať byt alebo iný nehnuteľný majetok. Forma prenajímania závisí od rozsahu služieb, resp. vecí, ktoré sú nájomcovi prenechané na dočasné užívanie. Byt môžu prenajímať na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnosti ako fyzická osoba-nepodnikateľ, pre ktorú je prenajímanie pasívnym príjmom. V oboch prípadoch je potrebné výnosy z prenájmu zdaniť.
Prenajímanie so Živnosťou: Rozšírené Služby a Podnikateľské Oprávnenie
Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje, keď prenajímateľ poskytuje nájomcovi rozšírené služby súvisiace s prenájmom nehnuteľného majetku, napr. upratovanie, prípravu jedla alebo pranie posteľnej bielizne. K prenajímaniu je potrebná voľná živnosť a s ňou spojený zápis predmetu podnikania do živnostenského registra. V tomto prípade sa príjmy z prenájmu považujú za príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Prenajímanie Bez Živnosti: Pasívny Príjem z Bývania
Ak prenajímateľ prenecháva k užívaniu len bytový priestor a jeho príslušenstvo (bytové vybavenie, energie, internet) bez poskytovania iných služieb navyše, k prenajatiu bytu nepotrebuje podnikateľské oprávnenie. Aj v tomto prípade musí zaplatiť daň z príjmov dosiahnutých prenajímaním, ak nie je od tejto daňovej povinnosti na základe zákonom stanovených podmienok oslobodený. Tieto príjmy spadajú pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Oprávnené Príjmy z Prenájmu Bytu: Čo Všetko Je Zdaniteľné?
Príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti na bývanie sa zdaňujú v rámci zákona o dani z príjmov 595/2003 Z. z. Zákon presne definuje, ktoré príjmy nadobudnuté prenájmom nehnuteľnosti sú oprávnené a patria medzi zdaniteľné príjmy.
"Z pohľadu zákona o dani z príjmov sa za príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov) považujú všetky príjmy z prenájmu s výnimkou príjmov z podnikania (prenájom vykonávaný ako príjem z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov) a príjmov zo závislej činnosti (prenájom vykonávaný v rámci zamestnaneckého pomeru (§ 5 zákona o dani z príjmov). Do príjmov z prenájmu bytu sa okrem nájomného môžu za určitých okolností zahrnúť aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sú príslušenstvom nehnuteľnosti, napríklad spotrebiče a iné hnuteľné zariadenia," informuje daňový poradca Mgr. Michal Šúrek zo spoločnosti Vialto Partners Slovakia s.r.o. a k definícii príjmov z prenájmu dodáva: "príjem z prenájmu je definovaný ako dlhodobý prenájom nehnuteľnosti, ktorým sa uspokojuje potreba trvalého bývania a zároveň sa poskytujú len základné služby spojené s prenájmom (bez upratovania, stravy). Krátkodobé ubytovanie s upratovaním a raňajkami, napríklad cez digitálne platformy Booking, Airbnb, sa deklaruje odlišne."
K zdaniteľným príjmom z prenájmu patria okrem samotného nájomného aj platby za energie, ak sú na základe nájomnej zmluvy vyčíslené ako samostatná položka, ktorá sa neplatí v jednej sume spolu s mesačným nájomným. Zdaňujú sa aj kaucie vo výške 1 až 3-mesačného nájomného, ak sú použité na pokrytie škôd alebo nedoplatkov, čím sa stávajú príjmom prenajímateľa. Zdaňujú sa iba príjmy, ktoré prenajímateľ nadobudol vo vybranom zdaňovacom období.
Zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľností
Kto Zdaňuje Príjmy z Prenájmu a Kedy Vzniká Daňová Povinnosť?
Zákon o dani z príjmov definuje aj to, kto je povinný zdaniť príjmy dosiahnuté prenajímaním nehnuteľnosti. Vznik daňovej povinnosti sa odvíja od celkovej výšky zárobkov dosiahnutých v danom zdaňovacom období. Ak príjmy daňovníka nepresiahnu stanovenú hranicu, daňová povinnosť mu nevzniká. V takom prípade nebude platiť žiadnu daň ani z príjmov z prenájmu bytu.
"Ak by súhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka vrátane príjmov zo závislej činnosti, z podnikania a z prenájmu za zdaňovacie obdobie v roku 2024 nepresiahol sumu 2823,24 €, nemá povinnosť podať daňové priznanie," dopĺňa Michal Šúrek. Táto hranica predstavuje tzv. nezdaniteľnú časť základu dane, ktorá sa vzťahuje na všetky druhy príjmov.
Oslobodenie od Dane do Výšky 500 €: Možnosť Zníženia Daňovej Záťaže
Prenajímateľ nemusí zaplatiť daň z celej výšky príjmov z prenájmu bytu nadobudnutých v danom zdaňovacom období. Pri výpočte daňovej povinnosti mu zo zákona o dani z príjmov prináleží právo uplatniť si oslobodenie od dane do výšky 500 €. Pri prenájme bytu v bezpodielovom vlastníctve manželov si môžu oslobodenie uplatniť obaja manželia, čím sa ich spoločné oslobodenie zdvojnásobí.
V praxi to znamená, že pri priznaní príjmov z prenájmu za dané zdaňovacie obdobie sa do základu dane zahrnie o 500 € menej, v prípade manželov je oslobodenie dvojnásobné. Túto možnosť nemôže využiť každý prenajímateľ. Zo zákona vyplýva iba daňovníkom, ktorí neprenajímajú nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia.
"Oslobodenie je spoločné aj pre iné druhy príjmov (príjmy z príležitostných činností, prevod opcií, cenných papierov a prevod podielov s.r.o./k.s./družstva) a dá sa využiť v jednom zdaňovacom období len raz do výšky 500 €," vysvetľuje daňový poradca.
Pripomína tiež ďalšiu možnosť oslobodenia príjmov od dane: "Ak daňovník bezodplatne ubytoval odídencov, na ktorých poberá príspevok podľa § 36 a) zákona č. 480/2002 o azyle, takýto príjem sa nemusí považovať za príjem z prenájmu, ale pri splnení zákonných povinností môže byť v zmysle § 9 ods. 2 j) zákona o dani z príjmov oslobodený v plnej výške, nielen do 500 €."
Daň Znížia aj Preukázateľné Výdavky: Optimalizácia Základu Dane
Základ dane je možné znížiť aj o preukázateľné výdavky, ktoré sú vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Ktoré výdavky je možné medzi ne zaradiť, definuje zákon o dani z príjmov. Ich rozsah závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Nehnuteľnosť Zaradená do Obchodného Majetku
V prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku si daňovník môže uplatňovať väčšie množstvo výdavkov (napríklad odpisy, opravy, úroky z úverov a mnohé iné) a dosahovať tak nižší čiastkový základ dane. Pri následnom predaji prenajímanej nehnuteľnosti je však možné, že si daňovník nebude môcť uplatniť oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, nakoľko časový test 5 rokov sa počíta od vyradenia prenajímanej nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Medzi výdavky, ktoré je možné uplatniť, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, patria:
- Odpisy nehnuteľnosti
- Opravy a údržba nehnuteľnosti
- Úroky z úverov vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť
- Poistenie nehnuteľnosti
- Daň za nehnuteľnosť
- Poplatky súvisiace s prenajímaním (napr. právne služby)
- Energie a služby (ak nie sú hradené priamo nájomcom)
- Vybavenie nehnuteľnosti (pokryté odpismi)
Nehnuteľnosť Nezaradená do Obchodného Majetku
Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku si daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti (napríklad výdavky na energie - elektrina, plyn, pitná a úžitková voda, teplo) vrátane výdavkov na ostatné služby (odpad, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, recepcia, strážna služba). Finančné riaditeľstvo zmenilo postoj a rozhodlo sa uznať do daňových výdavkov aj príspevky do fondu opráv pri nehnuteľnostiach nezaradených do obchodného majetku.
Medzi výdavky, ktoré je možné uplatniť, ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, patria:
- Náklady za energie (elektrina, voda, plyn) - iba v prípade, ak tieto položky nehradí priamo nájomník, tj. zmluva s dodávateľmi energií je na meno prenajímateľa.
- Služby súvisiace s prenájmom (odpadová voda, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvoz smetí, kontrola a čistenie komínov, čistenie žumpy, poplatky za TV a internet)
- Ostatné výdavky špecifikované v nájomnej zmluve - zariadenie (napr. práčka, sporák, sedačka, posteľ atď.) - vybavenie bytu musí byť konkrétne špecifikované v nájomnej zmluve.
- Príspevok do fondu opráv.
"Nakoľko príjem z prenájmu je pasívnym príjmom, nie je možné si voči nemu uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka," upozorňuje Michal Šúrek.
Sadzba Dane a Výpočet Daňovej Povinnosti
Príjmy z prenájmu oslobodené do 500 € a znížené o oprávnené preukázateľné výdavky sa zahrnú do čiastkového základu dane. Z neho sa vypočíta základ dane zahŕňajúci príjmy zo závislej činnosti, z podnikania a ostatné príjmy, ktorý slúži ako základ pre výpočet daňovej povinnosti.
Keďže príjmy z prenájmu sa zdaňujú v rámci dane z príjmov, výška daňovej sadzby je 19 %. Ak základ dane presahuje 176,8-násobok sumy životného minima (v roku 2024 je to 47 537,98 €), daňová sadzba sa zvyšuje na 25 %. Daň vo výške 25 % zaplatia daňovníci, ktorí v zdaňovacom období dosiahli celkové príjmy viac ako 47 537,98 € bez ohľadu na výšku príjmov z prenájmu.
Príklad Výpočtu Dane z Príjmu z Prenájmu
Daňovník dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 € mesačne = 6 000 € ročne. Preukázateľné daňové výdavky boli vo výške 3 850 €.
- Zdaniteľný príjem: 6000 € - 500 € (oslobodenie) = 5500 €
- Daňové výdavky: 5500 € / 6000 € x 3850 € = 3542 € (Nakoľko sa uplatnilo oslobodenie pri príjmoch, rovnakým koeficientom bolo potrebné upraviť aj výdavky.)
- Čiastkový základ dane: 5500 - 3542 = 1958 €
Daňovník poberal aj príjmy zo závislej činnosti (so základom dane viac ako 47 537,98 € v roku 2024). Čiastkový základ dane pri príjme z prenájmu bude zdanený 25 % sadzbou dane.
- Daň z prenájmu: 1958 € x 25 % = 489,5 €
Registrácia a Podanie Daňového Priznania: Termíny a Postupy
Príjmy z prenájmu sa priznávajú v daňovom priznaní k dani z príjmov typu B. Daňové priznanie je potrebné podať najneskôr do 31. marca nasledujúceho roka po zdaňovacom období. Ak 31. marec pripadne na víkend, termín uzatvorenia podávania daňových priznaní sa posúva na nasledujúci pondelok. V prípade odkladu je nutné podať daňové priznanie najneskôr do 30. júna.
Daňovník ho môže podať elektronicky na portáli Finančnej správy alebo osobne na príslušnom daňovom úrade, ak ide o fyzickú osobu-nepodnikateľa.
Ak je byt prenajímaný bez živnostenského oprávnenia, prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade, ktorý mu pridelí osobný účet daňovníka (OÚD) a daňové identifikačné číslo (DIČ).
"Správcovi dane je potrebné predložiť vyplnenú žiadosť o registráciu na daň z príjmov do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca začatia poberania príjmu. Ak správca dane zistí, že ste si nesplnili registračnú povinnosť (napríklad po podaní daňového priznania fyzickej osoby typu B, v ktorom uvediete príjem z prenájmu), môžu vás vyzvať na splnenie registračnej povinnosti a uložiť vám pokutu za jej nesplnenie. Ak výzve nevyhoviete, zaregistrujú vás z úradnej moci a pridelia vám OÚD a DIČ," dodáva Michal Šúrek.
Daňové Výdavky v Kontexte Zahraničných Príjmov
Pri prenájme nehnuteľnosti sa do daňového priznania uvádzajú nielen príjmy, ale aj výdavky. Výdavky tvoria tú položku v daňovom priznaní, ktoré znižujú základ dane a vo výsledku aj celkovú daň. V kontexte medzinárodného zdaňovania, napríklad pri prenájme nehnuteľnosti v Nemecku, platí, že v zásade má právo na zdanenie príjmov z prenájmu zahraničný štát, v ktorom nehnuteľnosť leží. Avšak, ak prenajímaný objekt leží v nejakom zo štátov Európskej únie alebo Európskeho hospodárskeho priestoru, nepodliehajú príjmy z prenájmu progresii v krajine rezidencie. S väčšinou krajín však Nemecko podpísalo zodpovedajúce dohody, v ktorých je upravené výhradné právo krajiny, v ktorej nehnuteľnosť leží, zdaniť tak príjmy z prenájmu ako aj z predaja nehnuteľností. V každom prípade však nasleduje zohľadnenie týchto príjmov v nemeckom daňovom priznaní v rámci progresie. Do progresie vstupuje len základ dane, teda rozdiel medzi príjmami z predaja a výdavkami, ktoré vznikli v súvislosti s predajom.
V prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, vlastník nemá povinnosť viesť si účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. Odporúča sa evidovať výdavky napr. v exceli. V prípade, že sa vlastník rozhodne zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, má povinnosť viesť si jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, prípadne daňovú evidenciu.
Nájomné za užívanie bytu je daňovým výdavkom za predpokladu, že je splnená základná podmienka pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, podľa ktorého je daňový výdavok definovaný ako výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Záver
Prenájom nehnuteľností je oblasť s jasne definovanými daňovými pravidlami. Správne pochopenie týchto pravidiel, vrátane možností uplatnenia oslobodení a preukázateľných výdavkov, umožňuje prenajímateľom optimalizovať svoju daňovú povinnosť a zabezpečiť si legálny a efektívny príjem z prenájmu. Dôsledné vedenie evidencie a dodržiavanie termínov pre podanie daňového priznania sú nevyhnutné pre bezproblémový priebeh celého procesu.
tags: #eurlex #prenajom #nehnutelnosti #sidlo #danoveho #subjektu