Slovenský realitný trh je dlhodobo horúcou spoločenskou témou, najmä v dôsledku neustáleho vývoja cien nehnuteľností, otázok ich dostupnosti a dynamiky výstavby nových bytov a domov. Pochopenie tohto komplexného trhu si vyžaduje analýzu mnohých faktorov, od dopytu a ponuky, cez úrokové sadzby hypoték, až po regionálne ekonomické rozdiely a celkový vývoj ekonomiky. V posledných rokoch sme svedkami turbulentného cenového vývoja, ktorý sa odrazil v medziročných nárastoch cien, ale aj v spomaľovaní tempa rastu v niektorých obdobiach.
Vývoj cien nehnuteľností: Medziročný rast a regionálne rozdiely
Rast ponukových cien nehnuteľností na Slovensku v priebehu roka 2025 postupne spomaľoval. V treťom štvrťroku dosiahol rast 1,3 %, čo predstavuje zatiaľ najslabší medzištvrťročný výsledok v tomto roku. Tento rast bol ťahaný takmer výlučne cenami bytov, zatiaľ čo ceny rodinných domov sa do pozitívnych čísel dostali až v mesiaci september. Medziročne však ceny nehnuteľností na bývanie zaznamenali nárast o 11,7 %. Priemerná cena bývania sa tak zvýšila približne o 37 EUR/m² na úroveň 2814 EUR/m². Priemerná cena domov sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom prakticky nezmenila.
Regionálne rozdiely v cenovom vývoji sú výrazné. Rast cien nehnuteľností bol v treťom štvrťroku 2025 badateľnejší najmä v západnej časti krajiny. Vlastné bývanie zdraželo najviac v Trenčianskom kraji (o 3,2 %), Bratislavskom kraji (o 2,2 %) a Nitrianskom kraji (o 1,3 %). Naopak, v Košickom kraji, kde ceny tri štvrťroky rástli tempom vyšším než päť percent, sme zaznamenali počas leta pokles o 3,9 %. Tento pokles bol spôsobený predovšetkým zlacňovaním cien domov, najmä mimo samotného mesta Košice.
V Trenčianskom kraji bol rast cien poháňaný zdražením bytov v okrese Trenčín a domov v Novom Meste nad Váhom. Analýza mesačného vývoja cien nehnuteľností ukazuje súlad s aktuálnym objemom úverovania. Bytom sa darilo predovšetkým na prelome júla a augusta, pričom v septembri ich rast mierne spomalil. Ceny domov počas väčšiny štvrťroka mierne klesali a až v poslednom mesiaci zaznamenali rast. Pokles cien v Košickom kraji sa takmer celý odohral v júni a júli, vo zvyšných mesiacoch ceny už len stagnovali.
Dopyt a ponuka: Vplyv úverovania a ekonomických faktorov
Celkový objem inzerátov počas letných mesiacov podľa očakávaní poklesol, čo je typický jav pre tretie štvrťroky, s výnimkou roku 2022. Zníženie o 8,7 % vrátilo celkový počet ponúkaných nehnuteľností na úroveň z konca predchádzajúceho roka.
Na slovenskom realitnom trhu aj naďalej prevláda dopyt nad ponukou. Pokles úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch v druhej polovici roka 2024 zvýšil dopyt po úveroch na bývanie. Záujem o nehnuteľnosti je podporovaný aj opätovným reálnym rastom platov a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Domácnosti zároveň často očakávajú ďalší rast cien nehnuteľností, čo ich motivuje k realizácii kúpy v dohľadnej dobe.
Medzinárodné porovnanie: Slovensko v kontexte EÚ
V kontexte Európskej únie vykazuje Slovensko zaujímavé štatistiky. Na Slovensku býva vo vlastnom byte alebo dome až 94 % obyvateľov, čo potvrdzuje, že kúpa bývania je pre drvivú väčšinu najväčšou životnou investíciou. Ceny nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku medziročne vzrástli o 3,8 % v roku 2024. Zatiaľ čo v prvom kvartáli 2024 ceny bytov a domov medziročne klesli o -3,0 %, v poslednom štvrťroku 2024 si pripísali medziročný nárast o 7,9 %. V prípade novostavieb došlo k nárastu cien o 2,2 %, u existujúcich bytov a domov bolo zaznamenané zdraženie o 4,1 %.
V porovnaní s inými krajinami EÚ bol rast cien na Slovensku v roku 2024 rýchlejší ako v eurozóne (2,0 %) a v EÚ (3,3 %). Najvýraznejší medziročný nárast cien zaznamenali Bulharsko (16,5 %), Poľsko (15,0 %), Maďarsko (12,8 %) a Chorvátsko (10,4 %). Naopak, pokles cien nehnuteľností bol evidovaný v Rakúsku (-0,2 %), Nemecku (-1,6 %), Fínsku (-3,5 %), Francúzsku (-3,7 %) a Luxembursku (-5,2 %). V týchto krajinách bol pokles cien zaznamenaný už druhý rok po sebe.
Výstavba bytov: Pokles a jeho dôsledky
Napriek rastúcemu dopytu, výstavba bytov na Slovensku v prvom kvartáli 2025 poklesla. Počet dokončených bytov sa medziročne, ale aj v porovnaní s dlhodobým priemerom, znížil o približne štvrtinu. Počet začatých bytov klesol medziročne o -17 %, oproti dlhodobému priemeru bol pokles až o -27 %. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji, kde v roku 2025 došlo k obrovskému prepadu v počte dokončených bytov - 2,2 tisíc bytov je len približne polovičný počet oproti roku 2024. Tento pokles v ponuke môže ďalej zvyšovať tlak na rast cien, keďže dopyt ostáva vysoký.
Prečo rastú ceny nehnuteľností a môžeme očakávať prepad?
Dostupnosť bývania a psychologický vplyv
Dostupnosť bývania na Slovensku sa postupne zhoršuje. Pomer cien nehnuteľností k príjmom sa za poslednú dekádu zhoršil. Ceny bytov v rokoch 2016 až 2026 narástli približne o 120 percent nominálne, čo je približne dvojnásobok rastu miezd. Dvojciferný rast cien nad desať percent ročne nie je štandardný ani udržateľný.
Psychologický faktor zohráva tiež významnú rolu. Keďže sa očakáva pokračovanie rastu cien nehnuteľností a úrokové sadzby hypoték sa nebudú výrazne meniť, odborníci odporúčajú nekonať unáhlene pri kúpe, ale zároveň ani neodkladať rozhodnutie príliš dlho. Domácnosti majú tendenciu očakávať rast cien nehnuteľností, čo ich motivuje neodkladať príliš rozhodnutie o novom bývaní.
Investičné trendy a budúcnosť trhu
Investičné objemy na slovenskom realitnom trhu v roku 2025 dosiahli rekordných 973 miliónov eur, pričom takmer 93 % tohto objemu tvoril inštitucionálny kapitál. Trh ťahá aj aktivita investorov z regiónu CEE. V kancelárskom segmente Bratislava zaznamenala historicky najvyššiu úroveň lízingovej aktivity, čo naznačuje silný dopyt po moderných priestoroch.
Priemyselný sektor bol rovnako charakterizovaný silným dopytom, aj keď renegociácie nájomných zmlúv tvorili polovicu transakcií, čo je dôsledkom globálnych výziev. Retailový trh prešiel transformáciou smerom k retailovým parkom, zatiaľ čo segment veľkých nákupných centier stagnoval.
Odborníci varujú pred napätím na trhu, investičným dopytom a rizikom cenovej korekcie. Hoci sa nepredpokladá bezprostredný kolaps, kombinácia rastúcich cien, stagnujúcich príjmov a dostupnosti hypoték vytvára komplexnú situáciu. Dôležitú rolu bude zohrávať aj vývoj makroekonomického prostredia, najmä rast HDP, zamestnanosti a reálnych príjmov.
Zhrnutie vývoja a predikcie
Realitný trh na Slovensku v posledných mesiacoch prechádza dynamickým vývojom. Po období spomaľovania rastu cien v treťom štvrťroku 2025, môžeme pozorovať pokračujúci rast, najmä v západnej časti krajiny. Dopyt prevyšuje ponuku, čo je stimulované aj mierne klesajúcimi úrokovými sadzbami hypoték a rastom miezd.
Výstavba bytov však zaznamenáva pokles, čo môže v budúcnosti ďalej zvyšovať tlak na rast cien. Dostupnosť bývania zostáva kľúčovou výzvou, najmä pre mladé domácnosti. Investori a inštitucionálny kapitál naďalej prejavujú záujem o slovenský trh, čo naznačuje jeho potenciál. Budúci vývoj bude závisieť od viacerých faktorov, vrátane makroekonomického prostredia, úrokových sadzieb a politík vlády v oblasti bývania.
Napriek určitým spomaleniam v raste cien, dlhodobý trend na slovenskom realitnom trhu ukazuje na pokračujúci rast cien, najmä v atraktívnych lokalitách. Slovenský rezidenčný trh aktuálne prechádza zásadnými zmenami, ktoré odzrkadľujú novú dynamiku dopytu, najmä zo strany mladšej generácie kupujúcich. Kľúčovými faktormi pri výbere bývania sa stávajú výborná dopravná dostupnosť a kvalitná infraštruktúra, čo sa odráža v cenách nehnuteľností v blízkosti dobrej občianskej vybavenosti a dopravných uzlov. Predikcie naznačujú, že menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Očakáva sa, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, a to aj napriek možným korekciám v niektorých segmentoch trhu.