Mestská časť Karlova Ves, konkrétne lokalita Dlhé Diely, sa dlhodobo potýka s vysokou hustotou zástavby, ktorá mnohými obyvateľmi a dokonca aj samosprávou presiahla únosnú mieru. Napriek týmto obavám sa v tejto oblasti objavujú nové developerské projekty. Jedným z nich je aj polyfunkčný objekt s oficiálnym názvom Polyfunkčný objekt Dlhé diely, ktorý sa plánuje realizovať na lichobežníkovom pozemku medzi ulicami Iskerníkova a Hlaváčikova. Tento projekt, napriek počiatočným výhradám, prináša potenciálne benefity v podobe rozšírenia občianskej vybavenosti a služieb pre obyvateľov.
Lokalizácia a charakteristika pozemku
Navrhovaný polyfunkčný objekt bude situovaný na čiastočne rovinatom pozemku s rozlohou 3 059 m², ktorý sa tiahne zo severu na juh a na južnom konci je ukončený svahom. Zo západnej strany bude objekt susediť s existujúcim bytovým domom. V súčasnosti je pozemok nevyužívaný, porastený vegetáciou a voľne prístupný.
Koncepcia Polyfunkčného objektu Dlhé Diely
Podľa oznámenia o začatí územného konania o umiestnení stavby, ktoré zverejnila mestská časť Karlova Ves, je zámerom vybudovať izolovaný polyfunkčný objekt. V nadzemnej časti bude objekt rozdelený do dvoch vizuálne oddelených blokov - A a B. Tieto bloky budú stáť na spoločnej dvojpodlažnej podnoži, ktorá bude čiastočne vnímateľná nad terénom. Celá stavba bude mať štyri nadzemné podlažia s piatym ustúpeným podlažím, ukončená bude plochou strechou.
Severný blok A je navrhnutý s nasledovným využitím:
- Prvé nadzemné podlažie (NP): Obchodné priestory so zázemím.
- Druhé a tretie NP: Ambulancie lekárov.
- Štvrté NP: Kancelárske priestory.
- Piate NP: Technické priestory.
Južný blok B bude slúžiť ako hotel so zázemím a doplnkovým obchodným priestorom:
- Prvé NP: Vstupné priestory hotela, reštaurácia, zázemie hotela a obchodný priestor.
- Druhé až štvrté NP: Hotelové bunky.
Podzemné podlažia a parkovanie
Podnož objektu bude tvoriť dvojicu podzemných podlaží (PP), ktoré budú slúžiť predovšetkým na parkovanie, skladové priestory a umiestnenie technických miestností.
- Prvé PP: Bude obsahovať 42 parkovacích miest, skladové priestory a kotolňu.
- Druhé PP: Bude navrhnuté pre 44 parkovacích státí, kotolňu, technickú miestnosť a pivnice.Okrem podzemných parkovacích miest sa na teréne počíta s ďalších 12 parkovacími miestami. Celkovo sa teda navrhuje dostatočná kapacita parkovacích miest, pričom predpokladá sa, že časť z nich využije aj samotná mestská časť.
Účel stavby a prínosy pre lokalitu
Účelom navrhovanej stavby je realizácia občianskej vybavenosti, ktorá zahŕňa obchodné priestory so službami, administratívu, ambulancie lekárov a hotel. Tento zámer predstavuje rozšírenie súčasnej ponuky služieb v lokalite Dlhé Diely, ktorá je v súčasnosti vnímaná ako nedostatočná vzhľadom na rastúci počet obyvateľov. Zastavaná plocha objektu bude tvoriť 1 051,07 m2 z celkovej plochy pozemku. Úžitková plocha nadzemnej časti bude 3 633,8 m2, pričom na zeleň bude vyčlenených 627 m2.
Dopravná obsluha a prístup
Dopravná obsluha objektu bude primárne zabezpečená cez Hlaváčikovu ulicu. Pre odľahčenie dopravy na Hlaváčikovej ulici sa navrhuje sekundárny vjazd z Iskerníkovej ulice. Tento prístupový systém by mal prispieť k plynulejšej premávke v danej oblasti.
Predchádzajúce kroky a výzvy
Zámer vybudovať na Dlhých Dieloch polyfunkčný objekt s občianskou vybavenosťou nie je úplnou novinkou. Spoločnosť SLAPEX s.r.o. už v júni 2019 podala návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby. Žiadosť však bolo potrebné doplniť, pretože stavebný úrad ju vtedy nepovažoval za dostatočne podloženú pre posúdenie. Architektonické riešenie vtedy ešte nebolo známe.
Rozšírenie občianskej vybavenosti: Domov pre seniorov
Okrem polyfunkčného objektu sa v lokalite Dlhé Diely plánuje aj výstavba domova pre seniorov. Tento projekt má na svedomí Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) a bude realizovaný na susednom pozemku, východne od navrhovanej polyfunkčnej stavby. Nové zariadenie pre seniorov, navrhnuté architektmi z ateliéru Atrium, by malo mať kapacitu 30 klientov a jeho výstavba by mala byť ukončená do roku 2026. Zariadenie bude poskytovať komplexnú starostlivosť vrátane ubytovania, stravovania, upratovania, ošetrovania, rehabilitácie a sociálneho poradenstva.
Architekti navrhujú dvojpodlažnú obdĺžnikovú budovu s vnútorným pobytovým átriom, ktorá bude bezbariérová a vhodne začlenená do okolitej zástavby. Návrh vznikol v konzultácii so Sekciou sociálnych vecí Magistrátu, aby spĺňal najvyššie štandardy pre komfortné ubytovanie seniorov. Súčasťou projektu bude aj záhrada určená na voľnočasové aktivity a oddych.
Realizácia domova pre seniorov je v súlade so strategickým plánom Bratislava 2030, ktorý kladie dôraz na zvyšovanie kapacít v zariadeniach sociálnych služieb a zabezpečenie dôstojných podmienok pre starších obyvateľov.
Verejné vnímanie a výzvy rozvoja
Rozšírenie kapacít zariadení pre seniorov je všeobecne vítané, avšak v prípade Dlhých Dielov existuje aj istá skepsa. Dôvodom je predovšetkým negatívne nastavenie miestnej verejnosti a samosprávy voči ďalšej výstavbe. Podľa mnohých obyvateľov už miera zahusťovania na Dlhých Dieloch prekročila únosnú mieru. Na začiatku 21. storočia sa totiž vyplnila podstatná časť plôch, ktoré boli pôvodne určené na vytvorenie rozsiahleho scénického parku.
Mestská časť sa tak k developerským projektom stavia mimoriadne skepticky, aj napriek tomu, že nové stavby môžu priniesť benefity. Polyfunkčný objekt s priestormi pre obchody, služby a zdravotníctvo, rovnako ako zariadenie pre seniorov, môžu byť pre lokalitu prínosom. Problémy Dlhých Dielov sú často pripisované nedostatkom v minulom plánovaní a neregulovanému rozvoju individuálnej automobilovej dopravy. To však neznamená, že každá nová stavba by mala byť automaticky vnímaná negatívne, najmä ak prináša služby, z ktorých môže komunita profitovať.
Alternatívny projekt: SPV Dlhé Diely
Existuje aj ďalší developerský zámer, ktorý sa zvykne spájať s lokalitou Dlhé Diely. Projekt s pracovným názvom Polyfunkčný komplex Dlhé Diely by mal vyrásť na juhozápadnom okraji sídliska. Navrhovateľom je spoločnosť SPV Dlhé Diely, s. r. o., z Košíc. Tento komplex by mal pozostávať z bytov, apartmánov, kancelárií a obchodov.
Podľa pôvodného zámeru mal komplex pozostávať z troch objektov:
- Objekt A: Štyri nadzemné podlažia s 16 dvojizbovými, štyrmi trojizbovými bytmi a štyrmi nebytovými priestormi.
- Objekt B: Rozdelený do dvoch sekcií s 12 bytmi a 18 nebytovými jednotkami, s jedným podzemným podlažím pre parkovacie miesta.
- Objekt C: Dve podzemné podlažia, kde prvé malo slúžiť pre prenajímateľné priestory a druhé ako podzemná garáž. Tento objekt mal pozostávať z troch sekcií s 20 nebytovými priestormi.
Pôvodný investor plánoval spustiť výstavbu v auguste daného roka a práce ukončiť začiatkom roka 2020, s predbežnými nákladmi na realizáciu projektu vo výške 11 miliónov eur.
Dôležitosť plánovania a verejného dialógu
Prípad Dlhých Dielov poukazuje na komplexnosť rozvoja mestského prostredia. Na jednej strane stoja potreby obyvateľov a rozvoj občianskej vybavenosti, na druhej strane obavy z nadmerného zahusťovania a straty charakteru sídliska. Kľúčom k úspešnému rozvoju by mal byť otvorený dialóg medzi developermi, samosprávou a obyvateľmi, ako aj dôsledné dodržiavanie urbanistických a environmentálnych štandardov. Dôležité je poučiť sa z minulých chýb v plánovaní a hľadať riešenia, ktoré budú prospešné pre všetky strany a prispejú k udržateľnému a kvalitnému životu v mestskej časti.