Družstevný byt na predaj: Podrobný sprievodca prepisom členských práv a nadobudnutím vlastníctva

Na prvý pohľad sa možno zdá, že družstevných bytov už nie je na trhu s nehnuteľnosťami až tak veľa, ale v menších mestách sa ich nájde ešte dostatok. Výhodou takéhoto bytu je relatívne nižšia cena oproti bežnej trhovej cene vzhľadom na to, že je zúžený okruh prípadných kupujúcich ktorí musia disponovať vlastnými finančnými prostriedkami z nemožnosti poskytnúť ručenie financujúcej bankou nadobúdaným bytom a aj výškou nezaplatenej anuity viažucej sa k bytu. Pri kúpe družstevného bytu je potrebné si uvedomiť, že nekupujete byt (samotnú nehnuteľnosť), ale nadobúdate (kupujete) členský podiel v bytovom družstve a k bytu máte len „užívacie právo“. Nestávate sa automaticky majiteľom bytu, ale uzatvárate s bytovým družstvom nájomnú zmluvu na užívanie bytového priestoru. Teda vlastníkom bytu je aj naďalej bytové družstvo. Neznamená, že takýto byt nemôžete nadobudnúť do osobného vlastníctva, čo väčšina ľudí robí pre zvýšenie právnej istoty.

Cieľom tohto článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú v procese odkúpenia družstevného bytu a niektoré s tým súvisiace právne inštitúty. Pred nadobudnutím družstevného bytu Vám jednoznačne doporučujem osobne, resp. dôkladne sa oboznámiť so stanovami bytového družstva, zistiť si nedoplatky a preveriť si výšku anuity bytu.

Právny rámec a základné rozdiely

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov ďalej upravuje aj zákon č. 40/1964 Zb. Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva. Pri družstevnom byte zároveň vždy platí, že člen družstva nie je osobným vlastníkom družstevného bytu, pretože vlastníkom družstevného bytu je konkrétne družstvo.

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva alebo nebytového priestoru v dome, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu alebo právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, prípadne s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Družstvá v minulosti bežne čerpali úvery na výstavbu družstevných bytov. Pri prevode vlastníckeho práva k družstevnému bytu je tak kupujúci povinný uhradiť zostatkovú hodnotu takéhoto úveru podľa evidencie príslušného družstva, tzv. anuitu. V praxi sa tieto sumy pohybujú v rozmedzí od 1 000 do 10 000 eur v závislosti od veku stavby, v mnohých prípadoch je však suma aj nulová. Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, podľa toho, či sa jedná o bežný vklad vlastníckeho práva alebo urýchlený vklad. Člen družstva nadobúda vlastnícke právo k bytu dňom podania návrhu na vklad na príslušnom katastri nehnuteľností. V prípade záujmu môže aj naďalej ostať členom družstva, vo väčšine prípadov však o takéto zotrvanie nie je reálny záujem. Niektorých ľudí v praxi odrádza administratívny proces spojený s prevodom vlastníctva k družstevnému bytu.

V praxi to znamená, že ste vlastníkom bytu, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva a s takouto nehnuteľnosťou môžete disponovať podľa vašich individuálnych preferencií a potrieb. Pri kúpe alebo obývaní družstevného bytu naopak nie ste vlastníkom tejto nehnuteľnosti. V zmysle platnej a účinnej legislatívy ste v takomto prípade považovaný len za člena družstva, ktorý disponuje členskými právami k užívaniu predmetného bytu. Ak by ste chceli predávať družstevný byt, môžete naraziť aj na problém, ktorým je financovanie takejto nehnuteľnosti. Každé družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, v ktorých uvádza do života pravidlá fungovania daného družstva, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu. V stanovách družstva tak môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva. Ak ste vlastníkom družstevného bytu a nebývate v ňom, ale radi by ste ho prenajali, stanovy vášho družstva to však nepovoľujú, vhodnou cestou je odkúpenie tejto nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Na záver tak možno zhrnúť, že s bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, pričom v skutočnosti nie ste jeho vlastníkom.

Kúpno-predajný proces družstevného bytu

V tomto prípade pracujeme s najčastejším prípadom, a teda že predmetom predaja je byt, ktorý je v správe bytového družstva. V prvom rade je potrebné porozumieť rozdeleniu na jednotlivé štádiá procesu. Prvým je samotný predaj/kúpa, druhým prepis bytu a posledným odovzdanie bytu s prepisom energií.

Ak záujemca o kúpu bytu potvrdí svoj seriózny záujem a majiteľ sa rozhodne, že byt záujemcovi predá, stávajú sa v tomto momente zmienené strany kupujúcim a predávajúcim. V ideálnom prípade spíšu rezervačnú zmluvu, ktorá dáva kupujúcemu istotu, že majiteľ byt nepredá niekomu inému, zatiaľ čo on si vybaví náležitosti súvisiace so ziskom financií, potrebných na kúpu. Pre predávajúceho naopak predstavuje záruku seriózneho záujmu kupujúceho. Rezervačnú zmluvu následne v procese nahrádza zmluva kúpna. Tá je v prípade kúpy cez úver sprevádzaná podpisom tzv. záložnej zmluvy medzi kupcom, predajcom a bankou, ktorá slúži ako záruka práve pre banku. Tá sa následne vkladá do katastra.

Prepis družstevného bytu a nadobudnutie osobného vlastníctva

Stávate sa podpisom kúpnej zmluvy oficiálnym vlastníkom? Bohužiaľ, tak jednoduché to nie je. Bez zápisu v katastri totiž zmena vlastníka nie je možná. Ako teda postupovať pri prepise? V prvom rade je potrebné, aby zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uzavreli písomnú dohodu, ktorej podpisy budú úradne overené. Táto dohoda býva označovaná ako Zmluva o prevode vlastníctva bytu. Táto zmluva spravidla musí obsahovať nasledovné údaje:

• Označenie zmluvných strán,
• Popis bytu a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome,
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Postup pri prevode členských práv a povinností

1. Vyžiadajte si stanovy bytového družstva: Dôkladne sa oboznámte so stanovami, pretože spôsob prevodu členských práv v bytovom družstve a prevodu bytu do osobného vlastníctva sa môže v jednotlivých bytových družstvách líšiť.
2. Zistite si nedoplatky: Jedna z podmienok pri prevode členských práv a povinností v bytovom družstve je, aby byt bol bez nedoplatkov predchádzajúceho nájomcu.
3. Preverte si aká je anuita bytu: Anuita je v podstate nezaplatený dlh za byt bytovým družstvom pri realizácii jeho výstavby. Tento je nájomcom bytu splácaný prostredníctvom nájmu. Takže ak chcete predmetný byt kúpiť do osobného vlastníctva, tak bytové družstvo požaduje pri prevode bytu do osobného vlastníctva aj zaplatenie tejto anuity - je to pre bytové družstvo cena prevedenia vlastníckeho práva k bytu. Takže logicky pre Vás ako kupujúceho je to nákladom na získanie bytu spolu s už zaplatenou cenou za prevod členských podielov v bytovom družstve predávajúcemu-prevádzajúcemu. Bytové družstvá si taktiež účtujú poplatok za prevod členských práv.
4. Požiadajte o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva: Požiadať o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva môže len člen bytového družstva. Je preto potrebné, aby ste si prešli všetky predchádzajúce kroky. Je potrebné oň písomne požiadať. Na základe žiadosti s vami bytové družstvo uzatvorí kúpnu zmluvu, kúpna cena bude totožná s anuitou.

Zmluva o kúpe a tiež o prevode musí byť následne odovzdaná katastru v dvoch kópiách spolu s dvoma kópiami podpísaného návrhu na vklad, overením o bezdlžnosti a potvrdením o zaplatení správneho poplatku, aby sa vykonal zápis - vklad. Samotnému vkladu do katastra však predchádza proces schvaľovania. V tom sa kontroluje splnenie zákonných podmienok a uskutočnenie predpísaných úkonov. To, čo odovzdáte katastru je teda „návrh na vklad vlastníckeho práva” a proces, vedúci k finálnemu povoleniu vkladu, sa nazýva „konanie o návrhu na vklad“.

Fázy konania o návrhu na vklad

1. Prijatie a zaevidovanie zmluvy: Zmluvu predložíte katastru spolu s prílohou - návrhom na vklad. Návrh je následne označený pečiatkou a dátumom, hodinou a minútou doručenia, aby sa zabezpečilo spravodlivé dodržanie poradia (napríklad v prípade viacerých zmlúv k jednej nehnuteľnosti). Takto označený návrh je zaevidovaný v systéme a je mu pridelené číslo konania.
2. Vyznačenie plomby na nehnuteľnosti, pridelenie vkladárovi: Na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti sa následne najneskôr do jedného pracovného dňa vyznačí tzv. plomba (informácia o tom, že ohľadom dotknutých nehnuteľností prebieha vkladové konanie). Spis sa potom pridelí zamestnancovi okresného úradu, ktorý disponuje osvedčením o spôsobilosti rozhodovať o návrhu na vklad, vkladárovi.
3. Posúdenie zmluvy a iných významných skutočností: Azda najdôležitejšou časťou konania je posúdenie zmluvy. Vkladár preskúma súlad zmluvy so zákonmi, spôsobilosť na zápis do katastra a oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou. Okrem zmluvy je v tomto štádiu posudzovaný aj samotný návrh na vklad, jeho povinné náležitosti a prílohy (tou je v prípade potreby napríklad dohoda o splnomocnení).
4. Rozhodnutie o návrhu na vklad: V prípade splnenia všetkých podmienok sa proces posudzovania uzatvorí vyhotovením rozhodnutia o povolení vkladu. V opačnom prípade, teda ak by z nejakého dôvodu podmienky splnené neboli, vyhotovuje sa rozhodnutie o zamietnutí návrhu. V prípade potreby doplnenia informácií či prípadného pozmenenia sa vyhotoví rozhodnutie o zastavení konania. Katastrálny úrad musí rozhodnúť o vklade do 30 dní od podania návrhu na vklad.
5. Zápis vlastníka a samotný vklad: V prípade povolenia sa rozhodnutie predloží na zápis, na základe ktorého je vykonaný samotný vklad. Do listu vlastníctva je teda zapísaný nový vlastník. Až v tomto bode celého procesu teda nový majiteľ nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Odovzdanie bytu a súvisiace formality

Nový vlastník od starého preberá byt priamo v ňom vo vopred stanovenom čase, ideálne po rozhodnutí o prevode vlastníctva. V tejto fáze nový majiteľ dostáva kľúče od bytu a odporúča sa zároveň spísať protokol, dokument, ktorý slúži na prípadné vyrovnanie nedoplatkov či preplatkov pri ročnom vyúčtovaní. Protokol by mal obsahovať tieto údaje, potvrdené podpismi oboch strán:

• Údaje o predávajúcom
• Údaje o kupujúcom
• Definícia bytu na základe listu vlastníctva
• Číslo merača a stav elektromera, plynomera, vodomerov, prípadne meračov radiátorov

Na čo ešte nezabudnúť

S odpísaním protokolu súvisí i potreba odhlásiť pôvodného majiteľa bytu a prihlásiť nového u dodávateľov energie, bytového družstva či správcu a v neposlednom rade i mesta. Na tieto miesta nezabudnite:

• Elektrárne: Predávajúci a kupujúci spoločne doručia odovzdávací protokol a overenú kúpnu zmluvu.
• Plynárne: V prípade plynární je postup rovnaký.
• Bytové družstvo: Predávajúci sa odhlási z užívania bytu a kupujúci sa nahlási samostatne.
• Magistrát: Kupujúci je povinný sa prihlásiť do 30 dní od rozhodnutia katastra. Týka sa to platenia miestnych daní, daní za nehnuteľnosť, poplatkov za odvoz odpadu, prípadne poplatkov za psa. Predávajúci sa odhlasuje len v prípade, že sa sťahuje preč z daného mesta, resp. obce.

Dobré je myslieť i na:

• Zmenu občianskeho preukazu: Pri zmene trvalého pobytu je potrebné aktualizovať i občiansky preukaz na polícii.
• Prepis koncesionárskych poplatkov a internetu: V prípade internetu je možné sa s bývalým majiteľom dohodnúť aj na odstúpení od zmluvy o internetových službách, prípadne zmluvu vypovedať a nájsť si nového dodávateľa týchto služieb.
• Aktualizáciu údajov: Týka sa to aktualizácie adresy či dokladu totožnosti v zmluvách, na úradoch či u zamestnávateľa.
• Vyhotovenie poistky na byt: Ak čerpáte úver z banky, je poistenie nehnuteľnosti povinnosťou.

Financovanie družstevného bytu

Najjednoduchšou možnosťou je kúpiť byt za pomoci vlastných financií. Avšak je zrejmé, že málokto má k dispozícií celú čiastku, preto sa kupujúci obracajú na banku. Tu však vzniká problém, nakoľko v tomto prípade nie je možné využiť zástavné právo priamo na družstevný byt, pretože nie je v osobnom vlastníctve. Alternatívou však je, ak dočasne v prospech banky (ktorá vám poskytne úver) založíte inú nehnuteľnosť (minimálne rovnakej hodnoty ako je kupovaný družstevný byt) a následne z prostriedkov tejto hypotéky kúpite družstevný byt. Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. „Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,“ potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke.

Hneď ako sa teda stanete majiteľom členských práv a povinností, podáte žiadosť o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Potom banku požiadate o preloženie záložného práva na váš (už teraz nie družstevný) byt. Ak teda máte záujem neskôr družstevný byt odkúpiť do osobného vlastníctva, preverte si priamo na družstve, aká je zostatková hodnota bytu - anuita. Túto anuitu budete musieť bytovému družstvu zaplatiť, ak budete chcieť odkúpiť byt do osobného vlastníctva. Žiadne bytové družstvo by nemalo brániť majiteľom členských práv a povinností odkúpiť byt do osobného vlastníctva.

Predaj družstevného bytu a dane

Pokiaľ ste vlastníkmi členských práv v bytovom družstve dlhšie ako 5 rokov, byt ste však neodkúpili do osobného vlastníctva, ste od dane z predaja oslobodení. V prípade, že ste jej vlastníkom boli kratšie než 5 rokov pred predajom, vlastníci nie sú povinný platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ak byt nebol predtým zahrnutý do obchodného majetku spoločnosti.

Dedičstvo družstevného bytu

Družstevný byt môžete nadobudnúť aj v dedičskom konaní. V porovnaní s prípadom, keď zdedíte „normálny“ byt v osobnom vlastníctve, tu platí niekoľko rozdielov. Prvým z nich je, že družstevný byt môže zdediť len jedna osoba. Prvým dedičom je vždy manžel alebo manželka zosnulého, druhým deti, súrodenci alebo iní príbuzní. Družstevný byt môžu zdediť naraz len manželia, resp. Aj pri dedení takéhoto bytu platí, že sa nestávate jeho vlastníkom, ale vlastníkom členských práv a povinností v bytovom družstve. Ak by ste ho chceli následne odkúpiť, musíte postupovať podľa stanov daného bytového družstva, väčšinou by sa však proces nemal líšiť od kúpy, ktorú sme si popísali vyššie.

Prenájom družstevného bytu

Družstevný byt je možné aj prenajímať, avšak iba po súhlase bytového družstva. To platí len v prípade, že ste vlastníkom členského práva v BD a máte právo užívania bytu, ktorý ste však neodkúpili do osobného vlastníctva. Po odsúhlasení BD je vašou povinnosťou riadne uzatvorenie zmluvy s budúcim nájomníkom. Jej jednotlivé body sa zhodujú s prenajímaním bytu v osobnom vlastníctve. V stanovách družstva tak môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva.

Riziká a na čo si dať pozor

Pri predaji družstevného bytu sa prevádzajú len práva k užívaniu bytu, preto je predaj v podstate jednoduchší, než predaj bytu v osobnom vlastníctve. Postup predaja je takmer identický. Nového kupujúceho musí odsúhlasiť družstvo. Ak družstvo nemá žiadne výhrady, dostaváme sa k podpisu zmluvy o prevode družstevného podielu v bytovej jednotke a zmluvy o úschove, ktorá sa využíva pre obdobie, pokiaľ dôjde k vyjadreniu družstva. Pri predaji družstevného bytu tiež dochádza k prevodu pravidelného nájmu a prípadných dlhov pôvodných majiteľov. Jedná sa o tzv. anuitu, ktorá vznikla pri výstavbe domu alebo jej rekonštrukcii.

V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, tak byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty avšak podľa podmienok zákona o konkurze je správca konkurznej podstaty povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi teda členovi bytového družstva. Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe.

Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel. Ten sa vypočíta z majetku družstva a je to zvyčajne výška jeho vkladu do družstva pri vstupe.

Družstevné byty nie sú na Slovensku veľmi rozšírené, no v budúcnosti môžu získať na popularite. V okolitých krajinách záujem o družstevné bývanie neustále rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu. Môžu to byť aj rodičia pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, no nemajú dosť peňazí na vyplatenie celej kúpnej ceny. Tento rok rozbehla družstevné byty vo svojom projekte Nuppu developerská spoločnosť YIT Slovakia. Juraj Varga, investičný manažér YIT Slovakia, hovorí, že záujem o tento typ bývania naplnil ich očakávania. V pilotnom projekte, ktorý tento developer predstavil v apríli tohto roka, získal už desiatky členov družstva. “Takmer polovica žiadateľov prejavila záujem o družstevný byt ako riešenie svojej vlastnej bytovej otázky, ďalšia časť ním chce vyriešiť bývanie pre rodičov alebo pre svoje deti,” dodáva Varga.

tags: #druzstevny #byt #na #predaj #postup #pri