Každý vlastník bytu v Prievidzi, rovnako ako v celej krajine, musí do konca mája daného roka dostať od svojho správcu ročné vyúčtovanie za energie a správu nehnuteľnosti. Tento rok však priniesol pre mnohých nečakané zmeny. Jedna skupina majiteľov bytov sa teší z pozitívneho prekvapenia v podobe výrazného zníženia ceny za teplo, zatiaľ čo druhá skupina je zaskočená rastom mesačných nákladov na bývanie, predovšetkým v dôsledku spotreby tepla. Tieto zmeny sú priamym dôsledkom legislatívnych úprav, ktoré vstúpili do platnosti v predchádzajúcom roku a zásadne menia spôsob rozpočítavania spotreby tepla medzi bytmi v bytových domoch.
Zmena legislatívy a jej dopady na rozpočítavanie tepla
Kľúčovou zmenou, ktorá vstúpila do platnosti v roku 2023, je zavedenie nového prístupu k rozpočítavaniu nákladov na teplo. Predchádzajúce dohody, ktoré často spočívali v princípe "kto koľko minie, toľko zaplatí", bez zohľadnenia základnej zložky nákladov, sú teraz modifikované. Nový zákon o spotrebe tepla síce priamo nezavádza povinnosť mať základnú zložku, ale nepriamo ju fakticky vynucuje tým, že stanovuje limit na rozdiel medzi najnižšou a najvyššou platbou za meter štvorcový bytu. Tento rozdiel nesmie presiahnuť 2,5 násobok.
Dôvodom pre schválenie tejto legislatívnej úpravy sú predovšetkým fyzikálne zákony. Teplo, ktoré je odobraté v jednom byte, sa prirodzene šíri cez steny do susedných bytov. Doterajšie metódy rozpočítavania ceny za teplo preto mnohí považovali za nespravodlivé. Bežnými situáciami boli tie, kedy si obyvatelia bytov, ktorí odišli na zimnú dovolenku alebo minimalizovali kúrenie vypnutím radiátorov, platili minimálne náklady za teplo. Tieto náklady v podstate preniesli na svojich susedov, ktorí museli kúriť intenzívnejšie, aby dosiahli požadovanú teplotu, a zároveň ich teplo "unikalo" k nešetrným susedom.
Kto na novom systéme profituje a kto dopláca?
Nové rozpočítavanie nákladov na teplo bude jednoznačne výhodnejšie pre tých obyvateľov, ktorí kúria rovnomerne počas celej vykurovacej sezóny a mali susedov, ktorí buď výrazne šetrili, alebo mali neobývané byty, ktoré neslúžili ako "tepelné vankúše". Na druhej strane, novinka môže negatívne ovplyvniť tých, ktorí extrémne šetrili a nevedomky využívali teplo svojich susedov. Taktiež ľudia, ktorí často odchádzali na dlhšie zimné dovolenky a vypínali svoje vykurovacie systémy, ako aj majitelia neobývaných bytov, ktorí vôbec nekúrili, budú pravdepodobne čeliť vyšším nákladom.
Treba však zdôrazniť, že novela zákona sa dotkne aj tých, ktorí znižovali teplotu vo svojom byte s cieľom ušetriť. Títo ľudia môžu teraz doplácať na susedov, ktorí udržujú v byte výrazne vyššiu teplotu (napríklad 25°C) a dokonca otvárajú okná. Tento paradox vyplýva z nového nastavenia, kde rozdiel medzi najnižšou a najvyššou spotrebou je limitovaný.
Politické reakcie a odborné stanoviská
Po medializovaní informácií o nedoplatkoch, ktoré koncom mája 2024 prišli predovšetkým dôchodcom a ľuďom, ktorí celú zimu šetrili teplom, sa k situácii vyjadrilo už viacero politikov. Taktiež odborníci konštatujú, že nový pomer nie je taký spravodlivý, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Ich hlavný argument spočíva v tom, že ak v bytovke existuje jeden extrémne energeticky náročný byt a na druhej strane byt s úplne vypnutým kúrením, vzniká priestor pre extrémne nespravodlivé rozpočítavanie, keďže rozdiel medzi platbami na štvorcový meter musí byť maximálne 2,5-násobok. Viacerí politici už avizovali, že zákon o rozpočítavaní energií za teplo bude urgentne prepracovaný a v budúcnosti sa očakávajú ďalšie zmeny.
Praktické aspekty vyúčtovania a portál najomne.sk
Správcovia bytov sú povinní doručiť ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru najneskôr do 31. mája. Toto vyúčtovanie porovnáva zálohové platby s reálnymi nákladmi na prevádzku bytu a celého domu v predchádzajúcom roku. Posudzujú sa náklady na energie (elektrina spoločných priestorov, teplo, teplá voda, studená voda, plyn), platby za služby (upratovanie, zimná a letná údržba), odmena za správu, odmena zástupcovi vlastníkov a poplatky za vedenie bankového účtu.
V súvislosti s doručovaním vyúčtovania sa objavuje aj portál najomne.sk, ktorý slúži ako informačný portál o byte a dome. Jeho cieľom je poskytnúť off-line verziu informačného systému správcu. Po kliknutí na portáli sa zaznamená dátum, kedy si vlastník prvýkrát pozrel vyúčtovanie, čím správca získa doklad o doručení. Portál tiež poskytuje správcovi prehľad o tom, koľko vlastníkov si ešte vyúčtovanie cez portál neprevzalo.
Spoločnosť OSBD, ktorá ročne spracúva vyúčtovanie služieb pre viac ako 8300 bytov a nebytových priestorov, komunikuje so správcom portálu pred odoslaním dát. Prílohy musia byť uložené na dohodnutom mieste a premenované podľa pravidiel. Odosielanie niekoľkých gigabajtov dát môže trvať aj dva dni, pričom sa odporúča odosielať dáta v dávkach po približne 1000 bytoch.
Napriek užitočnosti portálu sa vyskytli aj problémy. Vlastníci, ktorí sa na portál prihlasujú z mobilných telefónov, sa často stretávajú s reklamnými oknami, ktoré môžu prekryť obrazovku a viesť k nechceným kliknutiam. Prihlasovanie na portál je jednoduché, ak vlastník pozná svoje prihlasovacie údaje. V prípade ich zabudnutia je proces obnovy zdĺhavý a nekomfortný. Napriek týmto nedostatkom je portál najomne.sk považovaný za vhodný a užitočný spôsob doručenia vyúčtovania, ktorý umožňuje vlastníkom prístup k dokumentom kedykoľvek počas roka.
Metodika rozpočítavania nákladov: Od výmery po spotrebu
Metodika rozdelenia nákladov v bytových domoch je definovaná vyhláškou ministerstva hospodárstva (č. 240/2016 Z.z.). Táto vyhláška ustanovuje teplotu teplej úžitkovej vody na odbernom mieste a pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla.
Náklady na vykurovanie sa môžu rozpočítavať podľa viacerých kritérií:
- Podľa výmery: Rozpočítanie podľa veľkosti podielu na spoločných priestoroch, spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu pozemku.
- Rovným dielom: Náklady sa účtujú rovnakým dielom medzi všetky byty. Pri nebytových priestoroch sa každý podiel na priestore považuje za samostatný diel.
- Podľa spotreby: Tento spôsob sa stal dominantným po zmene legislatívy.
V zmysle zákona č. 100/2014, ktorý menil zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, všetky bytové domy s celkovou podlahovou plochou nad 500 m², zásobované centrálnym zdrojom tepla, musia byť vybavené určenými meradlami alebo pomerovými rozdeľovačmi vykurovacích nákladov na odovzdávacích miestach tepla do bytov.
Nová vyhláška a jej vplyv na rok 2024
Vyhláška 503/2023 Z.z. prináša novinky vo vyúčtovaní nákladov na teplo (ÚK) pre rok 2024. Ide o úpravu základnej a spotrebnej zložky tepla na základe špecifického nákladu pre jednotlivé byty (N), vyjadreného v €/m². Tento špecifický náklad je podielom celkového nákladu pre ÚK v danom byte a jeho podlahovej plochy. Na základe vypočítaných pomerov pre každý byt sa vypočíta podiel špecifických nákladov (P) medzi maximálnym a minimálnym špecifickým nákladom na byt. Hodnota P nesmie presiahnuť 2,85. Ak je hodnota vyššia ako 2,85, základná zložka sa upraví o celé percento nahor. Táto úprava reflektuje prestup tepla cez steny, keď aj byt s vypnutým kúrením spotrebuje určité množstvo tepla, ak sú susedné byty vykurované.
Reklamácie a riešenie sporov
Vlastník bytu má právo reklamovať ročné vyúčtovanie do 30 dní od jeho doručenia, teda do 30. júna. Reklamovať však môže aj staršie vyúčtovania, a to do troch rokov. K reklamácii je potrebné doložiť všetky relevantné doklady. Správcovská spoločnosť musí reklamáciu vybaviť najneskôr do 30 dní. V prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie sa môžu vlastníci obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (ktorá však kontroluje len správcov a vyúčtovanie tepla a teplej vody) alebo na súd. V spoločenstvách vlastníkov bytov je možnosť obrátiť sa na radu, ktorá slúži ako dozorný orgán.
Príprava vyúčtovania vychádza z odpočtov určených meradiel. Doteraz prevládali fyzické odpočty, no v súčasnosti už na 90% prevažuje rádiový zber dát z vodomerov a PRVN, čo umožňuje diaľkové odpočítavanie. Napriek pokroku v technológiách sa však stále objavujú prípady, kedy vlastníci musia byť doma počas fyzického odpočtu.
Záujem o nové technológie diaľkového odpočtu dát, s možnosťou kontroly aktuálnych hodnôt spotreby prostredníctvom internetu, zo strany správcov a užívateľov bytov narastá. Pokiaľ vlastník bytu zistí počas roka poškodenie merača, je povinný túto chybu okamžite nahlásiť správcovi, aby sa predišlo nesprávnym výpočtom náhradných spotrieb.
Príklady z praxe
- Jedna pani bývajúca na Kurskej ulici v jednoizbovom byte s evidovanými dvoma osobami, hoci býva sama, sa pýta, či tento údaj ovplyvňuje ročné vyúčtovanie. Zmena počtu osôb v byte je dôležitá pre rozpočítavanie nákladov na vodu a teplo v prípadoch, kde sa náklady delia podľa počtu užívateľov.
- Iný prípad popisuje dôchodcovský pár, ktorý kvôli rodinným dôvodom musel byť dlhšie mimo domova. V januári neumožnili odpočet z bytových meračov na teplo, čo viedlo k vyúčtovaniu 1,5-násobku priemeru podľa vyhlášky. Správca v tomto prípade argumentoval, že reklamácia nie je relevantná, keďže nebola umožnená možnosť vykonania odpočtu.
- V jednom prípade sa majiteľ trojizbového bytu (69 m²) v zateplenom dome pýta, či je možné, aby ročná spotreba za kúrenie presiahla 1000 eur. Problém nastal pri zmene digitálnych meračov na radiátoroch, kde došlo k zápisu údajov z pôvodných aj nových meračov, čo malo ovplyvniť celkové vyúčtovanie.
- Ďalší obyvateľ Partizánskeho sa sťažuje na prudký nárast základnej zložky ceny za teplo z 1,72 €/m² v roku 2021 na 4,47 €/m² v roku 2022, čo predstavuje 260% nárast, a obviňuje bytové družstvo z nekalých praktík.
Tieto príklady ilustrujú rôznorodosť situácií a problémov, s ktorými sa majitelia bytov v Prievidzi a celkovo na Slovensku stretávajú v súvislosti s vyúčtovaním energií. Budúcnosť ukáže, či sa legislatíva podarí nastaviť tak, aby bola skutočne spravodlivá pre všetkých.