Riziká spojené s dražbou nehnuteľností: Podrobný sprievodca

Dražby nehnuteľností predstavujú pre mnohých lákavú možnosť získať majetok za potenciálne výhodnú cenu. Avšak, kúpa nehnuteľnosti "ako stojí a leží" prináša so sebou špecifické riziká, ktoré by mali byť záujemcom o dražbu dobre známe. Ustanovenie "ako stojí a leží" totiž zásadne ovplyvňuje zodpovednosť predávajúceho za prípadné vady nehnuteľnosti. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom, resp. Kupujúci teda prijme určitý finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika, či bude môcť tento záväzok v budúcnosti naplniť a zvládnuť. Finančná kríza spôsobená stratou zamestnania môže vyústiť aj do stavu, kedy dôjde k dražbe nehnuteľnosti. Napriek neobľúbenosti tohto inštitútu u dlžníkov v konečnom dôsledku dôjde v ich prospech k úľave na dlhoch a k zníženiu dlhového zaťaženia rodiny a je efektívnym riešením ich krízovej situácie.

Čo znamená "ako stojí a leží"?

Ustanovenie "ako stojí a leží" (lat. uti est ita est) je právna formulácia, ktorá sa často používa v kúpnych a iných scudzovacích zmluvách. Podľa § 501 Občianskeho zákonníka, ak sa vec prenechá "ako stojí a leží," scudziteľ (predávajúci) nezodpovedá za jej vady. To znamená, že kupujúci preberá nehnuteľnosť v stave, v akom sa nachádza v momente predaja, so všetkými jej nedostatkami a rizikami.

Právny kontext a výklad

Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach upravuje zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci (§ 499). Ustanovenie § 501 však zakotvuje výnimku z tejto zodpovednosti. Ak je v zmluve uvedené, že sa vec predáva "ako stojí a leží," kupujúci sa vzdáva možnosti uplatniť si nároky z vád, ako napríklad žiadať zľavu z ceny. Ústavný súd SR sa v Náleze III. ÚS 48/2012 zaoberal zmyslom a účelom predaja veci "ako stojí a leží." Konštatoval, že toto ustanovenie "spravodlivo rozdeľuje riziko plynúce z jeho využitia na účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu." Cieľom je umožniť prevod vecí určených súhrnom, kde kupujúci preberá všetky veci ako celok, bez ohľadu na ich kvalitu a kvantitu.

Predmet predaja "ako stojí a leží"

Predmetom predaja "ako stojí a leží" sú najčastejšie veci určené súhrnom (per aversionem). Ide o predaj súhrnu vecí, ktoré sú v zmluve vymedzené napríklad určením miesta, kde sa nachádzajú. V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Navyše inštitút dobrovoľnej dražby je aj kontroverzným inštitútom, nakoľko existuje polemika ako aj kritika v odbornej verejnosti pre možný nesúlad tohto inštitútu s ústavným právom. Ústava Slovenskej republiky garantuje právo na ochranu obydlia ako aj nedotknuteľnosť vlastníckeho práva. Uvedené právo ochrany obydlia však nie je možné vykladať tak, že garantuje občanovi zotrvanie v určitom obydlí vždy a za každých okolností.

Riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti "ako stojí a leží" v dražbe

Kúpa nehnuteľnosti v dražbe s klauzulou "ako stojí a leží" prináša niekoľko významných rizík:

• Skryté vady: Kupujúci preberá zodpovednosť za všetky vady nehnuteľnosti, vrátane tých, ktoré neboli zjavné pri obhliadke. Môže ísť napríklad o problémy so statikou, vlhkosťou, inštaláciami, alebo skryté stavebné nedostatky.
• Právne riziká: Nehnuteľnosť môže byť zaťažená právnymi vadami, ako napríklad nejasné vlastnícke vzťahy, vecné bremená, alebo exekúcie, ktoré nie sú zjavné z listu vlastníctva. V prípade, ak by sa prihlásil pôvodný majiteľ s manželkou o svoje práva po lehote spomínaných 3. mesiacov, hrozilo by niečo Vám alebo pánovi, čo byt vydražil a predal Vám ho? Ake rizika Vám môžu hroziť a aký dlhý čas, prosím?
• Technický stav: Kupujúci preberá nehnuteľnosť v takom technickom stave, v akom sa nachádza. To môže znamenať potrebu rozsiahlych rekonštrukcií a investícií.
• Nedostatok informácií: V dražbách často nie je dostatok informácií o technickom stave a právnych pomeroch nehnuteľnosti. Kupujúci má obmedzené možnosti na vykonanie dôkladnej previerky.
• Neoprávnené stavby: Na pozemku sa môžu nachádzať neoprávnené stavby, ktoré nie sú zapísané v katastri nehnuteľností a kupujúci bude musieť znášať náklady na ich legalizáciu alebo odstránenie.

Príklady z praxe

Príklad 1: Rodinný dom v Suchej Hore

Predstavme si rodinný dom v Suchej Hore, ktorý je predmetom dražby. V popise sa uvádza, že dom bol postavený okolo roku 1974, je odpojený od elektrickej energie a verejného vodovodu, a kanalizácia je napojená na žumpu. Dom nie je dokončený, chýba zariadenie kuchyne, kúpeľne a niektoré omietky. Právny vzťah k parcele, na ktorej dom stojí, nie je evidovaný na liste vlastníctva. Kúpa takéhoto domu "ako stojí a leží" predstavuje značné riziko. Kupujúci musí počítať s nákladmi na dokončenie domu, pripojenie na inžinierske siete, vyriešenie právneho vzťahu k pozemku a odstránenie prípadných skrytých vád.

Príklad 2: Spoluvlastnícky podiel v Gajaroch

Ďalším príkladom je spoluvlastnícky podiel 1/14 na rodinnom dome v Gajaroch. Podľa popisu bol dom postavený pred rokom 1976 a užívaný od roku 1920. K domu boli vyhotovené prístavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a neboli k nim predložené žiadne podklady.

Príklad 3: Rodinný dom vo Svite

Rodinný dom vo Svite, daný do užívania v roku 1994, sa nachádza v okrajovej časti mesta s možnosťou napojenia na inžinierske siete. Pozemky sú rovinaté s orientáciou na juhovýchod. Aj v tomto prípade, ak by sa nehnuteľnosť predávala "ako stojí a leží," kupujúci by preberal zodpovednosť za prípadné skryté vady, ktoré by sa mohli objaviť po kúpe, napriek tomu, že dom bol kolaudovaný a má prístup k inžinierskym sieťam.

Ako minimalizovať riziká pri kúpe nehnuteľnosti "ako stojí a leží"

Napriek rizikám, kúpa nehnuteľnosti v dražbe "ako stojí a leží" môže byť výhodná. Dôležité je však minimalizovať riziká a dôkladne sa pripraviť:

• Dôkladná obhliadka: Osobne si prezrite nehnuteľnosť a zamerajte sa na jej technický stav, prípadné poškodenia a nedostatky. Ak je to možné, vezmite so sebou odborníka (stavebného inžiniera, architekta), ktorý posúdi stav nehnuteľnosti.
• Právna previerka: Overte si vlastnícke vzťahy a ťarchy na liste vlastníctva. Skontrolujte, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, exekúcie, alebo iné obmedzenia. Na poskytnutie jednoznačnej odpovede v tomto prípade nemáme dostatok informácií, na základe ktorých by sme vedeli identifikovať pôvod a význam plomb vyznačených na danom liste vlastníctva. Vzhľadom na to si Vám dovoľujeme odporučiť informovať sa v tejto veci na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore.
• Získanie informácií: Zistite si čo najviac informácií o nehnuteľnosti. Kontaktujte správcu nehnuteľnosti, stavebný úrad, alebo iné relevantné inštitúcie. V prípade výmazu tiarch, viaznucich na danej nehnuteľnosti, je nevyhnutné najskôr zodpovedať otázku, kto bol navrhovateľom dražby v predmetnej veci.
• Finančná rezerva: Počítajte s tým, že po kúpe nehnuteľnosti budete musieť investovať do jej rekonštrukcie a odstránenia prípadných vád.

Dražba nehnuteľností: Detailný pohľad

Na dobrovoľných dražbách prevažujú najmä realitné kancelárie či obchodníci s nehnuteľnosťami, no tento spôsob predaja nehnuteľností môže byť zaujímavý aj pre súkromných investorov. Hoci počet dražieb na Slovensku za posledné roky značne klesol - z necelých štyritisíc v roku 2015 zhruba na polovicu v roku 2018 -, v ponuke možno prakticky neustále natrafiť na byt, dom či pozemok, ktorý má atraktívne parametre z pohľadu zhodnotenia vlastných prostriedkov. „Dražby boli vždy investične zaujímavým artiklom najmä pre ľudí, ktorým nechýba odvaha, zdravý rozum, schopnosť hľadať riešenia a nápady,“ hovorí Peter Vetrák z Dražobnej spoločnosti.

Nehnuteľnosti do dražby posiela najčastejšie veriteľ, ktorý si uplatňuje svoje záložné právo, prípadne sa tam dostanú v rámci speňažovania majetku úpadcu v konkurze. Dobrovoľnou dražbou môže predávať nehnuteľnosť aj priamo vlastník, a to i formou online aukcie.

Počíta sa s dobrou cenou?

Dražba má takmer vždy povahu núteného predaja, z čoho vyplýva zvyčajne priaznivejšia cena nehnuteľnosti, oproti trhovej cene niekedy aj o desiatky percent. To je najväčšia devíza pri tomto spôsobe nadobúdania nehnuteľnosti. „Dražba odzrkadľuje ‚trhovú cenu‘ viac ako ponuky realitných kancelárií, pretože sa na jednom mieste v rovnakom čase stretne viacero záujemcov a tí tvoria cenu licitovaním,“ vysvetľuje Michal Sedlačko zo spoločnosti Dražobník.

Na nižšie ceny sa nedá automaticky spoliehať. Dražby pôsobia ako príležitosť kúpiť nehnuteľnosť za lacný peniaz. Mnohí kupujúci však rátajú s tým, že vydraženú nehnuteľnosť jednoducho dofinancujú hypotékou. Banka potrebuje mať istotu zabezpečenia, teda zapísané záložné právo v katastri. V momente, keď potrebujete zaplatiť zálohu aj doplatok, banka spravidla ešte nevie bezpečne založiť kupovanú nehnuteľnosť. Ak sa chcete pustiť do dražby, počítajte s tým, že vaše celkové náklady budú vyššie, ako je samotná cena, za ktorú nehnuteľnosť vydražíte. Dražba dáva zmysel najmä pre klienta, ktorý má dostatočnú hotovostnú rezervu, alebo vlastní inú nehnuteľnosť na založenie a rozumie právnym a technickým rizikám. Okrem samotnej dražobnej ceny treba rátať s ďalšími nákladmi. Lehoty v dražbe sú pevné. Dražba môže byť príležitosť, ale nie je to „lacná skratka“ k bývaniu cez hypotéku.

Pasce dražby

Prezeráte si realitné portály a ceny sa vám zdajú vysoké. Potom narazíte na sekciu “Dražby”. Znie to ako obchod storočia. Prečo to teda nekupuje každý? Pretože kúpa v dražbe (najmä v tej exekučnej) je najrizikovejšia operácia na realitnom trhu.

• Pasca č. 1: Neviditeľná nehnuteľnosť. Toto je najväčší šok pre nováčikov. Pri exekučnej dražbe dlžník (majiteľ bytu) často nespolupracuje. Riziko: Vy kupujete byt, v ktorom ste nikdy neboli.
• Pasca č. 2: Problém s vyprataním. Vydražili ste byt. Zaplatili ste. Ste vlastníkom na liste vlastníctva. Prídete k dverám, ale kľúč nepasuje. Problém: Dražba automaticky neznamená vypratanie. Čas: Súdy trvajú 1 až 3 roky. Celý ten čas dlžník býva vo “vašom”, ničí ho, neplatí energie (ktoré vymáhajú od vás) a vy nemôžete byt užívať ani predať.
• Pasca č. 3: Financovanie cez hypotéku. Problém: Banka potrebuje založiť kupovanú nehnuteľnosť. Ale kým nie ste vlastníkom (čo budete až po príklepe a zaplatení), nemôžete ju založiť. Výsledok: Musíte mať buď 100 % hotovosť, alebo ručiť inou nehnuteľnosťou.

Existuje spôsob, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu, ale bez týchto šialených rizík. V Atte REALITY pomáhame ľuďom v dlhoch predať byt dobrovoľne, ešte kým im ho vezme exekútor. Cena: Je nižšia ako trhová (lebo predávajúci potrebuje rýchle peniaze na dlhy), ale vyššia ako dražobná. Obhliadka: Byt normálne vidíte. Právna istota: Kupujete štandardnou kúpnou zmluvou. Čisté LV: Náš právny tím zabezpečí vymazanie všetkých exekúcií z peňazí z kúpy. Hľadáte investičnú príležitosť za dobrú cenu? Ozvite sa nám. Máme v ponuke (alebo v príprave) nehnuteľnosti, ktoré potrebujú rýchly predaj, ale sú právne a technicky preverené.

Kúpa nehnuteľnosti v exekúcii: Zvýšené riziko, ale aj príležitosť

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladnú prípravu. Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti v exekúcii, mali by ste sa oboznámiť s jej špecifikami. Takáto nehnuteľnosť môže priniesť zaujímavé výhody, no zároveň si treba uvedomiť, že celý proces zahŕňa aj zvýšené riziko. Keď vlastník neplní svoje finančné záväzky - napríklad nespláca úver alebo nezaplatí pokutu - môže dôjsť k začatiu exekučného konania. Exekútor následne navrhne predaj majetku prostredníctvom verejnej dražby. Týmto spôsobom veritelia získajú svoje pohľadávky späť.

• Výhodnejšia cena: Cena býva výrazne nižšia ako pri bežnom predaji.
• Možné právne ťarchy: Niekedy ostávajú na nehnuteľnosti vecné bremená alebo nájomné zmluvy.
• Zložité vzťahy s pôvodnými obyvateľmi: Pritom sa často stáva, že pôvodný majiteľ odmieta byt opustiť.
• Zverejnenie dražby: Exekútor zverejní informácie na oficiálnych portáloch.
• Podmienky dražby: Pred účasťou si podrobne preštudujte celý dražobný poriadok.

Aj v roku 2025 zostáva počet exekučných konaní vysoký. Hoci nové právne predpisy eliminovali staršie a neaktuálne exekúcie, stále sa nachádza množstvo aktívnych prípadov, ktoré sa týkajú aj bytov či domov. Najväčší záujem kupujúcich sledujeme v mestách ako Bratislava, Trnava, Košice alebo Žilina. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v exekúcii, pripravte sa dôkladne. Získate tak možnosť získať atraktívnu nehnuteľnosť za priaznivú cenu. Zároveň si však musíte uvedomiť, že ide o komplexný proces, pri ktorom hrá dôležitú úlohu každé rozhodnutie. Preto sa spoľahnite na informácie, preverujte dokumenty a konzultujte s odborníkmi.

Dobrovoľná dražba vs. Exekučná dražba

Proces dobrovoľnej dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia, napr. bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovia bytových domov za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch. Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka ako aj iní záložní veritelia.

Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul. Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.

Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.

Ako sa dozvedieť o dobrovoľnej dražbe?

Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb a v obchodnom vestníku alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.

Dražobná zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.

Neplatnosť dražby

V zmysle § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov v prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

ZoDD nijakým spôsobom nedefinuje aké porušenie ustanovení ZoDD by malo viesť k neplatnosti dražby. Máme za to, že pôjde o také porušenie procesného postupu pri dražbe, ktoré sa bude týkať tak postupu navrhovateľa dražby ako aj dražobníka, napr. byt sa predal na dobrovoľnej dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva, hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur. Navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa. Dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom, oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku.

Minimalizácia rizík pri kúpe vydraženého bytu

Aby ste minimalizovali riziká, ktoré súvisia s kúpou vydraženého bytu, odporúčame do kúpno-predajnej zmluvy uviesť klauzulu, v zmysle ktorej bude predávajúcemu z Vašej strany kúpna cena uhradená až vtedy, keď sa stanete vlastníkmi predmetného bytu a zároveň budú vymazané ťarchy z príslušného listu vlastníctva, viaznuce na danom byte.

Záverečné odporúčania

Proces dražby nehnuteľnosti, či už dobrovoľnej alebo exekučnej, je komplexný a spojený s viacerými rizikami. Je nevyhnutné, aby si každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom dražby dôkladne overil všetky relevantné informácie, preštudoval si dražobné podmienky a v prípade nejasností alebo pochybností vyhľadal odbornú právnu pomoc. Len tak je možné minimalizovať potenciálne finančné a právne straty a zabezpečiť si hladký priebeh nadobúdania nehnuteľnosti.

tags: #drazba #nehnutelnosti #rizika