Problematika núteného predaja vecí platiteľa dane je z hľadiska uplatňovania zákona o DPH a zákona o účtovníctve pomerne zložitá. Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov nemá osobitné ustanovenia na úpravu núteného predaja tak, ako ho upravoval v § 46a zákon č. 289/1995 Z. z. o DPH platný do 30. 4. 2004. Pri nútenom predaji vecí povinného - platiteľa DPH, nie je súdny exekútor od 1. 5. 2004 povinný tento predaj oznamovať daňovému úradu, nie je povinný zaplatiť daň z núteného predaja a nemá povinnosť vyhotoviť faktúru za tento predaj osobe, ktorá predmetný tovar vydražila.
Ak povinný neposkytne exekútorovi pri nútenom predaji potrebnú súčinnosť, resp. s exekútorom vôbec nekomunikuje, následne nevyhotoví faktúru, nepodá daňové priznanie a nezaplatí daň vzťahujúcu sa na vydražený tovar, kupujúci si nemôže odpočítať daň (nemá faktúru od platiteľa dane) a daňová povinnosť voči štátnemu rozpočtu zostane nevysporiadaná. Exekúcia je nútený výkon rozhodnutia, vykonáva ju exekútor, ktorý je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. Exekučné konanie upravuje zákon č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). V rámci exekučného konania vystupujú v zásade tri subjekty - povinný (dlžník), oprávnený (veriteľ) a súdny exekútor. Spôsoby vykonania exekúcie na vymoženie peňažných plnení v súlade s § 63 ods. 1 Exekučného poriadku sú rôzne, okrem iných k nim patrí vykonanie exekúcie predajom hnuteľných vecí, predajom nehnuteľnosti, príp.
Vznik daňovej povinnosti pri nútenom predaji
Problematika týkajúca sa uplatňovania režimu DPH podľa zákona č. 222/2004 Z. z. prvý okruh sú otázky v súvislosti so samotným výkonom dražby, t. j. prevodom vlastníckeho práva k hmotnému majetku. Podľa § 8 ods. 2 zákona o DPH dodaním tovaru je aj prevod vlastníckeho práva k hmotnému majetku za náhradu alebo protihodnotu na základe rozhodnutia vydaného štátnym orgánom alebo na základe zákona. Daňová povinnosť pri nútenom predaji tovaru vzniká povinnému podľa § 19 ods. 1 dňom dodania tovaru. Dňom dodania tovaru je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká predávajúcemu, ktorým je vlastník tovaru až do udelenia príklepu, resp. právoplatnosti uznesenia o príklepe pri nehnuteľnostiach. Základom dane pri predaji tovaru na dražbe je vydražená cena, t. j. vrátane DPH, ak je predaj zdaňovaný.
V súvislosti so vznikom daňovej povinnosti povinnému vzniká problém s jej vysporiadaním voči štátnemu rozpočtu. Zákon o DPH neukladá pri nútenom predaji exekútorovi povinnosť zaplatiť daň správcovi dane, v praxi teda nastane situácia, že cena, za ktorú sa vec platiteľa vydraží, výťažok z dražby, sa použije spôsobom uvedeným v zápisnici o dražbe. Súčasťou vydraženej ceny je aj DPH, pokiaľ je predaj zdaniteľný. Podľa § 71 ods. 1 je platiteľ dane, ktorého majetok sa formou dražby, resp. núteného predaja predáva, povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru (pri každom dodaní tovaru v tuzemsku pre zdaniteľnú osobu a pre právnickú osobu, ktorá nie je zdaniteľnou osobou). Povinnosť vyhotoviť faktúru nemá pre nezdaniteľnú osobu, príp.
Daň z predaja splatná
Účtovanie a vyradenie majetku
Podľa § 2 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., predmetom účtovníctva je účtovanie skutočností. Pre účtovanie je potom dôležité správne identifikovať skutočnosti, účtovné prípady, ktoré nastali. Vyradenie predaného majetku z obchodného majetku je účtovným prípadom, ktorý musí byť správne zaúčtovaný. V prípade núteného predaja je tento proces často komplikovanejší kvôli absencii riadnej dokumentácie zo strany povinného.
Exekúcia predajom hnuteľných vecí
O začatí exekúcie predajom hnuteľných vecí exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného a povinného. Zároveň povinnému zakáže, aby nakladal s vecami, ktoré spíše. Následne sa spísané veci odhadnú; vykonanie odhadu zabezpečí exekútor pribratím znalca. Dražbu vykoná exekútor, ktorý o dražbe spíše zápisnicu. Dražba sa skončí, len čo dosiahnutý výťažok stačí na uspokojenie pohľadávky oprávneného. Exekútor v prípade predaja hnuteľných vecí na verejnej dražbe spíše v zmysle § 125 ods. 4 Exekučného poriadku zápisnicu o dražbe, v ktorej uvádza dôvody verejnej dražby, v prospech koho sa vymáha, kto je povinný platiť, aká vec sa predala a suma, za koľko sa vec predala.
Príklad: Súdny exekútor predáva na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (lisovací stroj). Vyvolávacia cena bola 7 200 € s DPH. Majetok sa 20. 10. vydražil v cene s DPH 6 600 €. V tomto prípade je povinný vyhotoviť faktúru do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti (čo je deň udelenia príklepu) s náležitosťami podľa § 71 ods. 1. Hodnotu predaného majetku je potrebné uviesť do daňového priznania za zdaňovacie obdobie október.
V praxi nastávajú problémy jednak s vyhotovením faktúry povinným a tiež so zaplatením dane do štátneho rozpočtu. Ak povinný, platiteľ dane, nevyhotoví faktúru, platiteľ dane, ktorý na dražbe tovar kúpil, si nemôže odpočítať daň, právo na odpočítanie dane nevie preukázať faktúrou od platiteľa. Táto situácia sa dá riešiť uplatnením postupu v súlade s § 75 ods. 2, podľa ktorého vyhotovenie faktúry môže platiteľ, ktorého tovar sa draží, zabezpečiť aj prostredníctvom inej osoby (napr. exekútor), pričom faktúra musí byť vyhotovená v mene a na účet platiteľa, ktorý tovar dodáva. Faktúru v mene a na účet platiteľa, ktorý dodáva tovar, môže vyhotoviť aj jeho zákazník za podmienky, že medzi platiteľom a zákazníkom je uzavretá písomná dohoda o vyhotovovaní faktúr, ktorá musí obsahovať podmienky, ktoré musia byť splnené, aby dodávateľ akceptoval faktúry vyhotovené zákazníkom (§ 75 ods. 3). V zápisnici o dražbe exekútor neuvádza, či vydražená cena je s DPH alebo bez DPH (túto povinnosť mu neukladá žiaden zákon). Ak exekútor použije celý výťažok dražby, finančné bremeno zaplatenia dane zostáva na povinnom. Povinnosť zaplatiť daň vzťahujúcu sa k cene vydražených vecí exekútorovi zákon neukladá, ak tak urobí, správca dane je povinný platbu prijať (podľa § 58 ods. 6 zákona č. 511/1992 Zb.).
Príklad: Súdny exekútor predal na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (osobné vozidlo) za účelom vysporiadania záväzku voči oprávnenému vo výške 3 000 €. Zároveň náklady exekútora dosiahli výšku 600 €. Majetok sa vydražil za cenu, ktorá pokrýva tieto náklady a pohľadávku. V tomto prípade je povinný vyhotoviť faktúru do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti s náležitosťami podľa § 71 ods. 1. Hodnotu predaného majetku uviesť do daňového priznania za príslušné zdaňovacie obdobie.
Exekúcia predajom nehnuteľnosti
Exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného i povinného o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti. Exekúcia sa vykoná dražbou; vykoná ju exekútor, ktorý vydá exekučný príkaz (príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti). Podľa § 142 Exekučného poriadku sú záujemcovia o kúpu draženej nehnuteľnosti povinní ako zábezpeku zložiť polovicu najnižšieho podania, ceny zistenej znaleckým posudkom, a to v hotovosti alebo šekom na účet exekútora. Zložením zábezpeky v súlade s Exekučným poriadkom si kupujúci zabezpečí účasť na dražbe. Zloženie zábezpeky sa v danom prípade neposudzuje ako prijatie platby pred dodaním tovaru, preto prijatím zábezpeky daňová povinnosť podľa § 19 ods. 1 nevzniká.
Príklad: Platiteľ dane sa zúčastnil dražby nehnuteľnosti povinného; dňa 18. 10. zložil zábezpeku na účet exekútora, vo výške polovice najnižšieho podania, v sume 30 tis. €. Platiteľ dane neurobil najvyššie podanie, preto mu nebol udelený príklep a exekútor zábezpeku dňa 30. 10. vrátil. V tomto prípade nevznikajú žiadne daňové povinnosti ani práva na odpočet dane.
Po zložení zábezpeky exekútor vyzve záujemcov, aby dražili. Dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania; dražitelia sú viazaní svojimi podaniami, kým exekútor neudelí príklep. Príklep udelí exekútor tomu, u koho sú splnené podmienky ustanovené zákonom a kto urobil najvyššie podanie. Po udelení príklepu sa môže vydražiteľ ujať držby vydraženej veci. Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom.
Príklad: Súdny exekútor predáva na dražbe nehnuteľný majetok platiteľa dane, budovu skolaudovanú v roku 2002. Nehnuteľnosť sa v danom prípade môže predať v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH, ak spĺňa podmienky na oslobodenie od dane (napr. ak je staršia ako 5 rokov od kolaudácie). Predpokladajme, že sa nehnuteľnosť predáva v cene s DPH, vyvolávacia cena bola 120 000 € s DPH. Nehnuteľnosť bola vydražená 20. 10. v cene s DPH 132 000 €. V tomto prípade vzniká daňová povinnosť predávajúcemu (platiteľovi dane). Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti vzniká dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu a ak sa po udelení príklepu vydražiteľ ujal vydraženej veci, deň odovzdania nehnuteľnosti je skorší ako deň zápisu a týmto dňom vzniká daňová povinnosť. Predávajúci je povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru s náležitosťami podľa § 71 ods. 1. Hodnotu predaného majetku uviesť v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie október.
Vo všeobecnosti daňovú povinnosť, ktorá vznikla predajom na dražbe povinnému, môže tento uhrádzať z prostriedkov vrátených exekútorom alebo z vlastných zdrojov. Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je z hľadiska aplikácie zákona o DPH podľa nášho názoru vždy výhodnejšie uplatniť režim oslobodenia (za predpokladu, že sa draží nehnuteľnosť viac ako päť rokov po kolaudácii alebo po piatich rokoch odo dňa začatia jej prvého užívania). Dodanie nehnuteľnosti v režime oslobodenia od dane, za predpokladu, že ide o príležitostný predaj, nebude mať v danom prípade vplyv na sumu odpočítanej dane [pri výpočte koeficientu sa do čitateľa ani do menovateľa koeficientu podľa § 50 ods. 2 písm. a) nezapočítava].
V mnohých prípadoch, aj keď sa vydraží nehnuteľnosť povinného v cene bez DPH (uplatní sa oslobodenie od dane v súlade s § 38 ods. 1), má povinný voči štátnemu rozpočtu povinnosť. Ak sa pri nútenom predaji vydraží nehnuteľnosť s uplatnením oslobodenia od dane a platiteľ dane - povinný, na vydraženej nehnuteľnosti realizoval stavebné úpravy, ktoré si vyžiadali stavebné povolenie podľa stavebného zákona, je povinný robiť úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH, t. j. vrátiť pomernú časť odpočítanej dane.
Príklad: V rámci exekúcie bola formou dražby 25. 10. vydražená nehnuteľnosť platiteľa dane v cene 130 000 € v režime oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V roku 2007 realizoval platiteľ dane stavebné úpravy nehnuteľnosti, ktoré si vyžiadali stavebné povolenie, pri ktorých si odpočítal daň v sume 22 000 €. V priebehu obdobia na úpravu odpočítanej dane bol investičný majetok (stavebné úpravy) dodaný s oslobodením od dane, preto sa tento investičný majetok až do uplynutia obdobia na úpravu odpočítanej dane posudzuje, akoby bol používaný na podnikanie s oslobodením od dane. Keďže došlo k zmene účelu použitia investičného majetku (pôvodne odpočítaná daň v plnej výške - 1, zmena účelu - 0), je platiteľ dane povinný vrátiť pomernú časť odpočítanej dane v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roku, v ktorom došlo k zmene účelu použitia investičného majetku (31. 12.).
DPH a činnosť súdneho exekútora
Exekútor vykonáva nezávislú ekonomickú činnosť a podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou. Ak exekútor dosiahne za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov obrat 49 790 €, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH. Exekútor nie je verejným orgánom, ale poskytuje profesionálne služby súdom, ktoré sú verejnými orgánmi, vykonáva teda ekonomickú činnosť nezávisle, uskutočňuje ju v rámci slobodného povolania, a preto sa naňho nemôže vzťahovať oslobodenie stanovené v čl. 4(5) 1. pododseku šiestej smernice ako na subjekty, ktoré sa spravujú verejným právom (C-456/07).
Súdny exekútor - platiteľ dane, poskytuje služby v zmysle § 9 zákona o DPH. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby (§ 19 ods. 2), príp. prijatím platby podľa § 19 ods. 4, ak je platba prijatá pred dodaním služby. Dňom dodania služby je deň, kedy je služba poskytnutá, resp. kedy je jej poskytovanie ukončené; pri zastavení exekúcie je v praxi vo väčšine prípadov ustálené, že služby exekútora (podobne ako napr. služby advokáta) sú poskytnuté dňom nadobudnutia právoplatnosti rozsudku súdu, t. j. dňom právoplatnosti uznesenia o zastavení exekúcie.
Exekučný poriadok v rámci ustanovenia § 196 priznáva exekútorovi za výkon exekučnej činnosti odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času, pričom zo zákona vzniká povinnosť hradiť uvedené náklady povinnému. To znamená, že exekútor vystavuje faktúru za poskytnutú službu exekučnej činnosti vrátane DPH na povinného. V rámci exekučnej činnosti sa však vyskytuje aj inštitút tzv. zmluvnej odmeny, na ktorej sa môže dohodnúť exekútor a oprávnený, ktorý túto odmenu uhrádza. Nárok exekútora na zákonnú odmenu určenú vyhláškou č. 288/1995 Z. z. tým však nie je dotknutý. Pri určení základu dane pre účely DPH je potrebné vychádzať z ustanovenia § 22 zákona o DPH. Základom dane pri dodaní služby exekútora je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú exekútor prijal alebo má prijať od povinného, resp. oprávneného za exekútorské služby, zníženú o daň. Do základu dane sa nezahŕňajú výdavky platené v mene a na účet povinného, resp. oprávneného, ktoré exekútor požaduje od týchto osôb (tzv. hotové výdavky).
Oprávnený (príjemca služby) si môže uplatniť právo na odpočítanie dane z činnosti exekútora v tých prípadoch, keď exekútor požaduje od neho úhradu zmluvnej odmeny podľa § 17 vyhlášky č. 288/1995 Z. z. o odmenách a náhradách súdnych exekútorov, príp. ak ide o úhradu nákladov exekučného konania, ktoré mu boli účtované. Ak z osobitného predpisu (Exekučný poriadok) vyplýva, že odmena, resp. jej časť za poskytnutie služby - protihodnota vrátane súvisiacich nákladov vynaložených na dražbu, má byť zaplatená inou osobou (povinným) ako príjemcom služby (oprávneným), zákon o DPH nevylučuje, aby platiteľ dane vyhotovil faktúru pre inú osobu ako príjemcu služby. Skutočnosť, že podľa § 71 ods. 1 musí byť faktúra vyhotovená v mene a na účet dodávateľa, nie je v rozpore s tým, že ju môže prevziať a uhradiť iná osoba. Pre uplatnenie odpočítania dane musia byť splnené podmienky definované v § 49 zákona o DPH, predovšetkým u prijímateľa služby musí byť daň voči nemu uplatnená [§ 49 ods. 2 písm. a)] a právo na odpočítanie dane musí platiteľ preukázať faktúrou vyhotovenou podľa § 71 zákona o DPH.
Exekútor ako štátom určená a splnomocnená osoba na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí sa považuje za daňovníka s príjmami z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov. Ak je exekútor účtovnou jednotkou účtujúcou v sústave podvojného účtovníctva podľa opatrenia MF SR č. 23 054/2002-92, vzťahuje sa naňho povinnosť účtovať o nedokončenej výrobe podľa § 17 ods. 5 predmetného opatrenia. Medzi nedokončenú výrobu sa zahŕňajú tiež nedokončené výkony iných činností, pri ktorých nevznikajú hmotné produkty, napríklad služby súdnych exekútorov a architektov. V praxi to vo vzťahu k dražbe znamená, že v prípade vzniku nákladov na dražbu v jednom účtovnom období (a uskutočnení dražby, t. j. dodaní služby) v inom účtovnom období, je potrebné tieto náklady zaúčtovať ako nedokončenú výrobu.
Dobrovoľná dražba a DPH
Dobrovoľná dražba predstavuje špecifický spôsob prevodu vlastníckeho práva, ktorý so sebou prináša množstvo právnych otázok. Jednou z najdiskutovanejších je otázka aplikácie zásady nemo plus iuris (nikto nemôže previesť viac práv, než sám má) a jej prípadné prelomenie v kontexte dobrovoľnej dražby.
Prelomenie zásady nemo plus iuris v dobrovoľnej dražbe
Otázka, či vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo k predmetu dražby aj v prípade, ak pôvodný "vlastník" nebol skutočným vlastníkom, je v slovenskom práve stále otvorená. Existujú argumenty pre aj proti prelomeniu zásady nemo plus iuris v dobrovoľnej dražbe.
Argumenty pre prelomenie zásady:
- Ustanovenie § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách (ZDD): Podľa tohto ustanovenia, ak boli porušené ustanovenia ZDD, osoba dotknutá na svojich právach môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu. Zástancovia prelomenia zásady tvrdia, že ak "vlastník" nebol skutočným vlastníkom, ide o porušenie ZDD, avšak s možnosťou domáhať sa neplatnosti dražby len v prekluzívnej lehote. Po uplynutí tejto lehoty je dražba nenapadnuteľná a vydražiteľ je vlastníkom.
- Ustanovenie § 27 ods. 1 ZDD: Podľa tohto ustanovenia, uhradením ceny prechádza vlastnícke právo na vydražiteľa. Ochrancovia vydražiteľa tvrdia, že ide o hmotnoprávnu normu o nadobúdaní vlastníctva, pričom podmienkou nie je platný titul pôvodného vlastníka (kvázi originárne nadobudnutie vlastníctva).
- Teleologický argument: Účelom dobrovoľnej dražby je dosiahnutie najvyššieho možného výťažku. Prílišný dôraz na dodržiavanie zásady nemo plus iuris by mohol tento cieľ zmariť. Vydražiteľ nemá zväčša možnosť pred dražbou detailne skúmať title chain vydražovanej veci a spolieha sa na verejnosť dražby. Verejnosť dražby vytvára fikciu, podľa ktorej o dražbe každý vedel, teda aj skutočný vlastník, a ak ju nenamietal v prekluzívnej lehote, de facto sa svojho práva vzdal.
Argumenty pre zachovanie zásady:
- Zásada nemo plus iuris ako základ súkromného práva: Nadobudnutie vlastníctva je len iným typom súkromnoprávnej zmluvy, v ktorej zásada nemo plus iuris jednoducho platí a jej prelomenie by zákonodarca musel výslovne ustanoviť (ako v § 446 ObZ, § 486 OZ alebo v § 19 ods. 3 ZCP).
- Chýbajúce výslovné ustanovenie v ZDD: Bez ohľadu na to, či dobrovoľná dražba je len osobitným spôsobom uzatvorenia zmluvy alebo inou skutočnosťou podľa § 132 OZ, ustanovenie, ktoré by zásadu nemo plus iuris výslovne prelamovalo, v ZDD nenachádzame.
- Účel § 21 ZDD: Účelom § 21 ZDD je rýchle čistenie právnych vzťahov, ak došlo len k porušeniu procesných pravidiel dražby, ale nemôže ísť o konvalidáciu všetkých vád vrátane takých, ktoré sa týkajú tretej, nezúčastnenej osoby.
Ekonomické aspekty a alokácia rizika
Diskusia o ochrane dobromyseľného nadobúdateľa (aj mimo dražby) je v podstate diskusiou o alokácii kreditného rizika predávajúceho (na základe náhrady škody alebo bezdôvodného obohatenia) medzi skutočným vlastníkom a dobromyseľným nadobúdateľom. Kľúčové je, kto dokáže riziko najlacnejšie odvrátiť (cheapest cost avoider / risk bearer).
Vo väčšine prípadov je cheapest cost avoider skutočný vlastník. Vlastník hnuteľnej veci si vie relatívne lacno ustrážiť držbu k svojim veciam. Tak isto vlastník nehnuteľnosti si vie relatívne lacno ustrážiť, či je zapísaný v katastri. Na druhej strane, pre nadobúdateľa je prieskum title chain k hnuteľnej veci výrazne nákladnejší a to isté platí aj pri prieskume k nehnuteľnej veci. Toto platí dvojnásobne v dobrovoľnej dražbe. Náklady vlastníka sa ešte znižujú (pretože keď už vie, že nemá držbu, môže sa spoľahnúť na verejnosť dražby a prípadne si odsledovať, či sa jeho vec niekde nedraží). Preto si myslím, že ochrana vydražiteľa by naozaj mala prevážiť nad ochranou vlastníka, ktorý si nestrážil svoje vlastníctvo. Okrem toho je možné časť rizika alokovať na dražobníka, ktorý môže do určitej miery centralizovať náklady na prieskum title chain a okrem toho je povinne poistený.
DPH a dobrovoľná dražba: Špecifické prípady
Problematika DPH v kontexte dobrovoľných dražieb je rozsiahla a závisí od konkrétnych okolností.
Miesto dodania služby pri dražbe nehnuteľnosti: Ak slovenská spoločnosť, platiteľ DPH, vykoná pre českého platiteľa DPH dražbu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území SR, za ktorú si účtuje odmenu, je potrebné určiť miesto dodania služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH sa miesto dodania určí len pre tie služby, ktoré majú dostatočne priame a úzke spojenie s nehnuteľnosťou. Pri posúdení toho, či sa služba viaže alebo neviaže na nehnuteľnosť, možno vychádzať z rozsudku Súdneho dvora v prípade C-166/05 (Heger Rudi GmbH). Súdny dvor vyjadril názor, že je veľké množstvo služieb, ktoré určitým spôsobom súvisia s nehnuteľnosťou. Ak sa však služba len veľmi nepatrne viaže k nehnuteľnosti, nemá sa posúdiť podľa osobitného pravidla. Ak slovenská spoločnosť zabezpečila predaj nehnuteľnosti, t.j. dodala službu, ktorá vedie k právnej zmene nehnuteľnosti, túto službu je možné posúdiť ako službu viažucu sa k nehnuteľnosti, pretože nehnuteľnosť predstavuje kľúčový a nevyhnutný prvok pri poskytnutí služby. Miesto dodania sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, teda v tuzemsku.
Platba DPH pri vydražení predmetu dražby: Pri dobrovoľnej dražbe hnuteľných vecí za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, ktorá mu vznikla z titulu neuhradeného nájomného, je dôležité určiť, kto je povinný platiť daň pri vydražení predmetu dražby. V rámci opatrení na zlepšenie situácie vo výbere DPH do § 69 ods. 12 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej „zákon o DPH”) sa od 1. októbra 2012 doplnili ďalšie prípady uskutočneného zdaniteľného plnenia, pri ktorom sa povinnosť platiť daň prenáša z dodávateľa, ktorý je platiteľom dane, na príjemcu plnenia (tzv. tuzemské samozdanenie), ktorý má postavenie platiteľa dane. V prípade predaja hnuteľných vecí v rámci dobrovoľnej dražby platí, že povinnosť odviesť DPH má dražobník, ak je platiteľom dane a predaj je zdaniteľným plnením. Faktúru vystavuje dražobník v mene a na účet predávajúceho (pôvodného vlastníka). Vydražiteľ si môže uplatniť odpočet dane, ak mu bola daň riadne vyfakturovaná a splní ostatné podmienky.
Dodanie nehnuteľnosti v režime oslobodenia: Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH (napr. stavba staršia ako 5 rokov od prvej kolaudácie). Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 8). Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH (okrem stavebného pozemku). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti: Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Prenájom nehnuteľností: Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Pri predaji samostatného stavebného pozemku sa vždy uplatňuje DPH. Dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Poskytovanie ubytovacích služieb v tuzemsku podlieha DPH. Platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie, ak ich poskytuje na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Slovenská spoločnosť, platiteľ DPH, vykonáva dobrovoľné dražby. Pre českého platiteľa DPH vykoná dražbu nehnuteľnosti nachádzajúcu sa na území SR, za ktorú si účtuje odmenu. Táto služba sa nepovažuje za službu, ktorá má dostatočne priame a úzke spojenie s nehnuteľnosťou v zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH. Ide o službu sprostredkovania predaja. Preto sa miesto dodania služby určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, teda podľa sídla prijímateľa služby, ktorým je Česká republika. Služba podlieha českej DPH.
tags: #drazba #nehnutelnosti #a #dph