Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou, nevyhnutným životným míľnikom a napĺňa ich predstavu zlepšenia svojho života. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom. Kupujúci teda prijme určitý finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika, či bude môcť tento záväzok v budúcnosti naplniť a zvládnuť. Finančná kríza spôsobená stratou zamestnania môže vyústiť aj do stavu, kedy dôjde k dražbe nehnuteľnosti. Napriek neobľúbenosti tohto inštitútu u dlžníkov, v konečnom dôsledku dôjde v ich prospech k úľave na dlhoch a k zníženiu dlhového zaťaženia rodiny, a je efektívnym riešením ich krízovej situácie.
V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi, hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Navyše inštitút dobrovoľnej dražby je aj kontroverzným inštitútom, nakoľko existuje polemika ako aj kritika v odbornej verejnosti pre možný nesúlad tohto inštitútu s ústavným právom. Ústava Slovenskej republiky garantuje právo na ochranu obydlia ako aj nedotknuteľnosť vlastníckeho práva. Uvedené právo ochrany obydlia však nie je možné vykladať tak, že garantuje občanovi zotrvanie v určitom obydlí vždy a za každých okolností. V súčasnosti nadobúdanie „zadlžených nehnuteľností“ je realizované zväčša zo strany realitných investorov.
Zákonná úprava a subjekty dobrovoľnej dražby
Proces dobrovoľnej dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“). Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia - banky za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“) za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie. Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka ako aj iní záložní veritelia. Nosnou témou tejto eseje je však dobrovoľná dražba ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Záložní veritelia v pozícii bankových subjektov vykonávajú zmluvné záložné právo, ktoré bolo medzi vlastníkom bytu ako záložcom a bankou ako záložným veriteľom dohodnuté na základe záložnej zmluvy, pričom spoločenstvo vlastníkov a správca vykonáva zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZoVB) v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva. Dražbu v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu v bytovom dome správcovia využívali a využívajú zriedkavejšie. Domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je v praxi zdĺhavé a nákladné. Najrýchlejšie likvidným a zobchodovateľným na trhu realít je byt, preto záujem realitných investorov sa obracia práve na dražbu bytu. V súčasnosti je pritom viac realizovaných dobrovoľných dražieb bytov v porovnaní s využívaním exekučnej dražby.
Výhody a nevýhody dobrovoľnej dražby pre vydražiteľa
Ďalšou výhodou dobrovoľnej dražby je, že navrhovateľ ani vydražiteľ nie sú povinní po vydražení poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi bytu náhradné bývanie. Dobrovoľná dražba je však tiež v podstate núteným výkonom záložného práva. Pred účasťou na dražbe je potrebné zo strany záujemcu o dražbu preveriť si byt a vykonať due diligence (napr. posúdiť, či je byt predovšetkým bez právnych vád). Úspešný výsledok dražby ovplyvňuje nielen atraktivita draženej nehnuteľnosti, ale aj dostupnosť relevantných informácií, správne vyhodnotenie a prijatie rizík spojených s dražbou konkrétnej nehnuteľnosti ako aj vedomosti a skúsenosti vydražiteľa.
Toho roku však bola predložená na rokovanie novela ZoDD, ktorá mala prikázať veriteľovi a dražobnej spoločnosti, že nehnuteľnosť môžu predať v dobrovoľnej dražbe iba v prípade, ak je pohľadávka potvrdená súdom. Ten by musel pred dražbou nehnuteľnosti preskúmať pohľadávku, či je vôbec oprávnená a v akej výške. Prípustná mala byť aj notárska zápisnica, v ktorej dlžník a záložca vyhlásia, že súhlasia s vykonateľnosťou pohľadávky. Tento návrh novely však nenašiel v parlamente dostatočnú podporu.
Problémy po vydražení a ich riešenie
Problémy vydražiteľov ako nových vlastníkov bytov nastávajú prirodzene po tom, ako byt vydražia a doplatia vydraženú sumu. Jedným z prvých problémov býva odovzdanie nehnuteľnosti na základe protokolu od pôvodného vlastníka. Pôvodný vlastník po vydražení bytu častokrát užíva byt neoprávnene a je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Rovnakú povinnosť má pôvodný vlastník aj v prípade, ak je byt neobývaný. V prípade, ak sa pôvodný vlastník odmieta z bytu vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník je oprávnený sa domáhať vypratania svojho bytu súdnou cestou a po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku vymáhať vypratanie cestou súdneho exekútora.
Uvedené riziko je možné prípadne rozpoznať aj vopred pred samotnou dražbou, kedy takíto majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom, nechcú umožniť obhliadky, dokonca sa vyhrážajú záujemcom o dražbu alebo ich zastrašujú a tým sa snažia mariť dražbu. Treba podotknúť, že v dôsledku takéhoto konania si bývalí vlastníci škodia najmä sebe, nakoľko účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú v úmysle získať draženú nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie alebo nepristúpia k dražbe vôbec. Čím nižší je však výťažok z dražby, o to menej sa poníži pohľadávka záložného veriteľa dlžníka (bývalého majiteľa) a po vykonanej dražbe bude aj naďalej povinný splácať svoje dlhy záložnému veriteľovi.
Všetky náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby nesie vydražiteľ. Tieto vynaložené náklady, ktoré zavinil pôvodný vlastník, je oprávnený vydražiteľ po ňom následne vymáhať. Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť aj prehlásenie dodávok elektrickej energie a plynu ako aj prihlásenie sa správcovi alebo voči spoločenstvu a pristúpiť k úhradám preddavkov. V praxi sa stáva, že pôvodný vlastník odopiera aj samotný vstup do bytu aj keď byt opustil. Aj v tomto prípade je vhodné pôvodného vlastníka písomne upozorniť, že vypratanie bytu neznesie odklad, nakoľko v dôsledku opustenia bytu, jeho zanechania v zanedbanom stave a odpojenia od elektriny sa môže napr. z pokazených potravín v chladničke začať po byte šíriť hmyz, ktorý sa rozlezie po podlahách, nábytku, sedačkách, až do WC ku stupačke, z čoho vyplývajú zdravotné riziká aj pre susediace byty.
Ďalšou komplikáciou môže byť napr. situácia, kedy pôvodný vlastník pred udelením príklepu na dražbe uzavrie nájomnú zmluvu s nájomcami alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva k bytu vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje tiež do právneho postavenia prenajímateľa.
Možnosti napadnutia dražby a súdne konanie
Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sú v zmysle ZoDD oprávnení sa domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu. Neplatnosť dražby možno namietať pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia ZoDD. V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu, okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
Křižovatky tvaru T bez značek
ZoDD nijakým spôsobom nedefinuje, aké porušenie ustanovení ZoDD by malo viesť k neplatnosti dražby. Máme za to, že pôjde o také porušenie procesného postupu pri dražbe, ktoré sa bude týkať tak postupu navrhovateľa dražby ako aj dražobníka, napr. ak sa byt predal na dobrovoľnej dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva, hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur, navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa, alebo dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom, oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku resp.
Začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení záložného práva alebo na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Pre záujemcu o dražbu je podstatné, aby pred dražbou zistil, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo sporu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy, resp. o určenie neexistencie záložného práva. Tieto informácie je možné vyčítať z listu vlastníctva alebo zistiť lustráciou súdnych konaní na súde, v obvode ktorého sa byt nachádza. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Pretrhnutie zásady „nemo plus iuris“ by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby.
Právne aspekty záložných práv a ich poradia
V rámci právneho due diligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, t.j. záložné právo, ktoré je v poradí rozhodujúcim na uspokojenie záložných práv po prednostnom záložnom veriteľovi, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Je vhodné uviesť, že vydražiteľ po vydražení bytu nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka, avšak musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod alebo prechod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.
Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcim na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (ďalej len „prednostný záložný veriteľ“), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov. Treba si tiež uvedomiť, že zákonné záložné právo má určité špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a vychádzajúc z údajov na liste vlastníctva je často náročné určiť, ktoré z nich je prednostné, pričom dokonca aj údaje na origináli listu vlastníctva v zbierke listín na príslušnom katastri nehnuteľností a na elektronickom výpise z listu vlastníctva sa môžu odlišovať. Jedným z dôležitých okamihov rozhodných pre určenie vzniku zákonného záložného práva je vznik zabezpečenej pohľadávky ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, resp. vznik pohľadávky spoločenstva. Občiansky zákonník umožňuje pri pluralite záložných práv, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcich na ich uspokojenie. Taká dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v katastri na základe žiadosti všetkých na dohode zúčastnených záložných veriteľov. Táto dohoda má význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí. Bohužiaľ, v praxi často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu, byt sa vydraží, a napriek tomu sa realizuje aj zákonné záložné právo správcu alebo spoločenstva. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov pritom výslovne uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom takéhoto postupu je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti. Bezprostrednosť hrozby výkonu záložného práva sa umocní následne momentom, kedy je vydražiteľovi oznámené začatie výkonu (zákonného) záložného práva zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu podľa § 15 ZoVB je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB výslovne ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky „vzniknuté“, t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom. V danom prípade nemožno poukazovať na ustanovenie § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka, pretože toto ustanovenie upravuje zmluvné a nie zákonné záložné právo. Ak by sa aj vzťahovalo na záložné právo zákonné, musel by byť takýto charakter zákonného záložného práva (upravujúci záložné právo na budúce pohľadávky) výslovne zakotvený v zákone.
Odporúčania pre vydražiteľov
Pre každého, kto uvažuje o kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej dražby, je kľúčové dôkladné oboznámenie sa s procesom a potenciálnymi rizikami. Dôkladná právna previerka (due diligence) pred účasťou na dražbe, vrátane preverenia listu vlastníctva, existujúcich súdnych sporov a záložných práv, je absolútne nevyhnutná. V prípade nejasností alebo zložitých situácií je vždy odporúčané konzultovať postup s advokátom, ktorý môže pomôcť predchádzať budúcim komplikáciám a ochrániť tak investíciu vydražiteľa.
tags: #drazba #bytov #ochrana #vydrazitela