Proces dražby majetku, najmä nehnuteľností, je zložitý právny mechanizmus, ktorý sa riadi prísnymi pravidlami. Pre mnohých jednotlivcov, ktorí sa ocitnú v situácii, keď je ich majetok predmetom dražby, môže byť tento proces zdrojom značného stresu a neistoty. Pochopenie právnych predpisov, povinností všetkých zúčastnených strán a možných scenárov je kľúčové na minimalizáciu negatívnych dopadov a na zabezpečenie spravodlivého priebehu dražby. Tento článok sa zameriava na proces dražby bytov a iných nehnuteľností z pohľadu bývalého majiteľa, pričom vychádza z platnej legislatívy a reálnych prípadov.
Kto je dotknutou osobou v procese dražby?
V prípade, ak ste obdržali akúkoľvek zásielku, list alebo informáciu od dražobnej spoločnosti, znamená to, že ste jednou z dotknutých osôb v rámci procesu dražby. Za dotknuté osoby sa v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. považujú subjekty, ktorých práva a povinnosti sú procesom dražby priamo ovplyvnené. Ak nepoznáte dôvod, resp. neviete zistiť, prečo by ste práve Vy mali byť jednou z dotknutých osôb, odporúčame Vám ihneď kontaktovať dražobnú spoločnosť prostredníctvom telefónnych čísel uvedených v doručenej zásielke alebo na špecifickom kontaktnom čísle, napríklad 033/5532 722. Z dôvodu jednoznačnej a rýchlej identifikácie dražobného prípadu je na každej listine uvedený kód v tvare DD XX-YY/rrrr.
Prvoradá snaha o riešenie situácie pred predajom
Sme si plne vedomí situácie, do ktorej sa dostáva dlžník, resp. vlastník predmetu dražby, najmä ak ide o nehnuteľnosť, v ktorej reálne býva. Preto naším prvoradým cieľom nie je automaticky speňažiť majetok, ktorý je predmetom dražby. Prioritou je uspokojiť pohľadávku veriteľa v čo najširšom rozsahu vrátane nákladov dražby. Práve preto výrazne odporúčame dlžníkom a záložcom, aby reagovali na zásielky im zasielané, komunikovali s našou spoločnosťou, prípadne so svojím veriteľom a snažili sa vyriešiť danú situáciu pred samotným predajom. Touto cestou si Vás zároveň dovoľujeme upozorniť na povinnosti, ktoré Vám vyplývajú z ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z.
Povinnosti vlastníka a držiteľa predmetu dražby
Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby (§ 12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z.). V prípade neposkytnutia súčinnosti môže byť ohodnotenie predmetu dražby vykonané z dostupných údajov, aj bez potreby vstupu do nehnuteľnosti. Neumožnením vykonania riadnej obhliadky predmetu dražby znalcom nezabránite dražobnej spoločnosti v pokračovaní procesu dražby. Naopak, poškodíte len svoje záujmy, keďže znalec pri stanovení hodnoty dostupných údajov môže vychádzať zo skutočností, ktoré má k dispozícii, čo môže mať výrazne negatívny vplyv na výšku ohodnotenia, a tým poškodenia len Vašich záujmov. Preto výrazne odporúčame riadne spolupracovať s našou spoločnosťou a umožniť znalcovi vykonanie miestneho šetrenia aj sprístupnením nehnuteľnosti.
Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní bez zbytočného odkladu oznámiť dražobníkovi na jeho žiadosť všetky skutočnosti, ktoré sú im známe o stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby (§ 13a zákona č. 527/2002 Z.z.). Osoba disponujúca s informáciami, ktoré by mohli mať akýkoľvek vplyv na proces dražby, prípadne ohodnotenie predmetu dražby, je povinná ich dražobníkovi bez zbytočného odkladu oznámiť. Naša spoločnosť zasiela každej osobe, u ktorej sa predpokladá, že by takými informáciami mohla disponovať, najmä dlžníkovi, alebo vlastníkovi predmetu dražby, dotazník na poskytnutie informácií. Riadnym vyplnením dotazníka a jeho zaslaním na adresu našej spoločnosti si splníte Vašu informačnú povinnosť a predídete tak konzekvenciám, ktoré môžu vyplynúť z prípadného nesplnenia si povinnosti.
Obhliadka predmetu dražby - kľúčový krok pre účastníkov
Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby (§ 13 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z.). Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že všetky osoby, ktoré sú spôsobilé umožniť účastníkom dražby obhliadku nehnuteľnosti, sú tak povinné učiniť. Teoreticky je vo Vašom záujme, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu sumu, pričom jedným z významných faktorov ovplyvňujúcich rozhodovanie účastníkov dražby, či majú záujem o daný predmet dražby, je účasť na obhliadke. Z našich skúseností sa neumožnenie vykonania obhliadky predmetu dražby pre potenciálnych záujemcov odráža na cene, za ktorú sú ochotný kúpiť predmet dražby.
Odovzdanie predmetu dražby a bývanie bývalého majiteľa
Ak ide o predmet dražby podľa § 20 ods. 13 (byt, dom, inú nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho časť), predchádzajúci vlastník je povinný odovzdať predmet dražby na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Plne chápeme situáciu, v ktorej sa ocitnete v prípade, ak Vám naša spoločnosť zasiahne do vlastníckeho práva, aj keď ide o zákonný zásah, najmä ak dôjde k vydraženiu nehnuteľnosti, v ktorej ste doteraz bývali. Preto sa snažíme veľmi citlivo naplánovať odovzdanie predmetu dražby za súčinnosti všetkých dotknutých osôb, teda Vás, ako bývalého vlastníka/ov, vydražiteľa a zástupcu našej spoločnosti, a to spôsobom, aby ste mali dostatok času na zabezpečenie náhradného ubytovania. Musíme Vás však upozorniť, že práve Váš postoj najviac ovplyvňuje vydražiteľov v ich ochote vyjsť Vám v ústrety.
V jednom z prípadov sa stalo, že po dobrovoľnej dražbe domu, o ktorom vydražiteľka predpokladala, že je neobývaný, sa ukázalo, že v dome býva osoba, ktorá odmietla odísť. Vydražiteľka bola informovaná dražobnou spoločnosťou, že majiteľ je v Čechách, a dom bol bez vody, plynu a elektriny. Bývalý majiteľ, dlžník, nebol nikdy prítomný. Napriek tomu, že bývajúci nájomník pracoval a mohol si dovoliť prenájom, nechcel sa odsťahovať. Hoci mu boli dané dva týždne na odsťahovanie, nejavil známky spolupráce. V takýchto situáciách je zodpovednosť za vzniknutý stav, kedy sa vo Vašom dome protiprávne zdržiava cudzia osoba, primárne na pôvodnom vlastníkovi nehnuteľnosti. Odporúča sa obrátiť sa na príslušnú dražobnú spoločnosť s požiadavkou o súčinnosť pri zistení totožnosti a miesta pobytu bývalého vlastníka a pri riešení situácie. Ak dražobná spoločnosť preukáže, že škode nemohla zabrániť ani pri vynaložení úsilia, ktoré možno od nej spravodlivo požadovať, a že vychádzala pri informáciách o vydraženej nehnuteľnosti výlučne od bývalého vlastníka, môže sa zbaviť zodpovednosti za škodu.
Právny rámec dražieb a zodpovednosť
Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Tento zákon upravuje dobrovoľné dražby, kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb a vznik, trvanie a zánik niektorých právnych vzťahov s tým súvisiacich. Dražba je verejným konaním, účelom ktorého je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konaným na základe návrhu navrhovateľa. Dražba sa uskutočňuje na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby.
Zákazník dražobnej spoločnosti musí na začiatku dražby navrhnúť jej vykonanie a predložiť oficiálny návrh alebo vyhlásenie navrhovateľa o tom, že chce určitý predmet dražiť. Z vyhlásenia musí byť jasné, že daný predmet je naozaj možné dražiť. Navrhovateľ zodpovedá za to, že predmet je jeho vlastníctvom alebo že je inak oprávnený s ním nakladať, napríklad z pozície záložného veriteľa. Ako veriteľ musí uviesť výšku svojej pohľadávky, dôvod zabezpečenia a presnú špecifikáciu predmetu dražby (či viaznu na danej veci predkupné a záložné práva…).
Nasleduje ohodnotenie predmetu, prípadný znalecký posudok. Obvykle sa ohodnocuje podľa vyhlášky č. 86/2002 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Pri nehnuteľnostiach by v zásade zo zákona mali nasledovať dve obhliadky, pri ostatných veciach ich počet nie je stanovený. Dôležité je, aby všetci záujemcovia mali o draženom predmete predstavu. V oznámení o dražbe, ktoré môžeme považovať za akúsi dražobnú vyhlášku, musia byť všetky podstatné náležitosti (čo ide do dražby, kto draží, kedy, kde, najnižšie podanie, minimálne prihodenie, spôsob zloženia dražobnej zábezpeky). Toto oznámenie sa zasiela zo zákona navrhovateľovi, vlastníkovi, záložným veriteľom, osobám, ktoré majú prípadné predkupné právo. Ak by totiž neboli oboznámené, mohli by byť ukrátené na svojich právach. Oznámenie verejnosti má na starosti dražobná spoločnosť. Informácie musia poskytnúť aj Notársky centrálny register dražieb (NCRD) (www.notar.sk). Odo dňa uverejnenia oznámenia v NCRD plynie lehota (30 dní pri nehnuteľnostiach). Až po jej uplynutí sa môže pristúpiť k samotnej dražbe.
Navrhovateľ dražby zodpovedá za vady predmetu dražby, ktoré mu boli alebo mali byť pri podaní návrhu na uskutočnenie dražby známe a neupozornil na ne včas dražobníka v zmluve o vykonaní dražby, ako i za správnosť vyhlásenia o tom, že predmet dražby je možné dražiť. Tejto zodpovednosti za škodu sa nemožno zbaviť. Pokiaľ navrhovateľ poskytol dražobnej spoločnosti nepresné, neúplné alebo dokonca zavádzajúce informácie o draženej nehnuteľnosti, mal by byť zodpovedný za Vám vzniknutú ujmu - nakoľko nemôžete vydraženú nehnuteľnosť riadne užívať.
Osoba povinná vydať predmet dražby - vlastník, resp. oprávnený držiteľ - zodpovedá vydražiteľovi za škodu spôsobenú omeškaním s odovzdaním predmetu dražby. Dražobník zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením zákona o dobrovoľných dražbách. Dražobník zodpovedá i za škodu spôsobenú tretím osobám postupom licitátora.
Príklady z praxe: Pozemky Milana Reichla, luxusný byt v Bonaparte a Vila Castello
Prípad Milana Reichla z Popradu ilustruje situáciu, kedy dražba lukratívnych pozemkov bola zastavená tesne pred predajom. Pozemky patrili spoločnosti spravovanej mužom, ktorý bol v minulosti označovaný za šéfa popradského podsvetia. Napriek tomu, že pozemky mali byť v dražbe kvôli dlhu voči štátu, vlastníci tvrdili, že istinu dlhu už zaplatili a čakali na ukončenie konkurzu. Tento prípad poukazuje na komplikácie a potenciálne spory, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s dražbou majetku.
Luxusný byt v komplexe Bonaparte, ktorý bol v minulosti spájaný s politicky významnými osobami, bol predaný v dražbe za 1 578 000 eur. Byt sa predával z dôvodu sťahovania sa jeho vtedajšieho majiteľa do Nemecka. Tento príklad demonštruje, že aj nehnuteľnosti s vysokou hodnotou môžu byť predmetom dražby, a to z rôznych dôvodov, vrátane finančných problémov vlastníka.
Vila Castello na Jadrane, pôvodne patriaca Ivici Todoričovi, zakladateľovi agrokoru, bola predaná v dražbe slovenskému podnikateľovi Miroslavovi Trnkovi za sumu okolo 8,1 milióna eur. Pád Agrokoru a jeho obrovské zadlženie viedlo k predaju časti majetku, vrátane tejto luxusnej nehnuteľnosti. Tento prípad ukazuje, ako makroekonomické problémy a finančné krachy môžu viesť k dražbám rozsiahleho majetku.
Prípad bývalého starostu Dolného Chotára Františka Doru, ktorý dostal 25 rokov väzenia, zas ilustruje dražbu rozsiahlej vily s luxusným vybavením. Tieto prípady, hoci sa líšia v detailoch, poukazujú na rôzne scenáre, kedy sa majetok dostane do dražby - od finančných problémov jednotlivcov, cez podnikové krachy až po právne dôsledky trestnej činnosti.
Riešenie situácie po neúspešnej dražbe alebo problémoch s prevzatím
V prípade, ak sa dražba neuskutočnila podľa očakávaní, alebo ak sa po vydražení vyskytnú problémy s prevzatím predmetu dražby, existujú legislatívne cesty na riešenie situácie. Veľmi pomalým spôsobom riešenia je súdna cesta - podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti a riešiť následne vec cez exekútora. To znamená nielen čas, ale aj vznik výdavkov. Kratšiu cestu predstavuje polícia - čo tiež nie je najrýchlejšie, nakoľko polícia je viazaná svojimi internými smernicami v súvislosti s vypratávaním nehnuteľností (na tento úkon nie je zákonom splnomocnená). V snahe o riešenie veci zákonnou cestou záverom snáď len odkaz na súkromnú bezpečnostnú službu, či svojpomoc podľa § 6 Občianskeho zákonníka.
Pochopenie procesu dražby, ako aj Vašich práv a povinností, je nevyhnutné pre úspešné zvládnutie tejto náročnej situácie. Vždy odporúčame aktívnu komunikáciu so všetkými zúčastnenými stranami a v prípade potreby vyhľadať odbornú právnu pomoc.