Národná rada SR schválila nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon), ktorý nadobúda účinnosť 1. apríla 2025 a nahrádza pôvodný stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Tento legislatívny krok predstavuje zásadnú reformu s cieľom znížiť administratívnu záťaž a zjednodušiť celý proces výstavby od prvotného návrhu stavebného zámeru až po finálnu kolaudáciu. Nový zákon je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie legislatívy, v súlade so zákonom č. 400/2015 Z. z.
Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojzložkového systému územného a stavebného konania. Tieto procesy sú integrované do jediného konania o stavebnom zámere, čo má za cieľ eliminovať duplicity a zbytočné prieťahy. Ešte pred samotným začatím tohto integrovaného konania je však nevyhnutná tzv. „prípravná fáza“. Táto fáza zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska od relevantných dotknutých orgánov a následne vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Táto správa, spolu so samotným stavebným zámerom, tvorí kľúčový podklad pre následné konanie o stavebnom zámere.
Zavedenie fikcie vydania záväzného stanoviska predstavuje ďalšiu významnú novinku. V prípade, že príslušný orgán nevydá záväzné stanovisko v zákonom stanovenej lehote, predpokladá sa, že tento orgán nemá k žiadosti žiadne pripomienky a súhlasí s jej vydaním. Toto opatrenie má potenciál urýchliť rozhodovacie procesy a predchádzať zbytočným odkladom spôsobeným pasivitou úradov.
V konaniach týkajúcich sa stavieb pozostávajúcich z viacerých stavieb alebo súboru stavieb bude príslušný stavebný úrad, ktorý rozhoduje o stavebnom zámere hlavnej stavby. Týmto spôsobom sa zabezpečí jednotný a koordinovaný prístup k posudzovaniu komplexnejších stavebných projektov.
Elektronizácia a organizačné zmeny v stavebných úradoch
Významnou inováciou v novom stavebnom zákone je zavedenie elektronizácie konania. Komunikácia so stavebníkom alebo ním povereným projektantom bude prebiehať primárne elektronicky, čo umožní rýchlejšiu a efektívnejšiu výmenu informácií. Tento krok je v súlade s modernými trendmi digitalizácie verejnej správy a má za cieľ znížiť papierovanie a uľahčiť prístup k informáciám pre všetkých účastníkov procesu.
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
Nový zákon prináša aj niekoľko dôležitých organizačných zmien týkajúcich sa príslušnosti stavebných orgánov. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec. Avšak, odvolacím orgánom voči rozhodnutiam stavebného úradu bude novozriadený regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Táto zmena má za cieľ centralizovať a zefektívniť proces odvolávania a zabezpečiť jednotnejší prístup k posudzovaniu odvolaní.
Zmeny nastanú aj v oblasti výkonu štátneho stavebného dohľadu. Kompetencie Slovenskej štátnej inšpekcie v tejto oblasti zaniknú a jej agendu prevezme stavebný inšpektorát, ktorý bude sídliť práve na regionálnych úradoch pre územné plánovanie a výstavbu. Je dôležité poznamenať, že konania, ktoré začala Slovenská stavebná inšpekcia a neboli právoplatne ukončené do 31. marca 2025, budú dokončené Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa doterajších predpisov. Všetky právne účinky úkonov vykonaných pred 1. aprílom 2025 zostávajú zachované.
Účastníci konania: Zúženie okruhu a nové definície stavieb
Nová právna úprava sa priamo dotkne aj účastníkov konania, pričom jednou z najzásadnejších zmien bude zúženie ich okruhu. Cieľom je zamerať sa na tých, ktorých práva sú skutočne a priamo ovplyvnené stavebným zámerom. Definícia pojmu „stavba“ samotná sa nezmenila, avšak nový stavebný zákon prináša úpravy v kategorizácii stavieb a rozširuje ju o nové pojmy, ako je napríklad „vyhradená stavba“.
Kategorizácia stavieb podľa nového zákona:
Drobné stavby: Sú to stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Medzi príklady patria letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. Niektoré drobné stavby nemusia byť vždy ohlásené, ak sú splnené špecifické podmienky, napríklad ak sa nenachádzajú vo verejnom priestranstve alebo v pamiatkovom území.
Jednoduché stavby: Tieto stavby alebo stavebné konštrukcie nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Patria sem napríklad rodinné domy alebo bytové budovy s najviac tromi bytmi.
Vyhradené stavby: Ide o úplnú novinku v kategorizácii. Vyhradenými stavbami sú stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Sem patria napríklad tunely, koľajové a trolejbusové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, koncertné sály, štadióny a podobné objekty. Za vyhradenú stavbu sa považuje aj stavba, v ktorej sú ako nosné prvky použité predpäté konštrukcie. Tieto stavby podliehajú prísnejším požiadavkám na povolenie a realizáciu a projektovú dokumentáciu k nim môže vypracovať výlučne osoba oprávnená a zapísaná v zozname autorizovaných osôb.
Novinky týkajúce sa „čiernych“ stavieb
Nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny aj v oblasti tzv. „čiernych“ stavieb. Po jeho nadobudnutí účinnosti už nebude možné dodatočne legalizovať stavby postavené bez platného povolenia. Zákon však ustanovuje dodatočný postup pre nepovolené stavby zhotovené do účinnosti nového zákona, aby sa v stanovenom čase buď dodatočne povolili, alebo odstránili. Týmto spôsobom sa snaží predchádzať nelegálnej výstavbe a zabezpečiť súlad s právnymi predpismi.
Elektronická komunikácia a prístup k informáciám
Nový stavebný zákon prináša pre účastníkov konania viaceré novinky, pričom elektronizácia procesov patrí medzi tie najzásadnejšie. Účastníkom konania je stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku, na ktorom sa stavba uskutočňuje, a osoba, ktorá má k stavbe alebo pozemku iné práva (ak nie je stavebníkom). Ďalej sú to vlastníci susedných stavieb a pozemkov, ak ich vlastnícke alebo iné práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté, a tiež osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu.
Prostredníctvom Portálu výstavby budú mať účastníci konania možnosť nahliadať do dokumentácií, vyjadrovať sa k návrhom, stanoviskám a podkladom pre rozhodnutia stavebného úradu, a tiež sa voči nim odvolať. Vytvorenie používateľského účtu na tomto portáli umožní efektívnu a transparentnú účasť v procesoch súvisiacich s výstavbou.
Definície a pojmy v stavebnom zákone:
- Stavba: Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
- Súbor stavieb: Viac stavieb tvoriacich funkčný celok.
- Drobná stavba: Stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie.
- Jednoduchá stavba: Stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie.
- Budova: Priestorovo sústredená zastrešená stavba, určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.
- Nebytová budova: Budova, ktorá nie je bytovou budovou.
- Inžinierska stavba: Stavba, ktorá nie je budovou.
- Líniová stavba: Inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
- Susedný pozemok: Pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočňovať stavebné práce.
- Dokumentácia stavby: Ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu. Spravidla sa vypracuje v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
- Projektová dokumentácia: Súbor dokumentov o projektovej príprave stavby.
- Projekt stavby: Textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby, jej technického, technologického a energetického vybavenia, vrátane zabezpečenia protipožiarnej bezpečnosti a napojenia na infraštruktúru.
- Projekt stavby na ohlásenie: Textové a grafické vyjadrenie riešenia stavby, na ktorú sa vyžaduje ohlásenie.
- Stavebný denník: Dokumentačný záznam postupu stavebných prác od prevzatia staveniska po odovzdanie stavby.
- Záverečné stanovisko stavbyvedúceho: Osvedčenie súladu zhotovenej stavby s overeným projektom stavby, ktoré slúži ako podklad na kolaudáciu.
- Prevádzková dokumentácia: Súbor dokumentov o skutočnom stavebno-technickom stave a spôsobe užívania stavby počas jej prevádzky.
Stavebné úrady a ich kompetencie
Stavebným úradom v prvom stupni zostáva obec. Obce sa na účely zabezpečenia odborných podkladov môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad, pričom ich územia musia patriť do územného obvodu toho istého regionálneho úradu. Vedúci stavebného úradu organizuje činnosť úradu, odborne vedie, riadi a kontroluje zamestnancov.
Dotknuté orgány a ich úloha
Dotknutým orgánom je orgán verejnej správy, ktorý chráni záujem podľa osobitného predpisu a ktorý môže byť navrhovanou stavbou, zmenou dokončenej stavby alebo odstránením stavby dotknutý. Zoznam dotknutých orgánov vedie v informačnom systéme úrad. Dotknutý orgán uplatňuje svoje oprávnenia formou záväzného stanoviska alebo doložky súladu. V tomto stanovisku uvádza požiadavky v rozsahu svojej pôsobnosti, preskúmateľne ich odôvodňuje a uvádza ustanovenie právneho predpisu, na základe ktorého koná.
Lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania a dotknutého orgánu je štandardne 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní. Ak sa v tejto lehote stanovisko nevydá, predpokladá sa, že orgán nemá pripomienky, pokiaľ osobitný predpis neustanovuje inak.
Stavebné práce a zhotovitelia
Stavebnými prácami sa rozumejú zemné práce, búracie práce, remeselné činnosti, montážne práce a iné odborné činnosti potrebné na zhotovenie, zmenu, údržbu alebo odstránenie stavby. Rozsah týchto prác vyplýva z overeného projektu stavby.
Zhotoviteľom stavby je osoba oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby. Môže ísť o osobu s oprávnením na vykonávanie vyhradených činností vo výstavbe. Ak zhotoviteľ uzavrie zmluvu so stavebníkom o zhotovení celej stavby, stáva sa generálnym zhotoviteľom. V prípade, že stavebník spĺňa príslušné požiadavky, je oprávnený pre seba zhotovovať alebo odstraňovať stavbu.
Vyhradené činnosti vo výstavbe
Vyhradenými činnosťami vo výstavbe sa rozumejú odborné činnosti, ktorých kvalita a výsledok majú rozhodujúci vplyv na to, či stavba spĺňa základné požiadavky na stavby a stavebno-technické požiadavky.
Projektanti a stavbyvedúci
Projektant vykonáva projektovú činnosť v rozsahu svojho oprávnenia. Generálny projektant zodpovedá stavebníkovi za komplexnosť a úplnosť projektovej dokumentácie. Projektant statickej časti zodpovedá za návrh nosných konštrukcií stavby. Projektant je počas zhotovovania stavby oprávnený vykonávať dohľad nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu stavebných prác s projektom.
Stavbyvedúci zodpovedá za odborné vedenie stavby, za súlad priestorovej polohy stavby s overeným projektom a za dodržiavanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu. Pri rozsiahlych stavbách môže hlavný stavbyvedúci určiť jedného alebo viacerých pomocných stavbyvedúcich. Stavbyvedúci je povinný viesť o stavbe stavebný denník.
Geodetické činnosti a kontrolné prehliadky
Geodet uskutočňuje geodetické a kartografické činnosti pri činnostiach vo výstavbe a počas prevádzky stavby. Začatím stavby sa rozumie začatie uskutočňovania stavebných prác. Vytýčenie častí stavby sa uskutoční podľa vytyčovacích výkresov.
V prípade potreby odchýlky od overeného projektu môže stavebník zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby. Z takejto prehliadky sa spíše zápisnica, ktorú podpisujú stavbyvedúci, projektant, osoba poverená stavebným dozorom a zamestnanec stavebného úradu. Zápisnica je súčasťou dokumentácie stavby.
Práva vlastníkov susedných pozemkov a stavieb
Ak je to nevyhnutné, napríklad z dôvodu stiesnených pomerov, stavebný úrad môže v rozhodnutí o stavebnom zámere uložiť vlastníkovi susedného pozemku alebo stavby, aby na nevyhnutný čas a v nevyhnutnom rozsahu strpel uskutočnenie stavebných prác z jeho pozemku alebo stavby. Toto ustanovenie má za cieľ zabezpečiť realizáciu stavieb aj v náročných podmienkach.
Nový stavebný zákon prináša komplexné zmeny s cieľom zefektívniť a zjednodušiť proces výstavby. Zavedenie integrovaného konania o stavebnom zámere, elektronizácia procesov, jasnejšia kategorizácia stavieb a úprava postavenia účastníkov konania predstavujú kľúčové prvky tejto reformy, ktoré by mali prispieť k rýchlejšej a transparentnejšej výstavbe na Slovensku.