Poznáte zo svojej kúpnej zmluvy slovné spojenie „ako stojí a leží“? Alebo presnejšie „kupujúci nadobúda do svojho vlastníctva hnuteľné veci v stave, v akom stoja a ležia“. Čo je však dôležité, doložka previesť vec „ako stojí a leží“ sa nedá dojednať pri predaji akejkoľvek hnuteľnej veci, ale len pri predaji súboru vecí určeného úhrnom (ako napríklad predaj dielne s náradím, vínnej pivnice so sudmi, vecí v sklade, kde individuálny stav vecí je ťažko zistiteľný a preto sa kupujú ako celok). Predávajúci neručí za kvalitu ani kvantitu a je na kupujúcom, či veci tak, ako stoja a ležia kúpi alebo nie. Prvým z dôvodov prečo je tomu tak, je že individuálne určená vec je jednoznačne určiteľná a identifikovateľná na rozdiel od predaja vecí úhrnom, ktoré sú identifikované neurčito, napríklad iba miestom, kde sa nachádzajú.
Dražby nehnuteľností predstavujú pre mnohých lákavú možnosť získať majetok za potenciálne výhodnú cenu. Avšak, kúpa nehnuteľnosti "ako stojí a leží" prináša so sebou špecifické riziká, ktoré by mali byť záujemcom o dražbu dobre známe. Ustanovenie "ako stojí a leží" totiž zásadne ovplyvňuje zodpovednosť predávajúceho za prípadné vady nehnuteľnosti.
Čo znamená „ako stojí a leží“?
Ustanovenie „ako stojí a leží“ (lat. uti est ita est) je právna formulácia, ktorá sa často používa v kúpnych a iných scudzovacích zmluvách. Podľa § 501 Občianskeho zákonníka, ak sa vec prenechá „ako stojí a leží“, scudziteľ (predávajúci) nezodpovedá za jej vady. Toto ustanovenie vychádza z rímskej zásady Caveat emptor („nech si dá pozor ten, kto kupuje“). Znamená to, že kupujúci preberá nehnuteľnosť v stave, v akom sa nachádza v momente predaja, so všetkými jej nedostatkami a rizikami, vrátane zjavných aj skrytých vád.
Právny kontext a výklad
Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach upravuje zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci (§ 499). Ustanovenie § 501 však zakotvuje osobitný prípad vylúčenia zodpovednosti za vady, a to v zmysle, že sa scudziteľ za vady veci nezodpovedá, „ak sa vec prenechá ako stojí a leží“. V takom prípade kupujúci, ktorý nadobudol vec ako stojí a leží a neskôr zistí, že vec nemá také vlastnosti, aké by očakával alebo na veci objaví vady, nebude si môcť voči predávajúcemu uplatniť nároky z vád, napríklad žiadať zľavu z kúpnej ceny a podobne.
Ústavný súd SR sa v Náleze III. ÚS 48/2012 zaoberal zmyslom a účelom predaja veci „ako stojí a leží“. Konštatoval, že toto ustanovenie „spravodlivo rozdeľuje riziko plynúce z jeho využitia na účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu“. Cieľom je umožniť prevod vecí určených súhrnom (per aversionem), kde kupujúci preberá všetky veci ako celok, bez ohľadu na ich kvantitu a kvalitu. Zjavným účelom citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka je regulácia zodpovednosti za vady prenechanej veci vo vzťahu medzi zmluvnými stranami. Vyplýva to zo systematického zaradenia ustanovenia v Občianskom zákonníku. Zásadné vylúčenie zodpovednosti scudziteľa za vady veci, ktorá je prenechaná tak, ako stojí a leží, je však dôsledkom právom aprobovaného zámeru jednej zmluvnej strany prenechať druhej zmluvnej strane veci určené súhrnom (per aversionem). Znamená to, že nadobúdateľ preberá všetky veci ako celok bez ohľadu na ich kvantitu a kvalitu a bez ohľadu na to, či ide o veci určené individuálne alebo druhovo.
Najvyšší súd Českej republiky vo svojom rozsudku potvrdil, že formulácia „ako stojí a leží“ sa dá použiť len pri tzv. predaji súboru vecí. Podľa právnych názorov, ktoré sa už pred istou dobou objavili v rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu Českej republiky a Ústavného súdu Slovenskej republiky, doložku „ako stojí a leží“ nie je možné aplikovať v kúpnej zmluve, predmetom ktorej je individuálne určená vec (napr. byt, garáž, rodinný dom). Uplatnenie doložky „ako stojí a leží“ v kúpnej zmluve, predmetom ktorej je individuálne určená vec, má za následok jej absolútnu neplatnosť (nie zmluvy ako celku ale iba samotnej doložky). V takomto prípade sa zodpovednosť predávajúceho za vady predanej veci bude spravovať ust. Občianskeho zákonníka (prichádza do úvahy nárok kupujúceho na zľavu z kúpnej ceny, či dokonca nárok na odstúpenie od zmluvy).
Kúpna zmluva s doložkou „ako stojí a leží“ býva často obsiahnutá v najmä kúpnych, ale aj iných scudzovacích zmluvách. Ak ste v pozícii kupujúceho a je vám predložený návrh kúpnej zmluvy s doložkou „ako stojí a leží“, mala by sa vám rozblikať červená kontrolka. Nie nadarmo sa hovorí, že „dobré zmluvy robia dobrých priateľov“.
Aká je tragédia spoločného statku? - Nicholas Amendolare
Predmet predaja „ako stojí a leží“
Predmetom predaja „ako stojí a leží“ sú najčastejšie veci určené súhrnom (per aversionem). Ide o predaj súhrnu vecí, ktoré sú v zmluve najčastejšie určené vymedzením miesta, kde sa nachádzajú. Individuálne určená vec je jednoznačne určiteľná a identifikovateľná na rozdiel od predaja vecí úhrnom, ktoré sú identifikované neurčito, napríklad iba miestom, kde sa nachádzajú.
Predaj dielne s náradím, vínnej pivnice so sudmi, vecí v sklade, kde individuálny stav vecí je ťažko zistiteľný a preto sa kupujú ako celok, sú typickými príkladmi predaja súboru vecí určeného úhrnom. V takýchto prípadoch je ťažko zistiteľný individuálny stav každej jednej veci, a preto sa kupujú ako celok.
Riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti „ako stojí a leží“ v dražbe
Kúpa nehnuteľnosti v dražbe s klauzulou „ako stojí a leží“ prináša niekoľko významných rizík, ktoré musí kupujúci dôkladne zvážiť:
- Skryté vady: Kupujúci preberá zodpovednosť za všetky vady nehnuteľnosti, vrátane tých, ktoré neboli zjavné pri obhliadke. Môže ísť napríklad o problémy so statikou, vlhkosťou, inštaláciami, skryté stavebné nedostatky, alebo dokonca o skutočnosť, že predávajúci nemal v úmysle predať všetky veci, ktoré boli súčasťou súboru.
- Právne riziká: Nehnuteľnosť môže byť zaťažená právnymi vadami, ako napríklad nejasné vlastnícke vzťahy, vecné bremená, exekúcie, alebo iné obmedzenia, ktoré nie sú zjavné z listu vlastníctva. V prípade, ak bola v rámci súboru vecí predaná aj vec, ktorú predávajúci nemal v úmysle predať, môže to viesť k právnym sporom.
- Technický stav: Kupujúci preberá nehnuteľnosť v takom technickom stave, v akom sa nachádza. To môže znamenať potrebu rozsiahlych rekonštrukcií a dodatočných investícií, ktoré neboli pôvodne predpokladané.
- Nedostatok informácií: V dražbách často nie je dostatok informácií o technickom stave a právnych pomeroch nehnuteľnosti. Kupujúci má obmedzené možnosti na vykonanie dôkladnej previerky pred samotnou dražbou.
- Neoprávnené stavby: Na pozemku sa môžu nachádzať neoprávnené stavby, ktoré nie sú zapísané v katastri nehnuteľností a kupujúci bude musieť znášať náklady na ich legalizáciu alebo odstránenie.
Príklady z praxe
Ilustratívne príklady z praxe poukazujú na reálne situácie, s ktorými sa kupujúci môžu stretnúť:
Príklad 1: Rodinný dom v Suchej HorePredstavme si rodinný dom v Suchej Hore, ktorý je predmetom dražby. V popise sa uvádza, že dom bol postavený okolo roku 1974, je odpojený od elektrickej energie a verejného vodovodu, a kanalizácia je napojená na žumpu. Dom nie je dokončený, chýba zariadenie kuchyne, kúpeľne a niektoré omietky. Právny vzťah k parcele, na ktorej dom stojí, nie je evidovaný na liste vlastníctva. Kúpa takéhoto domu "ako stojí a leží" predstavuje značné riziko. Kupujúci musí počítať s nákladmi na dokončenie domu, pripojenie na inžinierske siete, vyriešenie právneho vzťahu k pozemku a odstránenie prípadných skrytých vád.
Príklad 2: Spoluvlastnícky podiel v GajarochĎalším príkladom je spoluvlastnícky podiel 1/14 na rodinnom dome v Gajaroch. Podľa popisu bol dom postavený pred rokom 1976 a užívaný od roku 1920. K domu boli vyhotovené prístavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a neboli k nim predložené žiadne podklady.
Príklad 3: Rodinný dom vo SviteRodinný dom vo Svite, daný do užívania v roku 1994, sa nachádza v okrajovej časti mesta s možnosťou napojenia na inžinierske siete. Pozemky sú rovinaté s orientáciou na juhovýchod. Aj v tomto prípade, ak by sa nehnuteľnosť predávala "ako stojí a leží," kupujúci by preberal zodpovednosť za prípadné skryté vady, ktoré by sa mohli objaviť po kúpe, napriek tomu, že dom bol kolaudovaný a má prístup k inžinierskym sieťam.
Ako minimalizovať riziká pri kúpe nehnuteľnosti „ako stojí a leží“
Napriek rizikám, kúpa nehnuteľnosti v dražbe "ako stojí a leží" môže byť výhodná. Dôležité je však minimalizovať riziká a dôkladne sa pripraviť:
- Dôkladná obhliadka: Osobne si prezrite nehnuteľnosť a zamerajte sa na jej technický stav, prípadné poškodenia a nedostatky. Ak je to možné, vezmite so sebou odborníka (stavebného inžiniera, architekta), ktorý posúdi stav nehnuteľnosti.
- Právna previerka: Overte si vlastnícke vzťahy a ťarchy na liste vlastníctva. Skontrolujte, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, exekúcie, alebo iné obmedzenia.
- Získanie informácií: Zistite si čo najviac informácií o nehnuteľnosti. Kontaktujte správcu nehnuteľnosti, stavebný úrad, alebo iné relevantné inštitúcie.
- Finančná rezerva: Počítajte s tým, že po kúpe nehnuteľnosti budete musieť investovať do jej rekonštrukcie a odstránenia prípadných vád.
Dražby nehnuteľností ako alternatíva
Načo kupovať drahú nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, prípadne cez stavebné sporenie, keď to ide aj inak - dražbou. Na dražbe môžete neraz získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu. Platí to najmä v regiónoch, pretože v Bratislave sa ceny dosiahnuté na dražbe vyrovnávajú bežným cenám bytov či rodinných domov.
Od januára došlo k zmene dražobných pravidiel, a to novelou zákona o dobrovoľných dražbách. Zabránilo sa tak zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci pod cenu. Veľkou výhodou pre dlžníka je fakt, že platnosť dražby možno namietať v lehote 3 mesiacov odo dňa jej konania. „Oproti iným typom dražieb to má pre neho prínos aj v tom, že zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, to znamená, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom.
Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou je najmä ten, že pri dobrovoľnej dražbe je väčšia zmluvná voľnosť medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, najmä pokiaľ ide o cenu predmetu dražby. Na Slovensku sa podľa slov Kamila Kubovicha zatiaľ inštitút dobrovoľnej dražby (Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov) využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, a to hlavne bankami, bytovými spoločenstvami, správcami bytov a podobne. „Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Záložný veriteľ pristupuje k výkonu dobrovoľnej dražby spravidla po niekoľkých urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi minimálne 30 dní pred konaním samotnej dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Samotnú dražbu je možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia o dobrovoľnej dražbe. Z uvedeného vyplýva, že dlžník má dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie. „Bohužiaľ, väčšina dlžníkov nereaguje na výzvy a oznámenia záložného veriteľa a začínajú riešiť problém až keď majú nehnuteľnosť oblepenú páskou s nápisom „DRAŽBA“.
Ak ešte len plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, ocitnete sa v pozícii záujemcu o dražbu. Najskôr by ste sa však mali oboznámiť s Oznámením o dražbe, ktoré je zverejnené na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Samozrejme, musíte spĺňať aj potrebné podmienky. „Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Zjednodušene, ako záujemca o nadobudnutie nehnuteľnosti na dražbe musíte mať so sebou doklad totožnosti a väčšinou dražobníkom vyžadovaný doklad o zložení určenej dražobnej zábezpeky,“ upresňuje situáciu v praxi Kubovich. Na dražbe sa nemôže zúčastniť ten, kto nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby, ak bol na majetok vyhlásený konkurz, dražby sa nemôže zúčastniť ani dlžník, manžel či manželka dlžníka, ani dražobník a zamestnanci dražobníka. Účasť na dražbe je bez poplatkov.
Pokiaľ chcete získať nehnuteľnosť na dražbe, môžete ju získať za celkom dobrú cenu. „Vo všeobecnosti sa dá povedať, že na dražbe je možné získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu, ale to platí skôr v menej lukratívnych oblastiach Slovenska, kde človek ušetrí aj 25-40 % z ceny na realitnom trhu. Pri dražbe vydražiteľ, čiže ten kto nehnuteľnosť vydraží, neplatí žiadne poplatky.
Niekedy sa však v praxi môžu objaviť aj problémy, s ktorými ste pôvodne v pozícii vydražiteľa nerátali. Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť podľa Veroniky Chorváthovej, riaditeľky spoločnosti Dupos dražobná v Trnave, samotné odovzdanie nehnuteľnosti. „Nakoľko je odovzdanie nehnuteľnosti len protokolárnou záležitosťou, je to v podstate na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom ako novým vlastníkom. Ak nefunguje dohoda, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou,“ tvrdí Chorváthová. Ťažkosti pri dražbách nehnuteľností spôsobuje podľa vyjadrení Kamila Kubovicha aj prístup vlastníkov. „Paradoxne si svojim negatívnym prístupom k celej záležitosti ubližujú najviac sami. Je to podobné, ako keby ste potrebovali súrne peniaze a rozhodli sa predať váš dom, ktorý má hodnotu 1 milión Sk. Záujemcov by ste do domu nevpustili a od dverí by ste na nich kričali, že vás odtiaľ v živote nikto nedostane.
Nie vždy je dražba úspešná. O dražené veci nemusí byť záujem. Preto sa dražby môžu opakovať aj viackrát, ich počet nie je ničím obmedzený. Opäť závisí od toho, či ide o nútenú alebo dobrovoľnú dražbu. Pri nútenej dražbe navrhuje zníženie ceny exekútor súdu, pokiaľ sa vec nepredá ani opakovanými dražbami. Ten buď dražbu v pôvodnej výške potvrdí, alebo cenu zníži. Pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, o čom rozhoduje navrhovateľ dražby. Platí to len v prípade, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže určiť až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, v ostatných prípadoch na úroveň 50 % znaleckého posudku. „Úspešnosť predaja nehnuteľnosti na dražbe je približne 70 %, a to z dôvodu, že dlžník pri lukratívnejších nehnuteľnostiach vyplatí pohľadávku hoci aj v deň konania dražby. Malé percento nepredajných nehnuteľností pripadá na nehnuteľnosti, ktoré sa medzičasom dostali do havarijného stavu, prípadne na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v oblasti, kde úplne upadol záujem o kúpu realít, prípadne sa vyskytli iné zákonné prekážky.
Kúpiť draženú nehnuteľnosť za štvrtinu jej ceny je za súčasných podmienok nemožné. Dlžník si požičal od banky 1 milión Sk a založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 mil. Sk. Úver nesplácal a došlo k predaju nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe. Dlžník nespolupracoval, nevpustil súdneho znalca, nespolupracoval pri obhliadkach nehnuteľnosti, vykonali sa tri neúspešné kolá dražby, medzičasom nastal útlm na trhu s nehnuteľnosťami, vyvolávacia cena medzitým klesla na úroveň 50% zo znaleckého posudku. Nehnuteľnosť sa vydražila za 1/2 ceny nehnuteľnosti, náklady spojené s vykonaním dražby narástli trojnásobne. Dlžník si požičal od banky peniaze 1 milión Sk a založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 mil. Sk. Úver nesplácal a došlo k predaju nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe. Dlžník si spočítal, že odkedy založil nehnuteľnosť, vzrástla cena nehnuteľnosti o 30%, pri predaji bol ústretový dražobnej spoločnosti, umožnil obhliadky záujemcom, potvrdil, že po vydražení odovzdá bezodkladne nehnuteľnosť vydražiteľovi. Na 1.
V zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách môže byť navrhovateľom dobrovoľnej dražby buď vlastník nehnuteľnosti alebo záložný veriteľ. „V praxi to znamená, že nehnuteľnosť sa môže ocitnúť v dražbe buď z vôle vlastníka alebo z vôle záložného veriteľa za účelom uspokojenia pohľadávky. V praxi sa najčastejšie stretávame s prípadmi, kedy sú navrhovateľmi záložný veritelia, respektíve banky. Celý proces sa začína návrhom. Následne prichádza štádium komunikácie s vlastníkmi, respektíve dlžníkmi. „Musíme im oznámiť, že sa ocitli v situácii, že ich nehnuteľnosť ide do dražby. Samozrejme, snažíme sa im vyjsť v ústrety, ak je to možné. Napríklad pomôcť im pochopiť danú situáciu a poradiť ako ju môžu riešiť. Ďalšou fázou je znalecké zameranie. Pre účely dobrovoľnej dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. V zmysle zákona o dobrovoľných dražbách sa totiž môže urobiť znalecký odhad. „V praxi to znamená, že pokiaľ s nami dotyční nespolupracujú a nehnuteľnosť nesprístupnia, môže znalec vypracovať tzv. znalecký odhad zo starého znaleckého posudku a ďalších materiálov, ktoré má k dispozíciii. Táto alternatíva však nie je pre žiadnu zo zúčastnených strán výhodná. Môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny predmetu dražby, a tým aj výťažku z dražby. Stanovia sa termíny dražby, obhliadok, zabezpečí sa miesto konania dražby a vypracuje sa Oznámenie o dražbe. Oznámenie o dražbe sa posiela na podpis do banky, a následne sa registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára. Následne podľa Veroniky Chorváthovej prebehnú dve obhliadky a prichádza na rad dražba. V deň dražby je dražobná miestnosť otvorená pol hodiny pred stanovenou hodinou dražby. Ďalší postup sa odvíja od toho, či bola dražba úspešná alebo neúspešná. Ak neúspešná, vrátia sa účastníkom dražobné zábezpeky, notár vyhotoví notársku zápisnicu a zaregistruje sa Oznámenie o výsledku dražby. „V opačnom prípade začína plynúť vydražiteľovi 15 dní na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Ako náhle je zaplatená aj zvyšná časť peňazí, posielame osvedčené odpisy notárskej zápisnice správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je len protokolárnou záležitosťou,“ uzatvára Veronika Chorváthová.
Dobrovoľná dražba je z časového i ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená dražba. Kým pri nútenej by sa dražba konala pravdepodobne v sídle subjektu, ktorý dražbu vykonáva, teda aj na druhom konci republiky, dražobná spoločnosť by vykonala dobrovoľnú dražbu v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Aj z časového hľadiska je dobrovoľná dražba výhodnejšia, keďže spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiacov, na rozdiel od nútenej dražby, ktorej realizácia trvá aj rok vzhľadom na skutočnosť, že udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Odmena pri nútenej dražbe je až 20 %, na rozdiel od dobrovoľnej dražby kde sa pohybuje na úrovni 3-5 % pre dražobnú spoločnosť.
Vo všeobecnosti možno povedať, že regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. Inak tomu však bolo v časoch realitného boomu, keď v Bratislave rástli ceny bytov rýchlym tempom, ale v Prešove, Košiciach a iných krajských mestách rástli závratným tempom aj o 30-40 % v krátkej dobe. V súčasnosti, v čase realitnej a finančnej krízy, sa veci vrátili do normálu. Nehnuteľnosti sa v hlavnom meste oproti ostatným regiónom Slovenska predávajú stále dobre, ale nepredáva sa všetko a za akúkoľvek cenu, ako pred rokom. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, tiež výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách.
Zodpovednosť predávajúceho pri predaji ojazdeného auta
Môžem použiť doložku „ako stojí a leží“ pri predaji ojazdeného auta? Nie, pri individuálne určenej veci je táto doložka neúčinná. Najvyšší súd SR potvrdil, že použitie doložky „ako stojí a leží“ pri individuálne určenej veci je v rozpore so zákonom. V uznesení sp. zn. 7Cdo/279/2021 Najvyšší súd SR potvrdil rozhodnutia nižších súdov, ktoré neuznali obranu predávajúceho, že auto bolo predané „ako stojí a leží“.
Aj keď sa predávajúci snaží vylúčiť svoju zodpovednosť za vady, napríklad pri predaji ojazdeného auta, formulácia „ako stojí a leží“ nie je vždy účinná. V prípade individuálne určených vecí, ako je napríklad konkrétne auto, sa predávajúci stále zodpovedá za vady, ktoré vznikli pred predajom, pokiaľ neboli kupujúcim výslovne akceptované alebo ak predávajúci vedome nezamlčal existenciu vád.
Kedy je doložka „ako stojí a leží“ platná?
Je platná primárne pri veciach určených úhrnne (hromadne). Ako bolo spomenuté, pri predaji súboru vecí, kde je ťažko zistiteľný individuálny stav každej jednej veci, sa táto doložka uplatňuje.
Čo ak predávajúci v zmluve klamal o vlastnostiach veci predávanej „ako stojí a leží“?
V takom prípade predávajúci za vady zodpovedá. Ak predávajúci vedome klamal o vlastnostiach veci, aj keď bola predávaná „ako stojí a leží“, kupujúci si môže uplatniť svoje práva z vád.
Ako rozhodol Ústavný súd v otázke rizika pri tejto doložke?
Ústavný súd v náleze III. ÚS 48/2012 konštatoval, že doložka zabezpečuje rovnováhu rizík. Kupujúci riskuje kvalitu tovaru, zatiaľ čo predávajúci riskuje, že v súbore predá aj veci, o ktorých nevedel.
Ochrana dlžníka v prípade finančných problémov
Prísť o vlastnú strechu nad hlavou nie je v situácii, keď sa ceny nehnuteľností vyšplhali vysoko, nič príjemné. Napriek tomu môže dôjsť k tomu, že ak si človek zobral pred časom hypotéku či úver s vysokými splátkami, nevládze ich splácať. Nechtiac sa tak ocitne na strane dlžníka. „Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si jednoduchým sedliackym rozumom spočítať do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote, ale aj zmien vo svetovej ekonomike, podobne ako to zažívame v súčasnosti počas svetovej finančnej krízy,“ hovorí Kamil Kubovich z oddelenia dobrovoľných dražieb v spoločnosti General Factoring v Bratislave. Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade Kamil Kubovich odporúča dlžníkovi navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), ktorému by mal oznámiť, v akej situácii sa ocitol a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.
Ak ste sa práve zhrozili, že i vo vami uzatvorenej zmluve sa formulácia „ako stojí a leží“ nachádza, nezúfajte. Môžete sa teoreticky brániť, že ste zmluvu s touto formuláciou neuzatvorili vážne, lebo ste nevedeli, aký má význam a do zmluvy ju zahrnul predávajúci. Istejšie však bude poukázať na právne názory, ktoré sa už pred istou dobou objavili v rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu Českej republiky a Ústavného súdu Slovenskej republiky. Oba totiž konštatovali, že formuláciu „ako stojí a leží“ možno platne použiť len v prípade tzv. súboru vecí určeného úhrnom.
V prípade akýchkoľvek nejasností alebo pochybností je vždy vhodné vyhľadať právnu pomoc a konzultovať svoju situáciu s odborníkom.