Novelou zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá nadobudla účinnosť 1. februára 2020, došlo k významným zmenám v právnej úprave týkajúcej sa domového poriadku. Táto novela, prijatá Národnou radou Slovenskej republiky 5. decembra 2019 a publikovaná v Zbierke zákonov pod číslom 476/2019 Z. z., zaviedla do základných ustanovení zákona definíciu domového poriadku a upravila pravidlá jeho schvaľovania a dodržiavania. Cieľom tejto legislatívnej úpravy bolo posilniť právny význam domového poriadku a zabezpečiť vymožiteľnosť dohodnutých pravidiel spolunažívania v bytových domoch.
Definícia a účel domového poriadku
Doplnením do § 2 ods. 1 písm. s) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon“) bol zavedený pojem domového poriadku. Podľa tejto definície, domovým poriadkom sa rozumie súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov, schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Tieto pravidlá upravujú výkon práv a povinností vlastníkov, nájomcov, osôb žijúcich s nimi v spoločnej domácnosti a všetkých osôb zdržiavajúcich sa v dome. Domový poriadok sa zameriava najmä na užívanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
Hlavným účelom domového poriadku je regulovať vzájomné vzťahy medzi užívateľmi bytových a nebytových priestorov v bytovom dome. Susedské vzťahy sú neoddeliteľnou súčasťou života obyvateľov bytových domov, kde okrem vlastníctva bytov prináleží aj podielové spoluvlastníctvo a užívanie spoločných častí a zariadení. V každom bytovom dome sa často stretávame s potrebou riešenia susedských sporov, a práve domový poriadok má slúžiť ako nástroj na predchádzanie týmto konfliktom a na zabezpečenie pokojného spolunažívania.
Schvaľovanie a zverejňovanie domového poriadku
Prijatie domového poriadku nie je pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov povinné. Zákon o vlastníctve bytov neukladá túto povinnosť. Ak sa však vlastníci rozhodnú, že je vhodné v ich dome spísať zásady správania sa, môžu vypracovať domový poriadok. Podľa § 14b ods. 1 písm. s) Zákona, o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto rozhodnutie sa prijíma buď na schôdzi vlastníkov, alebo písomným hlasovaním.
V súlade s novelou, správca alebo spoločenstvo vlastníkov je povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Toto ustanovenie zabezpečuje, aby boli všetci obyvatelia domu oboznámení s platnými pravidlami. Zverejňovanie má slúžiť ako forma informovania a zároveň ako pripomienka zodpovednosti za dodržiavanie stanovených zásad.
Povinnosť dodržiavať domový poriadok
Po prijatí a zverejnení domového poriadku sú všetci, ktorí sa v dome zdržiavajú, povinní ho dodržiavať. Podľa § 11 ods. 10 Zákona, povinnosť dodržiavať domový poriadok sa vzťahuje na vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nájomcov, osoby žijúce s uvedenými osobami v domácnosti a ďalšie osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú. Toto ustanovenie zdôrazňuje kolektívnu zodpovednosť za dodržiavanie pravidiel v spoločnom bývaní.
Sankcie za porušenie domového poriadku: Obmedzenia a možnosti
Jednou z najdiskutovanejších oblastí v súvislosti s domovým poriadkom sú sankcie za jeho porušovanie. Hoci novela zákona posilnila právny rámec domového poriadku, nepriniesla priamo uzákonený sankčný systém, ktorý by umožňoval automatické a vymožiteľné ukladanie pokút priamo na základe domového poriadku.
Zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje ani vlastníkov, ani správcov bytových domov ukladať priamo zo zákona sankcie za nedodržiavanie domového poriadku. Sankcie, ktoré by boli zahrnuté len v domovom poriadku, nemajú oporu v platnej právnej úprave a ich uplatňovanie je preto problematické a môže byť v rozpore s právnym štátom. Sankcie by mali vychádzať priamo zo zákona alebo byť dohodnuté v rámci záväzkového vzťahu, napríklad prostredníctvom zmluvnej pokuty.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov si však môžu v rámci zmluvnej autonómie občianskoprávnych vzťahov dohodnúť vzájomné práva a povinnosti, ako aj zodpovednosť za nesplnenie dohodnutých záväzkov, a to prostredníctvom samostatnej (inominátnej) zmluvy. Takáto zmluva by mohla obsahovať dohodu o zmluvnej pokute. Aby však bola takáto zmluva záväzná pre všetkých, museli by ju uzatvoriť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Noví vlastníci by k nej tiež museli dobrovoľne pristúpiť, inak by bolo uplatňovanie sankcií voči nim problematické. Táto zmluva by však nebola v režime zákona o vlastníctve bytov.
7 PRAVIDIEL DEKOROVANIA, KTORÉ BY STE NIKDY NEMALI PORUŠIŤ | ZÁKLADY INTERIÉROVÉHO DIZAJNU
Zverejňovanie neplatičov
Novela priniesla aj zmenu v oblasti zverejňovania neplatičov. Doterajšia dolná hranica dlhu vo výške 500 € sa mení na trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. Pod týmto pojmom sa rozumie trojnásobok výšky mesačného zálohového predpisu vlastníka platného v momente zverejňovania neplatiča. Správca je povinný upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 Zákona. Zverejňovanie týchto údajov, v súlade so Zákonom, nepredstavuje porušenie pravidiel GDPR, nakoľko ide o oprávnenie na základe Zákona o vlastníctve bytov. Tento krok má slúžiť ako mimosúdne upozornenie dlžníkov a motivovať ich k úhrade nedoplatkov.
Úpravy a stavebné zásahy v dome
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov. Významnejšie úpravy môžu vyžadovať aj ohlásenie Stavebnému úradu alebo stavebné povolenie v súlade so stavebným zákonom.
Špecifické ustanovenie sa týka osôb so zdravotným postihnutím. Po novele ZOVB sa pre fyzické osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, ktoré sú odkázané na používanie zdvíhacieho zariadenia, nevyžaduje súhlas ostatných vlastníkov pri jeho montáži v spoločných častiach bytového domu. Podmienkou je však splnenie kumulatívnych podmienok podľa § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z. a predloženie komplexného posudku. Toto ustanovenie bolo prijaté aj na základe medializovaných prípadov, ktoré poukázali na potrebu zabezpečiť bezbariérovosť pre znevýhodnených obyvateľov.
Správca a jeho úlohy
Správca domu má v súvislosti s domovým poriadkom niekoľko kľúčových povinností. Okrem zabezpečenia vykonania údržby a opráv spoločných častí a zariadení domu na požiadanie vlastníkov, je povinný zverejniť domový poriadok na obvyklom mieste. Správca je tiež oprávnený vykonať stavebné úpravy alebo iné zmeny v byte len po dohode s vlastníkom. V prípade porúch elektrických, plynových, vodovodných a kanalizačných rozvodov, bleskozvodov a ostatných spoločných zariadení domu, správca zabezpečí ich odstránenie alebo opravu.
Zásady spolunažívania v bytovom dome
Okrem legislatívnych zmien, samotný domový poriadok často obsahuje konkrétne pravidlá týkajúce sa rôznych aspektov spolunažívania:
- Udržiavanie poriadku a čistoty: Vlastníci a nájomcovia sú povinní udržiavať poriadok a čistotu v dome a jeho okolí. Znečistenie spoločných priestorov spôsobené stavebnými úpravami alebo inou činnosťou musí byť bezodkladne odstránené na náklady zodpovednej osoby.
- Ukladanie vecí: Je zakázané ukladať akékoľvek veci alebo materiál v spoločných priestoroch, ktoré nie sú na tento účel priamo vymedzené, ako sú chodby, schodištia a technické miestnosti.
- Odpadové hospodárstvo: Tuhý komunálny odpad je potrebné ukladať do určených nádob. Zakazuje sa ukladať stavebný materiál alebo nadrozmerné predmety do zberných nádob alebo kontajnerových stojísk.
- Uzamykanie vchodových dverí: Vchodové dvere domu sa musia používať na vstup a musia byť počas celého dňa zatvárané automatickým zariadením. V čase od 22:00 do 06:00 hod. sa odporúča uzamknutie kľúčom v domoch bez elektronického systému.
- Nočný pokoj: Stanovený nočný pokoj (v lete od 22:00 do 06:00, v zime od 21:00 do 07:00) zakazuje akúkoľvek činnosť, ktorá by rušila pokoj v dome, vrátane hry na hudobných nástrojoch, spevu, hlučnej zábavy alebo používania hlučných spotrebičov.
- Chov domácich zvierat: Chov domácich zvierat je povolený v súlade s všeobecne záväznými nariadeniami. Voľný pohyb zvierat v spoločných priestoroch bez dozoru je zakázaný a majitelia sú povinní dbať na čistotu spoločných priestorov.
- Stavebné úpravy: Vlastníci môžu vykonávať úpravy v byte len v súlade s platnými predpismi a po informovaní správcu o zámere uskutočniť stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, ktoré by mohli ovplyvniť vzhľad, stabilitu domu alebo životné prostredie.
- Vzhľad domu: Z vonkajšej strany fasády musí byť zachovaná jednotná farba okien a balkónov a dodržaný jednotný vzhľad bytového domu.
Budúce legislatívne zmeny
Je dôležité poznamenať, že legislatíva týkajúca sa vlastníctva bytov a nebytových priestorov sa neustále vyvíja. Napríklad novela účinná od 1. januára 2025 prinesie možnosť elektronického hlasovania vlastníkov, ako aj zmeny v oblasti plnomocenstiev pri hlasovaní. Taktiež sa očakávajú zmeny súvisiace s reformou stavebnej legislatívy, ktoré ovplyvnia aj zákon o vlastníctve bytov. Tieto zmeny reflektujú snahu zákonodarcu prispôsobiť právnu úpravu aktuálnym spoločenským potrebám a technologickému pokroku.
V konečnom dôsledku, domový poriadok, aj napriek absencii priamo uzákonených sankcií, predstavuje dôležitý nástroj na reguláciu vzťahov v bytových domoch. Jeho efektívnosť závisí od precízneho vypracovania, dôsledného dodržiavania a od ochoty vlastníkov k aktívnej spolupráci a hľadaniu konsenzu. V prípade zložitejších situácií alebo nejasností sa odporúča konzultácia s odborníkmi, napríklad s advokátmi špecializujúcimi sa na bytové právo.