Vzťahy medzi vlastníkmi bytov, nájomcami, bytovými družstvami a správcami domov sú kľúčové pre pokojné a bezproblémové spolunažívanie. Na efektívne usporiadanie týchto vzťahov slúži domový poriadok, ktorý podrobne upravuje najmä vzájomné vzťahy pri užívaní bytov a nebytových priestorov, zabezpečenie poriadku, pokoja a čistoty v dome a jeho okolí, ako aj spôsob užívania spoločných priestorov a spoločných zariadení domu. V kontexte OSBD Senica predstavuje tento poriadok dôležitý dokument, ktorý definuje pravidlá a zodpovednosti všetkých zainteresovaných strán.
Základné práva a povinnosti vlastníkov, bytového družstva a nájomcov družstevných bytov a nebytových priestorov v dome sú primárne upravené v Občianskom zákonníku, zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a zákone č. 116/1990 Zb. Domový poriadok OSBD Senica nadväzuje na tieto legislatívne rámce a špecifikuje ich aplikáciu v konkrétnych podmienkach spravovaných objektov.
Užívacie práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov
Základným pilierom fungovania akéhokoľvek bytového domu je zodpovedné užívanie bytov a spoločných priestorov. Vlastník bytu, ako aj nájomca bytu, je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu riadne a zodpovedne. To znamená nielen dodržiavanie stanovených pravidiel, ale aj aktívne prispievanie k udržiavaniu poriadku a bezpečnosti. Rovnako je dôležité riadne používať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu, ako je dodávka vody, elektriny či tepla.
Vlastník bytu ako aj nájomca je povinný včas vykonať opravy v byte, inak zodpovedá za škody, ktoré nesplnením povinnosti vznikli. Táto zodpovednosť sa vzťahuje aj na odstránenie závad a poškodení, ktoré spôsobil v byte, alebo dome sám, jeho spolubývajúci, príp. návštevníci. Ide o zásadu, že každý je zodpovedný za svoje konanie a jeho dôsledky.
Pred zámerom uskutočniť stavebné úpravy v byte, alebo udržiavacie práce, je vlastník a nájomca bytu povinný písomne informovať bytové družstvo. Tento krok je dôležitý z hľadiska koordinácie, posúdenia možného vplyvu na statiku budovy či iné spoločné časti a zamedzenia prípadným nepríjemnostiam pre ostatných obyvateľov. Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení zmien a doplnkov) a jeho vykonávacie vyhlášky stanovujú rámce pre takéto činnosti.
Dodržiavanie pokoja a nočný kľud
Pokojné spolunažívanie v bytovom dome je zabezpečené dodržiavaním stanoveného nočného kľudu. Nočný kľud je spravidla stanovený od 22.00 hod do 06.00 hod. V tomto čase nie je povolené vykonávať akúkoľvek činnosť, ktorá by spôsobovala nadmerný hluk, ako napríklad hlasná hudba, používanie hlučných nástrojov či prerábanie.
Bytové družstvo je povinné dbať, aby hlučnosť výťahu nepresahovala prípustnú mieru. Vlastník a nájomca bytu má možnosť vykonávať opravy a úpravy v byte len v čase od 8.00 hod, čím sa minimalizuje rušenie ostatných obyvateľov počas ich pracovného času alebo odpočinku.
Priestupky proti ustanoveniu domového poriadku sa budú riešiť v zmysle Stanov OSBD a Mestskou políciou. Závažnejšie priestupky možno stíhať v zmysle platných predpisov, čo zdôrazňuje vážnosť dodržiavania pravidiel pre bezproblémové spolužitie.
Bezpečnosť a uzamykanie domu
Z dôvodu zamedzenia prístupu cudzích ľudí do bytového domu, ako aj ochrany majetku vlastníkov bytov, sú vlastníci a nájomcovia povinní uzamykať vchod do domu od 22.00 hod do 06.00 hod, ak nie je trvale uzamknutý a v zmysle dohody vlastníkov a nájomcov. Táto povinnosť prispieva k zvýšeniu celkovej bezpečnosti objektu a ochrane súkromného majetku.
Poriadok a čistota v dome a jeho okolí
Bytové družstvo zabezpečuje poriadok a čistotu v dome a v priestoroch k nemu patriacich prostredníctvom samospráv a po dohode s vlastníkmi a nájomcami bývajúcimi v dome. Tieto činnosti, ako napríklad upratovanie spoločných priestorov, odhŕňanie snehu či údržba zelene, sú zabezpečované na základe objednávky samosprávy a na náklady samosprávy.
Ak tieto činnosti vykonávajú vlastníci a nájomcovia bytov svojpomocne, vykonávajú ich podľa rozpisu, na ktorom sa dohodli. Ak niektorý vlastník alebo nájomca bytu túto činnosť nevykonáva, zabezpečí ju bytové družstvo na podnet samosprávy na náklady vlastníka alebo nájomcu, ktorý túto činnosť nevykonáva.
Schody a spoločné chodby treba umývať podľa potreby, alebo podľa dohody vlastníkov a nájomcov. Schody do pivnice, na povalu, dvory, sa čistia najmenej raz za 14 dní. Vlastník i nájomca bytu je povinný na svoje náklady odstrániť poškodenia a mimoriadne znečistenia, ktoré spôsobil v dome sám, alebo príslušník jeho domácnosti, jeho návšteva prípadne jeho zviera.
V prípade vykonávania stavebných úprav v byte vlastníka a nájomcu, ktoré je spojené so znečisťovaním spoločných priestorov v dome, najmä schodiska, je vlastník a nájomca povinný zabezpečiť ich priebežné čistenie.
Vlastník a nájomca je povinný triediť a zhromažďovať komunálny odpad a jeho jednotlivé zložky ukladaním do vyhradených kontajnerov, zberných nádob, príp. iných určených miest. Tento aspekt je kľúčový pre environmentálnu zodpovednosť a efektívne nakladanie s odpadmi. Vlastník a nájomca bytu nesmie znemožniť prístup k odtokovým otvorom, pokiaľ ide o spoločné priestory.
Označovanie bytov a spoločných priestorov
Vlastník a nájomca je povinný označiť svoj byt, nebytový priestor, poštovú schránku ako aj priestory určené ako príslušenstvo bytu svojím menom resp. číslom. Bytové družstvo označí každý byt poradovým číslom. Taktiež každé podlažie musí byť v priestore schodiska označené. Toto opatrenie prispieva k jednoznačnej identifikácii a uľahčuje orientáciu v bytovom dome.
Zákaz fajčenia v spoločných priestoroch
Fajčenie na chodbách, v spoločných priestoroch, suterénoch, pivniciach je zakázané. Porušenie tohto zákazu bude považované za hrubé porušenie Domového poriadku a zákona č. 377/2004 Z.z. o ochrane nefajčiarov. Cieľom je chrániť zdravie všetkých obyvateľov a zabezpečiť príjemné prostredie bez zápachu cigaretového dymu.
Vonkajší vzhľad balkónov a okien
V oknách, na balkónoch a lóggiách obrátených do ulice, alebo na námestie, nie je dovolené vyvesovať, prípadne vykladať bielizeň, periny alebo iné nevhodné predmety. Týmto sa zabezpečuje estetický vzhľad bytového domu a jeho okolia. Kvetiny v oknách, na balkónoch a lóggiách musia byť zabezpečené proti pádu, aby sa predišlo prípadným úrazom alebo škodám.
Užívanie spoločných priestorov
Spoločné priestory v dome môžu vlastníci resp. nájomcovia bytov užívať len na účel, na ktorý boli prvotne určené. Zmena účelu užívania priestorov, môže byť vykonaná len v súlade so stavebným zákonom. V spoločných priestoroch domu, nesmú byť umiestňované materiály a predmety ohrozujúce bezpečnosť vlastníkov resp. nájomcov.
Do priestorov kočikárne možno okrem detských kočíkov a invalidných vozíkov umiestňovať najväčšmi bicykle, detské kolobežky, trojkolky, pokiaľ sa členská schôdza nedohodne inak. Kľúče od práčovne a sušiarne sú uložené u člena výboru samosprávy. Za poriadok a čistotu v práčovni a sušiarni zodpovedá vlastník, resp. nájomca bytu, ktorý ju použil.
Chov domácich zvierat
Chovať resp. mať v držbe psov, mačky a iné zvieratá je dovolené len pokiaľ tieto zvieratá nespôsobujú hygienické závady, alebo nečistotu a neobťažujú, prípadne neohrozujú obyvateľov domu a toto je v súlade so všeobecne záväzným nariadením mesta, resp. inými platnými predpismi. Vlastník a nájomca bytu, ktorý chová domáce zvieratá je povinný dbať na to aby zvieratá nespôsobovali hygienické nedostatky alebo nečistotu v dome a v okolí domu.
Prístup k technickým zariadeniam a uzáverom
Ku komínovým dvierkam, hlavným uzáverom vody a plynu, ku kanalizačným čistiacim otvorom a k iným podobným zariadeniam, pokiaľ sú v spoločných priestoroch, musí byť zabezpečený voľný prístup. Osoba, ktorá uzatvára hlavné uzávery vody, plynu, ústredného kúrenia a pod. je povinná zabezpečiť, aby doba uzavretia a otvorenia bola vlastníkom a nájomcom oznámená. Kľúče od uzamknutých spoločných priestorov v dome a od miestností, kde sú domové uzávery vodovodu a plynovodu sú uložené na vyhradenom mieste.
Osvetlenie spoločných priestorov
V domoch, v ktorých nie je potrebné stále osvetlenie, môžu byť schodiská, vchody a chodby vybavené minútovými alebo schodiskovými vypínačmi. Tieto systémy prispievajú k úspore elektrickej energie a zároveň zabezpečujú dostatočné osvetlenie v potrebných časoch.
Práčovne a sušiarne
Práčovne používajú vlastníci i nájomcovia bytov podľa poradia stanoveného dohodou. Ak nedôjde k dohode, určí poradie bytové družstvo. V práčovni je dovolené prať len bielizeň vlastníka alebo nájomcu bytu a príslušníkov jeho domácnosti. Bielizeň infekčne chorých sa nesmie prať v spoločnej práčovni. Po skončení prania je potrebné práčku a priestor práčovne vyčistiť.
Úprava a zmena cien služieb a poplatkov
V súvislosti s poskytovanými službami a cenami je dôležité sledovať aktuálne smernice a cenníky. Napríklad, s platnosťou od 1.10.2022 boli zverejnené Smernica č. 85/2022 o stanovení poplatkov a cien za poskytované služby a dodatok č. 2 k Smernici č. 83/2017 pre dozorovanie a drobné opravy výťahov. Tieto dokumenty sú k dispozícii a upravujú finančné aspekty užívania bytov a služieb.
Informácie o platbách a bankových operáciách
Dôležitou informáciou pre všetkých klientov je aj zmena týkajúca sa overovania názvu príjemcu pri realizácii platieb od októbra 2025. Na základe zákona č. 260/2025 Z. z. o adresnej energopomoci, sú všetky banky v eurozóne povinné pri zadávaní platieb overovať názov príjemcu platby. Názov príjemcu je najneskôr odo dňa 09. 10. 2025 povinným údajom, ktorý bude potrebné vyplniť. Toto opatrenie má zvýšiť bezpečnosť finančných transakcií.
Aktuálne oznámenia a udalosti
OSBD Senica pravidelne informuje svojich klientov o dôležitých udalostiach a zmenách. Medzi takéto oznámenia patrilo napríklad, že v dňoch 07.04. - 17.04.2026 je pracovisko prvého kontaktu Brezová pod Bradlom z technických príčin ZATVORENÉ. Taktiež boli vykonané práce súvisiace so zateplením fasády, výmenou otvorových výplní či opravami striech v rôznych lokalitách, ako napríklad v Skalici, Gbely či Hlbokom.
V súvislosti s doručovaním zálohových predpisov boli vlastníci a nájomcovia informovaní o možnom oneskorení doručenia mesačných zálohových predpisov platných od 01.03.2026, ktoré budú doručované v písomnej forme prostredníctvom Slovenskej pošty z dôvodu technických problémov pri spracovaní poštových zásielok hybridnou poštou.
Tento komplexný domový poriadok, spolu s aktuálnymi oznámeniami a smernicami OSBD Senica, tvorí základ pre harmonické a efektívne spravovanie bytových domov a zabezpečenie spokojnosti všetkých obyvateľov.