Práca domového dôverníka, často označovaného aj ako zástupca vlastníkov bytov, je kľúčová pre hladké fungovanie bytových domov. Ide o funkciu, ktorá si vyžaduje zodpovednosť, komunikačné schopnosti a ochotu riešiť rôzne problémy. Napriek svojej dôležitosti je však táto práca často finančne nedocenená a v súčasnosti čelí novým výzvam vyplývajúcim zo zmien v legislatíve.
Symbolická odmena a jej pokles
Tradične sú domovníkmi často ľudia, ktorí sa o bytový dom starajú za symbolickú finančnú odmenu. Tá sa pohybovala v rozmedzí približne 30 až 70 eur mesačne. Avšak od januára tohto roka došlo k významným zmenám v dôsledku zvýšených odvodov z ich odmien. Tieto zvýšené odvody znamenajú, že domovým dôverníkom zostane z ich príjmu len približne dve tretiny, v niektorých prípadoch dokonca len polovica. Táto situácia viedla k tomu, že mnohí z nich zvažujú ukončenie svojej činnosti.
Zvýšené odvody sa dotýkajú nielen domových dôverníkov, ale aj ďalších profesií, od ktorých sú bytovky závislé, ako sú upratovačky, kuriči či odpočtári. "Štát urobil konsolidačné opatrenia a toto je jednoducho jeden z dôsledkov," vysvetľuje Vojtech Molnár, predseda Slovenského zväzu bytových družstiev. "Ľudia sa s tým musia vysporiadať, či už je to spravodlivé, alebo nie. Priniesla to doba a ľudia nedokážu vykonávať túto robotu za minimálnu odmenu."
Variabilita odmien a konkrétne príklady
Výška odmeny pre domového dôverníka sa značne líši v závislosti od konkrétneho bytového domu a rozhodnutia vlastníkov. Podľa Vojtecha Molnára predstavovala priemerná odmena pre zástupcu vlastníkov bytov vlani len 1 euro na jeden byt za mesiac. V praxi to znamená, že v sedemposchodovej bytovke s dvoma vchodmi a 32 bytmi mohol domový dôverník dostať mesačnú odmenu 32 eur. Na druhej strane, v paneláku s ôsmimi poschodiami, dvanástimi vchodmi a 216 bytmi by takáto odmena mohla dosiahnuť až 216 eur, hoci ide skôr o výnimku.
Príklad z Nitry ilustruje túto variabilitu. V jednom bytovom dome, kde sa zástupcovia volia pre každý vchod, avizoval jeden záujemca o funkciu odmenu tri eurá mesačne za každý byt, čo by pri 32 bytoch v jednom vchode predstavovalo ročne 828 eur. Naopak, v inej časti mesta, kde je osem vchodov, platia vlastníci len 50 centov za byt, čo znamená výrazne nižšiu celkovú sumu pre dôverníka. Pavol Bielik, predseda Združenia bytového hospodárstva na Slovensku, uvádza, že rozdiel v odmenách môže byť aj v stovkách eur ročne. V dome s 20 bytmi, kde je odmena 4 eurá na byt mesačne, môže zástupca zarobiť 960 eur ročne, zatiaľ čo pri odmene 1,5 eura (priemerná suma v Nitre) by to bolo len 360 eur pri rovnakej náplni práce.
Novela zákonov a jej dôsledky
Odmeňovanie domovníkov a podobných profesií skomplikovali štyri novelizované zákony, ktoré nadobudli účinnosť od začiatku roka: zákony o sociálnom poistení, o zdravotnom poistení, o dani z príjmov a Zákonník práce. Kým v minulosti niektorí domovníci odvádzali na odvodoch len približne jedno percento zo svojej odmeny, po novom musia odviesť o tretinu až polovicu viac.
Správca v Prešove našiel riešenie tak, že domovník zo svojej odmeny platí len odvody za seba, čím sa jeho čistá odmena zníži o 11 percent. Sumu potrebnú na odvody za zamestnávateľa (v tomto prípade správcu) potom automaticky strháva z účtu bytovky, teda z fondu opráv. Toto riešenie však znamená, že každý vlastník bytu bude nepriamo znášať časť nákladov na odvody. Ako upozorňuje Sopko, "Za prácu však domovníkovi patrí primeraná odmena. Keby mal všetky odvody znášať zástupca, tak za almužnu, ktorá by mu ostala, by to nerobil."
Vplyv na predčasných dôchodcov a nezamestnaných
Zmeny v zákonoch skomplikovali situáciu aj pre špecifickú skupinu domovníkov - ľudí na predčasnom dôchodku a nezamestnaných, ktorí si chceli takouto činnosťou privyrobiť. Podľa novej legislatívy už nie je možné poberať odmenu za prácu domovníka a súčasne prijímať predčasný dôchodok alebo niektoré sociálne dávky.
Tento dôvod viedol k tomu, že sa v Trnave už viacerí domovníci vzdali svojej funkcie. František Odkladal, riaditeľ Bytového družstva Trnava, uvádza, že sa to týka asi 10 percent z celkového počtu spravovaných domov. V týchto domoch je potrebné zvolávať schôdze na voľbu nových zástupcov. "Ľudia nechceli prísť kvôli tým pár eurám o predčasný dôchodok, tak sa toho radšej vzdali," dodáva Odkladal. Očakáva sa, že po januári môže prísť k ďalším odchodom.
František Odkladal zároveň poukazuje na to, že aj bez ohľadu na výšku odmeny je ťažké nájsť človeka, ktorý by bol ochotný túto funkciu vykonávať. "Zástupca je hromozvodom všetkých nepríjemností v bytovke."
Hľadanie alternatívnych riešení
Správcovská spoločnosť Službyt Nitra sa snaží nájsť riešenia, aby zástupcovia neprišli o svoje peniaze. Riaditeľ Pavol Bielik uvažuje o dvoch možnostiach. Prvou je vyplácanie odmien v súlade so zákonmi, vrátane zvýšených odvodov, ale s kompenzáciou vo forme výhod, ako napríklad nižšie nájomné alebo nižšie platby do fondu opráv. Druhou možnosťou je nevyplácať odmenu, ale náhradu nákladov spojených s činnosťou, ako sú náklady na telefonovanie či cestovanie. Táto náhrada nepodlieha odvodom.
Problémy s upratovačkami
Starosti majú bytovky aj s upratovačkami. V Žiline správcovská spoločnosť OSBD zaznamenala koncom roka 2012 veľké množstvo výpovedí. "Ide zväčša o ľudí, ktorí sa za súčasných podmienok o túto prácu nemajú záujem," uviedla Mária Zelná, referentka obchodu a kontrolingu. Títo ľudia vykonávali prácu za symbolickú odmenu v snahe o krajšie bývanie.
V bytoch spravovaných Bratislavskou správcovskou spoločnosťou tiež vznikla vlna nevôle, keď vlastníci bytov mali schváliť vyššie odmeny pre upratovačky. Ljubo Patorčev, konateľ spoločnosti, uvádza, že ak má upratovačka zachovať svoj čistý príjem, platby vlastníkov by sa museli zvýšiť o 54,3 percenta. Ak by sa platby nezvýšili, upratovačky by museli pracovať za odmenu nižšiu o 35,4 percenta, čo by ich už nemotivovalo k práci.
Stanovisko ministerstva a nejasnosti v legislatíve
Ministerstvo práce eviduje niekoľko podnetov od správcov bytov, avšak o zmene alebo výnimke neuvažuje. "Je na rozhodnutí zamestnávateľa, akým spôsobom sa k uvedenej legislatívnej zmene postaví. Či zvýši odmenu o poistné, alebo im zníži čistý príjem," uvádza ministerstvo.
Vznikajú však aj nejasnosti v oblasti zdaňovania príjmov domových dôverníkov. Niektorí správcovia bytov tvrdia, že príjem z príkaznej zmluvy s vlastníkmi nie je predmetom dane z príjmov. Na druhej strane, daňoví poradcovia sa rozchádzajú v názoroch, či ide o príjem zo závislej činnosti, aj keď vlastníci bytov nie sú v postavení zamestnávateľa, alebo o ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov. V tejto otázke panuje nejasnosť.
Právne vymedzenie a zodpovednosti
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZoVBaNP) definuje zástupcu vlastníkov (ZVB) ako osobu zabezpečujúcu komunikáciu vlastníkov so správcom. ZVB musí byť vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a svoju činnosť vykonávať v súlade so zákonom, GDPR a zákonom o ochrane osobných údajov.
Vlastníci volia ZVB spravidla na podnet správcu alebo iných vlastníkov. ZVB môže byť splnomocnený na čerpanie prostriedkov z Fondu opráv (FOD) a výber zhotoviteľov. Správcovia odporúčajú maximálnu výšku splnomocnenia do 1 330 € na jeden úkon údržby.
Za svoju činnosť prislúcha ZVB odmena, o ktorej výške rozhodujú vlastníci. Správcovia odporúčajú minimálnu odmenu vo výške 1 € na byt/NP na mesiac. Prostriedky na odmenu sú tvorené z úhrad užívateľov a kumulujú sa na účte domu. Odmena sa vypláca štvrťročne.
ZVB sa svojej funkcie môže vzdať ústne alebo písomne. Voľba a odvolanie ZVB musí byť zaznamenané v zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo vykonané písomným hlasovaním.
Domovník a jeho odlišná pozícia
Zákon tiež definuje pozíciu domovníka. Ten je volený na vchodovej schôdzi alebo písomným hlasovaním. O výške jeho odmeny rozhodujú užívatelia vo vchode. OSBD Žilina ako správca odporúča minimálnu odmenu domovníka vo výške 1,50 € na byt/NP/mesiac. Prostriedky na odmenu sú podobne ako u ZVB tvorené z úhrad užívateľov.
Domovník je oprávnený jednať so správcom a zhotoviteľom za užívateľov vchodu, preberať vykonané práce a vystavovať žiadanky pre správcu. Môže tiež rozhodovať o bežnej údržbe vchodu a čerpaní prostriedkov z FOD v rámci svojho splnomocnenia. Funkcia domovníka je zlučiteľná s funkciou ZVB.
Výzvy a budúcnosť
Súčasná situácia okolo odmien domovníkov a zástupcov vlastníkov ukazuje na potrebu jasnejšej legislatívnej úpravy a efektívnejších spôsobov odmeňovania. Hoci zákon o vlastníctve bytov definuje práva a povinnosti zástupcu vlastníkov, praktické využitie a precizovanie normatívneho textu by si zaslúžilo pozornosť. Zástupca vlastníkov by mal byť proaktívny a dobre informovaný o právach a povinnostiach, aby mohol efektívne komunikovať potreby vlastníkov so správcom a prispievať k lepšiemu bývaniu.
Pasivita vlastníkov pri účasti na schôdzach a rozhodovaní o správe domu predstavuje ďalšiu výzvu. Hoci zákon ukladá povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, sankcie za nevyužitie tohto práva absentujú. Dôsledkom je, že vlastníci musia rešpektovať rozhodnutia prijaté príslušnou väčšinou, aj keď sa na ich prijímaní nepodieľali.
Je zrejmé, že funkcia domovníka a zástupcu vlastníkov je často nedocenená a v súčasnosti čelí mnohým komplikáciám. Hľadanie optimálnych riešení, ktoré by zabezpečili primeranú odmenu za vykonanú prácu a zároveň zohľadňovali legislatívne zmeny, je kľúčové pre udržanie týchto dôležitých funkcií v bytových domoch.