V oblasti správy bytových domov a bytového hospodárstva sa často vynára otázka vlastníctva a zodpovednosti za rôzne technické zariadenia, ktoré sú nevyhnutné pre správne fungovanie bytového domu a individuálne meranie spotreby. Medzi takéto zariadenia patria predovšetkým vodomery, merače tepla, či pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, ale aj zdanlivo jednoduché prvky ako poštové schránky. Kto je teda skutočným vlastníkom týchto predmetov? Kto rozhoduje o ich nákupe, výmene, prevádzke či údržbe? Pochopenie právneho rámca a zodpovedností je kľúčové pre hladké fungovanie spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) a pre predchádzanie potenciálnym sporom.
Právna definícia vlastníctva a jej aplikácia na bytové domy
Vlastníctvo je v právnom poriadku definované ako oprávnenie vlastníka vec držať, užívať a disponovať s ňou podľa vlastného uváženia, a to v medziach stanovených zákonom. Jedná sa o tzv. absolútne právo, ktoré platí voči všetkým (erga omnes). Nadobúdanie vlastníctva k veci sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 132 a nasl.). Pri špecifických zariadeniach v bytových domoch, ako sú bytové merače, je situácia často komplikovanejšia.
Tieto meradlá sa obstarávajú na základe zmluvy, ktorej zmluvnými stranami nie je jednotlivec, ale dodávateľ na jednej strane a vlastníci bytov a nebytových priestorov, zastúpení správcom alebo SVB, na strane druhej. Predmetom tejto zmluvy nie je jednotlivé meradlo, ale dodávka ako celok. Z tohto vyplýva, že neexistuje právny základ pre nadobudnutie vlastníctva k meradlu jednotlivými vlastníkmi kúpou. Tvrdenie, že obstaraním meradiel pre dom ako celok a zaplatením kúpnej ceny sa tieto stávajú majetkom každého vlastníka, je preto nesprávne.
Meradlá, či už ide o vodomery, merače tepla alebo pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, sa stávajú majetkom v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Tým pádom spadajú pod režim správy spoločných častí a spoločných zariadení domu.
Niektorí zastávajú názor, že umiestnenie meradla priamo v byte alebo na odbočke do bytu, za hlavným uzáverom pre byt, zakladá vlastnícke právo jednotlivého vlastníka. V prípade merania tepla môže byť dokonca umiestnené na vykurovacom telese v byte. Táto argumentácia však nemá právnu váhu, nakoľko podobný systém platí aj pri centralizovanej dodávke médií. Typickým príkladom je dodávka vody vodárenskou spoločnosťou, kde prípojka z verejného vodovodu, často vlastnená zhotoviteľom prípojky alebo vlastníkom domu, nie je automaticky majetkom vlastníka pripojeného objektu.
Podľa zákona č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách, je vlastníkom vodovodnej alebo kanalizačnej prípojky osoba, ktorá ju zriadila na vlastné náklady v súlade s požiadavkami prevádzkovateľa. Vodovodná prípojka je definovaná ako úsek potrubia od miesta odbočenia z verejného vodovodu po uzáver vody pre pripojený objekt, s výnimkou meradla, ak je osadené. Ak je prípojka pripojená cez odbočenie s uzáverom, toto odbočenie s uzáverom je súčasťou verejného vodovodu.
Zákon č. 442/2002 Z.z. v § 29 ods. 1 uvádza, že meranie množstva vody dodanej verejným vodovodom zabezpečuje vlastník verejného vodovodu svojím meradlom. Ak sa voda nemeria, stanovuje sa jej množstvo smernými číslami spotreby. Ani v týchto vzťahoch nie je neobvyklé, že vlastník verejného vodovodu má svoj majetok na cudzom pozemku, v cudzej šachte a na cudzej prípojke.
Skutočnosť, že problematika meračov nie je špeciálne upravená v zákone o bytoch, nemôže byť argumentom proti ich zaradeniu medzi spoločné zariadenia. Podobne nie sú v tomto zákone špecificky uvedené ani mnohé iné technické zariadenia a predpisy, ktoré sa na bytové domy vzťahujú, napríklad vyhláška 508/2009 Z.z. o bezpečnosti práce s technickými zariadeniami.
Analogicky, na rozvodoch vody alebo kúrenia v bytovom dome, ktoré sú nepochybne spoločným zariadením domu a z ktorých vstupujú do bytov bytové prípojky končiace uzáverom, je umiestnené meradlo prislúchajúce k vlastníkovi tohto rozvodu, ktorým sú spoločne vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Poštové schránky ako súčasť spoločného majetku
Rovnaký princíp platí aj pri obstarávaní domových poštových schránok. Zmluvy sa uzatvárajú s dodávateľom, kde druhou stranou sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, zastúpení správcom alebo SVB. Jednotlivý vlastník nie je účastníkom zmluvy a predmetom zmluvy nie je ani jednotlivá schránka. Neexistuje právny základ pre nadobudnutie vlastníctva ku konkrétnej schránke jednotlivými vlastníkmi kúpou. Poštové schránky sa jednoznačne stávajú majetkom v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a spadajú pod spoločné zariadenia domu.
Spoločné zariadenia domu a fond prevádzky, údržby a opráv
Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú spoločnými zariadeniami domu zariadenia určené na spoločné užívanie a slúžiace výlučne tomuto domu, aj keď sú umiestnené mimo domu. Ak by meradlá alebo poštové schránky neboli spoločnými zariadeniami domu, nebolo by možné ich obstarávať prostredníctvom fondu prevádzky, údržby a opráv.
Zákon o bytoch v § 10 ods. 3 jasne definuje, na čo je možné použiť prostriedky z tohto fondu. Financujú sa z neho výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Prostriedky fondu môžu byť prechodne použité na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome pri ich dočasnom nedostatku. Je absolútne vylúčené, aby sa z tohto fondu financoval majetok patriaci individuálne niektorému vlastníkovi, aj keby bol obstaraný pre každého vlastníka.
Legislatívne zmeny a ich dopad na správu meračov
Nedávne legislatívne zmeny priniesli aj úpravy týkajúce sa napríklad životnosti a povinného overovania vodomerov. Vyhláška Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo SR priniesla jednotnú dobu platnosti overovania vodomerov. Táto vyhláška sa týka všetkých vodomerov v bytoch a nebytových priestoroch za fakturačným meradlom, ktoré merajú spotrebu teplej a studenej vody pre jednotlivé jednotky. Namerané spotreby potom slúžia ako podklad pre rozpočítanie celkových nákladov.
Podľa pôvodných pravidiel sa vodomery na studenú vodu menili každých 6 rokov a na teplú vodu každé 4 roky. Po novele zákona o bytoch a nebytových priestoroch, ktorá vstúpila do platnosti pred dvoma rokmi, sa vodomery na teplú a studenú vodu namontované po 1. 8. 2019 môžu overovať (a teda vymieňať) každých 5 rokov. Tento krok má znížiť náklady na výmenu a obmedziť potrebu vstupov do bytov. Zároveň sa tým zosúladila výmena s 10-ročnou životnosťou rádiových modulov na diaľkové odpočty, pričom po druhom päťročnom období stačí vymeniť vodomer aj s rádiovým modulom.
Pravidla pro rozúčtování tepla a teplé vody v bytových domech
Práva a povinnosti vlastníkov v súvislosti so schôdzami
Novela zákona o bytoch a nebytových priestoroch priniesla aj zmeny v oblasti rozhodovania na schôdzach vlastníkov, ktoré mali poskytnúť vlastníkom väčšie práva. Zatiaľ čo predtým sa o dôležitých záležitostiach rozhodovalo nadpolovičnou väčšinou všetkých prítomných na schôdzi, dnes je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v dome. Tento zámer, hoci dobre myslený, sa v praxi často stretáva s problémom nízkej účasti na schôdzach (štatisticky približne 30 % vlastníkov). V dôsledku toho nie sú domy často uznášaniaschopné a dôležité návrhy sa nedajú odhlasovať. V takýchto prípadoch sa k písomnému hlasovaniu, ktoré však plnohodnotne nenahrádza diskusiu na schôdzi.
Účasť na schôdzach vlastníkov je podľa zákona nielen právom, ale aj povinnosťou vlastníka, pretože je to v jeho vlastnom záujme. Na schôdzi sa vlastníci dozvedajú najviac informácií, vymieňajú si názory, argumentujú svoje stanoviská a môžu si pozvať odborníkov. Na schôdzi sa tiež predkladajú návrhy na budúcu obnovu domu a volia sa overovatelia písomného hlasovania.
Overovanie a výmena vodomerov: Kto je zodpovedný?
Jednotná doba platnosti overovania vodomerov priniesla vyhláška Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo SR. Týka sa to všetkých vodomerov, ktoré sa nachádzajú v bytových a nebytových priestoroch a slúžia na meranie spotreby vody pre jednotlivé byty a NP.
Vodomery na teplú a studenú vodu sa povinne overujú (resp. menia) po uplynutí ich platnosti. Po skončení platnosti overenia sa už nesmú používať na rozpočítanie nákladov. Merače tepla a vodomery na teplú vodu sa povinne overovali každé štyri roky, vodomery na studenú vodu každých šesť rokov. Podľa aktuálnych pravidiel (pre vodomery namontované po 1. 8. 2019) je lehota na overenie/výmenu 5 rokov.
O type meračov v bytovom dome rozhodujú vlastníci. Meracie prístroje sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv, čím sa stávajú majetkom vlastníkov bytov. Preto sú vlastníci zodpovední aj za ich funkčnosť a technický stav. Merače v bytoch aj v spoločných priestoroch je vhodné pravidelne kontrolovať. Poruchu je potrebné neodkladne nahlásiť správcovi alebo dodávateľovi meradiel.
Montáž určených meradiel môže vykonať len odborná firma s príslušným oprávnením. O výmene je potrebné informovať správcu alebo zástupcu vlastníkov a po ukončení prác predložiť montážny list a overovací protokol.
Moderné technológie v správe meračov
Chyby meračov a neštandardné stavy dokáže odhaliť moderná rádiová technológia. Okrem zberu dát o spotrebe sleduje aj funkčnosť zariadenia. K meraču tepla alebo vodomerom sa pripája rádiový modul, ktorý je možné doplniť aj dodatočne. V najnovších pomerových rozdeľovačoch tepla je rádiový modul už zabudovaný. Odpočet prostredníctvom zbernice dát umožňuje kontrolovať stav merača a spotrebu energií a vody cez internetové rozhranie. Systém informuje správcu o chybách a dokonca aj o manipulácii s prístrojom.
Spoločnosť ista, ako jeden z popredných svetových lídrov v oblasti energetickej efektívnosti budov, ponúka komplexné služby merania a rozpočítania spotreby energie, vrátane využitia najnovších hardvérových komponentov a pokročilých technológií. Na Slovensku pôsobí už 25 rokov a jej produkty sú na trhu považované za spoľahlivé a vyspelé.
Nájomca a technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti
V kontexte nájomných vzťahov môže dôjsť k situácii, kedy nájomca vykoná technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa. Vzniknuté náklady sa môžu čiastočne prefinancovať prenajímateľom, pričom táto suma sa pripočíta k vstupnej cene nehnuteľnosti a prenajímateľ si z nej uplatňuje daňové odpisy. Zostávajúcu časť technického zhodnotenia si potom odpisuje nájomca.
Podľa zákona o dani z príjmov sa technickým zhodnotením rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy. Nájomca môže odpisovať technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do tej istej odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok.
Nájomca a priame uzatváranie zmlúv o dodávke vody
V prípade nájomcu obecného bytu sa často objavuje otázka, či môže vo vlastnom mene uzatvoriť zmluvu o dodávke vody priamo s vodárenskou spoločnosťou. Občiansky zákonník uvádza, že nájomná zmluva musí obsahovať predmet a rozsah užívania, výšku nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť služby spojené s užívaním bytu len vtedy, ak sa na tom s nájomcom dohodol v nájomnej zmluve. Občiansky zákonník nestanovuje povinnosť nájomcu odoberať služby len od prenajímateľa.
Zákon o verejných vodovodoch a kanalizáciách (§ 15 ods. 7 písm. b)) ustanovuje, že vlastník verejného vodovodu je povinný uzatvoriť písomnú zmluvu o dodávke vody s každým žiadateľom o pripojenie. Žiadny právny predpis nestanovuje, že odberateľom vody môže byť iba vlastník nehnuteľnosti. Z toho vyplýva, že nájomca môže platne uzatvoriť zmluvu o dodávke vody s vodárenskou spoločnosťou, ak to zákon nevylučuje. Avšak, technické podmienky pripojenia na verejný vodovod môžu byť dôvodom na odmietnutie žiadateľa, ak tieto podmienky nespĺňa.
V konečnom dôsledku, aj keď sa môže zdať komplikované určiť vlastníctvo a zodpovednosť za jednotlivé meradlá a zariadenia, platná legislatíva a princípy spoluvlastníctva jasne definujú, že tieto prvky sú súčasťou spoločného majetku bytového domu a ich správa a údržba spadajú pod zodpovednosť spoločenstva vlastníkov alebo správcu.