Kedy musí prenajímateľ opraviť škody na prenajatom byte?

Zodpovednosť za škodu v prenajatom byte je častou témou sporov medzi nájomcami a prenajímateľmi. Mnoho ľudí si nie je istých, kto má uhradiť náklady na opravy a aké škody sú vôbec oprávnené na vymáhanie. Tento článok vám pomôže lepšie pochopiť základné pravidlá a vyhnúť sa tak nepríjemným finančným komplikáciám.

Prenájom bytu je dnes bežnou súčasťou života mnohých ľudí, najmä v mestách. Avšak, keď dôjde k poškodeniu zariadenia či samotného bytu, otázka zodpovednosti za škodu vie byť pomerne komplikovaná. Často totiž závisí od konkrétnych okolností, nájomnej zmluvy a platnej legislatívy.

Zodpovednosť nájomcu a prenajímateľa za škody

Vo všeobecnosti platí, že nájomca je zodpovedný za škody, ktoré vznikli z jeho zavinenia alebo nedbanlivosti. Ak napríklad pri bežnom používaní zariadenia dôjde k poruche spôsobenej neodborným zaobchádzaním, nájomca musí tieto škody nahradiť. Pokiaľ ste zabezpečili kvalitnú čalúnenú posteľ a zistíte, že po pol roku je čalúnenie poškodené alebo otrhané bez zjavnej príčiny, ide o situáciu, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie.

Je dôležité rozlíšiť medzi bežným opotrebením a mechanickým poškodením spôsobeným nájomcom. Bežné opotrebenie, ktoré vzniká používaním veci v súlade s jej určením po dlhšiu dobu, znáša prenajímateľ. Mechanické poškodenie, ktoré vznikne neopatrným alebo nesprávnym zaobchádzaním, znáša nájomca.

Bežné opotrebenie vs. poškodenie

Príkladom bežného opotrebenia môže byť ošúchaná podlaha v chodbe po dlhodobom užívaní, vyblednuté záclony alebo mierne poškodené steny od zavesených obrazov. Naopak, rozbité okno, diery v stene po páde ťažkého predmetu alebo poškodená práčka v dôsledku preťaženia či nesprávneho používania sú už škody spôsobené nájomcom.

V prípade, že sa objaví problém s elektrospotrebičom, ktorý má viac ako 20 rokov, je pravdepodobné, že ide o vadu spôsobenú starobou alebo opotrebovaním. Ak nájomca pri používaní sporáka, ktorý má viac ako 20 rokov, neviedol k poškodeniu skla pod hrncom úmyselne alebo z nedbanlivosti, nenesie za škodu zodpovednosť. Dôkazom môže byť aj svedok, ktorý potvrdí bežné používanie.

Obsah nájomnej zmluvy ako kľúčový prvok

Veľmi dôležitá je aj obsahová stránka nájomnej zmluvy. Rozlíšiť, kto zodpovedá za konkrétnu škodu, nie je vždy jednoduché. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník stanovuje základné pravidlá, podľa ktorých sa určuje zodpovednosť za škodu v prenajatom byte. Avšak, zákon nezahŕňa každú konkrétnu situáciu, preto je vhodné, aby si obe strany stanovili pravidlá v nájomnej zmluve čo najpodrobnejšie.

Predovšetkým je potrebné v nájomnej zmluve jasne definovať, ktoré opravy a údržbu znáša prenajímateľ a ktoré nájomca. Ak nájomná zmluva neobsahuje inú úpravu, platí zákonná úprava, ktorá hovorí, že drobné opravy v byte hradí nájomca.

Drobné opravy a bežná údržba

Podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. sú drobnými opravami v byte súvisiace s jeho užívaním najmä opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Drobné úpravy sú aj opravy, ktoré nie sú uvedené v prílohe nariadenia a ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eura. Ak neprevýši túto sumu, náklady na opravu znáša nájomca, ak prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. Dôležitý je aj súčet nákladov na opravu, ak ide o viacero opráv na jednej veci.

Ako náklady s bežnou údržbou rozumieme náklady za prácu, ktorá sa obvykle vykonáva pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku.

Povinnosti prenajímateľa pri opravách

Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť, aby byt bol vhodný na riadne užívanie, a odstrániť závady, ktoré tento účel ohrozujú. Prenajímateľ je povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie počas celej doby trvania nájmu. To znamená, že je zodpovedný za opravy, ktoré zabezpečujú, že byt je bezpečný, funkčný a obývateľný.

Prenajímateľ je povinný vykonať opravy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ktoré sú prístupné z bytu nájomcu. Taktiež je povinný zabezpečiť opravy, ktoré sú nevyhnutné na zachovanie funkčnosti bytu, ako napríklad oprava strechy, rozvodov vody, elektriny alebo kúrenia.

Kedy prenajímateľ nie je povinný opraviť škody?

Prenajímateľ nezodpovedá za škody, ktoré spôsobil nájomca alebo osoby, ktoré s ním žijú v byte. Taktiež nezodpovedá za škody, ktoré vznikli v dôsledku vyššej moci, ako sú napríklad povodne, zemetrasenia alebo iné živelné pohromy, pokiaľ nie je dohodnuté inak v nájomnej zmluve.

Postup pri vzniku škody a riešení sporov

Ak dôjde k poškodeniu, je dôležité čo najskôr škodu nahlásiť prenajímateľovi. Rýchla komunikácia pomáha predchádzať ďalším nedorozumeniam a v niektorých prípadoch aj vyšším nákladom. Ignorovanie problému alebo snaha zamaskovať vzniknutú škodu sa môže obrátiť proti nájomcovi. Ak sa škoda nahlási neskoro alebo až pri skončení nájmu, prenajímateľ má právo požadovať finančnú náhradu, prípadne zadržať časť z kaucie.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie, inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Odporúča sa oznámiť potrebu opráv prenajímateľke písomne.

Práva nájomcu v prípade zanedbania povinností prenajímateľom

Ak prenajímateľ zanedbáva svoje povinnosti a nevykonáva potrebné opravy v byte, nájomca má niekoľko možností, ako postupovať:

1. Výzva na vykonanie opravy: Nájomca by mal najskôr písomne vyzvať prenajímateľa na vykonanie potrebných opráv. Vo výzve by mal presne špecifikovať, aké škody je potrebné opraviť a stanoviť primeranú lehotu na ich vykonanie.
2. Oprava na vlastné náklady a náhrada škody: Ak prenajímateľ ani po výzve nevykoná potrebné opravy, nájomca má právo dať opravy vykonať na vlastné náklady a následne požadovať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Toto právo si však nájomca musí uplatniť najneskôr do šiestich mesiacov od odstránenia závad, inak právo zanikne. Je dôležité, aby mal nájomca doklady o vynaložených nákladoch, ako sú napríklad faktúry za opravy.
3. Zníženie nájomného: Ak prenajímateľ zanedbáva svoje povinnosti a byt nie je v stave spôsobilom na riadne užívanie, nájomca má právo na zníženie nájomného. Výška zníženia nájomného závisí od rozsahu a závažnosti nedostatkov v byte.
4. Odstúpenie od nájomnej zmluvy: Ak prenajímateľ závažne porušuje svoje povinnosti a byt nie je možné riadne užívať, nájomca má právo odstúpiť od nájomnej zmluvy. V takom prípade je potrebné, aby nájomca písomne oznámil prenajímateľovi odstúpenie od zmluvy a uviedol dôvody, pre ktoré od zmluvy odstupuje.

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Definícia „nájomného vzťahu“ pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu nájomcom vykonaného technického zhodnotenia (TZ) a opráv na prenajatom majetku bola od 1.1.2015 spresnená o ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci.

TZ vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy.

Nájomca nesmie po ukončení nájomného vzťahu nakladať s majetkom, a preto nemôže predať TZ ďalšiemu nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ, musí vrátiť prenajímateľovi.

Ak prenajímateľ po ukončení nájomného vzťahu odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je zostatková cena, jeho nepeňažným príjmom je rozdiel zostatkovej ceny pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania a kúpnej ceny.

Riešenie sporov

Ak medzi prenajímateľom a nájomcom vznikne spor v súvislosti s opravami v byte, je niekoľko možností, ako ho riešiť:

• Dohoda: Najlepším spôsobom riešenia sporu je dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Mediácia: Ak sa prenajímateľ a nájomca nedokážu dohodnúť, môžu sa obrátiť na mediátora. Mediátor je neutrálna osoba, ktorá pomáha stranám nájsť dohodu.
• Súd: Ak sa spor nepodarí vyriešiť dohodou ani mediáciou, je možné obrátiť sa na súd. V prípade, že dôjde k sporu alebo si nie ste istí, kto má za škodu niesť zodpovednosť, neváhajte sa obrátiť na odborníkov. Skúsený právnik vám môže ušetriť nielen čas, ale aj stovky eur.

Prevencia je najlepší spôsob, ako sa vyhnúť nepríjemným situáciám a sporom. Prenajímateľ by mal už pri uzatváraní zmluvy stanoviť jasné pravidlá a nájomca by mal o svojich povinnostiach vedieť. Tieto opatrenia znižujú riziko konfliktu a chránia obe strany.

Zodpovednosť za škodu v prenajatom byte nemusí byť komplikovanou záležitosťou, ak máte správne nastavené zmluvné podmienky, dokumentáciu a ochotu komunikovať.

tags: #dokedy #musi #prenajimatel #opravit #skody