Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo pozemok, sa na prvý pohľad môže zdať ako jednoduchá záležitosť, ktorú zvládnete aj sami. Je však potrebné si uvedomiť, že takýmto spôsobom môžete nakoniec prerobiť alebo si vyrobiť kopec starostí, ktoré vás oberú o množstvo času. Každému preto odporúčam využiť služby realitného makléra, ktorý disponuje potrebnými znalosťami a skúsenosťami na efektívny a bezpečný predaj. V tomto článku sa ponoríme do detailov procesu predaja bytu prostredníctvom realitnej kancelárie, od stanovenia ceny až po odovzdanie kúpnej ceny.
Stanovenie správnej ceny: Základ úspešného predaja
Predaj nehnuteľnosti začína stanovením ceny. Pre jej určenie je potrebná znalosť realitného trhu v danej lokalite. Neprimerane vysoká cena by mohla mať za následok, že sa vám váš byt, dom alebo pozemok nepodarí predať. Ak ju budete neskôr znižovať, bude to mať negatívny vplyv na prípadných záujemcov, ktorí môžu nadobudnúť pocit, že s nehnuteľnosťou je niečo v neporiadku. Problémom môže byť tiež priveľmi nízka cena. Tá môže v záujemcoch evokovať pocit, že nehnuteľnosť nie je v takom dobrom stave ako ostatné ponuky na trhu. Aby váš inzerát zaujal a cena bola primeraná, je kľúčové spoliehať sa na profesionálny odhad realitného makléra, ktorý má prehľad o aktuálnych trhových hodnotách.
Niektorí predajcovia sa mylne domnievajú, že byt je lepšie najskôr skúsiť predať drahšie cez viaceré realitné kancelárie a ako súkromná osoba - samopredajca. Pri postupnom zlacňovaní iba strácate čas a aj peniaze. Realitný maklér profesionálnym spôsobom zdokumentuje reálny stav nehnuteľnosti v podobe vkusných fotografií a pôdorysu, v najbližších dňoch a týždňoch prezentuje danú nehnuteľnosť.
Propagácia nehnuteľnosti: Kvalitné fotografie a presvedčivý text
Aby váš inzerát zaujal, budete potrebovať kvalitné fotografie. Pred fotením nezabudnite na prípravu interiéru aj exteriéru. Fotografovanie, výber vhodných záberov, prípadne tiež prípravu nehnuteľnosti odporúčam prenechať profesionálom, ktorí vedia zachytiť tie najlepšie uhly a detaily. Veľmi dôležitý je text inzerátu. Mal by popisovať všetky hlavné body, ktoré záujemcov zaujímajú. Okrem ceny sú to lokalita, stav nehnuteľnosti, jej vek, rozloha, dispozícia a podobne.
Inzerát nebude stačiť uverejniť len na jednej stránke a čakať. Bude potrebovať umiestnenie na viacerých portáloch s nehnuteľnosťami s pravidelnou aktualizáciou. Výhodou je tiež zverejnenie na stránke realitnej kancelárie alebo makléra. Tým sa zabezpečí široký dosah a oslovenie čo najväčšieho počtu potenciálnych kupcov.
Príprava nehnuteľnosti na obhliadky: Dôraz na detaily
Zverejnením inzerátu to zďaleka nekončí. Počas obhliadok záujemcov by mala byť vaša nehnuteľnosť v čo najlepšom stave. Samozrejme, že sa preto nebudete púšťať do náročnej rekonštrukcie. Bude však potrebné opraviť všetky drobné nedostatky. Aj vŕzgajúce dvere alebo kvapkajúci kohútik nepôsobia pri obhliadke dobre. Rovnako ako opadaná omietka či zlomené sedadlo na WC. Tieto opravy nevyžadujú žiadne veľké investície, na postoj záujemcov o vašu nehnuteľnosť však majú výrazný vplyv. Maklér komunikuje vopred so záujemcami o daný typ nehnuteľnosti, aby čo najpresnejšie spoznal ich potreby a situáciu, v akej sa nachádzajú. S vybranými záujemcami sa uskutočňujú vopred naplánované obhliadky, najlepšie s viacerými záujemcami v rovnaký deň, aby vlastník ani nepocítil stratu súkromia.
Obhliadky a zodpovedanie otázok: Buďte pripravení
Počas obhliadky buďte pripravení zodpovedať na všetky otázky. Pre vážnejších záujemcov si pripravte tiež potrebné doklady. Základom sú doklad o kúpe nehnuteľnosti, výpis z katastra a podklady o prebehnutých rekonštrukciách. Na všetky otázky odpovedajte pravdivo. Môžete vyzdvihnúť aj prednosti nehnuteľnosti, nepoužívajte však samé kvetnaté reklamné slová, ktoré by vyzneli priveľmi umelo.
Nasleduje vyhodnotenie priebehu obhliadok a úspešnosť, ktorú konzultuje realitný maklér s predávajúcim. Ak je správne nadstavená cena a stratégia, tak už po 4-5 obhliadkach by sa mal objaviť prvý vážny záujemca, ktorý je ochotný zarezervovať si danú nehnuteľnosť. Trhová situácia je priaznivá, čiže v prípade profesionálneho sprostredkovania, je pravdepodobné, že sa stanovená cena nebude podliezať, práve naopak.
Financovanie kúpy: Možnosti a ich dôsledky
Pred tým, ako sa dohodnete na predaji a pristúpite k potrebnej právnej príprave, by ste sa mali informovať, ako bude kupujúci kúpu financovať. Najčastejšie sa v praxi stretávam s tým, že kupujúci využíva kombináciu vlastných prostriedkov a hypotekárneho úveru. Podiel vlastných prostriedkov pri tom býva rôzny. V prípade, že má kupujúci k dispozícii dostatok vlastných prostriedkov, ubezpečte sa, že ich bude mať pripravené ku dňu podpisu kúpnej zmluvy. Je samozrejmé, že takú vysokú sumu nemá na svojom bežnom účte.
Ak bude kúpa nehnuteľnosti financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru, počítajte s dobou potrebnou na vypracovanie znaleckého posudku a schválenie hypotéky. Tento proces môže byť časovo náročnejší. Veľkou výhodou je, pokiaľ kupujúci využije služby finančného poradenstva priamo v realitnej kancelárii, ak túto službu poskytuje. Po podpise rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečí kupujúcemu znalecký posudok na nehnuteľnosť, skompletizuje všetky podklady pre banku (napr. od vás bude požadovať titul nadobudnutia nehnuteľnosti) a počká na schválenie úveru. Po schválení banka vyzve vlastníka nehnuteľnosti, kupujúcich na podpis úverových zmlúv a čerpania.
Rezervačná zmluva: Istota pre obe strany
Z hľadiska predávajúceho aj kupujúceho je vhodné nespoliehať sa len na ústnu dohodu, ale podpísať tiež rezervačnú zmluvu. S jej prípravou vám poradí realitný maklér. Rezervačná zmluva poskytuje istotu pre predajcu aj kupujúceho a vyjadruje istý záväzok k budúcemu podpísaniu kúpnej zmluvy. Kupujúci sa v nej zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu.
Bezpečnosť prevodu kúpnej ceny: Možnosti a ich porovnanie
Dbajte tiež o svoju bezpečnosť pri prevode kúpnej ceny. Za najmenej bezpečný spôsob sa považuje prevod z účtu na účet, kde nie sú dostatočné záruky. Existujú však bezpečnejšie alternatívy:
- Notárska úschova: Za tento spôsob bude musieť kupujúci notárovi zaplatiť isté percento z čiastky. Kúpna suma zostáva na účte notára až do zápisu nového vlastníka na liste vlastníctva. Notár tak slúži ako dôveryhodný sprostredkovateľ.
- Banková vinkulácia: Kúpna cena sa prevedie na účet v banke, s ktorou sa dohodnete na zriadení vinkulovaného účtu. Službu zriaďuje aj hradí kupujúci. Keď kupujúci prevedie kúpnu sumu na vinkulovaný účet, banka vystaví predávajúcemu o tejto skutočnosti potvrdenie. Peniaze sú na účte viazané do zápisu nového vlastníka na liste vlastníctva nehnuteľnosti.
V prípade financovania hypotékou, banka uvoľní finančné prostriedky kupujúcim, ktorí ich následne poukážu vlastníkovi, zväčša po zapísaní plomby na liste vlastníctva.
Právna príprava zmlúv: Kľúč k bezproblémovému prevodu
Kúpnu zmluvu by mal pripraviť právnik. V žiadnom prípade neodporúčam, aby ste si ju pripravili sami. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho situácií, ktoré bez odborných znalostí nebudete vedieť predvídať a následne riešiť. Neodborne pripravená zmluva by vám mohla priniesť mnoho komplikácií pri predaji vrátane problémov s uhradením kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Realitná kancelária si overí vo vlastnom záujme všetky informácie o nehnuteľnosti na katastri, jej ťarchy a pripraví kvalitné zmluvy. Niekedy realitné kancelárie disponujú zmluvami pripravenými právnikom, no často využívajú všeobecnú "mustru". A preto, hoci prevod nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, je vhodné sa poistiť aj tým, že zmluvu dáte na posúdenie advokátovi.
Podpis kúpnej zmluvy sa uskutočňuje na notárskom úrade, za prítomnosti realitného makléra, ktorý následne v ten deň alebo nasledujúci podá návrh na vklad na zmenu vlastníckych práv spolu s kúpnou zmluvou na katastri nehnuteľností. S novým listom vlastníctva sa môže uskutočniť vydanie kúpnej ceny z notárskej úschovy alebo vinkulačného účtu. Kupujúci sa stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti povolením vkladu správou katastra, čo by pri štandardnom konaní malo byť do 30 kalendárnych dní a v zrýchlenom konaní do 15 dní.
Nástrahy exkluzívnej zmluvy: Ako sa vyhnúť problémom
Pre realitné kancelárie je exkluzívny predaj klienta najzaujímavejší, pretože nemajú konkurenciu. Preto ju klientovi najradšej ponúkajú. To znamená, že budete svoju nehnuteľnosť predávať výlučne cez jednu realitnú kanceláriu a teda vaša ponuka nezaplaví všetky realitné portály. Nikdy však nepristúpte na neobmedzenú exkluzivitu alebo exkluzivitu s automatickým predlžovaním. Môžete totiž naraziť na obchodníka, ktorý vašu nehnuteľnosť predať nevie a iný by to zvládol s ľahkosťou. Preto si dajte na exkluzivitu termín, najlepšie maximálne dva mesiace. Pozor aj na to, aby ste nemali vypovedanie exkluzívnej zmluvy spojené so sankciami a prípadnými pokutami. To by vás predaj nehnuteľnosti vyšiel dosť draho.
Hoci sa exkluzívna zmluva môže tváriť ako nepriestrelný pancier, je to len zmluva, ktorá sa musí podriadiť zákonu a Občianskemu zákonníku. To znamená, že ak ste ako predávajúci nepokojný s postupom makléra alebo celej spoločnosti, máte právo ju vypovedať. Štandardne je výpovedná lehota 30 dní. Nepodpisujte žiadnu zmluvu, ktorá sa tvári ako nevypovedateľná, alebo je odstúpenie drahé. Nezabudnite, exkluzívna zmluva by mala byť záväzok pre makléra a nie pre predávajúceho.
Pri rozhodovaní o exkluzívnej zmluve je dôležité zvážiť, či vám daná realitná kancelária vie zaručiť zodpovednejší prístup k predaju. Ak by ste sa rozhodli pre predaj cez viac RK, nájdite si maximálne 2 - 3, s ktorými uzavriete zmluvu o sprostredkovaní. Každej však dajte rovnaké podmienky predaja, hlavne čo sa týka kúpnej ceny, aby ste nehnuteľnosť nenachádzali v inzercii s rôznymi cenami, pretože to pôsobí, že je nepredajná.
Pozor na nekalé praktiky: Čo si všímať pri výbere realitky
- Príliš výhodná cena predaja: Mnoho realitných maklérov vám chce sľúbiť čo najvyššiu predajnú cenu nehnuteľnosti, čo znamená, samozrejme, aj lepšiu províziu pre neho. No ak je ponuka zásadne vyššia ako podobná ponuka konkurencie, je vhodné spozornieť. Pretože v takomto prípade môže ísť o realitného diletanta, ktorý za uvedenú cenu v skutočnosti nedokáže nehnuteľnosť predať, len nemá prehľad o trhu. Ak vás v takomto prípade tlačí ešte aj do exkluzívnej zmluvy, je to nanajvýš podozrivé. A vysoko pravdepodobné, že sa predaj oddiali a skomplikuje.
- Čachre s províziou: Provízia realitnej kancelárie sa pohybuje približne od 3 do 6 percent. Aj tu je však lepšie nájsť zlatý stred. Nepreplácať príliš, ale ak sa niekto chváli najnižšími províziami, zrejme na niečom šetrí. A to bude na škodu rýchleho predaja. Nízke provízie často znamenajú slabý marketing, malá ponuka inzercie, menej predajné stránky, menej kvalitné fotografie a čo je najhoršie, aj menšia aktivita makléra, ktorý všetko nechá na vás. Nepôjdu namiesto vás do banky, na kataster či k správcovi.
- Znižovanie predajnej ceny: Nekvalitná realitná kancelária napriek dohode na konkrétnej sume s klientom zrazu začne ponúkať nehnuteľnosť pod cenu. Bez dohody s majiteľom. Ak sa podarí dohodnúť predaj, tak následne dúfajú, že majiteľa presvedčia, že zníženie ceny bola jediná možná cesta. Ale pozor, bez toho, aby to ovplyvnilo ich províziu, ktorú počítajú z pôvodnej predajnej ceny. V konečnom dôsledku tak zarobíte ešte menej.
- Lákanie na „istého kupujúceho“: Niektoré realitné kancelárie oslovujú predajcov priamo s tým, že majú pre ich ponúkanú nehnuteľnosť zaručeného kupujúceho. Cieľom je však dostať nehnuteľnosť do ich portfólia. Často dokonca tlačia na cenu, aby ju predávajúci znížil, pretože je to požiadavka od kupujúceho. Keď dostane nová realitka súhlas, začne inzerovať zníženú cenu a získa tak malú konkurenčnú výhodu oproti iným realitkám, ktoré nezareagujú na zníženie tak rýchlo. Pri otázke na pôvodného kupujúceho zrazu povedia, že odskočil a vďaka podvodu zo strany realitky ste len neodôvodnene znížili cenu. Ak preto príde ponuka konkrétneho kupcu, žiadajte aj osobnú obhliadku.
Tipy a rady, ktoré by mal vedieť KAŽDÝ nový realitný maklér
Dôležité dokumenty a formality
Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité mať pripravené aj potvrdenie o veku stavby od bytového podniku v prípade vypracovania znaleckého posudku, ktorý sa robí pre účely hypotekárnej banky. Existencia rôznych záložných práv, vecných bremien alebo exekúcií síce nepredstavuje priamu prekážku predaja nehnuteľnosti, má však za následok objektívne zreálnenie kúpnej ceny.
Pri predaji cez realitnú kanceláriu je štandardný proces nasledovný: Obvykle začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. Následne so záujemcom bude spísaná rezervačná zmluva, kde sa zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu. S vami bude takisto spísaná tzv. sprostredkovateľská zmluva (pokiaľ vás realitná kancelária zastupuje exkluzívne, pravdepodobne ste takúto zmluvu uzavreli hneď na začiatku vašej spolupráce). V prípade hotovosti, realitná kancelária vypracuje návrhy kúpnych zmlúv, dohodne platobné podmienky, preverí nehnuteľnosť a dohodne termín podpisu zmlúv. Následne s vami, ako vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, pôjde úradne overiť podpis a zavkladuje zmluvy na príslušnej správe katastra.
Predaj nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie je bezpečnejší práve preto, že realitná kancelária si overí sama vo vlastnom záujme všetky informácie o nehnuteľnosti na katastri, jej ťarchy a pripraví kvalitné zmluvy. Hoci prevod nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, je vhodné sa poistiť aj tým, že zmluvu dáte na posúdenie advokátovi.
Využitie služieb realitného makléra vám môže ušetriť nielen čas a starosti, ale predovšetkým zabezpečiť bezpečný a výhodný predaj vašej nehnuteľnosti.