V súčasnosti je na realitnom trhu stále značné množstvo bytov v správe bytových družstiev. Mnohí klienti sa na nás obracajú s otázkami týkajúcimi sa procesu odkúpenia družstevného bytu a s ním spojených benefitov. Cieľom tohto článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú pri odkupovaní družstevného bytu, a osvetliť niektoré s tým súvisiace právne inštitúty.
Právny rámec a podstata vlastníctva družstevného bytu
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) podrobne upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytových domoch. Zákon definuje práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Dôležitým aspektom, ktorý sa viaže na družstevné byty, je fakt, že člen družstva nie je priamym vlastníkom družstevného bytu. Vlastníkom nehnuteľnosti je v tomto prípade samotné bytové družstvo. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa štandardne nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva uzatvorenej s vlastníkom domu alebo právnickou osobou, ktorá má k domu právo hospodárenia.
Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva
Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva. Tento proces však so sebou prináša určité kroky a povinnosti. Družstvá v minulosti často využívali úvery na výstavbu bytov. Pri prevode vlastníckeho práva k družstevnému bytu je tak kupujúci povinný uhradiť zostatkovú hodnotu takéhoto úveru, známu aj ako „anuita“, podľa evidencie príslušného družstva. V praxi sa tieto sumy môžu pohybovať v rozmedzí od symbolickej či nulovej hodnoty až po sumy v rádoch tisícok eur, pričom závisia od viacerých faktorov, ako je napríklad vek stavby.
Proces prevodu vlastníckeho práva k bytu do osobného vlastníctva je spojený s administratívnymi úkonmi a poplatkami. Cena za vklad do katastra nehnuteľností sa líši v závislosti od toho, či ide o bežný vklad alebo urýchlený vklad. Člen družstva nadobúda vlastnícke právo k bytu dňom podania návrhu na vklad na príslušnom katastri nehnuteľností. Po odkúpení bytu do osobného vlastníctva sa stávate jeho výlučným vlastníkom a môžete s ním voľne disponovať podľa svojich predstáv.
HypoNews: Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Rozdiel medzi členstvom v družstve a osobným vlastníctvom
Základný rozdiel spočíva v tom, že pri kúpe družstevného bytu nie ste jeho priamym vlastníkom. V zmysle platnej legislatívy ste v takomto prípade považovaní len za člena družstva, ktorý disponuje členskými právami k užívaniu predmetného bytu. Vlastníctvo bytu je zapísané na liste vlastníctva, ktorý je verejnou listinou, a s takouto nehnuteľnosťou môžete nakladať bez obmedzení. Pri družstevnom byte je situácia iná - vy nadobudnete len členské práva a povinnosti v družstve a získate nájomnú zmluvu na daný byt. Zjednodušene povedané, nestanete sa vlastníkom bytu v právnom slova zmysle, len budete mať právo byt užívať.
Stanovy družstva a ich vplyv na nakladanie s bytom
Každé bytové družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, ktoré upravujú pravidlá jeho fungovania, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu. Tieto stanovy môžu obsahovať aj obmedzenia týkajúce sa napríklad možnosti prenajímania bytu iným osobám, ako sú členovia družstva. V prípade, ak stanovy vášho družstva nepovoľujú prenájom bytu, ak v ňom nebývate, a radi by ste ho prenajali, vhodnou cestou je jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. S bytom v družstevnom vlastníctve sa tak spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, ktoré v konečnom dôsledku obmedzujú flexibilitu jeho užívateľa.
Proces kúpy družstevného bytu a zloženie zálohy
Pri kúpe družstevného bytu je dôležité uvedomiť si, že nekupujete byt v klasickom zmysle slova. Ako bolo spomenuté, kupujete členské práva a povinnosti spojené s užívaním bytu. Prevod týchto práv a povinností sa realizuje na základe dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve, pričom postupuje sa podľa § 230 Obchodného zákonníka. Podrobnosti prevodu môžu byť upravené aj v stanovách bytového družstva. Pred samotným prevodom členstva je preto nevyhnutné vyžiadať si kópiu stanov a detailne sa oboznámiť s podmienkami prevodu.
Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu, zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán. V zmluve o prevode práv a povinností je možné dohodnúť, že časť sumy uhradíte pri podpise zmluvy a zvyšnú časť neskôr, napríklad do jedného mesiaca. Nie každý predávajúci však s takýmto postupom súhlasí a často preferuje úhradu celej sumy vopred.
Alternatívnou možnosťou je podpísanie zmluvy o budúcej zmluve o prevode práv a povinností, pričom pri podpísaní tejto zmluvy zložíte časť sumy a pri uzatvorení riadnej zmluvy o prevode uhradíte zvyšok. Ak nechcete uhradiť zálohu vopred, je možné podpísanie riadnej zmluvy o prevode členstva s tým, že zálohu alebo celú sumu zložíte do notárskej úschovy. Prostriedky z úschovy si prevodca môže vybrať až po splnení dohodnutých podmienok alebo s vaším súhlasom. Je však pravdepodobné, že nie každý predávajúci družstevný byt bude s takýmto postupom súhlasiť.
Zabezpečenie garancie prevodu a ochrana pred podvodmi
Pri kúpe družstevného bytu je dôležité dbať na zabezpečenie garancií. Jednou z možností je spomenutá notárska úschova. Okrem toho je dôležité overiť si všetky informácie o prevádzanom byte a predávajúcom. Bytové družstvo vedie zoznam svojich členov, do ktorého sa zapisujú údaje ako meno, bydlisko člena, výška členského vkladu a jeho splatenie. Predstavenstvo družstva umožní každému, kto osvedčí právny záujem, do tohto zoznamu nahliadnuť. Vaším právnym záujmom môže byť napríklad záujem o prevod družstevného bytu, ktorý musíte patrične preukázať, napríklad predložením zmluvy o budúcej zmluve.
Čo sa týka iných informácií o členoch, bytové družstvo nie je oprávnené poskytovať ich bez ďalšieho. Môžete však požiadať súčasného člena družstva (predávajúceho) o potvrdenie bytového družstva o tom, že je jeho riadnym členom a teda legitímnym prevodcom práv a povinností. Je dôležité preveriť si na bytovom družstve, či predávajúci nemá nedoplatky, ktoré by mohli brániť prevodu bytu.
Je tiež dôležité si uvedomiť, že pri prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody, táto dohoda nepodlieha súhlasu predstavenstva. Členské práva a povinnosti prechádzajú na nadobúdateľa predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu.
Financovanie kúpy družstevného bytu
Jednou z najväčších nevýhod družstevného bytu je skutočnosť, že jeho financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru nie je štandardne možné. Alternatívou však môže byť situácia, kedy dočasne v prospech banky, ktorá vám poskytne úver, založíte inú nehnuteľnosť minimálne rovnakej hodnoty ako je kupovaný družstevný byt. Z prostriedkov tejto hypotéky potom môžete kúpiť družstevný byt. Následne, po tom, ako sa stanete majiteľom členských práv a povinností, môžete požiadať o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva a banku požiadať o preloženie záložného práva na váš novo nadobudnutý byt.
Dedenie družstevného bytu
V prípade družstevného bytu existujú špecifické pravidlá týkajúce sa dedenia členstva v bytovom družstve a práva na užívanie družstevného bytu. Pri dedení sa neprevádza priamo vlastníctvo bytu, ale členstvo v družstve a právo na užívanie bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol jasnejšiu právnu situáciu v súvislosti s dedením a väčšiu flexibilitu v nakladaní s majetkom. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve.
Poplatky a dane spojené s prevodom
S prevodom družstevného bytu do osobného vlastníctva sú spojené určité poplatky. Okrem ceny za vklad do katastra nehnuteľností je potrebné uhradiť aj poplatok Okresnému úradu, katastrálnemu odboru za prevod. Výška týchto poplatkov sa riadi platným sadzobníkom úradu. Vlastníci družstevných bytov nie sú povinní platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, pokiaľ byt nebol predtým zahrnutý do obchodného majetku spoločnosti.
Predaj družstevného bytu, teda prevod členských práv a povinností, sa realizuje na základe písomnej dohody. Vzor tejto dohody vám poskytne každé bytové družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Je dôležité si na družstve preveriť, či predávajúci nemá nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo.
Výhody odkúpenia družstevného bytu do osobného vlastníctva
Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva prináša niekoľko kľúčových výhod. Predovšetkým, stávate sa výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, čo vám dáva plnú kontrolu nad jej užívaním a nakladaním s ňou. Máte možnosť byt predať, darovať alebo prenajať bez obmedzení vyplývajúcich zo stanov družstva. Získavate jasnejšiu právnu situáciu v súvislosti s dedením a väčšiu flexibilitu v nakladaní s vaším majetkom. V konečnom dôsledku, prevod do osobného vlastníctva znamená odstránenie dispozičných obmedzení, ktoré sú späté s družstevným bytom. Ak máte záujem o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, je nevyhnutné preveriť si priamo na družstve výšku zostatkovej hodnoty bytu (anuitu), ktorú budete musieť uhradiť. Žiadne bytové družstvo by nemalo brániť svojim nájomníkom v odkúpení bytu do osobného vlastníctva.
tags: #dokedy #moze #previest #druzstevny #byt