Dobrovoľná dražba predstavuje špecifický právny inštitút, ktorý umožňuje efektívny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento proces, regulovaný zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb., sa líši od nútenej (exekučnej) dražby svojimi charakteristikami a právnym rámcom. Zatiaľ čo exekučná dražba je súčasťou exekučného konania, ktoré vyžaduje právoplatný exekučný titul a súdne schválenie, dobrovoľná dražba takéto formálne požiadavky od navrhovateľa nevyžaduje. V tomto prípade postačuje, ak je v prospech navrhovateľa zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Tento proces je často vnímaný ako rýchlejší a menej administratívne náročný.
Subjekty a proces dobrovoľnej dražby
Realizácia dobrovoľnej dražby zahŕňa niekoľko kľúčových aktérov a presne definovaných krokov, ktoré zabezpečujú jej zákonnosť a transparentnosť.
Navrhovateľ dražby
Navrhovateľom dražby je zvyčajne vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (záložný veriteľ), alebo iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zároveň je navrhovateľ povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť.
Dražobník
Dražobník je subjekt zodpovedný za organizáciu a realizáciu dobrovoľnej dražby. Aby mohol túto činnosť vykonávať, musí spĺňať prísne zákonom stanovené odborné predpoklady a byť držiteľom príslušnej živnostenskej oprávnenia. Podmienky pre dražobníka zahŕňajú vysokoškolské vzdelanie a minimálne tri roky praxe, alebo úplné stredoškolské vzdelanie s minimálne osemročnou praxou. Okrem toho je dražobník povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s jeho činnosťou, s minimálnym plnením vo výške 2 000 000 eur. Bez tohto zmluvného poistenia nemôže vykonávať svoju činnosť. Dražobník je tiež povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť účelné a bezpečné uloženie všetkých písomností súvisiacich s dražbou. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky vedie zoznam dražobníkov a zverejňuje o nich informácie v rozsahu verejnej časti živnostenského registra.
Účastník dražby
Účastníkom dražby môže byť v zásade každá fyzická osoba spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba. Zákon však stanovuje určité obmedzenia. Napríklad, maloletí alebo osoby, ktorých spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, sa môžu dražby zúčastniť len vtedy, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú, a musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Dražobník a zamestnanci dražobníka sa dražby zúčastniť nemôžu. Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka alebo ním písomne poverenej osoby preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za inú osobu, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby a prevziať dražobné číslo. Ak bola požadovaná dražobná zábezpeka, musí predložiť doklad o jej zložení. Ďalej je povinný predložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.
Predmet dražby
Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná prevoditeľná majetková hodnota, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo jeho časť, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a spĺňajú zákonné podmienky. Nemožno však dražiť predmety, s ktorými navrhovateľ alebo dražobník nemôže nakladať na základe zmluvy, súdneho alebo správneho rozhodnutia, alebo ak to vylučuje osobitný predpis. Zákon tiež explicitne stanovuje, že nemožno dražiť nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci s podobným obmedzením, pokiaľ nie je navrhovateľom záložný veriteľ. Taktiež platí, že dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota zabezpečenej pohľadávky neprevyšuje 2 000 eur.
Proces dražby krok za krokom
Proces dobrovoľnej dražby je štruktúrovaný a vyžaduje si dodržiavanie stanovených postupov.
Uzavretie zmluvy o vykonaní dražby: Základným predpokladom pre uskutočnenie dobrovoľnej dražby je písomná zmluva medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom. Táto zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu dražby, najnižšieho podania, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia, alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, a o tom, že predmet dražby je možné dražiť. Ak bola v záložnej zmluve dohodnutá suma ako najnižšie podanie pre prípad konania dobrovoľnej dražby, v zmluve o vykonaní dražby musí byť najnižšie podanie uvedené najmenej v tejto sume, ak tento zákon neustanovuje inak.
Oznámenie o dražbe: Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o dražbe najmenej 15 dní pred jej konaním. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, musí byť oznámenie zverejnené v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby. Oznámenie sa zverejňuje aj na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, a v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V oznámení sa uvádzajú základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Dražobník umiestni na predmet dražby podľa odseku 4 najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Rovnopis oznámenia o dražbe uložený u dražobníka musí byť podpísaný navrhovateľom dražby; podpis navrhovateľa dražby musí byť úradne osvedčený. V prípade účasti notára na dražbe, meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, je tiež súčasťou oznámenia.
Dobrovoľné dražby
Dražobná zábezpeka: Pred začatím dražby môže dražobník požadovať zloženie dražobnej zábezpeky. Táto zábezpeka slúži ako garancia účasti a môže byť maximálne do výšky 30 % ceny nehnuteľnosti. V prípade, že účastník dražbu nevyhrá, zábezpeka sa mu vráti v plnej výške. Ak účastník dražbu vyhrá, zábezpeka sa mu započíta do celkovej ceny. Ak je dražba zmarená vydražiteľom, dražobná zábezpeka zložená vydražiteľom vrátane jej príslušenstva sa použije na úhradu nákladov zmarenej dražby.
Obhliadka predmetu dražby: Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Vlastník, držiteľ alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby.
Priebeh dražby: Dražba je prístupná verejnosti. Na dražbe môže byť prítomná každá osoba, ktorá zaplatila vstupné. Vstupné na jeden dražobný deň je najviac 3,32 eura na osobu a deň. Dražba sa začína vyvolaním licitátora. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep" urobené vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie. Ak nebolo urobené ani najnižšie podanie, dražba je neúspešná. V prípade nízkeho záujmu môže licitátor znížiť ponukovú cenu, avšak toto nie je vopred známe.
Udelenie príklepu a doplatenie ceny: Udelením príklepu sa účastník dražby stáva vydražiteľom. Cenu dosiahnutú vydražením je potrebné doplatiť do 15 dní odo dňa konania dražby. Peňažné čiastky sa skladajú v hotovosti alebo zasielajú poštou formou peňažnej zásielky doručovanej do vlastných rúk, bankovým prevodom alebo iným bezhotovostným spôsobom. Ak ide o bezhotovostný prevod, je čiastka odoslaná odpísaním z účtu odosielateľa pod podmienkou, že bude pripísaná na účet príjemcu. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom predmetu dražby po doplatení ceny, a to ku dňu udelenia príklepu. Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu; to neplatí, ak je vydražiteľom osoba, ktorá je povinná zapísať sa do registra partnerov verejného sektora podľa osobitného predpisu, ak v čase príklepu nie je zapísaná v tomto registri.
Odovzdanie predmetu dražby: Po vydražení a doplatení ceny je pôvodný vlastník povinný odovzdať predmet dražby vydražiteľovi bez zbytočného odkladu. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby, dražobník vydá bez zbytočného odkladu vydražiteľovi, ktorý nadobudol vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby podľa § 27, písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby. Súčasťou rovnopisu potvrdenia o vydražení je rovnopis zápisnice o dražbe vrátane podpísaného…
Výhody dobrovoľnej dražby
Dobrovoľná dražba ponúka niekoľko významných výhod pre kupujúcich aj predávajúcich.
- Atraktívne ceny: Majetok ponúkaný v dražbe býva často cenovo výhodnejší v porovnaní s obvyklými ponukovými cenami na trhu. Kupujúci okrem iného nemusí znášať provízie rôznych sprostredkovateľov a predajcov ani množstvo rôznych poplatkov.
- „Čisté“ vlastníctvo: Pri nehnuteľnostiach je dôležité, že v zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka nadobúda vydražiteľ vlastníctvo k predmetu dražby bez tiarch. To znamená, že bude mať „čistý“ list vlastníctva bez ohľadu na počet tiarch, ktoré na ňom boli pôvodne zapísané, ak sa nejedná o výnimky uvedené v zákone. Avšak, je dôležité, aby si účastník dražby preveril, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti skutočne neprechádzajú na vydražiteľa v súlade so zákonom.
- Rýchlosť procesu: Dobrovoľná dražba je zvyčajne rýchlejší proces ako nútená dražba. Od podpísania zmluvy o vykonaní dražby môže záložný veriteľ dostať svoje prostriedky do troch mesiacov.
- Náklady hradené z výťažku: Náklady spojené s dražbou sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi nevznikajú žiadne ďalšie náklady. Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 % z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby, nie však viac ako 20 % z výšky pohľadávky.
Problémy a riziká spojené s dobrovoľnou dražbou
Napriek mnohým výhodám, dobrovoľná dražba prináša aj určité riziká a problémy, na ktoré je potrebné si dať pozor.
- Lehota na doplatenie ceny: Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže byť pre kupujúceho problémová, najmä ak potrebuje vybaviť hypotekárny úver, ktorý sa za tak krátky čas nemusí stihnúť získať. Je preto nevyhnutné mať k dispozícii voľné finančné prostriedky. Cenu dosiahnutú vydražením nie je možné zaplatiť započítaním.
- Neochota predchádzajúcich vlastníkov: Možným problémom môže byť neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť. V takomto prípade je potrebné riešiť situáciu podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
- Zamlčanie informácií a neplatnosť dražby: Vlastník predmetu dražby je povinný oznámiť všetky skutočnosti o stave predmetu dražby a o všetkých právach a záväzkoch, vrátane nájomných. Ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo domáhať sa neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu. Existujú však výnimky, napríklad ak dôvody neplatnosti súvisia so spáchaním trestného činu a ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník hlásený trvalý pobyt. V takomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie osoby uvedené v § 17 ods. 5. Oznámenie o neplatnosti dražby dražobník uverejní bez zbytočného odkladu na dobu najmenej 30 dní spôsobom v mieste obvyklým. Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, dražobník tam uverejní aj oznámenie o neplatnosti dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 2, dražobník tam uverejní aj oznámenie o neplatnosti dražby.
- Právne spory a prelomenie zásady "nemo plus iuris": V právnej teórii a judikatúre existuje diskusia o tom, či dobrovoľná dražba predstavuje originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorý by prelomil zásadu "nemo plus iuris" (nikto nemôže na iného preniesť viac práv, ako sám má). Zatiaľ čo pri exekučnej dražbe je príklep súdneho exekútora označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom, v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Preto je pre vydražiteľa dôležité vykonať tzv. due diligence nehnuteľnosti pred urobením najvyššieho podania, aby si overil, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorých výsledok by sa ho mohol dotknúť.
Kontrola a dohľad
Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. Táto kontrola sa realizuje prostredníctvom pravidelných, náhodných a účelových previerok, ako aj preskúmaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Cieľom je zabezpečiť zákonnosť a správnosť postupov a povinností dražobníkov. V tejto súvislosti ministerstvo uverejňuje na svojej webovej stránke zoznam dražobníkov a údaje o nich v rozsahu verejnej časti živnostenského registra.
Dobrovoľná dražba a vlastníctvo bytov
Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho „členov“. Vlastníctvo bytov upravuje samostatný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti vlastníka vyplývajúce z tohto zákona, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby. Ak vlastník neplní svoje povinnosti včas uhrádzať platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia, stáva sa dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v bytovom dome. Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou je jedným z nástrojov ochrany práv vlastníkov voči neplatičom. Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu alebo žaloby na zaplatenie dlžnej sumy. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky.
Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď.
Pri konaní dobrovoľnej dražby sa uplatňuje zásada verejnosti, ktorá súvisí nielen s účelom samotných dražieb, ale aj so zabezpečením dohľadu nad dražbou a jej zákonnosťou. Priebeh dobrovoľnej dražby je zároveň osvedčený vo forme notárskej zápisnice, ak to vyžaduje tento zákon. Notár je povinný v notárskej zápisnici uviesť presný priebeh dražby a v prípade akýchkoľvek nesúladov so zákonom, je dlžník (resp. záložca) oprávnený obrátiť sa na súd a domáhať sa ochrany svojich práv.
Dobrovoľná dražba je teda komplexný právny inštitút s jasne definovaným procesom, subjektmi a pravidlami, ktorý pri dodržaní všetkých zákonných požiadaviek predstavuje efektívny nástroj na prevod vlastníckeho práva.
tags: #dobrovolnu #drazba #musi #byt #registrovana #v