Hľadáte nové bývanie a klasická kúpa zatiaľ nepriniesla ideálne výsledky? Existuje alternatívny spôsob, ako zabezpečiť si nehnuteľnosť, a tým je dobrovoľná dražba. Hoci slovo "dražba" u mnohých vyvoláva obavy či nedôveru, stačí sa o tomto procese dozvedieť viac. Dobrovoľná dražba je konanie presne definované a upravené zákonom, konkrétne zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách.
Ako funguje dobrovoľná dražba?
Dražbu uskutočňuje na návrh vlastníka nehnuteľnosti alebo záložného veriteľa. Napriek tomu, že sa môžu objaviť obavy, nehnuteľnosti v ponuke dražieb sú takmer v 90 % prípadov dôsledkom toho, že právnické alebo fyzické osoby neboli schopné splácať úvery, ktoré si zobrali od bánk pôsobiacich v Slovenskej republike. Tieto úvery boli riadne zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti. V ponuke dražieb tak môžete nájsť širokú škálu nehnuteľností - od cenovo dostupnejších bytov, cez klasické rodinné domy, až po exkluzívne apartmány či vily na celom území Slovenska.
Právny rámec a kľúčové pojmy
Problematika dobrovoľných dražieb je komplexne upravená v Zákonníku o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z. z. Tento zákon definuje dobrovoľnú dražbu ako verejné konanie, ktorého hlavným účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Samotné konanie sa začína na základe návrhu navrhovateľa. Licitátor sa v rámci tohto procesu obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby následne prejde na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, a to prostredníctvom príklepu licitátora.
Je dôležité rozlišovať medzi dobrovoľnou dražbou a nútenou dražbou. Pri nútenej dražbe musí navrhovateľ disponovať právoplatným exekučným titulom, ako je napríklad vykonateľné súdne rozhodnutie, a je povinný podať návrh na vykonanie exekúcie. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe môže vykonať výlučne exekútor a výsledok dražby podlieha schváleniu súdom. Naopak, pri dobrovoľnej dražbe vykonáva dražbu podnikateľ - dražobník alebo dražobná spoločnosť, ktorá má príslušné oprávnenie na prevádzkovanie tejto činnosti. Navrhovateľ pri dobrovoľnej dražbe nepotrebuje exekučný titul, avšak musí mať poverenie od veriteľa. Postup pri nútenej dražbe sa riadi ustanoveniami Zákona o dobrovoľných dražbách a zákona č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti.
Predmetom dražby môže byť široké spektrum majetku: vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo dokonca jeho časť, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a spĺňajú zákonom stanovené podmienky. Zákon však explicitne zakazuje dražiť predmety, s ktorými navrhovateľ dražby alebo dražobník nemôže nakladať na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo orgánu verejnej správy, alebo ak to vylučuje osobitný predpis.
Kľúčové postavy v procese dražby:
- Dražobník: Je to osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa zákonom stanovené podmienky pre prevádzkovanie príslušnej živnosti. Podmienkou pre výkon činnosti dražobníka je zvyčajne vysokoškolské vzdelanie a minimálne tri roky praxe, alebo úplné stredné vzdelanie s osemročnou praxou.
- Navrhovateľ dražby: Ide o vlastníka predmetu dražby, osobu vykonávajúcu záložné právo (záložný veriteľ) alebo inú osobu oprávnenú navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona (napríklad podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Zákon ukladá navrhovateľovi povinnosť písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. V prípade, ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť predmetnej pohľadávky.
- Účastník dražby: Je to osoba prítomná na dražbe, ktorá sa zúčastnila s cieľom urobiť podanie a spĺňa zákonom stanovené podmienky. Účastníkom dražby môže byť osoba plne spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby s obmedzenou alebo pozbavenou spôsobilosťou na právne úkony, ktorí však musia byť zastúpení zákonným zástupcom alebo opatrovníkom, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú. Do dražby sa môže zapojiť aj štát.
Ako sa pripraviť na dražbu?
Ak máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, prvým krokom je kontaktovať dražobníka. Je dôležité získať čo najviac informácií o predmete dražby. Zamestnanci dražobnej spoločnosti vám vedia poskytnúť odborné rady a zodpovedať aj právne otázky.
Rozhodujúcim faktorom pri kúpe nehnuteľnosti je cena. Nehnuteľnosti v dražbe bývajú často cenovo výhodnejšie. Cena každej nehnuteľnosti v dražbe sa odvíja od ceny stanovenej znalcom v aktuálnom znaleckom posudku. Znalci vyhotovujú posudok špecificky pre účely dražby, čo znamená, že cena nehnuteľnosti reflektuje práve skutočnosť, že sa predáva formou dražby.
Pred účasťou na dražbe je nevyhnutné dôkladne si overiť termín a miesto konania dražby. Odporúča sa prísť v dostatočnom časovom predstihu, aby ste sa stihli zapísať do zoznamu účastníkov. Nezabudnite si so sebou vziať občiansky preukaz (prípadne iný doklad totožnosti).
Podmienkou účasti na dražbe je zloženie dražobnej zábezpeky. Výšku zábezpeky dražobník zverejní v oznámení o dražbe. Táto zábezpeka nesmie prekročiť 30 % z ceny nehnuteľnosti. Zábezpeku je možné uhradiť priamo na dražbe v hotovosti alebo inou formou uvedenou v oznámení.
Ako fungujú aukcie domov
Priebeh dražby a čo ďalej?
Strach z priebehu dražby nie je na mieste. Na každej dražbe licitátor jasne oznámi, čo sa bude dražiť, aká je vyvolávacia cena a poučí účastníkov o pravidlách draženia. Ak by ste nehnuteľnosť nevydražili, dražobník vám zábezpeku ihneď po skončení dražby v plnej výške vráti. V takom prípade teda nič nestrácate, naopak, odchádzate bohatší o cenné skúsenosti.
Vydražiteľ sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti po doplatení celej sumy dosiahnutej vydražením, a to ku dňu udelenia príklepu na dražbe. Dražobník následne vystaví potvrdenie o zaplatení. Toto potvrdenie spolu s notárskou zápisnicou o priebehu dražby predstavujú doklady, ktoré osvedčujú vaše vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Je však dôležité upozorniť, že podľa § 29 ods. 5 Zákona o dobrovoľných dražbách, náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby znáša vydražiteľ.
Záväzky a čistý list vlastníctva
Jednou z kľúčových výhod dobrovoľnej dražby je riešenie záväzkov viaznucich na nehnuteľnosti. V prípade, ak bol navrhovateľom dražby prednostný záložný veriteľ, všetky predchádzajúce záväzky odpadajú a nadobúdate "čistý" list vlastníctva bez akýchkoľvek ťáre.
Oznamovanie dražieb a kontrola
Dražobné spoločnosti zverejňujú zoznamy všetkých dražieb v Notárskom centrálnom registri dražieb na adrese www.notar.sk a v Obchodnom vestníku na adrese www.justice.gov.sk. Oznámenie o dražbe sa spravidla nachádza aj na úradných tabuliach v obci, kde sa predmet dražby nachádza, a je uverejňované v registri dražieb. Dražobník je povinný uverejniť oznámenie o dražbe minimálne 15 dní pred jej otvorením. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, lehota na uverejnenie oznámenia sa predlžuje na minimálne 30 dní pred začiatkom dražby.
Zákon o dobrovoľných dražbách tiež ustanovuje povinnosť vyhotoviť notársku zápisnicu o priebehu dražby, čím sa zvyšuje právna istota všetkých zúčastnených. Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. Toto ministerstvo zverejňuje na svojej webovej stránke zoznam dražobníkov a súvisiace údaje. Kontrola sa vykonáva formou pravidelných, náhodných a účelových previerok, ako aj preskúmaním podnetov týkajúcich sa činnosti dražobníkov.
Dobrovoľná dražba v praxi: Skúsenosti a výzvy
Spoločnosť DRAŽOBNÍK, s.r.o., ktorá pôsobí na trhu od roku 2007, sa špecializuje na dražby a vymáhanie pohľadávok, pričom sa radí medzi popredné dražobné spoločnosti na Slovensku. Ing. Bc. zdôrazňuje, že ich hlavnou činnosťou sú dobrovoľné dražby v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z., vykonávané v prospech záložných veriteľov alebo vlastníkov (navrhovateľov dražieb). Poskytujú služby nielen fyzickým a právnickým osobám, ale aj správcom bytových domov a spoločenstvám vlastníkov, ktorí potrebujú riešiť dobrovoľné dražby bez vlastných skúseností. Ing. Bc. uvádza, že ich spoločnosť je držiteľom certifikátu manažérstva kvality ISO 9001:2008, čo potvrdzuje ich záväzok poskytovať služby na najvyššej úrovni.
V súvislosti s rastúcimi cenami energií sa predpokladá nárast počtu neplatičov a platobnej neschopnosti vlastníkov, čo môže viesť k zvýšeniu potreby riešenia problémov prostredníctvom dobrovoľných dražieb. Ing. Bc. potvrdzuje túto pravdepodobnosť, najmä v súvislosti so sociálne slabšími vrstvami obyvateľstva.
Jedným z hlavných problémov, s ktorými sa dražobníci stretávajú v komunikácii so správcami a spoločenstvami vlastníkov, je časový faktor. Problémy sa často riešia na poslednú chvíľu, keď už sú neúnosné. Odporúča sa preto včasné riešenie problémov a prevencia.
Výkon záložného práva a ochrana vlastníkov
Výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby predstavuje jeden z nástrojov ochrany práv vlastníkov voči neplatičom. Mgr. vysvetľuje, že vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého člena. Vlastníctvo bytov upravuje Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. S vlastníctvom sú spojené práva a povinnosti, pričom niektoré povinnosti sú viazané na zákonné záložné právo, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby.
Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca. Vlastníci sú povinní poukazovať mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak vlastník neplní túto povinnosť, stáva sa dlžníkom nielen správcu, ale všetkých ostatných vlastníkov v dome. V súčasnej turbulentnej dobe sa vlastník bytu môže pomerne ľahko dostať do platobnej neschopnosti. Najčastejšou chybou správcov je "prehliadanie" prvých omeškaných platieb. Hoci každý neskorý úhrad môže mať svoj dôvod, "privieranie očí" nie je na mieste, pretože dlh sa môže postupne kumulovať.
V počiatočných štádiách dlhu má správca najlepšiu príležitosť riešiť situáciu s dlžníkom, kedy je pravdepodobnosť úhrady najvyššia. Preto sa odporúča už pri prvom porušení platobnej disciplíny vyzvať dlžníka na plnenie a upovedomiť ho o možných následkoch.
Samotný výkon záložného práva má aj prevenčnú funkciu a nemusí vždy skončiť dražbou. Vlastník nehnuteľnosti nadobúda nehnuteľnosť s vedomím § 15 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý stanovuje, že vlastník bytu a nebytového priestoru v dome je povinný prispievať na náklady spojené s údržbou a správou domu.
Jedným zo spôsobov, ako sa záložný veriteľ môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe podľa zákona č. 527/2002 Z. z. Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu alebo žaloby, čo znamená, že dražba nehnuteľnosti sa môže uskutočniť v pomerne krátkom čase od vzniku pohľadávky. Po splnení základných podmienok sa pristúpi k výkonu záložného práva písomným oznámením záložcovi a dlžníkovi. Toto oznámenie informuje o začatí výkonu záložného práva a spôsobe uspokojenia. Následne sa podáva návrh na vykonanie dražby a uzatvára sa zmluva o vykonaní dražby. V priebehu prípravy dražby sa dlžník môže domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka oznámiť tieto údaje.
Zabezpečenie riadneho a zákonného procesu prípravy a priebehu dobrovoľnej dražby je primárnou úlohou dražobníka. Samotná dražba začína otvorením a vyvolaním, ktoré obsahuje opis predmetu dražby, jeho odhadovanú cenu, informácie o právach a záväzkoch, nájomných zmluvách a najnižších podaniach. Po licitácii sa dražba končí príklepom licitátora alebo ukončením ako neúspešnej. Úkony po dražbe zahŕňajú zaplatenie ceny, rozvrh výťažku, doručovanie listín a odovzdanie predmetu dražby.
Zásada verejnosti dražby je dôležitá nielen pre dosiahnutie čo najvyššej ceny, ale aj pre zabezpečenie dohľadu nad zákonnosťou dražby. Priebeh dobrovoľnej dražby je osvedčený vo forme notárskej zápisnice. V prípade nesúladu so zákonom je dlžník oprávnený obrátiť sa na súd.
Ďalšou významnou výhodou dražieb pre navrhovateľov je, že náklady dražobnej spoločnosti sa hradia z výťažku dražby. Ak sa dlžník rozhodne uhradiť pohľadávku pred dražbou, je povinný uhradiť aj náklady dražobnej spoločnosti, čím sú vlastníci odbremenení od nákladov spojených s vymáhaním dlhu. Celý proces dražby je komplexný a vyžaduje si dodržiavanie všetkých zákonných povinností, pričom skúsené dražobné spoločnosti dokážu zabezpečiť hladký priebeh.
tags: #dobrovolna #drazba #nehnutelnosti