Kataster nehnuteľností predstavuje základný register, ktorý slúži na evidenciu nehnuteľností a práva k nim viazané. Zápisy v katastri nehnuteľností majú právne účinky a preto je dôležité, aby boli vždy aktuálne a presné. Jednou z častých situácií, s ktorou sa stretávajú vlastníci nehnuteľností, je potreba výmazu rôznych ťarhô, ako sú napríklad vecné bremená či záložné práva. Tento proces môže byť niekedy zložitý a vyžaduje si poznanie príslušných právnych predpisov a postupov.
Vecné bremeno doživotného užívania: Špecifické aspekty výmazu
Medzi najčastejšie formy vecných bremien patrí právo doživotného užívania nehnuteľnosti. Toto právo, ktoré je upravené v Občianskom zákonníku, obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby, ktorá má právo vec užívať až do svojej smrti. Dôležitým aspektom práva doživotného užívania je jeho charakter in personam, čo znamená, že je viazané na konkrétnu osobu - oprávneného. Z toho vyplýva, že toto právo neprechádza na právnych nástupcov, ako sú napríklad dedičia.
V prípade, ak oprávnená osoba - napríklad mama klienta - zomrie, právo doživotného užívania zaniká. Pre výmaz tohto vecného bremena z katastra nehnuteľností je potrebné predložiť príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, úradný doklad preukazujúci smrť oprávnenej osoby. Týmto dokladom môže byť úmrtný list alebo súdne rozhodnutie o vyhlásení osoby za mŕtvu. Po predložení týchto dokumentov sa podáva návrh na vykonanie záznamu, ktorého účelom je výmaz vecného bremena z listu vlastníctva. Dôležité je poznamenať, že za podanie tohto návrhu sa neplatí žiadny správny poplatok.
Vznik vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania môže byť realizovaný rôznymi spôsobmi. Najčastejšie sa zriaďuje zmluvou o zriadení vecného bremena, ktorá musí mať písomnú formu a podpisy zmluvných strán musia byť úradne osvedčené. Samotná zmluva však ešte nespôsobuje vznik vecného bremena; na to je potrebný vklad do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu. Ďalšou možnosťou vzniku vecného bremena je jeho zriadenie závetom, čo je jednostranný právny úkon poručiteľa, ktorého účinky nastanú až po jeho smrti. Poručiteľ môže napríklad závetom odkázať rodinný dom jednému dedičovi a zároveň zriadiť doživotné užívacie právo k jednej miestnosti v tomto dome pre inú osobu.
Predmetom práva doživotného užívania môže byť celá nehnuteľnosť alebo len jej časť. V prípade, ak ide o časť nehnuteľnosti, táto skutočnosť sa vyznačuje v geometrickom pláne. Je tiež možné, aby jedna nehnuteľnosť bola zaťažená viacerými vecnými bremenami, vrátane viacerých práv doživotného užívania.
Zrušenie vecného bremena môže byť realizované na základe dohody zmluvných strán prostredníctvom zmluvy o zániku vecného bremena, alebo na základe právnej skutočnosti, ktorou je smrť oprávnenej osoby. V prípade dohody je opäť potrebné povolenie vkladu príslušným okresným úradom.
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou: Proces a výzvy
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou, je pomerne častou situáciou. V takýchto prípadoch sa nehnuteľnosť predáva s existujúcim záložným právom v prospech banky. Informáciu o existencii záložného práva je možné overiť prostredníctvom katasterportálu, kde sa na príslušnom liste vlastníctva v časti "C" uvádza záložné právo v prospech banky.
Proces predaja nehnuteľnosti s hypotékou zahŕňa niekoľko krokov. Predávajúci musí požiadať banku o vystavenie potvrdenia o výmaze záložného práva. K samotnému výmazu záložného práva zo strany banky dôjde až po tom, ako kupujúci uhradí zostatok hypotekárneho úveru. Banka tak získa svoje peniaze, ale proces sa tým nekončí.
Následne je potrebné čakať na výmaz ťarchy v katastri nehnuteľností. Podľa staršej úpravy to mohlo trvať až 60 dní, pričom počas tejto doby bol list vlastníctva kupujúceho "zaplombovaný". V praxi to znamenalo, že kupujúci nemohol v tomto čase požiadať o vklad výmazu záložného práva v prospech financujúcej banky do katastra. Toto obdobie čakania predstavovalo pre kupujúceho určité riziko, nakoľko vlastnil nehnuteľnosť s vyznačeným záložným právom v prospech banky predchádzajúceho majiteľa, hoci hypotéka už bola vyplatená. Dlhšia čakacia doba mohla tiež spôsobiť problémy predávajúcemu, keďže kupujúci mohli váhať s kúpou z obavy pred zvýšeným rizikom, čo znižovalo pravdepodobnosť úspešného predaja.
Výstavba domu financovaná hypotékou? Ako postupovať?
Novela katastrálneho zákona a jej dopady
Od 1. októbra 2018 vstúpila do platnosti novela katastrálneho zákona, ktorá priniesla viaceré zmeny v konaní pred katastrom nehnuteľností. Tieto zmeny sa dotkli všetkých účastníkov katastrálneho konania a mali prispieť k zjednodušeniu procesov, hoci niektoré mohli znamenať aj zvýšenú administratívu.
Jednou z kľúčových zmien bolo skrátenie lehoty na výmaz záložného práva. Pôvodná 60-dňová lehota bola zredukovaná na 5 pracovných dní. V prípade použitia elektronického formulára sa lehota na vykonanie záznamu v katastri nehnuteľností skrátila na 30 dní. Tieto zmeny výrazne urýchlili a zjednodušili predaj nehnuteľností.
Novela tiež priniesla nové požiadavky na návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Namiesto jednoduchého návrhu bolo potrebné poskytnúť podrobnejšiu identifikáciu účastníkov konania, právneho úkonu a nehnuteľností. Predmetom návrhu na vklad museli byť všetky právne úkony obsiahnuté v zmluve, ktoré podliehajú vkladu.
Zmenila sa aj požiadavka na predkladanie geometrického plánu. Už nebolo potrebné prikladať samotný geometrický plán k návrhu na vklad, postačovala jeho identifikácia, na základe ktorej si kataster podklad zabezpečil sám. Táto zmena sa však týkala len geometrických plánov overených po účinnosti novely.
Ďalšou významnou zmenou bolo zrušenie možnosti opravy chýb v zmluve prostredníctvom opravnej doložky. Akékoľvek chyby, či už v písaní, počítaní alebo iné nesprávnosti, sa odteraz musia riešiť dodatkom k zmluve, ktorý musí byť riadne podpísaný všetkými zmluvnými stranami, vrátane notárskeho overenia podpisu, ak sa vyžaduje. Táto povinnosť sa nevzťahuje na opravy rozporov zmluvy s údajmi z registrov, kde sa zápis vykoná podľa údajov z príslušného registra.
Novela tiež zaviedla nové definície stavby a podmienky pre ich zápis do katastra. Každý vlastník mal možnosť sledovať prípadné zmeny na liste vlastníctva elektronicky, pričom o každej zmene bola automaticky generovaná notifikácia.
Bol zavedený nový typ dokumentu katastra - súpis nehnuteľností. Tento súpis obsahuje zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka a je možné ho vyhotoviť pre celé územie Slovenska alebo len pre konkrétny región. Súpis je spoplatnený a môže oň požiadať len vlastník alebo iná oprávnená osoba.
Dôležitou zmenou je aj evidencia cien všetkých nehnuteľností v katastri, nielen poľnohospodárskych pôd. Obce majú tiež novú povinnosť zapisovať priamo do informačného systému katastra údaje o rodinných a bytových domoch a bytoch po ich kolaudácii.
Prístup do zbierky listín ostáva obmedzený, avšak k pôvodným okruhom osôb pribudli právni nástupcovia, ako aj zamestnanci ÚGKK SR, konkurzní správcovia, notári, súdy, prokuratúra, Policajný zbor, NBÚ, SIS a Vojenské spravodajstvo.
Záložné právo: Typy, vznik a zánik
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva. Umožňuje záložnému veriteľovi uspokojiť sa z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Najčastejšie sa záložné právo zriaďuje na zabezpečenie hypotekárneho úveru.
Typy záložného práva:
- Hypotekárne záložné právo: Zriaďuje sa na základe zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť, ktorá musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu je nehnuteľnosť, ktorú môže založiť dlžník alebo tretia osoba. Banka ako záložný veriteľ si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po splatení úveru vydá kvitanciu katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva.
- Exekučné záložné právo: Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje na návrh oprávneného z exekučného titulu súdnym exekútorom. Zriadenie exekučného záložného práva nastáva vydaním exekučného príkazu, ktorý je doručený aj príslušnému okresnému úradu, ktorý následne vykoná zápis záznamom do katastra nehnuteľností. Poradie exekučného záložného práva je rozhodujúce pre uspokojenie pohľadávok.
- Daňové záložné právo: Zriaďuje sa rozhodnutím správcu dane na zabezpečenie daňového nedoplatku.
Vznik záložného práva:
Záložné právo môže vzniknúť na základe:
- Písomnej zmluvy
- Dohody dedičov o vyporiadaní dedičstva
- Rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu
- Zákona
Zánik záložného práva:
Záložné právo môže zaniknúť viacerými spôsobmi, vrátane:
- Splatenia zabezpečenej pohľadávky: Po splatení úveru banka vydá potvrdenie o výmaze záložného práva.
- Vzdania sa záložného práva záložným veriteľom: Vyžaduje sa vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa práva.
- Rozhodnutia príslušného orgánu alebo zo zákona.
Proces výmazu záložného práva po splatení hypotéky zahŕňa žiadosť o predčasné splatenie úveru v banke, vyčíslenie zostatku dlhu, úhradu dlhu a následné čakanie na potvrdenie od banky a výmaz v katastri. Aj keď sa lehota na výmaz v katastri výrazne skrátila, je dôležité byť informovaný o všetkých krokoch a potenciálnych časových oneskoreniach.
Vlastníctvo nehnuteľnosti bez akýchkoľvek ťarhô je základným predpokladom pre slobodné nakladanie s ňou. Proces výmazu ťarhô z katastra nehnuteľností, či už ide o vecné bremená alebo záložné práva, si vyžaduje pochopenie právneho rámca a dodržiavanie stanovených postupov. S aktualizáciami legislatívy, ako napríklad novela katastrálneho zákona, sa procesy zjednodušujú a zrýchľujú, čo v konečnom dôsledku prináša výhody pre všetkých účastníkov právnych vzťahov k nehnuteľnostiam.