Zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí jedným z najväčších životných cieľov. Štát si túto skutočnosť uvedomuje a preto ponúka rôzne formy podpory, ktoré majú proces získania hypotekárneho úveru zjednodušiť a zatraktívniť. V tomto článku sa podrobne pozrieme na štátnu prémiu na bývanie, jej vývoj, podmienky získania a rozdiely v jednotlivých formách podpory, ktoré sú dnes dostupné. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre každého, kto uvažuje o vlastnom bývaní a chce využiť dostupné štátne benefity.
Princípy štátnej podpory bývania pre mladých
Štátna podpora bývania pre mladých je v podstate zvýhodnenie poskytované štátom za účelom podpory cieľovej skupiny poberateľov finančných produktov. V minulosti sa táto podpora primárne realizovala vo forme štátneho príspevku pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru, čo znamenalo bonifikáciu úrokovej sadzby hypotéky. Postupom času a s vývojom úrokových sadzieb sa systém podpory transformoval. Dnes sa stretávame predovšetkým s formou daňového bonusu na zaplatené úroky, ktorý má podporiť mladých ľudí do 35 rokov pri nadobúdaní, výstavbe alebo zmene dokončenej stavby nehnuteľnosti určenej na bývanie.
Kto môže získať štátnu podporu? Vekové a príjmové limity
Základnou podmienkou pre získanie štátnej podpory na bývanie je vek žiadateľa. Ku dňu podania žiadosti o úver musí mať žiadateľ dovŕšených 18 rokov a zároveň nesmie prekročiť vekovú hranicu 35 rokov. V prípade, ak žiadateľom sú dvaja spoludlžníci alebo manželia, musia požiadavku na vek spĺňať obaja. Ak by jeden z nich už dosiahol vek 36 rokov, celá rodina stráca možnosť získať tento typ zvýhodneného úveru.
Okrem veku sú dôležité aj príjmové kritériá. Príjem žiadateľa za predchádzajúci kalendárny rok nesmie prekročiť stanovený násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve SR. Tento násobok sa v priebehu rokov menil. V minulosti bol limit stanovený na 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy. Pre manželov alebo páry, kde sa posudzuje spoločný príjem, bol tento limit dvojnásobný.
Dôležitá zmena od 1. januára 2024: Od začiatku roka 2024 došlo k úprave príjmových limitov. Pre jednotlivcov sa limit zvýšil na 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov alebo párov sa tento limit zdvojnásobil na 3,2-násobok. Toto zvýšenie má za cieľ umožniť získať podporu širšiemu okruhu mladých ľudí, najmä v kontexte rastúcich cien nehnuteľností a životných nákladov.
Pri posudzovaní príjmu je dôležité brať do úvahy priemerný mesačný príjem za predchádzajúci kalendárny rok. Banky si tento údaj overujú napríklad prostredníctvom online dopytu v Sociálnej poisťovni. V prípade spoludlžníkov má na daňový bonus nárok spravidla iba jeden z nich, a to ten, ktorý má zdaniteľný príjem.
Výška a forma štátnej podpory: Daňový bonus a jeho benefity
Štátna podpora v súčasnosti funguje primárne ako daňový bonus na zaplatené úroky pri hypotekárnom úvere. Tento bonus predstavuje 50 % zo zaplatených úrokov, avšak maximálne z úverovej istiny 50 000 eur v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť.
Pre zmluvy uzatvorené do 31. decembra 2023 platilo:
- Maximálna ročná výška daňového bonusu bola 400 eur.
- Bonus sa poskytoval po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia úveru.
Pre zmluvy uzatvorené od 1. januára 2024 platí:
- Maximálna ročná výška daňového bonusu sa výrazne zvýšila na 1200 eur.
- Bonus sa stále poskytuje po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia.
- Podmienkou je, že nehnuteľnosť, na ktorú sa bonus vzťahuje, sa nesmie prenajímať.
Tento daňový bonus je možné uplatniť v daňovom priznaní. Ak daňový bonus presiahne výšku splatnej dane, rozdiel môže byť vrátený žiadateľovi daňovým úradom, podobne ako pri preplatku na dani. Pre uplatnenie daňového bonusu je nevyhnutné, aby žiadateľ pracoval a odvádzal štátu dane.
Príklad výpočtu daňového bonusu
Pre lepšie pochopenie si uveďme príklad. Predstavme si mladomanželov Stanu a jeho manželku (obaja 21 rokov), ktorí si chcú vybaviť hypotéku vo výške 100 000 eur. Ich spoločný príjem spĺňa podmienku maximálne 3,2-násobku priemernej mesačnej mzdy (platné od 1.1.2024). Manželka je spoludlžníkom, ale daňový bonus si môže uplatniť iba Stano, keďže má zdaniteľný príjem.
Scenár pre rok 2023 (hypotéka uzatvorená do 31.12.2023):V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky vo výške 1 200 eur. Daňový bonus sa vypočítava z maximálnej istiny 50 000 eur. Polovica z týchto úrokov by bola 600 eur. Stano si môže uplatniť 50 % z tejto sumy, teda 300 eur. Keďže maximálna výška bonusu v roku 2023 bola 400 eur, jeho nárok je 300 eur. Tento bonus si môže uplatniť v daňovom priznaní za rok 2023.
Scenár pre rok 2024 (hypotéka uzatvorená od 1.1.2024):Ak by si hypotéku uzatvorili v roku 2024 a úroky by boli opäť 1 200 eur, výpočet by bol iný. Daňový bonus sa stále vzťahuje na úroky z 50 000 eur. Stano si môže uplatniť 50 % zo zaplatených úrokov (na základe príjmových limitov a počtu spoludlžníkov). Maximálna výška ročného bonusu je teraz 1200 eur. Ak by jeho zaplatené úroky z 50 000 eur boli napríklad 2400 eur, mohol by si uplatniť 50 % z nich, čo je 1200 eur. V tomto prípade by si mohol uplatniť plnú výšku bonusu 1200 eur ročne.
Je dôležité sledovať aktuálne zákony a výšku priemernej mzdy, nakoľko táto ovplyvňuje výpočet príjmových limitov. Bližšie informácie sú dostupné na stránke Ministerstva financií SR.
Iné formy štátnej podpory bývania
Okrem hypotekárneho úveru pre mladých existujú aj ďalšie formy štátnej podpory, ktoré môžu pomôcť pri financovaní bývania:
Stavebné sporenie: Ide o účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní. Cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Po splnení zákonom stanovených podmienok, ktoré zahŕňajú aj minimálnu dobu sporenia (zvyčajne 6 rokov), štát poskytuje tzv. štátnu prémiu. Táto prémia je oslobodená od dane z príjmov a vypláca sa každoročne sporiteľovi. Podmienkou na získanie plnej výšky štátnej prémie je aj dodržanie príjmového limitu sporiteľa, ktorý je podobný ako pri hypotekárnom úvere. Napríklad, pre získanie plnej výšky štátnej prémie 70 eur v roku 2024 bolo potrebné vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur.
Mladomanželský úver: Tento typ úveru je určený pre mladomanželov do 35 rokov. Podpora spočíva v tom, že štát znižuje výšku úrokovej sadzby úveru. Podmienky získania podpory sú podobné ako pri hypotéke pre mladých, vrátane vekových a príjmových limitov.
Praktické aspekty získania hypotéky a ďalšie náklady
Pred podaním žiadosti o hypotéku je dôležité overiť si, či spĺňate všetky všeobecné podmienky. Okrem legislatívnych kritérií, ktoré sú v každej banke rovnaké, musíte splniť aj interné podmienky banky týkajúce sa vašej bonity, teda schopnosti úver splácať z vášho príjmu. Banka pri posudzovaní vášho príjmu overuje jeho výšku a pravidelnosť.
Ďalšie náklady spojené s hypotékou:
- Poplatok za spracovanie úveru: Niektoré banky účtujú poplatok za vybavenie hypotéky. Napríklad, v Tatra banke bol tento poplatok 175 EUR.
- Znalecký posudok: Na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je potrebné vypracovať znalecký posudok. Jeho vybavenie môže zabezpečiť banka alebo si ho môžete vybaviť sami.
- Poistenie nehnuteľnosti: Banky vyžadujú poistenie nehnuteľnosti. Klient si môže vybrať poisťovňu, ale výška poistného musí spĺňať stanovené kritériá banky. Poistenie chráni nehnuteľnosť a zároveň kryje aj samotný úver.
- Mimoriadne a predčasné splátky: Počas splácania hypotéky máte možnosť realizovať mimoriadne splátky alebo splatiť časť či celý úver pri konci fixácie úrokovej sadzby. Banka si však môže účtovať poplatok za predčasné splatenie, ktorý je zvyčajne limitovaný do 1 % z predčasne splácanej istiny.
Dôležitosť sporenia a plánovania
Pri dnešných cenách nehnuteľností je veľmi dôležité začať si s hypotékou plánovať v predstihu. Ešte pred výberom konkrétnej nehnuteľnosti je vhodné začať si sporiť vlastné prostriedky. Tieto prostriedky slúžia ako záloha a znižujú výšku hypotekárneho úveru. Banky štandardne poskytujú hypotéku do výšky maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti. Nasporené peniaze by mali byť odložené na oddelenom sporiacom účte, aby boli bezpečne odložené. V prípade, že sa nepodarí nasporiť dostatočnú sumu, existujú aj ďalšie možnosti na dofinancovanie rozdielu.
Mimoriadny bonus na zvýšené splátky
V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb bol na začiatku roka zavedený aj mimoriadny jednorazový bonus. Tento bonus je možné získať vo výške 75 % z kladného rozdielu medzi zaplatenou nižšou priemernou ročnou splátkou v roku 2022 a zaplatenou vyššou ročnou splátkou v roku 2023. Dôležité je, že o tento bonus nie je možné žiadať súbežne s daňovým bonusom pre mladých. Výhodou tohto bonusu je, že hlavný dlžník a spoludlžník si oň môžu požiadať bez obmedzenia veku.
Získanie hypotéky s podporou štátu je skvelou príležitosťou pre mladých ľudí na zabezpečenie vlastného bývania. Dôkladné informovanie sa o podmienkach a porovnanie ponúk bánk je kľúčové pre úspešné a výhodné riešenie.