Zdedenie nehnuteľnosti, najmä bytu, môže priniesť nielen majetkový úžitok, ale aj právne a praktické komplikácie. Jednou z častých situácií je, keď byt zdedí viacero súrodencov, avšak o jeho správu a údržbu sa stará len jeden z nich, zatiaľ čo ostatní žijú v zahraničí. Vzniká potom otázka, či je možné uhradené náklady na byt odpočítať od podielu súrodencov pri jeho neskoršom predaji. Právna úprava podielového spoluvlastníctva v Slovenskej republike poskytuje odpovede aj na takéto prípady.
Podstata podielového spoluvlastníctva
Po nadobudnutí bytu v dedičskom konaní sa všetci dedičia stávajú jeho spoluvlastníkmi. Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý spoluvlastník má rovnaké práva a povinnosti k spoločnej veci. Veľkosť podielu na spoločnej veci určuje, akým spôsobom sa spoluvlastníci počas trvania spoločného vlastníctva podieľajú na správe spoločnej veci a na nákladoch na ňu vynaložených. Ak nie je podiel určený, predpokladá sa, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké. V praxi to znamená, že každý spoluvlastník sa rovnakým dielom podieľa na správe a nákladoch súvisiacich s bytom.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
V prípade, ak jeden spoluvlastník užíva byt samostatne a zabezpečuje jeho údržbu, zatiaľ čo ostatní spoluvlastníci byt nijako nevyužívajú, má tento spoluvlastník nárok na úhradu primeranej časti nákladov vynaložených na spoločnú vec. Zároveň však platí, že aj spoluvlastníci, ktorí byt neužívajú, majú povinnosť podieľať sa na nákladoch na spoločnú vec. Neposkytnutie finančného vyrovnania zo strany neužívajúcich spoluvlastníkov by mohlo predstavovať majetkový prospech získaný bez právneho dôvodu, teda bezdôvodné obohatenie. Obohatenému spoluvlastníkovi by tak mohla vzniknúť povinnosť na vydanie bezdôvodného obohatenia.
V situácii, keď byt užívate samostatne a vaši bratia ho nijako nevyužívajú, majú zo zákona nielen právo na poskytnutie náhrady, ale aj povinnosť platiť spoločné náklady na byt. Vzhľadom na uvedené máte nárok na zaplatenie primeranej časti nákladov uhrádzaných za byt. Ak vaši bratia túto povinnosť dobrovoľne nesplnia, mohli by ste sa obrátiť na súd a súdnou cestou vymáhať svoj oprávnený nárok.
Na druhej strane, vaši bratia majú právo na poskytnutie náhrady, keďže nebolo zabezpečené užívanie veci (bytu) v rozsahu zodpovedajúcom ich podielom. Toto právo by si mohli tiež voči vám uplatniť, a to aj súdnou cestou.
Predaj bytu a predkupné právo
Previesť byt do vlastníctva inej osoby je možné len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov. V prípade, ak sa rozhodnete byt predať, musia s tým súhlasiť obaja vaši bratia. Predaj musí byť realizovaný na základe písomnej zmluvy, na ktorej musia byť podpisy všetkých predávajúcich (vás a aj vašich bratov) úradne osvedčené.
Okrem toho, v prípade, ak sa rozhodnete previesť len svoj podiel na byte, majú vaši bratia predkupné právo. To znamená, že svoj podiel musíte najprv ponúknuť na predaj im, a to za cenu, za ktorú by ste ho predali tretej osobe. Ak prejavia záujem, majú prednostné právo na jeho kúpu.
Vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) v dedičskom konaní
Častou otázkou v súvislosti s dedičstvom je aj vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak bol predmetom dedičstva automobil alebo iný majetok nadobudnutý počas manželstva, jeho vyporiadanie sa uskutočňuje v rámci dedičského konania.
Podľa Občianskeho zákonníka sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov môže vyporiadať dohodou medzi pozostalým manželom a dedičmi, uzavretou písomne alebo ústne do zápisnice, ktorá podlieha schváleniu súdom. Ak sú medzi účastníkmi sporné skutočnosti o rozsahu BSM, na sporný majetok sa neprihliada, pokiaľ sa nedohodnú inak.
Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Predpokladom vyporiadania BSM v dedičskom konaní je existencia majetku, ktorý tvoril BSM poručiteľa a pozostalého manžela, a skutočnosť, že počas života poručiteľa sa nezačalo konanie na súde o vyporiadanie majetku v BSM. Ak sa takéto konanie začalo, súdny komisár počká na záverečné rozhodnutie v danom konaní a do dedičstva zahrnie majetok v súlade s týmto rozhodnutím.
V prípade, ak automobil bol nadobudnutý počas trvania manželstva, patril do BSM poručiteľa a jeho manželky. Po ustálení masy BSM sa vo vzťahu k automobilu vysloví, že patrí do BSM a predmetom dedenia bude iba spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½. Následne sa môže pozostalá manželka so synom dohodnúť, že mu bude patriť "celý" podiel o veľkosti ½ alebo len podiel zodpovedajúci dedičským podielom. Dedičia sa však môžu dohodnúť aj tak, že predmetom dedičstva bude celá masa BSM, pričom pozostalému manželovi sa bude konštituovať tzv. náhradová pohľadávka.
Riešenie konfliktov a súdne konanie
V prípade, ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na spôsobe vyporiadania alebo na predaji nehnuteľnosti, prichádza do úvahy súdne konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd v takom prípade rozhodne o spôsobe vyporiadania, pričom môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, najčastejšie formou dražby. Je však potrebné očakávať, že nehnuteľnosť nemusí byť predaná za trhovú hodnotu.
V súvislosti s rekonštrukciou či devastáciou nehnuteľnosti jedným zo spoluvlastníkov, ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, je možné podať návrh na súd. Súd môže rozhodnúť o zrušení spoluvlastníctva a jeho vyporiadaní. Pri násilnom správaní podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom môže súd prikazať vec do vlastníctva jedného z nich za primeranú náhradu, alebo nariadiť predaj nehnuteľnosti.
Je dôležité si uvedomiť, že žiadny z podielových spoluvlastníkov, hoci by bol aj väčšinovým, nemôže z užívania spoločnej veci svojvoľne vylúčiť ostatných podielových spoluvlastníkov. Na také konanie nemá právny nárok. V takom prípade vzniká ostatným spoluvlastníkom právo požadovať od neho náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu ich spoluvlastníckeho podielu.
Záverom
Hoci starostlivosť o zdedený byt, keď žijete v zahraničí, môže byť náročná, právna úprava v Slovenskej republike poskytuje mechanizmy na ochranu vašich práv. Je dôležité poznať svoje práva a povinnosti ako spoluvlastníka a v prípade potreby neváhať obrátiť sa na právnu pomoc, či už pri dohode so súrodencami, alebo pri riešení sporov prostredníctvom súdu. Dôkladná komunikácia a snaha o vzájomnú dohodu sú kľúčové pre hladké vysporiadanie dedičstva a spravovanie spoločnej nehnuteľnosti.
tags: #dedicstvo #byt #v #spoluvlastnictve #bez #spoluvlastnika