Dedičstvo bytu s ťarchou: Komplexný sprievodca

Dedičstvo nehnuteľnosti, najmä bytu, môže byť zložitý proces, obzvlášť ak je nehnuteľnosť zaťažená ťarchou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, čo znamená dediť byt s ťarchou, aké typy ťárech existujú, ako postupovať v prípade úmrtia dlžníka a ako sa vyhnúť potenciálnym problémom.

Čo je to ťarcha na nehnuteľnosti?

Ťarcha na nehnuteľnosti je akékoľvek obmedzenie vlastníckeho práva, ktoré je zapísané v liste vlastníctva (LV) v časti C. Znamená to, že nejaký subjekt má právo k nehnuteľnosti, ktoré obmedzuje dispozičné právo vlastníka. Pri hypotéke je bežné, že nehnuteľnosť je založená a v liste vlastníctva vzniká zápis v časti C ako záložné právo v prospech banky.

Typy ťárech na nehnuteľnosti

Okrem záložného práva k hypotéke existujú aj iné druhy ťárech, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené. Medzi najčastejšie patria:

• Záložné právo v prospech inej banky, ŠFRB alebo stavebnej sporiteľne: Znamená, že vlastník nehnuteľnosti ju založil na účel hypotéky, úveru zo stavebnej sporiteľne alebo v minulosti čerpal úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Pri kúpe takejto nehnuteľnosti musí byť úver s touto ťarchou vyplatený najneskôr momentom čerpania vašej hypotéky na kúpu. Je možné urobiť tak aj z prostriedkov vášho úveru.
• Záložné právo v prospech mesta: Ide o štandardnú zákonnú ťarchu, ktorú banky akceptujú. Niektoré takéto ťarchy sú už bezpredmetné, lebo sa vzťahovali na nesplatenú časť kúpnej ceny od mesta v minulosti, ale stále na LV sú. Ak kupujete byt s takouto ťarchou, niektoré banky požadujú pri schvaľovaní hypotéky výmaz tejto ťarchy, či ešte pred čerpaním alebo doklad o výmaze ťarchy od mesta stačí na kataster podať spolu so záložnými zmluvami na kataster, ktorý takúto ťarchu za pár dní vymaže.
• Vecné bremeno práva prechodu a prejazdu: Táto ťarcha je bankami štandardne akceptovaná a zriaďuje sa vtedy, ak prístupová cesta alebo pozemok svojou funkciou prislúcha k bytovému alebo rodinnému domu a je vo vlastníctve ďalšej osoby alebo firmy. S týmto vecným bremenom sa stretávame často v obciach, keď vlastník celého pozemku, na ktorom sa postavia nové domy, dáva súhlas na užívanie prístupovej cesty a pod. Ak je vlastníkom pozemkov obec, zriadenie takejto ťarchy nie je potrebné.
• Vecné bremeno práva doživotného užívania (ťarcha na dožitie): Často sa s ním stretávame v prípadoch, kedy rodičia si dajú podmienku napr. pri darovaní nehnuteľnosti deťom, že v dome alebo byte môžu žiť do konca života. Toto je istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici. Je to bežná klauzula najmä pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom - dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany poplatkom vyhnúť. Je to jedna z možností, zároveň sa však rodičia vystavujú istému riziku, ak by darovali nehnuteľnosť bezpodmienečne. Túto dilemu rieši každý inak: niektorí rodičia sa na svoje deti prosto spoľahnú a podmienku si neuvedú, niektorí zasa stavia radšej na opatrnosť. Treba však hneď na začiatku povedať, že na opatrnosť by sa v tomto smere nemalo pozerať ako na útok na dôveru, pretože i z iných dôvodov môžu nastať situácie, ktoré môžu pre pôvodných darcov skončiť zle. Právo dožitia alebo užívania nehnuteľnosti je pre banku ale neakceptovateľné, keďže obmedzuje možnosť založiť nehnuteľnosť.

• Nehnuteľnosť s ťarchou exekúcie: Exekútori v rámci svojich právomocí majú v prípade vymáhania povinnosti v prospech ďalšieho subjektu právo siahnuť vlastníkovi nehnuteľnosti aj na ňu. Najskôr dajú príkaz na zriadenie exekúcie, ktorá je zaznamenaná aj na liste vlastníctva k nehnuteľnosti a v prípade neuhradenia napríklad dlhu môžu byt alebo dom aj zabaviť a z peňazí z jej predaja uhradiť dlhy vlastníka nehnuteľnosti.

Dedičstvo bytu s hypotékou

Ak zdedíte byt s hypotékou, je dôležité kontaktovať banku a informovať ju o úmrtí dlžníka a vašom záujme o dedičstvo nehnuteľnosti. Banka následne zistí, či bol úver poistený pre prípad smrti a či existuje aj spoludlžník.

Spoludlžník

V prípade, ak je na úvere spoludlžník, je povinný úver ďalej splácať a nič sa nemení.

Poistenie úveru

Ak mal dlžník uzatvorené poistenie pre prípad svojho úmrtia, malo by pokryť všetky náklady spojené s úverom. To znamená, že ak by došlo k úmrtiu poistenej osoby, dôjde k splateniu celého úveru. Banka tak zinkasuje poistné plnenie dojednané pre prípad úmrtia, čím sa úver predčasne splatí. Vtedy dedičia poručiteľa nadobudnú len čistú hodnotu dedičstva bez záväzku z úverovej zmluvy. Splatením úveru by súčasne došlo k zániku záložného práva zaťažujúcom nehnuteľnosť.

Možnosti dediča

• Prevzatie hypotéky: V niektorých prípadoch môžete hypotéku prevziať na svoje meno, buď dobrovoľne alebo dlh zdedíte. V prípade zdedenia hypotéky, banka od vás nepožaduje dokladovanie príjmu. Preto ak nebudete splácanie zvládať, kontaktujte banku a dohodnite si ďalšie kroky.
• Odmietnutie dedičstva: Máte taktiež možnosť dedičstvo odmietnuť - vtedy je však najlepšie poradiť sa s notárom či právnikom. Dávate si však pozor, hoci prebieha dedičské konanie, úver treba splácať ďalej. Ak sa banka dozvie o úmrtí klienta, ktorý nemal spoludlžníka, môže znížiť úrokovú sadzbu, ktorou sa úver úročí až do vyplatenia alebo prevzatia dlhu alebo úročenie úveru pozastaví až do ukončenia dedičského konania.
• Ponechanie nehnuteľnosti: Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť si ponechať, budete musieť riadiť všetky súvisiace náklady, vrátane hypotéky, daní z nehnuteľnosti, poistenia a údržby.

Dedičstvo a exekúcie

Špecifickým prípadom je situácia, keď jeden z dedičov má exekúcie. V takomto prípade je dôležité vedieť, že:

• Vydedenie: Vydediť dieťa sa dá len z vážnych dôvodov, inak musí dieťa dostať najmenej polovicu zákonného podielu a maloletý celý zákonný podiel. Po smrti už nie je možné nikoho vydediť a každý musí dostať to, čo mu patrí zo zákona.
• Odmietnutie dedičstva: Ak dedič s exekúciami odmietne dedičstvo, exekútor môže toto napadnúť, pretože sa povinný vzdal možnosti získať majetok a tým okráda svojho veriteľa.
• Dohoda dedičov: Je možné spraviť na dedičskom konaní dohodu dedičov, kedy ten s exekúciami nezdedí vôbec nič.

Ako postupovať pri dedení bytu s ťarchou na dožitie?

Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností. Je možné ju zrušiť, avšak musí to urobiť osoba, v prospech ktorej je zapísaná, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy. Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je však možné prenajímať i predať; ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť (či už bývanie alebo podnikanie), a triezvo zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj vyhlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.

Ako postupovať, ak daná osoba už nežije

Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce z pochopiteľných dôvodov ťarchu z listu vlastníctva vymazať, keďže už nemá opodstatnenie a nehnuteľnosť sa tým pádom stane z pohľadu možného predaja omnoho atraktívnejšia. K tomuto úkonu je potrebný úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Pokusy o špekulácie so zriadením tohto bremena

Stáva sa to najmä vtedy, ak si vlastník bytu urobí nejaký dlh; mnohokrát to takto riešia najmä rodičia - nehnuteľnosť prepíšu napríklad na svoje deti s tým, že im ju tým pádom už nikto nebude môcť vziať, a zároveň budú mať vďaka právu na dožitie do konca života istú strechu nad hlavou. Tu však treba zdôrazniť, že takéto konanie je veľmi rizikovým vzhľadom na to, že ho súd môže ľahko označiť ako podvod. Navyše ak už exekútor začal na základe súdneho rozhodnutia konať, akékoľvek darovanie sa automaticky stáva neplatným.

Vecné bremeno, dedičstvo a dlžoby

Právo užívania sa týka naozaj len užívania; ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.

Môže ešte nastať situácia takéhoto typu: otec prepíše dom na syna s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Syn zomrie a dom zdedí jeho syn, dedko však z nejakého dôvodu nechce, aby sa oňho vnuk staral. V tomto prípade má síce dedko právo v dome zostať, ale jeho novým majiteľom je vnuk bez ohľadu na dedkovu vôľu a ich vzájomné vzťahy.

Dedičstvo a nadobudnutie vlastníckeho práva

Podľa Občianskeho zákonníka sa dedičstvo nadobúda smrťou poručiteľa. Teda v okamihu smrti poručiteľa prechádzajú všetky práva a povinnosti na dedičov. Ak ste jediným dedičom po Vašom otcovi, tak ste sa v okamihu jeho smrti stali vlastníkom jeho bytu. Ak je dedičov viac, tak sa vlastníkmi bytu stali všetci dedičia. Tento byt v takom prípade nadobudli dedičia do podielového spoluvlastníctva. Dedičské konanie je len ingerenciou verejnej moci v dedičskom konaní, na základe čoho dôjde k potvrdeniu nadobudnutia dedičského konania (kvôli právnej istote). Do katastra nehnuteľností budete ako vlastník bytu zapísaný až po právoplatnom skončení dedičského konania.

Dedičské konanie a spory

Najčastejšie dochádza k sporom vtedy, ak niektorý zo dedičov chce viac ako mu patrí. Majetok často rozháda dedičov. Často dedičia zataja, že niečo dostali bezodplatne od poručiteľa alebo v čase života poručiteľa vyberajú peniaze z účtov poručiteľa (napríklad keď je už nevládny). Často si tí dedičia, ktorí sa postarali v starobe o rodiča myslia, že majú nárok na vyšší podiel, ako ten ktorý im patrí zo zákona. Dedičské právo a zákonné dedenie sa nezakladá na zásadách zásluhovosti dediča o poručiteľa a teda dedič, ktorý sa staral o poručiteľa nemá z tohto dôvodu zákonný nárok na to, aby nadobudol z tohto dôvodu väčší podiel na dedičstve. Otázkou je, či poručiteľ spísal závet a neprihliadol pri závete na starostlivosť vášho brata o ňu samotnú. Predpokladáme z otázky, že všetci dedičia dosiahli plnoletosť, a preto ak by poručiteľka spísala závet, potom plnoletým dedičom sa musí dostať jedna polovica ich zákonného podielu pokiaľ nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov. Citujeme ust. "Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona." Je však aj možnosťou dedičov, aby v dedičskom konaní sa dohodli a prihliadli na uvedenú skutočnosť starostlivosti vášho brata o poručiteľku a vzdali sa svojho podielu na dedičstve práve z dôvodu starostlivosti brata o vašu mamu.

Dedičstvo a predaj nehnuteľnosti

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti (bytu) sa musí platiť daň? Je nejaká možnosť daň z predaja neplatiť alebo ju znížiť? Pokiaľ ide o daň, tak sa pri predaji platí daň z príjmu ak je nehnuteľnosť predávaná do 5 rokov od nadobudnutia okrem prípadu ak bola nadobudnutá priamym dedením. Pri príjmoch je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou môže byť komplikovaný, ale nie nemožný. V niektorých prípadoch je potrebné získať súhlas veriteľa (napr. banky) s predajom nehnuteľnosti a zabezpečiť, aby boli prostriedky z predaja použité na splatenie dlhu. Informujte potenciálnych kupcov: Pri prezentácii nehnuteľnosti potenciálnym kupcom je dôležité, aby ste ich informovali o existencii ťarchy na dožitie. Zvážte možnosti spolupráce s účastníkmi ťarchy: Ak sa situácia s ťarchou na dožitie zdá byť komplikovaná, mohli by ste zvážiť možnosť komunikácie a spolupráce s účastníkmi tejto ťarchy.

Dôležitosť informovanosti a odbornej pomoci

Je dôležité, aby ste mali presné a aktuálne informácie o ťarche na dožitie a jej platnosti. V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ako sú advokáti alebo notári, ktorí vám môžu poskytnúť relevantné rady a pomôcť vám s celým procesom dedenia. Práca advokátskej kancelárie JUDr. Ficek & Partners charakterizuje vysoká odbornosť, snaha naozaj…

V prípade, že vlastník nehnuteľnosti už nežije, je možné požiadať o vymazanie ťarchy na dožitie. Na kataster nehnuteľností budete ako vlastník bytu zapísaný až po právoplatnom skončení dedičského konania.

Pri kúpe bytu je dôležité byť obozretný a hneď na prvej obhliadke nehnuteľnosti si od majiteľa alebo realitného makléra pýtať aktuálny list vlastníctva. Ak sa na liste vlastníctva nachádza ťarcha, je potrebné zistiť, o aký druh ťarchy sa jedná a aké sú jej dôsledky.

Skúsený hypotekárny špecialista už presne vie, aké kroky budú nevyhnutné pre úspešné dotiahnutie kúpy vášho nového domova. Už od začiatku procesu riešenia vašej hypotéky vám bude vedieť poradiť, nedovolí, aby ste neprišli o peniaze a aby ste sa nestresovali. Usmerní vás pri jednotlivých úkonoch, vysvetlí vám postupy a pomôže vám nájsť najlepšie, najlacnejšie a najrýchlejšie vyriešenie vašej hypotéky na kúpu nehnuteľnosti.

tags: #dedicstvo #byt #s #tarchou