V oblasti stavebného práva, najmä s príchodom nového Stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.) s účinnosťou od 1. apríla 2025, sa menia a spresňujú mnohé procesné postupy. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje detailné porozumenie, je určenie príslušného stavebného úradu. Táto otázka sa stáva obzvlášť relevantnou v prípadoch, kde sa objavujú konflikty záujmov, ako napríklad keď obec pôsobí zároveň ako stavebný úrad a zároveň ako navrhovateľ, stavebník či vlastník stavby. Okrem toho nová legislatíva prináša aj zmeny v procesoch povoľovania stavieb, ktoré sa dotýkajú aj drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác.
Určovanie príslušnosti stavebného úradu: Nové pravidlá a ich interpretácia
S účinnosťou od 1. apríla 2025 prináša novela Stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.) zmeny v mechanizmoch určovania príslušnosti stavebných úradov. Tieto mechanizmy sú navrhnuté tak, aby zabezpečili nestrannosť a efektivitu v procese povoľovania stavieb.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky hrá v tomto procese kľúčovú úlohu. Podľa ustanovení § 13 Stavebného zákona má tento úrad právomoc:
- Určiť náhradný stavebný úrad: V prípade, ak je pôvodný stavebný úrad nečinný po dobu najmenej 90 dní, Úrad pre územné plánovanie a výstavbu môže určiť inú obec ako príslušný stavebný úrad. Táto obec musí spadať do územného obvodu toho istého regionálneho úradu, byť sídlom spoločného obecného úradu a s takýmto určením musí súhlasiť. Toto pravidlo sa však nevzťahuje na určenie príslušnosti špeciálneho stavebného úradu.
- Určiť regionálny úrad pre rozsiahle zámery: Ak ide o stavbu alebo opatrenie, ktoré sa má uskutočniť vo viacerých krajoch, Úrad pre územné plánovanie a výstavbu určí, ktorý z regionálnych úradov bude viesť konanie o stavebnom zámere.
- Určiť regionálny úrad pri nedostatočnom personálnom zabezpečení obce: Ak obec nedokáže zabezpečiť výkon stavebného úradu v požadovanom personálnom obsadení po dobu najmenej jedného roka a nie je možné určiť stavebný úrad podľa predchádzajúceho bodu, príslušný stavebný úrad určí regionálny úrad.
Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky má podľa § 14 ods. 1 písm. f) Stavebného zákona tiež právomoc určovať príslušnosť stavebných úradov. Konkrétne:
- Určuje stavebný úrad pre stavby vo viacerých obvodoch: Ak sa stavba alebo opatrenie má uskutočniť v územnom obvode dvoch alebo viacerých stavebných úradov, regionálny úrad určí, ktorý stavebný úrad vybaví ohlásenie alebo uskutoční konanie a vydá rozhodnutie.
Stret záujmov: Keď obec je stavebným úradom aj stavebníkom
Jednou z najkomplikovanejších situácií v stavebnom práve nastáva, keď obec, ktorá má pôsobiť ako stavebný úrad, je zároveň aj navrhovateľom, stavebníkom alebo vlastníkom stavby. Starý Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.) v § 119 presne definuje postup, ako predchádzať predpojatosti v rozhodovacom procese. Cieľom je zabezpečiť nestrannosť, ktorá je neodmysliteľnou súčasťou ústavného štátu.
Podľa § 119 ods. 3 Stavebného zákona platí: „Ak je na konanie príslušná obec ako stavebný úrad a je zároveň navrhovateľom, stavebníkom alebo vlastníkom stavby, alebo žiadateľom o povolenie terénnych úprav, prác alebo zariadení, ktoré sú predmetom konania, krajský stavebný úrad určí, ktorý stavebný úrad vykoná konanie a vydá rozhodnutie“. Tieto podmienky sú taxatívne vymedzené a nemôžu byť rozširované ani zužované.
Účelom tohto ustanovenia je vylúčiť stret záujmov obce ako stavebného úradu a obce v iných postaveniach - či už ako navrhovateľa v územnom konaní, stavebníka pri žiadosti o stavebné povolenie a v kolaudačnom konaní, vlastníka stavby v kolaudačnom konaní alebo pri odstraňovaní stavieb, alebo žiadateľa o povolenie terénnych úprav, prác a zariadení.
V Uznesení Najvyššieho súdu, sp. zn. 8 Sžp 13/2012, sa potvrdzuje nevyhnutnosť zachovávania ústavného princípu nestrannosti. Uvádza sa, že opačný postup by znamenal rozhodovanie vo vlastnej veci, keďže predstaviteľom obce a zároveň najvyšším výkonným orgánom je starosta. Keďže na určenie príslušného stavebného úradu sa nevzťahuje Správny poriadok, je dôležité, aby takéto určenie nebolo prejavom svojvôle správneho orgánu.
Je dôležité dbať na určenie takého orgánu, u ktorého je maximálne vylúčená akákoľvek pochybnosť o jeho neutrálnom postavení. Nestačí iba zmena stavebného úradu. Je potrebné sa vyhnúť situácii, aby novým stavebným úradom nebol spoločný stavebný úrad s pôvodným (z prejednávania veci vylúčeným úradom), čo znamená, že zamestnanci pôvodného úradu sa nesmú podieľať na rozhodovacej činnosti. Je potrebné skúmať materiálne súvislosti, aby obec nemohla, priamo ani nepriamo, rozhodovať v konaní, v ktorom sama vystupuje ako navrhovateľ.
Pojem „obec“ v Stavebnom zákone nie je špecifikovaný, no vychádza sa z § 1 ods. 1 zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, podľa ktorého je obec právnickou osobou, ktorá samostatne hospodári s vlastným majetkom a príjmami.
V prípade, ak obec či mestská časť je stavebným úradom a zároveň aj navrhovateľom, stavebníkom alebo (spolu)vlastníkom stavby, podá žiadosť o určenie príslušnosti na okresný úrad. Ak okresný úrad, ako nadriadený správny orgán, vyjadrí, že nie sú splnené podmienky na aplikáciu § 119 ods. 3 Stavebného zákona, z čoho implicitne vyplýva, že pre všeobecný stavebný úrad (prvostupňový správny orgán) vzniká právomoc konať a rozhodnúť. Okresný úrad totiž nemá právomoc ani povinnosť určiť vecné a miestne príslušný správny orgán v prípade, ak nevidí dôvody na postup podľa § 119 ods. 3.
V konečnom dôsledku, vecnú a miestnu príslušnosť určuje existencia presne definovaného predmetu konania a jeho konkrétnych účastníkov.
Nový pohľad na proces povoľovania stavieb
Nový Stavebný zákon prináša radikálnu zmenu v procese povoľovania stavieb. Okrem zrušenia dvojstupňových správnych konaní sa mení aj terminológia a prístup k jednotlivým fázam výstavby.
- Od stavebného povolenia k rozhodnutiu o stavebnom zámere: Termín „stavebné povolenie“ je nahradený pojmom „rozhodnutie o stavebnom zámere“. Tento proces bude riadiť novozriadený ústredný orgán štátnej správy, pričom právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) prejde na stavebné úrady, ktoré budú pracoviskami nového úradu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Regionálnych pracovísk bude osem.
- Integrovaný proces a odborne spôsobilé osoby: Proces povoľovania stavieb sa bude uskutočňovať prostredníctvom informačného systému a odborne spôsobilých osôb (projektantov), ktorí budú zabezpečovať procesnú stránku schvaľovania návrhu stavebného zámeru. V rámci prerokovania stavebného zámeru dôjde k integrácii procesov s orgánom posudzovania vplyvov na životné prostredie.
- Stavby postavené nepovolene: Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami po účinnosti nového zákona nebude možné dodatočne povoliť. Zákon precizuje postup stavebného úradu pri nepovolených stavebných prácach a ich odstraňovaní.
- Zjednodušené postupy pre jednoduché stavby a drobné stavby: Pre jednoduché stavby bude platiť zjednodušený procesný postup ukončený rozhodnutím o stavebnom zámere. Drobné stavby a drobné stavebné práce budú podliehať ohláseniu, pričom stavebný úrad vydá potvrdenie o ohlásení stavby.
Definícia pojmu "stavba" a jej členenie
Nový zákon o výstavbe komplexne upravuje cyklus výstavby od stavebného zámeru, cez zhotovovanie, kolaudáciu až po trvalé užívanie stavieb. Základným prvkom je preto presné vymedzenie pojmu „stavba“.
- Pozitívne vymedzenie: Zákon sa vzťahuje na terénne úpravy, meliorácie a iné zemné práce, ktoré menia reliéf terénu, fyzikálne vlastnosti podložia alebo regulujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby. Taktiež na zmontované výrobky plniace účel stavby, nové druhy stavieb (domy na strome, mobilné domy), konštrukcie na šírenie informácií a trvalé úpravy pozemku súvisiace so zmenou spôsobu jeho užívania.
- Negatívne vymedzenie: Vylučuje sa z pôsobnosti zákona zoznam stavieb a stavebných prác uvedený v prílohe č. 1.
- Členenie stavieb:
- Trvalé a dočasné stavby: Toto členenie má význam pre procesy vo výstavbe a spôsob prevádzky.
- Drobné stavby: Stavby, konštrukcie a súvisiace práce, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ich definícia je v prílohe č. 2.
- Jednoduché stavby: Stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré ani ako hlavné stavby nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Zoznam je v prílohe č. 3.
- Vyhradené stavby: Stavby, ktoré si vyžadujú vypracovanie vykonávacieho projektu, kontrolné statické posudky a ďalšie špecifické nároky na zhotoviteľa.
- Budovy: Členenie na bytové a nebytové sa odvíja od rozsahu celkovej podlahovej plochy na prevádzku.
- Inžinierske stavby: Všetky stavby, ktoré nie sú budovami. Ich nomenklatúra je podľa prílohy vyhl. č. 323/2010 Z. z.
- Líniové stavby: Stavby s odchylným režimom prípravy, projektovania, zhotovovania a prevádzky.
Zmena stavby, stavebné úpravy a údržba
Nový zákon tiež spresňuje pojmy týkajúce sa zmien na existujúcich stavbách:
- Zmena stavby: Zahŕňa prístavbu, nadstavbu alebo zmenu účelu stavby. Režim prípravy zmeny stavby je rovnaký ako pri novej stavbe. Za zmenu účelu stavby sa nepovažuje zmena užívania jednotlivých priestorov stavby (prevádzka), ktorá podlieha povoľovaniu orgánom verejného zdravotníctva.
- Stavebné úpravy: Sú stavebné práce uskutočňované na už existujúcej stavbe po kolaudácii, ktoré nevyžadujú predchádzajúce posúdenie ako pri zmene stavby.
- Údržba stavby: Sú činnosti, ktoré nepodliehajú povoľovaniu podľa tohto zákona a sú uvedené v prílohe č. 4.
Spoločný obecný úrad (SOU) a jeho úlohy
V záujme kvalitného a efektívneho zabezpečovania výkonu štátnej správy na úseku stavebného konania sa obce môžu združovať a vytvárať Spoločný obecný úrad (SOU). Nový Metodický pokyn k praktickej aplikácii § 15 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z. vysvetľuje, ako môžu obce formou zmlúv zriadiť SOU výlučne na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy (administratívna podpora). Prenesený výkon štátnej správy však ostáva na jednotlivých obciach, ktoré sú správnym orgánom. Overovacia doložka ohlásenej stavby alebo projektu stavby tak podpisuje štatutár príslušnej obce, nie štatutár spoločného úradu.
Ohlásenie drobnej stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác
Podľa § 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (v znení neskorších predpisov), ohlásenie stavebnému úradu postačí v nasledujúcich prípadoch:
- Drobné stavby: Stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Patria sem napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, sauny, úschovne bicyklov, podzemné stavby (pivnice, žumpy) do určitej zastavanej plochy a hĺbky. Za drobné stavby sa považujú aj stavby organizácií na lesnej pôde, oplotenia, prípojky na verejné siete a nástupné ostrovčeky.
- K ohláseniu drobnej stavby je potrebné priložiť doklad o vlastníctve, situačný nákres, technický opis, stanoviská dotknutých orgánov a súhlas spoluvlastníkov.
- Stavebné úpravy: Tieto sa môžu uskutočniť bez stavebného povolenia, ak sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií, nemení sa spôsob užívania a neohrozujú sa záujmy spoločnosti.
- Udržiavacie práce: Práce, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie, ako aj všetky práce na pamiatkovo chránených stavbách, si vyžadujú ohlásenie. Bežné udržiavacie práce, ktoré tieto aspekty neovplyvňujú, nevyžadujú ani ohlásenie.
Určenie súpisného a orientačného čísla
Obec na základe písomnej žiadosti vydáva rozhodnutie o určení, zmene alebo zrušení súpisného a orientačného čísla. K žiadosti je potrebné predložiť doklad o vlastníctve pozemku, kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie, geometrický plán alebo kópiu z katastrálnej mapy.
Celkovo nový Stavebný zákon a s ním súvisiace predpisy prinášajú snahu o zefektívnenie, sprehľadnenie a najmä o elimináciu stretov záujmov v stavebnom konaní, pričom kladú dôraz na digitálne procesy a odborne spôsobilé osoby.