Darovanie nehnuteľnosti je významným právnym krokom, ktorý umožňuje bezodplatný prevod vlastníckeho práva k majetku, najčastejšie medzi blízkymi osobami, ako sú členovia rodiny. Hoci sa tento proces môže zdať jednoduchý, je dôležité poznať všetky súvisiace poplatky, náležitosti a kroky, aby bolo darovanie právne platné a bezproblémové. Tento článok sa zameriava na náklady spojené s vypracovaním darovacej zmluvy na nehnuteľnosť, ako aj na celý proces od jej podpísania až po zápis do katastra nehnuteľností.
Náklady na vypracovanie darovacej zmluvy
Cena za vypracovanie darovacej zmluvy na nehnuteľnosť sa môže líšiť v závislosti od zvoleného poskytovateľa právnych služieb a zložitosti samotného prípadu.
Advokátske kancelárie často ponúkajú balík služieb, ktorý zahŕňa nielen vypracovanie samotnej darovacej zmluvy, ale aj návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V takom prípade sa cena pohybuje spravidla okolo 150 EUR. Táto cena však zvyčajne nezahŕňa katastrálny poplatok za vklad, ktorý je štandardne vo výške 100 EUR, ani poplatky za úradné osvedčenie podpisov. Ak si klient želá, aby advokátska kancelária zastupovala klienta v katastrálnom konaní, cena sa môže navýšiť na približne 200 EUR. V tomto scenári sa však môže katastrálny poplatok za vklad znížiť na 50 EUR, čo v konečnom dôsledku znamená, že celková cena pre klienta zostáva rovnaká, avšak s výhodou toho, že klient nemusí sám navštevovať kataster.
Notári sú ďalšou možnosťou pre vypracovanie a overenie darovacej zmluvy. Cena u notára závisí od viacerých faktorov, ako je hodnota darovaného majetku, počet zúčastnených strán, zložitosť zmluvy (napríklad ak obsahuje vecné bremeno doživotného užívania) a rozsah notárskych služieb. Orientačná cena za vypracovanie darovacej zmluvy notárom sa pohybuje od 100 EUR do 250 EUR. Samotné overenie podpisov na zmluve stojí spravidla 5 až 10 EUR za podpis. Notárska úschova dokumentov alebo peňazí je spoplatnená podľa dohody, zvyčajne od 30 EUR.
Existujú aj lacnejšie alternatívy, ako napríklad vyplnenie darovacej zmluvy online prostredníctvom pripravených vzorov. Tieto vzory sú často overené a spĺňajú aktuálne právne požiadavky. Cena za takéto riešenie je zvyčajne výrazne nižšia ako pri využití služieb advokáta alebo notára a umožňuje klientovi získať právne platnú zmluvu za zlomok ceny.
Je dôležité poznamenať, že v prípade darovania nehnuteľnosti medzi priamymi príbuznými (napr. rodič - dieťa, starý rodič - vnuk) nepodlieha darovacia zmluva dani z príjmu ani darovacej dani. Od 1. januára 2024 bola daň z darovania zrušená.
Proces darovania nehnuteľnosti
Proces darovania nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko kľúčových krokov, ktoré je potrebné dodržať pre jeho platnosť a úspešné dokončenie.
1. Príprava darovacej zmluvy
Darovacia zmluva je právny dokument, ktorým darca bezodplatne prenecháva vlastníctvo nehnuteľnosti obdarovanému. Zmluva musí byť vypracovaná písomne a musí obsahovať nasledujúce náležitosti:
- Označenie zmluvných strán: Presné identifikačné údaje darcu a obdarovaného, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a miesta trvalého pobytu.
- Predmet darovania: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis, číslo parcely podľa katastra nehnuteľností, výmeru a prípadne aj popis jej súčastí a príslušenstva (napr. záhrada, studňa, septik, garáž). V prípade darovania časti nehnuteľnosti je potrebné presne špecifikovať spoluvlastnícky podiel.
- Prejav vôle: Jasný a zrozumiteľný prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
- Bezodplatnosť: Zmluva musí výslovne uvádzať, že ide o bezodplatné darovanie. Ak by bola dohodnutá akákoľvek protihodnota, nešlo by o darovanie, ale o iný typ zmluvy.
- Podpisy: Zmluva musí byť podpísaná oboma zmluvnými stranami. Pri darovaní nehnuteľnosti je povinné, aby bol podpis darcu osvedčený pred notárom alebo na obecnom úrade (matrika).
2. Podpisovanie zmluvy a osvedčenie podpisov
Po vypracovaní darovacej zmluvy pristúpia zmluvné strany k jej podpísaniu. Ako už bolo spomenuté, pri darovaní nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby bol podpis darcu úradne osvedčený. Toto osvedčenie sa vykonáva buď u notára, alebo na obecnom úrade. Obdarovaný podpisuje zmluvu bez nutnosti osvedčenia, ale odporúča sa, aby zmluva bola podpísaná oboma stranami v rovnakom čase a na rovnakom mieste.
3. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností
Po podpísaní a osvedčení darovacej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore, podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Elektronické podanie: V súčasnosti je možné návrh na vklad podať aj elektronicky prostredníctvom elektronickej podateľne katastra. Toto riešenie je často rýchlejšie a lacnejšie.
- Správny poplatok: Za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra sa platí správny poplatok. Štandardná výška poplatku je 100 EUR. V prípade elektronického podania sa poplatok znižuje na polovicu, teda na 50 EUR. Ak si želáte urýchlené konanie (rozhodnutie do 15 dní), poplatok je vyšší.
4. Konanie na katastri nehnuteľností
Katastrálny odbor po doručení návrhu preskúma predloženú darovaciu zmluvu a návrh na vklad. Ak sú splnené všetky zákonné podmienky, katastrálny odbor vydá rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva. O tomto rozhodnutí sú oboznámení obaja účastníci konania. Proces zápisu do katastra zvyčajne trvá približne 3 týždne.
5. Ostatné povinnosti po nadobudnutí nehnuteľnosti
Po úspešnom zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vznikajú obdarovanému nové povinnosti:
- Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník (obdarovaný) je povinný do konca januára nasledujúceho roka po nadobudnutí vlastníckeho práva podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.
- Poisťovňa: V prípade darovania domu alebo bytu je nevyhnutné zmeniť poistenie nehnuteľnosti na svoje meno. Od okamihu zmeny majiteľa je staré poistenie neplatné.
PÔVODNÝ ZÁPIS, KATASTRAL
Dôležité aspekty darovania nehnuteľnosti
Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité zvážiť aj ďalšie aspekty, ktoré môžu ovplyvniť budúce právne a daňové situácie.
Uvádzanie hodnoty daru v zmluve
Zákon neustanovuje, že hodnota daru musí byť uvedená v darovacej zmluve. Avšak, v určitých prípadoch môže byť uvedenie hodnoty daru, ideálne podložené znaleckým posudkom, prospešné:
- Budúce dedičské konanie: Ak je obdarovaný zákonným dedičom, uvedenie hodnoty daru pomôže pri budúcom dedičskom konaní, keďže hodnota nehnuteľnosti nad rámec bežných darov sa bude započítavať do dedičského podielu.
- Predaj nehnuteľnosti: Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné riešiť daň z príjmu. Výdavkom na určenie základu dane bude hodnota nehnuteľnosti určená v čase darovania znaleckým posudkom, ak bol vyhotovený. Ak darca vlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, jeho prípadný predaj by bol oslobodený od dane. Ak bol darca vlastníkom menej ako 5 rokov, výdavkom je obstarávacia cena darcu.
Vecné bremená a iné obmedzenia
Pred darovaním nehnuteľnosti je dôležité skontrolovať, či na nej neviaznu vecné bremená (napr. právo doživotného užívania), záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo. Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť.
Možnosť odvolania daru
Darovacia zmluva je vo všeobecnosti neodvolateľný právny úkon. Existujú však výnimky, kedy darca môže dar odobrať. Jednou z nich je situácia, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Právo darcu na odvolanie daru je však časovo obmedzené.
Darovanie nehnuteľnosti je významným rozhodnutím, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých právnych a finančných aspektov. Využitie odborných služieb advokáta alebo notára, prípadne využitie online nástrojov, môže zabezpečiť hladký a bezpečný priebeh celého procesu.
tags: #darovacia #zmluva #na #nehnutelnost #poplatky