Darovacia zmluva na byt: Ako previesť polovicu nehnuteľnosti a na čo si dať pozor

Darovanie nehnuteľnosti, či už ide o dom, byt alebo pozemok, môže na prvý pohľad pôsobiť ako jednoduchý a emocionálny akt. V skutočnosti však darovacia zmluva patrí medzi najvážnejšie právne úkony bežného života. Napriek tomu, si ju mnohí ľudia vypracujú bez odbornej pomoci, nájdu si vzor na internete, vyplnia mená, adresy a čísla parciel, podpíšu a myslia si, že je hotovo. A potom znášajú prípadné dôsledky. Tento článok sa zameriava na špecifické aspekty darovania bytov a spoluvlastníckych podielov, pričom osvetlí časté chyby a dôležité právne náležitosti, ako aj otázky týkajúce sa vrátenia daru.

Čo je to darovacia zmluva na byt?

Darovacia zmluva je jedným z možných právnych titulov nadobudnutia vlastníctva k bytu. Darovacou zmluvou je možné nadobudnúť vlastníctvo aj k iným veciam. Je upravená predovšetkým v § 628 až § 630 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Dôležitým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť. Uzatvorením darovacej zmluvy darca niečo prenecháva alebo sľubuje obdarovanému bezplatne. Obdarovaný uzatvorením darovacej zmluvy dar alebo sľub prijíma.

Veľa ľudí si myslí, že na to, aby došlo k darovaniu určitej veci, postačuje to, ak darca vyhlási, že príslušnú vec daruje obdarovanému. Skutočnosť je však taká, že na platné darovanie sa vyžaduje, aby obdarovaný dar aj prijal a tým potvrdil, že s darovaním súhlasí. Darovanie nezávisí teda len od vôle darcu, ale aj od vôle obdarovaného. Nikto nemôže iného nútiť, aby prijal dar, o ktorý nemá záujem. Preto aj v prípade darovania ide o klasickú zmluvu, na ktorej uzatvorenie je potrebný súhlas oboch zmluvných strán.

Účelom darovacej zmluvy je bezodplatný (zadarmo) prevod vlastníckeho práva k predmetu darovania z darcu na obdarovaného. Práve bezodplatnosť je kľúčovým znakom darovacej zmluvy, ktorý túto zmluvu odlišuje od kúpnej zmluvy. V prípade, ak je predmetom daru byt, hovoríme o darovacej zmluve na byt.

Aké sú náležitosti darovacej zmluvy na byt?

Aby bola darovacia zmluva na byt platná a účinná, musí obsahovať určité podstatné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné jasne identifikovať darcu a obdarovaného. Na každej strane môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

   • Fyzická osoba: Uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
   • Právnická osoba: Uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
   • Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

2. Označenie daru (predmetu darovania): Byt je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené:

   • Katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres).
   • Súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
   • Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
     • POZOR! Balkóny, loggie či terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
   • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
   • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
   • Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
   • Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve musí byť jasne uvedené, že darca bezodplatne prenecháva (daruje) predmet daru obdarovanému a tento dar bez výhrad prijíma. Zvyčajne sa uvádza táto formulácia: „Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.“

4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t.j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako „darovacia zmluva“ obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie (aj nepeňažné) za prijímaný dar, nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu.

5. Dobrovoľnosť: Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. Ak sa zmluvné strany na darovaní nedohodnú, darovacia zmluva na byt nevznikne.

6. Vyhlásenie obdarovaného o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, obdarovaný pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou darovacej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (darca) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Zmluvné strany si v darovacej zmluve na byt môžu dohodnúť aj:

7. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, je potrebné uviesť v darovacej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

8. Vyhlásenia zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav bytu dobre skontrolovať. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

9. Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:

   • Že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu.
   • Že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov.
   • Že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
   • Darca oboznámil obdarovaného so skutočnosťou, že správu bytového domu zabezpečuje správca.

10. Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru. Podľa § 630 Občianskeho zákonníka, možno dar vrátiť, ak sa obdarovaný správa voči darcovi spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy. Nie je dôležité, čo si o tom myslí darca - ale čo uzná ako hrubé porušenie dobrých mravov súd. Obdarovaný berie na vedomie možnosť Darcu domáhať sa vrátenia Daru v prípade, že sa Obdarovaný bude k Darcu chovať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.

11. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve. V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na byte ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá byt do nájmu a podobne. Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 12.

12. Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať byt, alebo užívať byt počas určenej doby. Takéto vecné bremeno sa dňom prevodu vlastníctva k bytu zapíše na list vlastníctva a obdarovaný je ním viazaný. Ak bude osobou oprávnenou z vecného bremena osoba iná ako darca, musí táto osoba zmluvu v časti o zriadení vecného bremena podpísať. Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať (napr. užívať byt len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej). Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu?

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa?

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)?

1. Identifikáciu zmluvných strán: Darcu aj obdarovaného treba riadne označiť. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).

   • TIP: Daňové dopady darovania v prípade právnickej osoby dôkladne odkonzultujte so svojím účtovníkom a daňovým poradcom. Advokát Vám zase môže poradiť, či darovaním nedôjde napríklad k porušeniu zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi.

2. Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúčam uviesť aj to.Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojím dvom deťom, takisto bude predmetom 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.

3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.

4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.

5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu (pokračovanie):

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.

2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.

5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.

6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.

7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.

8. Darovanie z BSM: Často dostávam otázku, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.

2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.

3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.

4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.

5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.

6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Najčastejšie chyby pri darovaní nehnuteľnosti

• Podpis zmluvy ako finálny krok: Veľa ľudí má pocit, že podpis darovacej zmluvy je finálnym krokom. Opak je pravdou. Obdarovaný má v rukách podpísanú zmluvu, všetko si dohodol s darcom, možno už aj býva v byte - ale vklad ešte nebol podaný. Ak v tom momente darca zomrie, darovaný byt ide do dedičského konania. Darovanie nehnuteľnosti je z vecno-právneho hľadiska účinné až v momente, keď je vklad do katastra povolený. Samotná podpísaná zmluva k prevodu vlastníckeho práva k darovanej nehnuteľnosti nestačí. Ak bol návrh na vklad do katastra podaný ešte za života darcu, ale v priebehu katastrálneho konania darca zomrel, rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností nenadobudlo právoplatnosť za života darcu. V takomto prípade je síce nehnuteľnosť v čase jeho smrti v jeho vlastníctve a patrí do dedičstva po ňom, no zákonní dedičia sú viazaní vôľou darcu, uvedenej v zmluve, až do právoplatného rozhodnutia o návrhu o vklade darovacej zmluvy.

• Nesprávne vyplnená zmluva alebo návrh na vklad: Darcovia často podajú návrh na vklad, kde chýbajú dokumenty alebo základné náležitosti zmluvy alebo návrhu na vklad. V takom prípade kataster konanie preruší a vyzve zmluvné strany na odstránenie vád v konaní. V prípade opakovaného porušenia konanie zamietne. Opačný prípad je, že kataster vychádza síce zo správnych údajov, avšak neúplne označených v zmluve, z ktorej vychádza (napríklad sa vynechá jedna parcela alebo sa nespomenie stavba).

• Naivná viera v možnosť vrátenia daru: Ďalšia častá chyba je naivná viera, že dar si môžem „nejako vziať späť“, ak sa obdarovaný správa zle alebo ak sa napr. v budúcnosti rozídete. V našej advokátskej praxi sme riešili situáciu, keď sa nastávajúci manžel rozhodol - bez konzultácie s advokátom - daroval podiel na nehnuteľnosti svojej budúcej manželke. Išlo pritom o byt, ktorý nadobudol ešte pred uzavretím manželstva. Zákon však takúto možnosť nepozná. Po rozvode manželstva požadovala jeho bývalá manželka v rámci vyporiadania spoluvlastníctva vyplatenie polovice hodnoty darovanej nehnuteľnosti. Výsledok? Ak niečo darujete - je to dar. Nejde o pôžičku. Nejde o sľub. Ide o trvalý prevod vlastníctva.

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhať sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Samotné právo na vrátenie daru sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe. Premlčacia doba začína v tomto prípade plynúť odo dňa, kedy ste mohli prvýkrát požadovať vrátenie daru od obdarovaného, t.j. odo dňa, keď obdarovaný naplnil svojim konaním podmienky pre vznik práva na vrátenie daru. Práva požadovať vrátenie daru sa však nemôžete vzdať vopred. Nikto sa totiž v zmysle našej právnej úpravy nemôže vzdať práva skôr, ako mu toto právo vzniklo. V čase podpisu darovacej zmluvy Vám ešte právo na vrátenie daru nevzniklo, a preto sa ho nemôžete pri podpise darovacej zmluvy vzdať. Pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nie je potrebné, aby ste sa tohto svojho práva vzdávali.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

V prípade, že ste si nie istí postupom alebo potrebujete zabezpečiť právnu istotu, odporúčame konzultáciu s advokátom, ktorý vám pomôže s prípravou darovacej zmluvy a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. S vypracovaním zmluvy advokátom alebo notárom sú síce spojené vyššie náklady, ale zároveň sú s tým spojené aj určité výhody pri podaní návrhu na vklad. Lehota na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností sa katastru skracuje z 30 na 20 dní. Taktiež kataster skúma len procesné podmienky a súlad návrhu na vklad s katastrálnym operátom v tomto prípade. Uvedené upravuje § 31 ods. 2 a § 32 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.

Základné informácie o darovacej zmluve:

• Písomná forma: Je povinná pri darovaní nehnuteľnosti (§ 628 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
• Vklad do katastra: Vlastnícke právo prechádza vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
• Daň z darovania: Na Slovensku bola daň z darovania zrušená od 1. januára 2004.
• Daň z príjmu pri predaji: Ak obdarovaný nehnuteľnosť predá, musí pri výpočte dane z príjmu použiť cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca (nie trhovú hodnotu v čase darovania).
• Vrátenie daru: Je možné za splnenia zákonných podmienok (§ 630 Občianskeho zákonníka). Správanie musí byť závažné (napr. hrubé porušenie dobrých mravov).
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Nehnuteľnosť získaná darovaním nepatrí do BSM (§ 143 Občianskeho zákonníka).
• Náklady: Príprava zmluvy advokátom: 150-400 €. Overenie podpisov u notára: 2-4 € za podpis. Správny poplatok za vklad: 66 € (elektronicky 33 €).
• Hypotéka: Áno, ale vyžaduje sa súhlas banky. Záložné právo zostáva na nehnuteľnosti aj po darovaní.
• Darovanie vs. dedenie: Darovanie je prevod vlastníctva za života darcu. Dedenie nastáva po smrti poručiteľa. Pri darovaní je možné dar za určitých podmienok žiadať späť (§ 630 OZ).
• Darovanie spoluvlastníckeho podielu: Áno. Môžete darovať spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V darovacej zmluve musí byť presne uvedená veľkosť podielu (napr. 1/2).
• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Upravuje niektoré aspekty týkajúce sa bytov.
• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností: Upravuje proces zápisu do katastra.
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov: Relevantný pri predaji darovanej nehnuteľnosti.

tags: #darovacia #zmluva #byt #polovica #vzor