Daňové priznanie pri prenájme nehnuteľností: Kto platí a kedy?

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť zhodnotenia finančných prostriedkov alebo zabezpečenia pasívneho príjmu. Či už ste byt zdedili alebo ste sa rozhodli pre kúpu s cieľom prenajímania, dôležité je poznať všetky náležitosti spojené s daňovým priznaním a povinnosťami, ktoré z prenájmu vyplývajú. To, či musíte zaplatiť daň z prenájmu bytu, domu alebo pozemku, závisí od viacerých okolností, pričom kľúčové je správne pochopenie právnej úpravy a daňových predpisov.

Kedy obce zdaňujú nájomcov pozemkov?

Otázka, kto pri prenajatých pozemkoch platí daň z nehnuteľností, je pomerne častá. Zákon je v tomto prípade pomerne jednoznačný. Pokiaľ nájom nemá trvanie aspoň päť rokov alebo nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, daňovníkom je primárne vlastník. Nájomca daň z nehnuteľností musí platiť až vtedy, keď sú splnené obe tieto podmienky - minimálna doba nájmu a zápis nájomcu v katastri. V praxi sa však vyskytli prípady, kedy obce, s cieľom pomôcť právne nie príliš zdatným vlastníkom, napriek nesplneniu oboch podmienok vyrubili daň nájomcovi. Je pravda, že aj pri tých najúrodnejších pozemkoch ide o relatívne nižšie sumy a nájomcovia to môžu prehliadnuť.

Registrácia na daňovom úrade pri prenájme nehnuteľností

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, okrem pozemku, vzniká vám povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, a to aj v prípade, ak sama nehnuteľnosť prenajíma (teda je nájomcom a zároveň prenajímateľom). Pre registráciu nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu.

Príklady registračnej povinnosti:

• Príklad 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Vzniká mi registračná povinnosť.
• Príklad 2: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu a je uvedený v zmluve ako prenajímateľ.
• Príklad 3: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť, pretože prenajímam časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Príklad 4: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR na základe nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Príklad 5: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa na mňa registračná povinnosť.

Registráciu je potrebné vykonať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať. Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy alebo si ju môžete prevziať na daňovom úrade. K žiadosti nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Daňové priznanie: Kedy podať a ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu?

Podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP) v znení neskorších predpisov, daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby za daný rok je povinný podať najmä daňovník, ktorý za toto zdaňovacie obdobie dosiahne zdaniteľné príjmy zahrnované do základu dane, a to presahujúce 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. V roku 2011 to bola suma 1 779,65 €, pričom do úhrnu príjmov sa nepremietajú príjmy zdanené zrážkou podľa § 43 ZDP, ak vybratím dane zrážkou je splnená daňová povinnosť alebo ak sa daňovník nerozhodol uplatniť postup podľa § 43 ods. 7. Prihliada sa na výšku hrubých príjmov, nie zisku.

V prípade príjmov z prenájmu je rozhodujúca suma zdaniteľného príjmu, teda hrubého príjmu po znížení o sumu oslobodenú od dane. Od 1. januára 2011 bola táto suma stanovená na 500 € ročne z úhrnu príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP (predtým písmená h) a j)). Ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP z prenájmu, podľa § 8 ods. 1 písm. a) z príležitostných činností, podľa § 8 ods. 1 písm. d) z prevodu opcií, podľa § 8 ods. 1 písm. e) z prevodu cenných papierov a podľa § 8 ods. 1 písm. f) z prevodu obchodného podielu.

Ak zdaniteľný príjem daňovníka nepresiahne polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (v roku 2011 sumu 1 779,65 €), pričom nebude mať iné zdaniteľné príjmy, v súlade s § 32 ZDP mu nevznikne povinnosť podať daňové priznanie. Pokiaľ ho však správca dane vyzve na podanie daňového priznania, podať ho musí. V takomto prípade - aj keď si nemôže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane - vzhľadom na dikciu § 46 ZDP daň platiť nebude. Daň sa v súlade s § 46 ZDP neplatí a nevyrubí, ak v zdaňovacom období nepresiahne 16,60 € alebo ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.

Príklady zdaňovania príjmov z prenájmu:

• Príklad 1 (za rok 2011): Z prenájmu garáže (nesúvisí s podnikaním) dosiahne príjem podľa § 6 ods. 3 vo výške 2 900 €. Zdaniteľným príjmom je 2 400 € (2900 - 500 oslobodenie). Daňovníčka si uplatní paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmu, t. j. 40 % z 2 400 €, teda 960 € a jej čiastkový základ dane z § 6 ods. 3 bude predstavovať 1 440 € (2400 - 960). Jej základ dane síce nepresiahne 18 538 €, ale nebude si môcť uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka v plnej výške 3 559,30 €, ale len vo výške 2 250 € (ktorá predstavuje polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2011). Teda o nezdaniteľnú časť základu dane môže znížiť len čiastkový základ dane z § 6 ods. 1 (po nulu).
• Príklad 2 (za rok 2011): Predpokladajme, že starobný dôchodok pána Klampiara v roku 2011 bude predstavovať 3 200 € a že v roku 2011 dosiahne hrubý príjem z prenájmu bytu vo výške 4 000 €. Od dane bude oslobodených 500 € a zdaneniu bude podliehať 3 500 €. Uplatňuje si výdavky preukázateľne vynaložené. Keďže len časť dosiahnutého príjmu (87,50 %) podlieha zdaneniu, aj z celkovo preukázateľne vynaložených výdavkov vo výške napr. 2 000 € uplatní len časť, a to 1 750 € (v rovnakom pomere - 87,50 % z 2 000 €). Základ dane bude činiť 1 750 € (3 500 - 1 750 €). Keďže daňovník nedosiahol žiadne aktívne príjmy, nemôže si uplatniť príslušný rozdiel medzi sumou 3 559,30 € a úhrnom dôchodku 3 200 €, t. j. 359,30 €.

Príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady pre príjmy z BSM:

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli hrubý príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440/2 - 500).

Daňové výdavky pri prenájme

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Upozornenie: Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, výdavky na kúpu bytu či opravy, ak byt nie je súčasťou obchodného majetku a nevediete o ňom účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. Rovnako si nemôžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov, ak si byt nezahrniete do svojho majetku a nevediete o ňom účtovníctvo alebo daňovú evidenciu.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní bytu a upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka je nájomnou zmluvou zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec na dočasné užívanie za odplatu.

Daň z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to k 1. januáru.

Príklady pri vzniku daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností:

• Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. 1. do 31. 12. predchádzajúceho roka, daň platíte od 1. 1. nasledujúceho roka. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. 1. daného roka. Zároveň máte povinnosť najneskôr do konca januára nasledujúceho roka podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Na vyrubenie dane z nehnuteľností je rozhodujúci stav k 1. januáru. Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní; túto daň vyrubí správca dane (obec) rozhodnutím.

Zdaniteľnosť príjmov z prenájmu a predaja nehnuteľností

Posudzovanie zdaniteľnosti príjmu z prenájmu alebo z predaja nehnuteľností sa líši podľa toho, či ho dosiahla fyzická osoba alebo právnická osoba.

Pre fyzické osoby platí, že príjmy z prenájmu a z predaja nehnuteľností sú predmetom dane, ak nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane. Zdaniteľnosť príjmov z prenájmu nehnuteľností závisí od zatriedenia príjmu. Len ak príjem patrí do § 6 ods. 3 ZDP, je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Pri posudzovaní príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľného, ale aj hnuteľného majetku sa v drvivej väčšine prípadov vychádza z tzv. časových testov, ktoré určujú, či je príjem oslobodený od dane.

Pre právnické osoby sa žiadne časové testy nepoužívajú. Z § 12 ods. 7 ZDP vyplýva, že aj príjmy z prenájmu, aj príjmy z predaja nehnuteľností sú predmetom dane. Ak príjem podlieha zdaneniu, musíme správne vypočítať daň.

Právne rámce prenájmu

V súlade s Občianskym zákonníkom vlastník veci je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, nakladať s ním. S vecou (hnuteľnou alebo nehnuteľnou) teda môže disponovať podľa vlastného uváženia. Podľa § 261 ods. 6 Obchodného zákonníka zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona (obchodné záväzkové vzťahy) a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva je ako zmluvný typ upravená iba v Občianskom zákonníku. Aj keď tento záväzkový vzťah vznikne medzi podnikateľmi a týka sa ich podnikateľskej činnosti, neriadi sa Obchodným zákonníkom, ale Občianskym zákonníkom (ide o tzv.

Ustanovenia § 663 - § 684 Občianskeho zákonníka všeobecne upravujú všetky druhy nájmu. Príjmy z prenájmu je možné vo všeobecnosti vymedziť ako príjmy, ktoré plynú prenajímateľovi ako odplata za to, že určitú vec prenechal nájomcovi, aby ju dočasne užíval alebo bral z nej aj úžitky.

Zmeny v zdaňovaní príjmov z prenájmu od roku 2011

Zdaňovanie príjmov z prenájmu sa od 1. 1. 2011, po nadobudnutí účinnosti zákona č. 548/2010 Z. z., pomerne výrazne zmenilo. Od dane už nie je oslobodená suma do výšky 5-násobku platného životného minima, ale pevne stanovená suma do výšky 500 € ročne z úhrnu (piatich druhov) príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Nezdaniteľné časti základu dane sa od 1. 1. 2011 uplatňujú len pri tzv. aktívnych príjmoch, teda pri príjmoch zo závislej činnosti, z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka.

Zdanenie príjmov z prenájmu podľa ich zatriedenia

Zdanenie príjmu z prenájmu nehnuteľností sa odvíja od jeho zatriedenia. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria buď do § 6 ods. 3, alebo do § 6 ods. 1 (prípadne aj ods. 2) ZDP. Vo väčšine prípadov ich zatrieďujeme do § 6 ods. 3 ZDP, pričom doba prenajímania nie je dôležitá.

Ak na prenajímanie nehnuteľnosti daňovník má živnostenské oprávnenie, v tom prípade sa dosiahnuté príjmy považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Podľa § 6 ods. 5 ZDP sa za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2) považuje o. i. aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, napr. z predaja hnuteľnej veci, ktorá pred predajom tvorila súčasť obchodného majetku, z prenájmu časti majetku vloženého do obchodného majetku, pričom druhá časť majetku slúži na vykonávanie vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa a pod. Podľa § 2 písm. m) ZDP obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve fyzickej osoby s príjmami podľa § 6 a ktoré sú využívané na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, pričom táto fyzická osoba o nich účtuje alebo ich eviduje podľa § 6 ods. 11, resp. ods. 1.

Príjmy podľa § 6 ods. 1 ZDP

Ak napr. daňovník má na prenájom živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa zdaňujú tak ako všetky ostatné príjmy zo živnosti [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP]. Ide o príjmy v plnom rozsahu zdaniteľné - sú predmetom dane a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 ZDP), môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2+ zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie.

Od 1. 1. 2005 sa možnosť odpočítať namiesto preukázateľných daňových výdavkov výdavky paušálne podľa § 6 ods. 10 ZDP týka nielen tých, ktorí po celé zdaňovacie obdobie nie sú platiteľmi DPH, ale aj tých, ktorí len časť zdaňovacieho obdobia nie sú platiteľmi DPH (časť roka sú a časť roka nie sú platiteľmi). V rámci § 6 ods. 1 a 2 je možné použiť len jeden spôsob uplatňovania výdavkov, nemožno ich kombinovať. Pri príjmoch z prenájmu (§ 6 ods. 3) možno použiť iný spôsob. Tieto príjmy sa nedelia medzi manželov. Čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 je možné v súlade s § 11 ods. 1 ZDP znížiť o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka.

Príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP

Pri zdaňovaní týchto príjmov je potrebné v prvom rade prihliadnuť na dikciu § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP a posúdiť, či príjmy (ich časť) nie sú od dane oslobodené. Od príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník môže odpočítať buď výdavky paušálne vo výške 40 % z príjmov, alebo výdavky skutočne vynaložené, pričom vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11, resp. sa dobrovoľne stane účtovnou jednotkou.

Ak súčasne dosahuje aj príjmy podľa § 6 ods. 1 alebo 2, môže ich znížiť o výdavky skutočne vynaložené alebo paušálne vo výške 40 % z príjmov, a to bez ohľadu na spôsob uplatňovania výdavkov pri príjmoch podľa § 6 ods. 3. V zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy podľa § 6 ods. 3 (z prenájmu nehnuteľností), § 7 (z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy) plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere, alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov.

Ako už bolo uvedené, v súlade s § 11 ods. 1 ZDP o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka je možné znížiť len základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov, ale nie je možné znížiť čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Daňová strata z prenájmu

Podľa § 4 ods. 2 ZDP pri príjmoch z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu (§ 6) sa prihliada aj na stratu, ak je vykázaná na základe riadne vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), prípadne daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14, resp. evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP (evidencia skutočných výdavkov pri príjmoch z prenájmu). V zmysle § 2 písm. k) ZDP daňovou stratou sa rozumie rozdiel, o ktorý daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy; za daňový výdavok sa podľa § 2 písm. i) považuje výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 14, resp. § 6 ods. 11. O túto stratu sa znižuje úhrn čiastkových základov dane z § 6 až § 8 ZDP. Daňovú stratu alebo jej časť, ktorú nemožno uplatniť pri zdanení príjmov v zdaňovacom období (za zdaňovacie obdobie), v ktorom vznikla, možno odpočítavať od úhrnu čiastkových základov dane (ďalej aj „ČZD“) z § 6 až § 8 počas najviac siedmich bezprostredne po sebe nasledujúcich zdaňovacích období podľa § 30 ZDP, a to počnúc zdaňovacím obdobím bezprostredne nasledujúcim po zdaňovacom období, za ktoré bola strata vykázaná.

Príjem z prenájmu a energie

Primeranú pozornosť je potrebné venovať tiež posúdeniu výšky dosiahnutých zdaniteľných príjmov a vynaložených výdavkov. Ak daňovník ako prenajímateľ sumy za spotrebovanú energiu (elektrickú energiu, plyn, teplo a úžitkovú vodu) sám uhrádza dodávateľovi energií a nájomca ich platí prenajímateľovi popri nájomnom, príjmom prenajímateľa je celá prijatá suma (nájomné i platba za energie) vyinkasovaná od nájomcu. Ak zmluvy s dodávateľmi energií má uzatvorené prenajímateľ a za energie platí sám nájomca, tieto platby nájomcu sa považujú popri nájomnom za zdaniteľný príjem (nepeňažný príjem) prenajímateľa. Podobne sa za príjem považujú aj ďalšie úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (napr. používanie výťahu, osvetlenie spoločných priestorov a pod). Od tohto celkového príjmu si prenajímateľ odpočíta buď paušálne výdavky vo výške 40 % z celkového príjmu, alebo výdavky preukázateľne vynaložené, pričom ako jeho daňové výdavky sa akceptujú aj platby energií uskutočňované nájomcom.

Od dosiahnutých príjmov sa najprv odpočíta suma oslobodená od dane v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Keďže v zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak, je potrebné tento príjem rozdeliť.

Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane

Ako už bolo uvedené, v súlade s § 11 ods. 1 ZDP o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka je možné znížiť len základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov. Ak ide o poberateľov dôchodkov uvedených v § 11 ods. 6 ZDP, (prípadný) rozdiel medzi sumou 3 559,30 € a celoročným úhrnom dôchodku si nemôžu uplatniť v prípade, ak nemajú aktívne príjmy, ale dosahujú napr. príjmy z prenájmu.

tags: #danove #priznanie #podava #aj #najomca #aj