Dedenie nehnuteľností je bežnou súčasťou života a často prináša so sebou aj otázky týkajúce sa daňových povinností. Hoci daň z dedičstva bola na Slovensku zrušená už v roku 2004, predaj zdedeného majetku môže podliehať dani z príjmov. Pochopenie pravidiel oslobodenia od dane a správne uplatnenie daňových výdavkov je kľúčové pre každého, kto zvažuje speňaženie zdedenej nehnuteľnosti.
Dedenie a jeho daňové dôsledky
Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo k dedičstvu nadobúda smrťou poručiteľa. Dediť možno zo zákona, zo závetu, alebo z oboch týchto dôvodov. V momente nadobudnutia vlastníctva dedením (hnuteľnej či nehnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty) daňovník (dedič) síce získava príjem, avšak tento príjem nie je predmetom dane z príjmov. To znamená, že dedič nemá povinnosť tento majetok uvádzať v daňovom priznaní a platiť daň z neho plynúcu v súvislosti so samotným dedením.
Situácia sa však mení v okamihu, keď sa dedič rozhodne zdedený majetok predať. Vtedy je potrebné rozlišovať, či sa príjem z predaja nehnuteľnosti bude zdaňovať, alebo či bude od dane oslobodený. Toto oslobodenie závisí predovšetkým od toho, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade a od dĺžky vlastníctva nehnuteľnosti predchádzajúcim vlastníkom (poručiteľom).
Kedy je príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Zákon o dani z príjmov (§ 9 ods. 1 písm. a) a b)) stanovuje podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením oslobodený od dane. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od toho, či ide o dedenie v priamom rade alebo v nepriamom rade.
Dedenie v priamom rade
Za dedenie v priamom rade sa považuje situácia, keď poručiteľom je príbuzný v priamom rade - teda priamy predok (rodičia, starí rodičia, prarodičia) alebo priamy potomok (deti, vnuci, pravnuci). V prípade dedenia v priamom rade platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak:
- Uplynie aspoň päť rokov odo dňa, kedy poručiteľ nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva. Dôležité je, že sa pripočítavajú aj roky, počas ktorých nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Lehota sa začína počítať od dňa nadobudnutia vlastníctva poručiteľom.
Príklad:Daňovník zdedil v máji 2025 byt po svojom starom otcovi. Starý otec byt kúpil v júni 2009. V tomto prípade sa počíta doba vlastníctva od roku 2009. Keďže do mája 2025 uplynulo viac ako päť rokov od nadobudnutia bytu starým otcom, príjem z predaja tohto bytu daňovníkom bude oslobodený od dane.
Dedenie v nepriamom rade
Dedenie v nepriamom rade nastáva, ak poručiteľom nie je priamy predok alebo potomok, ale napríklad súrodenec, ujo, teta, bratranec či sesternica. Pri dedení v nepriamom rade je situácia odlišná:
- Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva. V tomto prípade sa roky vlastníctva poručiteľa nespočítavajú. Dôležitý je dátum, kedy sa dedič stal právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.
Príklad:Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý zdedil po svojej sestre v decembri 2023. Sestra pozemok kúpila v roku 2015. Na účely oslobodenia od dane je rozhodujúce, ako dlho pozemok vlastnil daňovník. Keďže od decembra 2023 do júna 2025 neuplynulo päť rokov, príjem z predaja pozemku nie je oslobodený od dane.
Dôležité upozornenie: Je častou chybou domnievať sa, že pri dedení v nepriamom rade sa pripočítavajú aj roky vlastníctva poručiteľa. Toto pravidlo platí výlučne pre dedenie v priamom rade.
Spoločné vlastníctvo a doba vlastníctva
V prípade, ak nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením v priamom rade a poručiteľ (napr. mama) ju nevlastnil viac ako päť rokov pred svojou smrťou, doba vlastníctva poručiteľa a doba vlastníctva dediča sa spočítava. Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom do predaja nehnuteľnosti dedičom neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane.
Príklad:Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť. Mama nehnuteľnosť kúpila v januári 2021. V tomto prípade ide o dedenie v priamom rade. Doba vlastníctva poručiteľa (mamy) od januára 2021 do decembra 2022 (kedy ju zdedil daňovník) je menej ako päť rokov. Ak by daňovník túto nehnuteľnosť predal napríklad v roku 2026, stále by sa nejednalo o oslobodenie, nakoľko celková doba od nadobudnutia mamou do predaja dedičom by nepresiahla päť rokov.
Uplatnenie daňových výdavkov pri predaji zdedenej nehnuteľnosti
Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, dedičovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem z predaja znížený o daňové výdavky.
Do daňových výdavkov si predávajúci dedič môže zahrnúť položky uvedené v § 8 ods. zákona o dani z príjmov. Medzi preukázateľné výdavky, ktoré znižujú základ dane, patria najmä:
- Nadobúdacia cena nehnuteľnosti: V prípade zdedenej nehnuteľnosti je touto cenou hodnota nehnuteľnosti určená v rozhodnutí o dedičstve (v uznesení o dedičstve alebo osvedčení o dedičstve). Ak bola nehnuteľnosť predaná za vyššiu cenu, ako bola jej hodnota v dedičskom konaní, daň sa platí len z rozdielu.
- Príklad: Fyzická osoba nadobudla na základe uznesenia o dedičstve nehnuteľnosť v hodnote 200 000 eur. Túto nehnuteľnosť predala za 250 000 eur. Daň z príjmu bude platiť len z rozdielu týchto dvoch súm, t. j. z 50 000 eur.
- Preukázateľné výdavky súvisiace s nadobudnutím: Sem patria napríklad náklady na znalecké posudky, poplatky za zápis do katastra nehnuteľností (ak boli uhradené dedičom).
- Preukázateľné výdavky súvisiace s predajom: Patria sem napríklad provízia realitnému maklérovi, náklady na znalecké posudky pre účely predaja, náklady na úradné výpisy a podobne.
- Výdavky na rekonštrukciu a technické zhodnotenie: Všetky náklady na stavebné úpravy, modernizácie a zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré boli preukázateľne vynaložené počas obdobia vlastníctva dediča. Je dôležité mať k dispozícii faktúry a bločky.
- Úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru: Ak boli úvery čerpané na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti, úroky z nich sú daňovým výdavkom.
Ako sa vyhnúť dani z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností (2023) – 121 vysvetlení vylúčenia
Je dôležité poznamenať, že do daňových výdavkov si dedič môže uplatniť výdavky len do výšky príjmov. Nemôže si vytvoriť daňovú stratu z predaja nehnuteľnosti, ktorú by následne použil na zníženie iných príjmov.
sadzba dane a zdravotné odvody
Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti podlieha zdaneniu, výška dane závisí od výšky základu dane:
- 19 % zo zisku do výšky 37 163,36 eur.
- 25 % z tej časti zisku, ktorá presahuje 37 163,36 eur.
Okrem dane z príjmu je potrebné zaplatiť aj 15 % zdravotné odvody z príjmu z predaja. Tieto odvody sa však nezapočítavajú do daňových výdavkov.
Kedy a ako podať daňové priznanie
Ak ste predali nehnuteľnosť v priebehu roka, daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) musíte podať do 31. marca roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste nehnuteľnosť predali. V tomto daňovom priznaní uvediete príjem z predaja v oddiele pre ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Daň je potrebné zaplatiť tiež do konca tohto termínu.
Časté otázky a príklady z praxe
- Zdedil som starý obraz po otcovi a predal ho za vyššiu cenu. Príjem z predaja obrazu je predmetom dane z príjmov, keďže ide o príjem plynúci z príjmu získaného dedením. Hodnota obrazu v čase dedenia je vstupnou cenou, zisk je rozdiel medzi predajnou cenou a touto hodnotou.
- Zdedil som byt po ujovi a predal som ho do piatich rokov. V tomto prípade sa neaplikuje päťročné oslobodenie. Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou uvedenou v dedičskom konaní, plus preukázateľné náklady.
- Zdedil som byt po manželovi, ktorý ho vlastnil viac ako 5 rokov. V tomto prípade sa vám započítava aj doba vlastníctva manžela. Ak bol byt v jeho vlastníctve viac ako 5 rokov, príjem z predaja bude oslobodený od dane.
Tri kľúčové rady na záver
- Zbierajte doklady: Každú faktúru za rekonštrukciu, každý bloček za stavebný materiál si starostlivo schovajte. Pri predaji vám to môže ušetriť tisíce eur na daniach.
- Sledujte päťročnú hranicu: Ak ste blízko päťročnej hranice vlastníctva, zvážte, či sa neoplatí s predajom počkať pár mesiacov. Rozdiel medzi platením dane a nulovou daňou je obrovský.
- Pri dedení nezabúdajte na napočítanie rokov: Ak dedíte nehnuteľnosť v priamej línii, roky vlastníctva vášho predchodcu sa vám pripočítavajú k vlastnej dobe vlastníctva na účely oslobodenia od dane.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením si vyžaduje znalosť viacerých právnych predpisov a môže byť komplexný. V prípade nejasností je vždy vhodné obrátiť sa na daňového poradcu alebo právnika, ktorý vám pomôže zorientovať sa v konkrétnej situácii a zabezpečiť, aby ste splnili všetky svoje daňové povinnosti.