Darovanie nehnuteľností predstavuje významný právny úkon, ktorý môže mať, okrem civilnoprávnych dôsledkov, aj daňové implikácie, najmä ak sa darovaná nehnuteľnosť následne využíva na zárobkovú činnosť. V slovenskom právnom prostredí je darovanie upravené predovšetkým Občianskym zákonníkom, ale jeho daňové posúdenie sa riadi zákonom o dani z príjmov. Tento článok sa zameriava na špecifický prípad darovania nehnuteľnosti, ktorá je následne prenajímaná, a analyzuje daňové povinnosti s tým spojené.
Základné princípy darovania nehnuteľností
Darovacia zmluva je právny dokument, prostredníctvom ktorého darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného, pričom obdarovaný tento dar výslovne prijíma. Bezodplatnosť je kľúčovým pojmovým znakom darovania. Na rozdiel od predaja, darovanie nie je spojené s protihodnotou. Základným predpokladom platnosti darovacej zmluvy je písomná forma. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná.
Platná darovacia zmluva musí obsahovať:
- Identifikáciu zmluvných strán: Mená, priezviská, rodné čísla (resp. dátumy narodenia) a trvalé bydliská darcu a obdarovaného.
- Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti, vrátane jej druhu (byt, dom, pozemok), popisu a prípadne aj spoluvlastníckeho podielu, ak sa daruje len časť nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť v podiele 4/5 získal obdarovaný v čase, keď nehnuteľnosť nebola prenajímaná. Zvyšnú časť nehnuteľnosti v podiele 1/5 získal obdarovaný v čase, kedy nehnuteľnosť (ako celok) bola prenajímaná. Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov sa za nehnuteľnosť považuje aj časť nehnuteľnosti.
- Prejav vôle: Jasný prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať. Vôľa oboch strán musí byť slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná.
- Podpisy oboch zmluvných strán: Podpisy na zmluve musia byť úradne osvedčené, najčastejšie notárom.
Daňové posúdenie darovania nehnuteľnosti a príjmov z prenájmu
Kľúčovou otázkou v kontexte darovania nehnuteľností na účely ich následného prenájmu je, či dar samotný, alebo príjmy z prenájmu, podliehajú dani z príjmov. Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov, predmetom dane sú aj dary poskytnuté v súvislosti s výkonom činnosti podľa § 6 zákona o dani z príjmov. S účinnosťou od 1. januára 2024 došlo k zrušeniu dane z darovania ako samostatnej dane, avšak daňové dôsledky podľa zákona o dani z príjmov zostávajú relevantné.
V konkrétnom prípade, kde FO bola vlastníkom nehnuteľností (budovy, priľahlého pozemku a pozemku pod budovou) v podiele 4/5 od októbra 2012, kedy ju nadobudla darovaním v priamom rade - od otca, a 1/5 predmetných nehnuteľností ostala vo vlastníctve otca. Od 01. 01. 2013 začali vlastníci nehnuteľností (otec a syn) tieto nehnuteľnosti prenajímať a poberať príjmy podliehajúce dani podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
- Darovanie v podiele 4/5: Nehnuteľnosť v podiele 4/5 získal obdarovaný v čase, keď nehnuteľnosť nebola prenajímaná. Tento nepeňažný príjem získaný darom nie je predmetom dane z príjmov z dôvodu, že sa nejedná o dar súvisiaci s výkonom činností podľa § 6 zákona o dani z príjmov. Inými slovami, darovanie samotné, ak nie je priamo spojené s prebiehajúcou podnikateľskou alebo zárobkovou činnosťou, nie je zdaniteľným príjmom.
- Darovanie v podiele 1/5: Zvyšnú časť nehnuteľnosti v podiele 1/5 získal obdarovaný v čase, kedy nehnuteľnosť (ako celok) bola prenajímaná. Z uvedeného dôvodu, časť nehnuteľnosti v podiele 1/5 je predmetom dane z príjmov v súlade s § 3 ods. 2 písm. a) zákona. Tento dar je poskytnutý v súvislosti s výkonom činnosti podľa § 6 zákona o dani z príjmov, a teda sa naň vzťahuje úprava týkajúca sa zdaniteľných príjmov.
Pri zdaňovaní nepeňažného príjmu získaného darovaním je potrebné postupovať podľa ôsmeho bodu Usmernenia MF SR k zákonu č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov k niektorým problematickým oblastiam pri posudzovaní vyčíslenia výšky základu dane z príjmov uverejnenom vo FS č. 5/2005.
Právne aspekty a náležitosti darovacej zmluvy
Okrem daňových aspektov je dôležité dodržať aj právne náležitosti darovacej zmluvy, aby bola platná a aby nedošlo k nepríjemným komplikáciám.
Čo musí obsahovať darovacia zmluva, aby bola platná?
- Presná a jednoznačná identifikácia predmetu darovania: Všetky údaje o pozemku, súpisné číslo stavby, číslo vchodu, poschodia a bytu.
- Jasné označenie zmluvných strán: V súlade s vyššie uvedenými požiadavkami na identifikáciu.
- Výslovné vyhlásenie darcu o darovaní a vyhlásenie obdarovaného o prijatí daru: Tieto prejavy vôle musia byť jasné a zrozumiteľné.
- Podpisy zmluvných strán: Musia byť úradne osvedčené. Odporúčame zveriť prípravu zmluvy odborníkovi - advokátovi alebo notárovi. Zmluva sa podpisuje v písomnej podobe pred notárom.
Proces zápisu do katastra nehnuteľností:
Po podpísaní zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Katastrálny odbor preskúma predloženú zmluvu a návrh. Katastrálny odbor doručí účastníkom konania (darca a obdarovaný) oznámenie o povolení vkladu. Vlastnícke právo k darovanej nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný až po schválení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Možné komplikácie a špecifické situácie
Pri darovaní nehnuteľnosti sa môžu vyskytnúť rôzne situácie, ktoré vyžadujú osobitnú pozornosť:
- Vecné bremená: Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Napríklad, darovanie nehnuteľnosti s dojednaním práva doživotného bývania ako vecného bremena je pomerne bežný spôsob odovzdania nehnuteľnosti medzi príbuznými. Vlastnícke právo obdarovaného je v takom prípade obmedzené v prospech darcu.
- Darovanie pre prípad smrti: Ak darca chce, aby k plneniu na základe darovacej zmluvy došlo až po jeho smrti, nie je to možné riešiť darovacou zmluvou. V takom prípade by bolo vhodnejšie zvážiť iné právne nástroje, napríklad závet.
- Darovanie s protiplnením: Podmienkou platnosti darovacej zmluvy je bezodplatnosť. Dojednanie protiplnení zo strany obdarovaného je dôvodom neplatnosti darovacej zmluvy. Pokiaľ by mal darca záujem o zakotvenie povinností obdarovaného (napr. doopatrovanie), namiesto darovacej zmluvy s prípadným zriadením vecného bremena by bolo vhodnejšie dojednanie tzv. zmluvy o výkone opatrovania.
- Vrátenie daru: Darca môže dar odvolať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Ide však o výnimočné prípady a právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené.
- Darovanie nehnuteľnosti maloletému: Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu podlieha schváleniu súdom. Návrh na schválenie darovacej zmluvy podávajú zákonní zástupcovia na okresnom súde v mieste bydliska maloletého.
Záver
Darovanie nehnuteľnosti, ktorá je následne využívaná na prenájom, prináša špecifické daňové a právne otázky. Zatiaľ čo dar samotný nemusí podliehať dani z príjmov (ak nie je priamo spojený s výkonom zárobkovej činnosti), príjmy plynúce z prenájmu darovanej nehnuteľnosti sú predmetom dane z príjmov. Je nevyhnutné dôkladne poznať právne predpisy, správne formulovať darovaciu zmluvu a v prípade potreby vyhľadať odbornú pomoc, aby sa predišlo neplatnosti zmluvy a potenciálnym daňovým komplikáciám. Vždy je dôležité zvážiť všetky aspekty darovania, najmä ak ide o majetok, ktorý bude generovať príjmy.