V dnešnej dobe, keď úrokové sadzby bánk na hypotekárnych úveroch dosahujú historické minimá, je refinancovanie starej hypotéky pre mnohých Slovákov atraktívnou možnosťou. Ide o proces, pri ktorom sa existujúci úver splatí novým úverom s výhodnejšími podmienkami. Táto stratégia môže priniesť nielen nižšie mesačné splátky, ale aj významné úspory na celkovom preplatení úveru, a to aj v prípade, že sa vám práve nekončí fixácia úrokovej sadzby.
Prečo sa oplatí refinancovať hypotéku?
Základné pravidlo je jednoduché: každý dlh sa oplatí splatiť iným dlhom, ak je nový dlh výhodnejší. Čím nižší úrok máte, tým nižšiu mesačnú splátku budete splácať. V posledných rokoch došlo k výraznému poklesu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch, pričom mnohí klienti stále splácajú hypotéky s dvojnásobnými úrokovými sadzbami oproti aktuálnym ponukám bánk. Pandémia mnohým otvorila oči v oblasti rodinných financií a ukázala možnosti, na čom všetkom by mohli ľudia ušetriť. Refinancovanie je teda pre mnohých cesta ako ušetriť a na rozdiel od odkladu splátok nejde len o krátkodobé riešenie.
Okrem zníženia mesačnej splátky a celkového preplatenia úveru, refinancovanie ponúka aj ďalšie výhody. Jednou z nich je možnosť získať dlhšiu fixáciu úrokovej sadzby, čo prináša istotu nemenných splátok na dlhšie obdobie. Táto stabilita je kľúčová najmä pre rodiny s napätým rozpočtom, kde by zvýšenie úroku po skončení krátkej fixácie mohlo ohroziť rodinný rozpočet. Nikto nevie, kam sa budú úrokové sadzby uberať, ale pravdepodobne opäť pôjdu hore. Dlhodobá fixácia vám tak môže zabezpečiť nemennú splátku na tretinu splatnosti úveru.
Ďalším častým dôvodom pre refinancovanie je konsolidácia úverov. Ak okrem hypotéky splácate viacero iných úverov, ako napríklad stavebný úver, rôzne pôžičky, alebo máte kreditné karty, môžete ich zlúčiť do jedného nového úveru. Tento proces, nazývaný konsolidácia, vám môže výrazne znížiť celkovú mesačnú splátku a zjednodušiť správu financií. Dôležité je, aby hodnota založenej nehnuteľnosti postačovala na pokrytie zostatkov všetkých úverov. Klienti takto vedia ušetriť aj viac ako polovicu sumy svojich pôvodných úverových splátok.
Kedy sa refinancovanie oplatí a kedy nie?
Refinancovanie hypotekárneho úveru nemusí byť vždy výhodné. Pri hypotéke máte zvyčajne fixovanú úrokovú sadzbu. Mimo výročia fixácie je predčasné splatenie úveru spoplatnené. Poplatok za predčasné splatenie úveru majú banky v zmysle legislatívy maximálne 1% z predčasne splatenej sumy úveru. A pri hypotéke ide o nezanedbateľné výdavky. Preto je ideálnym momentom na refinancovanie koniec fixácie úrokovej sadzby. Banka podľa zákona dva mesiace pred skončením fixácie zašle klientovi oznámenie o novej úrokovej sadzbe na ďalšie obdobie fixácie. Tú buď bude akceptovať, alebo sa splatí hypotéka novou hypotékou od inej banky, ktorá mu ponúkne nižšiu úrokovú sadzbu.
Aj keď sa vám nekončí fixácia, refinancovanie môže byť výhodné. Obvykle sa refinancovanie hypotéky odporúča, ak je rozdiel medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou okolo 0,5 %. Teda ak je váš úrok napríklad 1,5 %, nový by mal byť maximálne 1,0 %, alebo nižší. Aj keď ste si úver brali len pred 2 rokmi a do konca fixácie vám ostáva rok či dva, môže sa vám to oplatiť.
Je dôležité zvážiť všetky náklady spojené s refinancovaním hypotéky, vrátane vzniknutých poplatkov. Pri refinancovaní nová banka vidí históriu splácania klienta v úverovom registri, takže ak bola hypotéka splácaná riadne a načas, mal by byť pre banku dôveryhodnejším klientom. Klient musí rátať aj s tým, že s refinancovaním hypotéky sú spojené aj poplatky, napr. poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za vyčíslenie dlhu v starej banke, poplatok za znalecký posudok, poplatok za vklad na kataster. Keďže každá banka si cení klienta, ktorí k nej prejde z inej banky, môže sa stať, že klient uvedené náklady nebude platiť vôbec. Niektoré banky si odpustenie poplatkov podmieňujú platobnou disciplínou.
Refinancovanie nie je automaticky výhodné v každej situácii; v niektorých prípadoch by vám mohlo priniesť len minimálnu úsporu alebo dokonca vyššie náklady. Ak si vaša pôvodná banka účtuje vysoký poplatok za predčasné splatenie úveru, úspora z nižšieho úroku sa môže rýchlo „stratiť“. Refinancovať úver krátko po jeho vybavení sa väčšinou neoplatí. Ak je nový úrok nižší len o niekoľko desatín percenta, reálna úspora môže byť zanedbateľná. Pri refinancovaní nerozhoduje len nový úrok; dôležité je pozrieť sa na všetky náklady, ktoré môžu konečný výsledok výrazne ovplyvniť. Nový úver môže byť spojený s povinným alebo odporúčaným poistením schopnosti splácať. Poistenie zvyšuje mesačnú splátku, no zároveň môže priniesť istotu, pokiaľ prídete o príjem.
Ako postupovať pri refinancovaní?
Ak sa rozhodnete pre refinancovanie, prvým krokom je porovnať ponuky rôznych bánk. Každá banka je v tomto iná a ponúka iné podmienky. V tomto vám môže pomôcť skúsený finančný sprostredkovateľ, ktorý má s refinancovaním hypoték dlhoročné skúsenosti. FinGO.sk finanční sprostredkovatelia sú jedným z príkladov.
Pri refinancovaní novej banky väčšinou nezisťuje výšku vášho príjmu, len sa zaujíma o jeho existenciu. Štandardne ide len o overenie, či ste zamestnaný alebo podnikáte a v akom odvetví. Pozor! V čase pandémie však niektoré banky zjednodušené overovanie príjmu dočasne obmedzili z dôvodu zvýšeného rizika niektorých žiadateľov o úver. Ide najmä o ľudí, ktorí dočasne prišli o prácu alebo časť svojho príjmu.
Ak by ste chceli pri refinancovaní požiadať aj o navýšenie hypotéky (čo mnohí klienti využívajú), vtedy už banke musíte preukázať, že vyšší úver dokážete splácať. Ak by sa vám predsa len zišli peniaze navyše, aj keď neviete zdokladovať svoj príjem, môžete refinančný úver navýšiť, avšak maximálne o 5 %, resp. 2 000 eur (platí nižšia z týchto hodnôt).
Základy refinancovania – vysvetlenie refinancovania hypotéky
Pred refinancovaním hypotekárneho úveru je dôležité informovať sa vo vašej banke o poplatku za predčasné splatenie hypotéky. Banky pravidelne menia svoje hypotekárne produkty a preto neexistuje jednoznačná odpoveď, ktorá banka vám ponúkne najlepšiu hypotéku na refinancovanie. V mnohých prípadoch majú klienti úrok podmienený napríklad poistením úveru, ktoré pre nich predstavuje náklad navyše a pritom častokrát majú aj inú životnú poistku s dostatočným krytím.
Príklady a úspory
Aby sme si lepšie predstavili reálne úspory, pozrime sa na konkrétny príklad. Rozdiel v splátke pri hypotéke 100 000 eur, ktorá bola poskytnutá 2 roky dozadu, môže byť aj viac ako 40 eur mesačne. Celková možná úspora na celom preplatení úveru môže dosiahnuť až 14 000 eur. Z týchto ušetrených peňazí by ste si mohli postupne vytvoriť nevyhnutnú rezervu na prípadné výpadky príjmov alebo mimoriadne výdavky.
Zoberme si hypotéku vo výške 50 000 €, založenú nehnuteľnosťou, s dobou splatnosti 30 rokov, 3-ročnou fixáciou s úrokovou sadzbou 3,6 % p.a. Mesačná splátka by bola 226,98 €. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) by dosahovala 3,91 %. Celková čiastka, ktorú by ste zaplatili, by bola 83 764,58 €. Ak by ste vďaka refinancovaniu získali úrokovú sadzbu napríklad 1,29 % a predĺžili fixáciu na 10 rokov, mesačná splátka by sa výrazne znížila, rovnako aj celkové preplatenie úveru.
Pri porovnávaní úverov je najdôležitejším ukazovateľom RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov). RPMN zohľadňuje nielen úrokovú sadzbu, ale aj všetky poplatky spojené s úverom, ako sú poplatky za poskytnutie úveru, poplatky za ohodnotenie nehnuteľnosti, poplatky za vklad na kataster, alebo náklady na poistenie. Úver s nižšou úrokovou sadzbou nemusí byť automaticky výhodnejší, ak má vyššie poplatky.
Refinancovanie je možné aj opakovane. Pokiaľ ste svoj hypotekárny úver už raz refinancovali, avšak opäť ste našli výhodnejšie podmienky na prenesenie úveru do inej banky, môžete sa rozhodnúť pre opätovné refinancovanie hypotekárneho úveru. Nehnuteľnosti nemajú stanovené, koľkokrát ich hypotekárny úver môže byť refinancovaný.
Záver
Refinancovanie hypotéky je v súčasnosti pre mnohých mimoriadne výhodné. Nízke úrokové sadzby, možnosť získať dlhšiu fixáciu a zjednodušiť si financie prostredníctvom konsolidácie úverov, to všetko robí z refinancovania atraktívnu možnosť. Je však dôležité pristupovať k tomuto procesu zodpovedne, porovnať ponuky viacerých bánk, zvážiť všetky náklady a v prípade neistoty sa poradiť s finančným sprostredkovateľom. Ako vidieť aj na príkladoch, refinancovať hypotéku sa v súčasnosti naozaj oplatí. Keby ste si neboli istí, či sa oplatí zmeniť úrok na vašom úvere, poraďte sa s finančným sprostredkovateľom, ktorý vám vašu hypotéku skontroluje nezávisle a bezplatne. Následne vám poradí, čo ďalej.