Hoci úrokové sadzby pri hypotékach klesajú, mnohým ľuďom, ktorí si ju brali v minulom roku alebo im vlani skončila fixácia, sa ušli pomerne vysoké sadzby. Aj keď hypotéku nesplácajú dlho a fixácia úroku im ešte neskončila, môžu sa dopracovať k nižšej splátke. Cestou je napríklad prenos hypotéky do banky, ktorá im ponúkne nižší úrok. Treba počítať aj s tým, že pôvodná banka si v takom prípade môže pýtať poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Niektoré banky ho ale novým klientom preplatia. Okrem toho by si mal každý prepočítať, či je nový úrok dostatočne nízky na to, aby sa mu prenos hypotéky oplatil.
Kedy sa oplatí prenos hypotéky?
Senior analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec vysvetľuje, že prenos hypotéky do inej banky je pre klienta výhodný v prípade, ak dostane v novej banke úrokovú sadzbu aspoň o 0,5 percentuálneho bodu nižšiu, ako má v pôvodnej. „V prvom kroku však odporúčam klientovi požiadať svoju súčasnú banku o prehodnotenie úrokovej sadzby počas fixácie. Väčšina bánk dokáže vyjsť klientovi v ústrety v prípade, že vždy platí splátku načas, chodí mu do tejto banky mzda a aktívne využíva jej služby. Až keď banka klientovi nevyhovie, vtedy má zmysel prechádzať do novej banky za výhodnejšími podmienkami,“ tvrdí.
Pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo svojej banke si treba dať pozor aj na to, aby klient nezačal platiť za služby, ktoré nepotrebuje alebo pre neho nie sú výhodné. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb. Ponúkať môžu napríklad poistenie schopnosti splácať úver či prechod v rámci druhého piliera do dôchodkovej správcovskej spoločnosti (DSS), s ktorou spolupracujú alebo ju vlastnia. Avšak, samotné poistenie v banke spravidla nie je flexibilné, keďže spolupracuje s jednou, prípadne len dvomi poisťovňami.
Poplatky a náklady spojené s prenosom hypotéky
Pri refinancovaní mimo výročia fixácie musí klient počítať s tým, že v pôvodnej banke zaplatí poplatok za predčasné splatenie hypotéky maximálne vo výške jedného percenta zo zostatku úveru. „Poplatok je spravidla nižší, nakoľko klient má nárok na mimoriadnu splátku vo výške 30 percent z pôvodnej výšky úveru bez poplatku,“ vysvetľuje I. V minulosti takmer všetky banky lákali klientov k sebe aj tým, že tento poplatok preplácali. Pokutu za predčasné splatenie hypotéky v inej banke v súčasnosti prepláca 365.bank a Prima banka. „Pri prenose hypotéky do Prima banky klientovi preplatíme poplatok za predčasné splatenie úveru v inej banke do výšky jedného percenta z novej hypotéky,“ uviedla hovorkyňa Prima banky Eva Čonková.
Refinancovanie hypotéky so sebou prináša aj ďalšie poplatky. Ide napríklad o poplatok katastru vo výške sto eur za vklad záložného práva v prospech novej banky. Tento poplatok treba započítať za každú nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech hypotéky. „Ak už klient nemá znalecký posudok na založenú nehnuteľnosť, niektoré banky si ho budú vyžadovať. Vtedy treba počítať so sumou 200 eur až 300 eur za jeden posudok,“ upozorňuje I.
Zjednodušené podmienky pri refinancovaní
Pri refinancovaní hypotéky bez navýšenia, bez zmeny dlžníkov a bez zmeny založených nehnuteľností si môžu klienti preniesť hypotéku do novej banky aj bez detailného skúmania príjmu. „Preveruje sa, či existuje zdroj príjmu, ktorý klient v žiadosti uvádza. Teda, či je zamestnaný u konkrétneho zamestnávateľa, či má živnosť aktívnu. Hlavnou podmienkou je však to, že nová splátka úveru je nižšia alebo rovná výške splátok refinancovaných úverov. Hodnotu nehnuteľnosti banky preverujú. Ale je možné použiť aj pôvodný znalecký posudok alebo využiť službu interného ocenenia, ak ho banka ponúka. Ďalšou dôležitou podmienkou bánk je, aby bol úver určitý čas riadne splácaný bez omeškaní. V neposlednom rade musia byť zachovaní aj všetci účastníci úverového vzťahu.
Banky pri prenášaní hypotéky ponúkajú rôzne výhody. mBank napríklad akceptuje hodnotu nehnuteľnosti na základe predchádzajúceho ohodnotenia banky a klienti nemusia predkladať znalecký posudok. Stačia jej pôvodné zmluvy o úvere a záložné zmluvy spolu s aktuálnou fotodokumentáciou. UniCredit Bank si zase neúčtuje poplatok za poskytnutie a akceptuje pôvodný znalecký posudok bez obmedzenia veku, ak bol robený na skolaudovanú nehnuteľnosť. Stopercentnú zľavu za poskytnutie úveru pri prenose hypotéky ponúka aj Slovenská sporiteľňa. Bez poplatku je aj prenos hypotéky do Prima banky, ak bude splácaný z jej aktívne využívaného osobného účtu. Banke tiež stačí pôvodná úverová a záložná zmluva, vie akceptovať aj starší znalecký posudok a klient nemusí dokladovať príjem. VÚB banka novú refinančnú hypotéku poskytuje bez overovania príjmov a bez poplatku za poskytnutie, no klient musí mať aktívny účet a predložiť energetický certifikát.
Čo znamená refinancovanie hypotéky?
Refinancovanie alebo prenesenie hypotéky znamená, že si vezmete nový úver, ktorým zaplatíte ten pôvodný. Refinancovať môžete všetky druhy úverov, pôžičiek, kreditných kariet, prečerpaní účtu, hypotéky, spotrebné úvery, lízingy alebo nákupy na splátky. Mali by ste poznať podmienky existujúceho úveru a vedieť uvážiť, či sa vám refinancovanie oplatí. Ešte pred samotným refinancovaním hypotéky, oslovte svoju súčasnú banku a požiadajte o refinancovanie. Ak sa rozhodnete pre zmeny ako zmena fixácie alebo zmena doby splatnosti hypotéky mimo konca fixácie, tak počítať musíte s poplatkami, ktoré sú ale nižšie ako pri predčasnom splatení celého úveru. Pri refinancovaní hypotéky mimo výročia fixácie si banka účtuje poplatok do výšky 1 % z aktuálneho zostatku vyplácaného úveru.
Pri refinancovaní nie je vždy potrebný nový znalecký posudok. Záleží od banky, aký starý znalecký posudok bude akceptovať. Pokiaľ ponuka banky nebude zodpovedať vašim očakávaniam, je na mieste zvážiť ďalšie ponuky. Refinancovanie môže byť zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Závisí to aj od toho, aké ďalšie výhody vám to prinesie. Štandardne sa odporúča rozdiel okolo 0,5 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe.
Základy hypotéky: Ako refinancovať hypotéku
Predlžovanie doby splatnosti pri hypotékach patrí k tým menej šťastným rozhodnutiam, teda zníženie mesačnej splátky v prípade, ak to nie je nevyhnutné. Aby bolo refinancovanie pre vás výhodné, je potrebné zachovať pôvodnú lehotu splatnosti úveru s výhodnejšou úrokovou sadzbou, respektíve pri nižšej úrokovej sadzbe skrátiť splatnosť hypotéky. Niektoré banky majú v ponuke ešte výhodnejšie úrokové sadzby na hypotéky na energeticky úsporné bývanie. Úroková sadzba by nemala byť jediným aspektom, na ktorý by ste sa mali zamerať pri refinancovaní hypotéky. So samotným refinancovaním úveru sú spojené aj poplatky, napríklad za predčasné splatenie, poplatok za znalecký posudok, poplatok za návrh na vklad do katastra, za poistenie úveru alebo nehnuteľnosti. A nie len účet je podmienkou zvýhodnenej úrokovej sadzby, ale napríklad aj mať sporenie v danej banke alebo kreditnú kartu.
Výhody a zľavy pri refinancovaní
Zľava z úrokovej sadzby hypotéky 0,20 % p.a. za využívanie 2 produktov. Zľava 0,10 % p.a. za využívanie 1 produktu. Za využívanie produktov banky môže klient získať zľavu z úrokovej sadzby hypotéky. Platí pre hypotéky s účelom refinancovania skôr poskytnutého úveru na bývanie z inej banky. Pri refinancovaní hypotéky z inej banky a zriadení poistenia DOMOS Kompakt možnosť získať odmenu až do výšky 3 splátok (spolu v max. Možnosť získať odmenu vo výške 1 mesačnej splátky max. do 500 eur za predloženie energetického certifikátu s energetickou triedou A, prípadne lepšou. Zľava z poplatku za poskytnutie hypotéky. 0,30 % p.a. 0,10 % p.a. 0,20 % p.a.
Či sa hypotekárny úver oplatí refinancovať, treba naozaj dobre zvážiť. Rozhodnúť sa treba až na základe komplexného porovnania hypoték v jednotlivých bankách. Výhodnosť refinancovania úveru sa odvíja od viacerých faktorov, ako napríklad poplatok za predčasné splatenie existujúceho úveru a všetky náklady spojené s vybavením nového úveru, ako napríklad spracovateľský poplatok, poplatok za znalecký posudok, vklad na kataster, poplatok za vedenie účtu a pod. Ak potrebujete navýšenie aktuálneho hypotekárneho úveru, je dobré si overiť podmienky v iných bankách a s novým navýšením prípadne úver aj refinancovať. Môžete sa rozhodnúť, či obeháte banky sami, alebo sa rozhodnete pre finančného poradcu alebo sprostredkovateľa.
TIP OD NÁS: Pri refinancovaní odporúčame dôkladne zvážiť dĺžku fixácie. Pri refinancovaní je veľmi dôležitý výber banky. Preto je potrebné porovnať si jednotlivé ponuky viacerých bánk na Finančnom Kompase a vybrať si tú najlepšiu. A tu je na mieste osloviť hypotekárneho špecialistu, ktorý vybaví všetko za vás. Čím je úrok na hypotéke nižší, tým sa viac oplatí neponáhľať sa so splatením hypotéky.
Ideálne obdobie a strategické úvahy pri refinancovaní
Refinancovanie hypotéky je v podstate jej prenesenie do inej banky, zvyčajne za účelom získania výhodnejších podmienok. Ideálne obdobie na refinancovanie je až po skončení fixácie úroku v aktuálnej banke, keďže inak sa s veľkou pravdepodobnosťou nevyhnete poplatkom. Refinancovanie treba zvážiť aj podľa situácie na trhu. Skôr ako sa rozhodnete svoju hypotéku preniesť do inej banky, overte si, aké ďalšie podmienky konkurenčná banka ponúka, a či sú lepšie ako tie, ktoré aktuálne máte. Hoci vám banka ponúkne nižší úrok, neznamená to automaticky, že to bude výhodné. Minimálne dva mesiace pred uplynutím doby fixácie úroku má banka povinnosť oznámiť vám novú úrokovú sadzbu, na základe ktorej budete mať vypočítané nové splátky hypotéky. To ale nemusí byť jediný dôvod, prečo hypotéku refinancovať.
V Prima banke získa výhodnú sadzbu 3,2 % p.a. Pri prenose hypotéky do Prima banky nepotrebujete žiadne nové doklady. Poistite si u nás splácanie Hypotéky a vyhnete sa obavám, že nebudete vedieť Hypotéku splácať. Vo svojej pôvodnej banke splácate hypotéku so zostatkom 40 000 EUR, úrokovou sadzbou 4,2 % p.a. a zostávajúcou splatnosťou 20 rokov. Vaša mesačná splátka je 246,63 EUR. Prenesením úveru do Prima banky získate na 32 mesiacov fixovanú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. a tým mesačnú splátku 226,89 EUR (posledná splátka bude 221,97 EUR). Poplatok za poskytnutie je vo výške 400 EUR. Ak budete ručiť bytom, tak predpokladané náklady súvisiace so získaním úveru sú 150 EUR za ocenenie bytu znaleckým posudkom, 66 EUR poplatok za spracovanie návrhu na vklad záložného práva a 50 EUR ročné poistenie nehnuteľnosti. Celková čiastka, ktorú uhradíte počas 20 rokov (240 mesačných splátok) aj so súvisiacimi nákladmi, je 56 098,68 EUR pri ročnej percentuálnej miere nákladov 3,70 %. Ušetríme vám čas. Získanie financií navyše na rekonštrukciu do 50 000 EUR s čestným vyhlásením o použití prostriedkov z úveru. Aké poplatky vás čakajú pri refinancovaní? Ušetríte 300 EUR. Stačí vám pôvodný znalecký posudok a poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti neplatíte. Pri pôvodnom znaleckom posudku staršom ako 24 mesiacov, potrebujete aktuálnu fotodokumentáciu. Môžete využiť pôvodný znalecký posudok, ak nie je starší ako 24 mesiacov. max.
Pri hypotéke vo výške 50 000 €, založenej nehnuteľnosťou (vychádzame z predpokladu, že predmetom zabezpečenia je byt, úver je čerpaný jednorazovo, bez poistenia úveru), dobe splatnosti 30 rokov, 3 ročnej fixácií s úrokovou sadzbou 3,6 % p. a. vychádza splátka úveru 226,98 €. Ročná percentuálna miera nákladov dosahuje 3,91 %, počet splátok 360. Celková čiastka, ktorú spotrebiteľ zaplatí je 83 764,58 € (za predpokladu, že úroková sadzba a poplatky sa nezmenia počas celej doby splatnosti úveru). Ak ste klientom ČSOB, vypočítajte si predbežnú výšku novej hypotéky s ohľadom na svoju finančnú situáciu priamo v aplikácii ČSOB SmartBanking. Zmluvu môžete podpísať v pobočke podľa svojho výberu.
Konsolidácia úverov ako alternatíva
Prenesenie hypotéky do inej banky, či refinancovanie hypotéky vďaka novej hypotéke v rovnakej banke, predstavujú výborný spôsob získania výhodnejších podmienok. A keďže hypotéky sa viažu s nemalými čiastkami, prinášajú so sebou možnosť ušetriť často aj tisíce eur. Vedeli ste, že tento nový úverový produkt vybavíte aj jednoduchšie, než bolo vybavovanie samotnej hypotéky? Aby sa refinancovanie hypotéky naozaj oplatilo, je dôležité, aby prinieslo finančnú úsporu. Výhodnosť refinancovania hypotéky by mala spočívať nielen v nižšej úrokovej sadzbe, ale v celkových nižších nákladoch. V aktuálnej situácii môže byť plusom aj možnosť dlhšej fixácie úroku. Pri žiadosti o rôzne úverové produkty si banky štandardne overujú výšku príjmu. Ak vaša nová hypotéka nie je vyššia než tá pôvodná, nová mesačná splátka bude nižšia a ručiť budete stále tou istou nehnuteľnosťou, získať refinancovanie môžete aj bez nového overovania príjmu. Banku bude v takomto prípade zaujímať len existencia pravidelného príjmu - to znamená váš status, napríklad zamestnanec alebo podnikateľ. Navýšiť existujúcu hypotéku bez dokladovania príjmu si môžete maximálne o 5 %, respektíve 2 000 €. Aj to, samozrejme, len vtedy, ak dodržíte ostatné podmienky - nižšia, resp. rovnaká mesačná splátka, rovnaké ručenie.
Refinancovanie hypotéky je najvýhodnejšie začať porovnaním ponúk z rôznych bánk. Pri posudzovaní výhodnosti refinancovania hypotéky sa vždy pozerajte na úsporu počas doby fixácie. Porovnávanie úspory za celú dobu splácania úveru môže priniesť skreslenie. Do celkových nákladov na refinancovanie nezabudnite zohľadniť aj ďalšie náklady spojené s procesom refinancovania. Môže ísť o poplatok banke za prenesenie hypotéky, poplatok za predčasné splatenie, či náklady na vypracovanie nového znaleckého posudku na založenú nehnuteľnosť. Práve poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ak ide o splatenie mimo výročia fixácie, býva zvyčajne tým najvyšším nákladom pri refinancovaní. Zdá sa vám porovnanie výhodnosti jednotlivých ponúk príliš zložité? Rozhodne v tom nie ste sami. Potom, ako ste si vybrali svoju novú hypotéku už „stačí“ len prísť do banky, spísať žiadosť o refinancovanie a doložiť potrebné dokumenty.
Zlúčiť si pri refinancovaní môžete s hypotékou aj svoje ďalšie úvery alebo pôžičky. Splácať tak budete len jeden úverový produkt, a to za podstatne výhodnejších podmienok. Tento proces sa nazýva konsolidácia úverov. Postup zlúčenia viacerých úverových produktov sa v zásade až tak moc nelíši od refinancovania hypotéky. Podobne, ako pri refinancovaní, aj tu môžete požiadať aj o financie navyše. Aj konsolidáciu by ste v prvom rade mali začať porovnávaním rôznych možností. Pri zlúčení hypotéky a ďalších úverov je ručenie nehnuteľnosťou, podobne, ako bolo aj pri samotnej hypotéke, nevyhnutnosťou. Refinancovanie hypotéky či jej konsolidácia s ďalšími úvermi sa na prvý pohľad môžu zdať byť zložité. No rozhodne ide o bankové produkty, ktoré stoja za zváženie.