Rozhodnutie o kúpe vlastného bytu či domu je jedným z najvýznamnejších finančných krokov v živote človeka. Či už ide o vlastné bývanie, alebo o investíciu do nehnuteľnosti s cieľom jej ďalšieho prenájmu, je kľúčové správne načasovanie a pochopenie aktuálnej situácie na realitnom trhu. Slovensko v tomto ohľade prešlo dynamickým vývojom, ktorý ovplyvnili viaceré faktory, od globálnych ekonomických udalostí až po špecifické domáce podmienky.
Aktuálny stav realitného trhu: Ceny a dopyt
Podľa odborníkov sa ceny bytov a domov v treťom kvartáli 2025 prepadli len mierne a následne sa opäť zvýšili. Medziročný rast dosiahol viac ako 13 %, čo reflektuje aj údaje Národnej banky Slovenska a ďalších analýz, ktoré dokumentujú pokračujúce rastúce ceny v celom Slovensku. Jedným z hlavných faktorov, prečo sa vo všeobecnosti ceny držia hore, je dopyt po hypotékach. Po oživení trhu v roku 2024 sa počet nových hypoték takmer trojnásobne zvýšil, čo priamo ovplyvňuje dopyt po nehnuteľnostiach.
Špecifická je situácia v našom hlavnom meste. „V Bratislave aktuálne zažívame historický nedostatok bytov a ceny pritom prudko rastú.“ Tento nedostatok je spôsobený kombináciou viacerých faktorov, vrátane nedostatočnej výstavby a rastúceho dopytu. Nedostatok bývania je v tak hraničnom bode, že sú drahé hypotéky a tým pádom aj podnájmy - mnoho ľudí nemá možnosť kúpy nehnuteľnosti pre nereálnu výšku hypotéky, no nájom im berie viac ako polovicu výplaty. Z trhu preto miznú ako prvé.
Východ Slovenska, napríklad Košice, predstavuje ďalšiu zaujímavú oblasť. Tu sa byty, dokonca aj malé garsónky, prenajímajú extrémne rýchlo. „U nás v Košiciach sa prenajme viac-menej čokoľvek, čo do ponuky aktuálne dáme.“ Hlad po tomto spôsobe bývania je aktuálne v krajine veľký. Práve východ je však v tomto ešte špecifický, čo môže byť dané nielen obmedzenými možnosťami v bývaní, ale aj blízkosťou Ukrajiny a dopytom utečencov. Úlohu zohrávajú aj nové investície.
Výhody vlastníctva bytu oproti nájomnému bývaniu
Vlastníctvo bytu prináša oproti nájomnému bývaniu dlhodobú stabilitu aj budovanie trvalého majetku. Bývanie vo vlastnom oproti bývaniu v podnájme prináša viacero výhod. Ponúka pocit istoty, stability a domova, ktorý si môžete prispôsobiť presne podľa seba - od dispozície a zariadenia interiéru až po vlastníctvo domácich miláčikov, ktoré nemusia byť v prenajímaných bytoch vítané. V prospech bývania vo vlastnom byte hovoria aj finančné benefity. Pokiaľ človek vlastní byt, nemusí sa obávať nečakaného ukončenia nájmu ani pravidelného zvyšovania nájomného.
Na druhej strane, ceny nehnuteľností sú na Slovensku vysoké. Priemerný Slovák by musel desať rokov odkladať celú výplatu, aby mal na dvojizbák v Bratislave. Suma za bežný apartmán sa šplhá nad hodnotu bytov v Taliansku či Rakúsku. Cena slovenských nehnuteľností je na svojom maxime - najmä v Bratislave a Košiciach patria k najvyšším v Európe, hoci platy obyvateľov sú výrazne nižšie než v krajinách západnej Európy. V Bratislave stojí meter štvorcový v priemere 5 251 eur, čo je viac ako v Ríme, kde je bývanie lacnejšie o vyše tisíc eur na meter. Za cenu dvojizbového bytu v Petržalke (cca 255-tisíc eur) je možné kúpiť štvorizbový byt pri mori v Neapole či vo Valencii.
Problémom je nielen vysoká cena bývania, ale aj nízke príjmy Slovákov a nedostatočný systém dostupného či nájomného bývania. To všetko znižuje ponuku a zvyšuje ceny aj starších bytov či nájmov, ktoré v Bratislave stúpli za dva roky o 34 %. Ceny rastú po celom Slovensku. Podľa analýz firmy Bencont, na vysoký dopyt reagujú hlavne developeri a to rozšírením výstavby, ponuka sa tak bude zvyšovať. Podľa Smart Consumer Institute na Slovensku pribudlo najmenej nových bytov za posledných deväť rokov, z čoho takmer trištvrte je v rodinných domoch. Okrem toho, že na kúpu bývania musí priemerný Slovák odložiť 120 výplat (za byt v centre Bratislavy to môže pokojne byť až 156 výplat - šterí po dobu 13 rokov), ale taký Rakúšan iba okolo 78 výplat. Pracujeme teda dvakrát dlhšie, ako susedia z okolitých krajín. „Dnes priemerný Slovák na 70 m² byt potrebuje 12-14 hrubých ročných platov, takmer dvakrát viac než v roku 2014, kedy stačilo 7-8 platov.“ Je preto pochopiteľné, že na rozdiel od predchádzajúcich 30-tnikov, dnešní mladí namiesto niekoľkých rokov, šetria na byty desaťročie. Sú preto nútení aj vo vysokom veku bývať s rodičmi, či spolubývajúcimi. Priemerný vek osamostatnenia sa je na Slovensku 31 rokov, zatiaľ čo v EÚ sotva 26.
Investícia do nehnuteľnosti: Potenciál a riziká
Investičný byt, určený na podnájom, predstavuje ďalšiu možnosť, ako zhodnotiť finančné prostriedky. Tisíce ľudí prichádzajúcich za prácou či štúdiom vytvára stabilný dopyt. Kým cena prenájmov za ostatnú dekádu výrazne stúpla, splátky hypoték ostávajú pri rozumne nastavených podmienkach dlhodobo porovnateľné. „Mnohí investori tak využívajú možnosť financovať byt úverom, pričom nájomné často pokryje značnú časť mesačnej splátky.“ Navyše, pri kúpe nového bytu stačí pri rezervácii zložiť len desať percent z ceny a zvyšok sa dopláca až po kolaudácii. Investičný byt tak poskytuje dvojitý výnos, a to rast hodnoty a pravidelný príjem z nájmu.
Roman Kružliak: Ako investovať do nehnuteľností - Jednoducho. NERUDACAST 65
Pri výbere lokality bytu na investičné účely zohráva dôležitú úlohu aj samotný projekt. Súčasné novostavby v Bratislave stavajú na premyslenom dizajne, úsporných riešeniach a dôraze na detail, vďaka čomu sú vhodné pre ľudí, ktorí hľadajú bývanie bez zbytočných kompromisov. Novostavby záujemcom ponúkajú vyšší štandard bývania - od nižšej hlučnosti a lepšieho oddelenia súkromia až po príjemnejšie vnútorné prostredie a efektívnejšiu prevádzku. Aj z tohto dôvodu patria byty v Čerešniach medzi atraktívne možnosti z pohľadu investovania, čo potvrdzuje aj aktuálny záujem klientov. Projekt Čerešne navyše aktuálne ponúka dostupné byty v predpredaji s výhodnými podmienkami, nízkou zálohou (9,9 %) a možnosťou zhodnotenia investície už počas výstavby. „Každé percento rastu cien bytov na trhu tak zhodnotí vložené prostriedky investora až o 10 %, vďaka tzv. pákovému efektu.“
Avšak, ako pri každej investícii, aj tu existujú riziká. „Ak ide o investičné nehnuteľnosti, nájmy išli dole. Návratnosť je potom pridlhá.“ Podľa údajov NBS nájomné ku koncu roku 2020 pokleslo o vyše 6 % oproti 3. kvartálu. Medziročný pokles nájomného dosiahol za rok 2020 17 %. Treba sa ale pri jeho ponuke prenájmu zamerať na detaily, a síce upraviť interiér, vsadiť na kvalitnú prezentáciu a kvalitné fotky, aby nehnuteľnosť zasvietila medzi ostatnými. Nezabúdajte, konkurencia je veľká.
„Investovanie do nehnuteľností má niekoľko úskalí. Určite je mnoho šikovných ľudí, ktorí dlhodobo a výhodne prenajímajú dva, tri byty. Taktiež sú ľudia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti krátkodobo cez platformy zdieľanej ekonomiky, a tiež sa im darí. Existuje však skupina ľudí, ktorí špekulatívne nakupovali byty v rokoch 2007 alebo 2009, no na hodnotu vstupnej investície sa dostali len pred niekoľkými mesiacmi. Inými slovami, aj investovanie do nehnuteľností si vyžaduje znalosti, čas a peniaze. Musíte byť pripravení na straty a aj na to, že „investovať do tehly“ nie je také jednoduché, ako sa zdá.“
Vplyv pandémie a ekonomických kríz
Pandémia COVID-19 a následné ekonomické otrasy priniesli na realitný trh nové výzvy. „Pod vplyvom koronavírusu sme všetci. Táto pandémia ochorenia COVID-19 nás bohužiaľ zasiahne všetkých.“ Hoci sa pôvodne predpokladal pokles cien nehnuteľností, realita bola iná. „Ceny nehnuteľností rástli každým rokom až musel prísť zlom. A tento zlom nastane každú chvíľu.“ Namiesto poklesu sme zaznamenali ďalší rast, umocnený nedostatkom bytov a rastúcim dopytom.
Realitná kríza z roku 2008 vyvrátila presvedčenie tých, ktorí si mysleli, že ceny nehnuteľností môžu len rásť. Prvých pätnásť rokov od vzniku Slovenskej republiky sa tak totižto dialo. Podľa dostupných dát od Národnej banky Slovenska sa cena za meter štvorcový vyšplhala v období od roku 2002 do roku 2008 z ceny 592 € na 1 511 €. Následne však nastala kríza, ktorá realitný trh prečistila. Sumy síce neklesli tak drasticky ako v Spojených štátoch, no zmeny boli citeľné. A to najmä v roku 2014, kedy priemerná suma za meter štvorcový dosahovala 1 219 €. Následné roky ceny pomaly stúpali, pričom v roku 2020 došlo k prudkému nárastu, ktorý sa doteraz nezastavil.
V súčasnosti však majú Slováci o nehnuteľnosti stále vysoký záujem, ktorý súvisí s nízkou ponukou bývania ako aj s možnosťou ochrany úspor pred vplyvom inflácie. To umožňuje predávajúcim aj naďalej zvyšovať ceny, aj keď už nie tak rýchlym tempom a už len výlučne v prípade nových nehnuteľností.
Budúcnosť realitného trhu a odporúčania
Odborná verejnosť sa stále nezhoduje v tom, či sa nachádzame v realitnej bubline. Medzi najčastejšie argumenty proti patrí nízka nezamestnanosť, stále relatívne dostupné hypotekárne úvery a ponuka stále zaostávajúca za dopytom. „Predpokladám, že rast cien bude pokračovať a to predovšetkým vďaka silnému dopytu a možnostiam financovania nákupov v rámci zlepšujúcich sa podmienkach pri hypotékach.“
Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité zvážiť viacero faktorov. Lokalita a vlastnosti bytu, ktoré nedokážete zmeniť, sú kľúčové - poschodie, orientácia na svetové strany, svetelnosť, stav bytového domu či plán výstavby v okolí. Všetko ostatné sa dá zmeniť. „Ak vám toto všetko vyhovuje, berte, aj keď je byt v horšom stave.“
V prípade kúpy je dôležité aj právne a finančné zabezpečenie. „Právny aspekt: overenie právneho stavu na liste vlastníctva, či sú zapísané správne údaje a všetky nehnuteľnosti. Zároveň či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne vecné bremená, záložné práva, prípadne iné práva tretích osôb.“ Taktiež je potrebné preveriť daňové aspekty a optimálne nastavenie ponukovej ceny.
Pre kupujúcich, ktorí chcú maximalizovať svoje šance a vyhnúť sa potenciálnym problémom, je odporúčané obrátiť sa na profesionálov. „Vtedy sa treba zamerať na kvalitného realitného experta, ktorý z toho pre vás vyťaží po finančnej stránke najviac.“ Je dôležité vybrať si realitného experta s dobrými referenciami, odbornosťou a prehľadom na trhu. „Klienta vieme poriadne vyspovedať, a tak vieme dokonale, ČO hľadáme, pričom náš záber je omnoho väčší a cielenejší.“
Napriek vysokým cenám a neistote, kúpa nehnuteľnosti môže byť stále výhodnou dlhodobou investíciou. „Ak je to nehnuteľnosť, v ktorej chceme dlhodobo bývať, alebo chceme investovať do nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte (na viac ako 10 rokov), tak určite áno, oplatí sa kupovať v súčasnosti nehnuteľnosť.“ Je však nevyhnutné pristupovať k rozhodnutiu s rozvahou, dôkladnou analýzou a v prípade potreby aj s pomocou odborníkov.
