Téma prihlásenia trvalého pobytu nájomcu do prenajatej nehnuteľnosti je v súčasnosti mimoriadne aktuálna a často vyvoláva množstvo otázok a obáv u vlastníkov nehnuteľností, ako aj u realitných maklérov. V minulosti to nebola bežná téma, nájomníci si pobyt nemienili meniť ani nepotrebovali. Situácia sa však výrazne zmenila vplyvom ekonomickej migrácie, príchodu zahraničných pracovníkov, ale aj zavedenia rezidenčného parkovania a nedostatku miest v škôlkach a školách. Tieto faktory viedli k tomu, že možnosť prihlásiť si trvalý alebo prechodný pobyt sa stala pre mnohých záujemcov o prenájom, najmä tých s deťmi či autom, rozhodujúcim faktorom pri výbere bytu.
Čo hovorí zákon o hlásení pobytu?
Základné pravidlá týkajúce sa hlásenia pobytu občanov Slovenskej republiky upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Podľa tohto zákona má nahlásenie trvalého, ale aj prechodného pobytu iba evidenčný charakter. To znamená, že nezakladá nájomníkovi žiadne právo k nehnuteľnosti, okrem práva v nej bývať, ktoré mu ale vyplýva už aj z nájomnej zmluvy samotnej. Zmena nastane v tom, že nájomcovi bude môcť na danú adresu chodiť pošta, uľahčí sa mu komunikácia s úradmi a podiel na dani z príjmov, ktorú zaplatí, dostane obec, v ktorej býva.
Je dôležité si uvedomiť, že nájomca si nemôže nahlásiť trvalý pobyt vo vašej nehnuteľnosti bez vášho súhlasu. Tento súhlas môžete udeliť dvoma spôsobmi:
- Písomne: Vystavíte písomné potvrdenie - súhlas vlastníka s úradne osvedčeným podpisom a doručíte ho na príslušný úrad. K listinám je potrebné priložiť aj kópiu listu vlastníctva.
- Osobne: Spoločne s nájomcom navštívite ohlasovňu na mestskom alebo obecnom úrade, kde spoločne vyplníte prihlasovací lístok a priložíte k nemu list vlastníctva.
V prípade, že chcete možnosť prihlásenia pobytu v nájomnej zmluve upraviť, odporúča sa upraviť podmienky poskytnutia pobytu a podmienky jeho odhlásenia. Je potrebné nielen ustanoviť nájomcovi povinnosť odhlásenia sa z trvalého alebo prechodného pobytu v prenajímanej nehnuteľnosti, ale tiež preukázanie splnenia tejto povinnosti a lehotu, do kedy je povinný tak urobiť (ideálne k poslednému dňu nájmu). Osvedčila sa tiež zmluvná pokuta pre prípad, že si nájomník túto povinnosť nesplní, ako kompenzáciu za čas a administratívu, ktorú musí vlastník vynaložiť, aby pobyt nájomníkovi zrušil jednostranne.
Rozdiel medzi trvalým a prechodným pobytom
- Trvalý pobyt sa rozumie pobyt v mieste stáleho bydliska, t.j. bydliska, na ktoré máte stále väzby a ak sa v ňom aj momentálne nezdržiavate, chcete sa doň v budúcnosti vrátiť. Človek môže mať trvalý pobyt len na jednom mieste a musí byť nahlásený v budove alebo jej časti označenej súpisným číslom, resp. súpisným aj orientačným číslom. Budova nemusí byť určená na bývanie, zákon umožňuje nahlásiť trvalý pobyt napríklad aj vo víkendovej chatke.
- Prechodný pobyt je pobyt mimo miesta trvalého pobytu, kde sa zdržiavate len dočasne. Musí trvať dlhšie ako 90 dní. Prechodný pobyt sa zväčša nahlasuje kvôli možnosti získať rôzne dávky od štátu; populárnymi sú napríklad príspevok na bývanie alebo príspevok na presťahovanie sa za zamestnaním.
V zmysle zákona o hlásení pobytu občanov SR je možnosť prihlásiť sa na prechodný pobyt, teda nie povinnosťou. Pri hlásení prechodného pobytu je občan povinný predložiť doklady, ktoré špecifikuje zákon, vrátane súhlasu vlastníka nehnuteľnosti.
Ako podpísať výhodnú zmluvu s vydavateľstvom
Výhody prihlásenia trvalého pobytu
Prihlásenie trvalého pobytu nájomcu môže priniesť výhody nielen nájomcovi, ale aj mestu či obci, a dokonca aj vám ako prenajímateľovi:
- Pre nájomcu: Uľahčenie komunikácie s úradmi, ľahší prístup k lekárom, jednoduchšie prijatie detí do škôlok a škôl, a v neposlednom rade možnosť parkovať v mestskej časti, v ktorej býva, v čase zavádzania parkovacej politiky.
- Pre mesto/obec: Za každého oficiálne prihláseného občana dostane obec z rozpočtu príspevok, vďaka ktorému môže zlepšovať život všetkým obyvateľom. Preto sa snaží ľudí motivovať k prihláseniu trvalého pobytu, ak v danom meste bývajú.
- Pre prenajímateľa: Súhlas s nahlásením trvalého pobytu nájomcu môže vašu nehnuteľnosť zatraktívniť, najmä ak neprenajímate byt v novostavbe s parkovacím miestom. Záujem nájomcu o prihlásenie sa na trvalý pobyt navyše môže signalizovať jeho seriózny záujem o dlhodobý prenájom. Ak mu v blízkosti prenájmu budú deti chodiť do školy alebo tam bude mať zdravotnú starostlivosť či bezproblémové parkovanie, je veľký predpoklad, že sa bude snažiť v byte ostať, nemeniť adresu a máte o nájom postarané na niekoľko rokov.
Obavy prenajímateľov a ich rozptýlenie
Časté obavy prenajímateľov pri možnosti prihlásenia trvalého pobytu nájomcu vychádzajú najmä z mylných domnienok:
- Získanie práva k nehnuteľnosti: Ako už bolo spomenuté, trvalý pobyt má len evidenčný charakter a nezakladá nájomníkovi žiadne právo k nehnuteľnosti. Vlastnícke práva k nehnuteľnosti vznikajú zápisom v katastri nehnuteľností.
- Ťažké odhlásenie nájomcu: Pri odhlasovaní trvalého pobytu po skončení nájomného vzťahu sa nemusíte obávať žiadnych nepríjemností. Prebieha to úplne jednoducho. Buď si trvalý pobyt z vašej nehnuteľnosti odhlási nájomca sám (čo je aj v jeho záujme, aby sa vyhol napr. dvojitým poplatkom za odpad), alebo ho môžete odhlásiť vy ako vlastník nehnuteľnosti. V takom prípade sa nevyžaduje ani prítomnosť nájomcu. Stačí podať na ohlasovni pobytu návrh na zrušenie trvalého pobytu osoby, a to aj kedykoľvek, ak už nebude mať žiadne užívacie právo k bytu. Pracovník ohlasovne pobyt zruší s okamžitou platnosťou.
- Povinnosť hľadať bytovú náhradu: Prihlásenie trvalého pobytu nie je dôvodom, pre ktorý by ste museli nájomcovi po skončení nájomného vzťahu hľadať bytovú náhradu.
Potenciálne riziká a ich prevencia
Napriek tomu, že obavy sú často neopodstatnené, je dobré byť informovaný aj o potenciálnych rizikách a vedieť, ako im predchádzať:
- Exekúcia majetku: V prípade, že bude na nájomcu uvalená exekúcia, exekútor by mohol zabaviť vaše hnuteľné veci v byte v domnení, že sa jedná o nájomcov majetok, nakoľko sa budú nachádzať na mieste jeho trvalého pobytu.
- Prevencia: Aby ste tejto situácii predišli, mali by ste mať zapísaný hnuteľný majetok v inventárnom zozname ako súčasť nájomnej zmluvy a rovnako by ste mali mať písomné doklady o tom, ako ste hnuteľný majetok nadobudli (napr. kúpne zmluvy, pokladničné doklady…). Týmto sa preukáže vaše vlastníctvo a majetok nebude zabavený. Okrem toho, preverte si solventnosť nájomcu ešte predtým, ako s ním podpíšete nájomnú zmluvu. V nájomnej zmluve dôkladne vymedzte vybavenie a zariadenie predmetu nájmu, najlepšie aj s fotodokumentáciou.
- Administratívne zaťaženie: Na adresu bytu môže chodiť pošta určená pre nájomcu, vrátane zásielok z úradov a súdov.
- Prevencia: Ak vám pošta chodí aj po skončení nájmu, jednoducho oznámte pošte, že dotyčný už na adrese nebýva.
- Zvýšenie poplatkov: Obce alebo správcovia bytových domov môžu viazať niektoré poplatky na počet osôb s trvalým pobytom v nehnuteľnosti. Ak sa prihlásením nájomcu zvýši počet osôb, pravdepodobne sa zvýšia aj niektoré poplatky (typicky napr. poplatok za komunálny odpad).
- Prevencia: Toto je skôr nutné akceptovať ako dôsledok prihlásenia pobytu, prípadne zohľadniť v cene nájmu.
Zhrnutie: Trvalý pobyt nie je hrozba, ale príležitosť
Umožnenie prihlásenia trvalého alebo prechodného pobytu nájomníkovi v prenajímanej nehnuteľnosti už nie je len okrajovou témou, ale stáva sa významným faktorom na trhu s prenájmami. Hoci niektoré obavy prenajímateľov sú pochopiteľné, právna úprava a prax ukazujú, že väčšina z nich je zbytočná alebo sa dá efektívne riešiť. Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť s možnosťou prihlásenia pobytu, získate tým nespornú konkurenčnú výhodu. Dôkladný výber nájomníka, dobre pripravená nájomná zmluva a informovanosť o legislatíve sú kľúčom k bezproblémovému nájomnému vzťahu. Vlastník môže jednostranne zrušiť akýkoľvek trvalý či prechodný pobyt vo svojej nehnuteľnosti bez súhlasu dotknutej osoby, čo celý proces zjednodušuje.