V dnešnej dobe, keď sa na trhu s nehnuteľnosťami stretávame s rôznorodými pojmami, je kľúčové pochopiť ich skutočný význam. Bývaš v byte alebo rodinnom dome? V minulosti jednoduchá otázka, v dnešnej dobe na ňu môžeme mať problém jednoznačne odpovedať. Prinášame vám prehľad základných foriem bývania, s osobitným zameraním na často nejednoznačne chápané slovo "apartmán". V niektorých inzerátoch s nehnuteľnosťami ide len o skvelý marketingový ťah, kde však nie je vysvetlený pravý význam ponúkaného bývania. Nejednoznačnosť pojmov môže viesť k nejasnostiam a potenciálnym problémom pri kúpe či financovaní nehnuteľnosti.
Základné definície foriem bývania
Aby sme pochopili, čo je apartmán, je dôležité najprv definovať základné pojmy týkajúce sa bývania.
- Byt: Byt je definovaný ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom, s vlastným uzatvorením, určený na dlhodobé/trvalé bývanie. Obytná plocha nesmie byť menšia ako 16 m² a najmenšia izba musí mať aspoň 8 m². Termín bytová jednotka nie je definovaný zákonom. Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty a zároveň sú v LV uvedené stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok na ktorom je stavba umiestnená.
- Bytový dom: Bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty. Správu bytového domu musí zabezpečiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo iná osoba tzv. správca.
- Rodinný dom: Rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie a má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Rodinný dom s dvomi prípadne tromi bytmi/bytovými jednotkami (nazývaný aj dvojdom/trojdom) znamená, že každý je vlastníkom svojho bytu, no obvodové steny, strecha, či spoločné zariadenia sú v spoluvlastníctve. Takýto dom nie je povinný mať správcu ani spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
- Nebytový priestor: Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré spravidla nespĺňajú normové požiadavky na dlhodobé bývanie. Preto tu nie je možné nahlásiť si trvalý pobyt! Jedná sa napríklad o kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže, ale aj apartmány, ateliéry, štúdiá. Pozor! Medzi nebytový priestor nepatrí príslušenstvo bytu, ani spoločné časti domu (chodby, schodiská, povaly…) a spoločné zariadenia domu (práčovne, kotolne, výťahy…).
- Štúdio: Štúdio je izba, ktorej súčasťou je kuchynský kút a hygienické zariadenie. Slúži na krátkodobé ubytovanie.
- Ateliér: Ateliér je nebytový priestor, kde je zväčša menej prirodzeného svetla. Keďže nespĺňa všetky normy pre byt, nie je možné si v ňom nahlásiť trvalý pobyt.
- Garsónka: Garsónka je pojem prevzatý z francúzštiny a znamená „byt pre starého mládenca“. Vo všeobecnosti je to veľmi malý byt pozostávajúci z jednej obytnej miestnosti, ktorej súčasťou býva aj kuchyňa. V prípade, že je kuchyňa oddelená stenou, hovoríme o jednoizbovom byte.
- Mezonet: Mezonet je taktiež používaný z francúzskeho jazyka a v preklade znamená domček. Jedná sa o veľký viacpodlažný byt umiestnený v bytovom dome. Väčšinou sa rieši na najvyššom podlaží s podkrovným priestorom.
- Loft: Loft pochádza z anglického slova, ktoré značí povalu, podkrovie.
Čo je apartmán? Definícia a význam
Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný. Na prvé počutie môže slovo „Apartmán“ pôsobiť exkluzívnejšie ako napr. byt. Avšak, za týmto marketingovým označením sa často skrývajú zásadné rozdiely oproti klasickému bytu, ktoré môžu mať vplyv na vaše bývanie, financovanie a budúci predaj. Je dôležité pochopiť, že tieto dva pojmy nie sú zameniteľné a ich rozdiel nie je len v názve, ale aj v právnej a technickej podstate.
Podľa zrušenej vyhlášky č. 277/2008 Z. z. je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Táto vyhláška definuje apartmán ako: „súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.“
Z vyššie uvedenej definície vyplýva najdôležitejší znak apartmánu - slúži na ubytovanie hostí, inak povedané: slúži na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento znak splnený a jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. To však následne znamená, že musí byť na rovnaký účel aj skolaudovaný - t. j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí ako nebytový priestor (nemôže teda slúžiť na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodne).
Klasické výkladové slovníky definujú slovo apartmán ako väčší súkromný, alebo hotelový byt s príslušenstvom. Samotný pojem apartmány k nám prišiel práve cez dovolenkové a rekreačné bývanie. Príchod tohto „slova“ na Slovensko súvisí najmä so zmenou spôsobu dovolenkovania našincov. Klasickú chuť po chalupách nahradila chuť po inom type rekreačného bývania. Tým sa stali práve apartmány, resp. ich celé komplexy, ktoré začali vyrastať najmä pri lyžiarskych a vodných strediskách. Tento trend vlastne kopíroval dovolenkové bývanie, ktoré sa preferovalo v západných krajinách celej Európy, ale aj Severnej Ameriky. O tom, že u nás sa pojem apartmán stal od začiatku nejednoznačný pojem svedčí aj fakt, že kým sme si ho podľa slovníka definovali ako „väčší“ objekt, tak dovolenkové apartmány na Slovensku majú menšie rozmery. Asi medzi tie najbežnejšie na tomto poli patria dvojizbové apartmány. Ľudia sa na pár dní uspokoja aj s menším priestorom. A keďže ide o dovolenku, tak aj „samotná blízkosť ľudí“ nie je niekedy na škodu.
Technické a legislatívne rozdiely: Svetlotechnika a normy
Základným kameňom rozlišovania medzi bytom a apartmánom sú technické normy a legislatíva. Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán ako samostatnú kategóriu určenú na bývanie. Kým byt musí spĺňať prísne normy, apartmán ich má menej.
- Svetlotechnika: Jedným z najvýraznejších technických rozdielov je požiadavka na svetlotechniku. Priestor je možné skolaudovať ako byt iba v prípade, ak spĺňa normové požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie. Priestory, ktoré tieto požiadavky nespĺňajú (napríklad kvôli hustej zástavbe alebo orientácii), nemôžu byť klasifikované ako byty a často sú developerom označované ako apartmány. Laicky povedané, ak má byť priestor klasifikovaný ako byt, svetlotechnik v posudku musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo svetla, aby bolo možné priestor užívať na bývanie. Takmer v každom bytovom dome vzniknú miesta, ktoré sú zatienené okolitou zástavbou a do priestorov tak svieti svetlo iba pár hodín denne, prípadne vôbec. Pre stavebníkov je výhodnejšie priestory predávať na bývanie ako ich predávať alebo prenajímať na podnikanie. Prečo je ale splnenie požiadaviek z hľadiska svetlotechniky pre bývanie také dôležité? Určite poznáte príslovie “ Kam nechodí slnko, tam chodí lekár“. Tak ako pomáha priame slnečné žiarenie obranyschopnosti a látkovej výmene živých organizmov, je rovnako prospešné a potrebné pre udržanie zdravého vnútorného prostredia budov. Slnko z veľkej časti ničí choroboplodné mikroorganizmy, plesne a ich spóry. Byty s miestnosťami bez priameho slnečného žiarenia sú z hľadiska zdravého bývania viac než diskutabilné.
- Požiarna ochrana: V prípade apartmánov ako nebytových priestorov sú zasa kladené vyššie požiadavky na požiarnu ochranu ako v prípade klasických bytov. Keďže pre byt sú tieto normy dosť prísne, tak mnohým developerom neostáva nič iné, ako dané nehnuteľnosti označiť ako „apartmán“.
- Parkovanie: Ďalší dôvod, prečo sú novostavby plné apartmánov, je ten, lebo tie sa v rámci našich pravidiel považujú za službu a nie bývanie. Pre developera to znamená nižší počet parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je nutné v projekte poskytnúť počet parkovacích miest závislý od počtu a veľkosti jednotlivých bytov. Norma STN 73 6110/Z1/O1 určuje počet parkovacích miest pri bytovom dome podľa veľkosti bytu. (1 izbový byt = 1 parkovacie miesto, 2 izbový byt = 1,5 parkovacieho miesta, 3 a viac izbový byt = 2 parkovacie miesta). Aktuálne je problém s parkovaním v každom meste/turistickej destinácii.
- Územný plán: V niektorých lokalitách a je to hlavne viditeľné v našom hlavnom meste, je presne vyžadovaný počet metrov štvorcových pre administratívu alebo obchod. A keďže je situácia týkajúca sa predaja či prenájmu nelichotivá, otázku povinnosti percentuálneho zastúpenia nebytových priestorov riešia práve výstavbou mestských apartmánov. Každé mesto/mestská časť má svoj územný plán, v ktorom je definovaný pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi.
Právne a administratívne dôsledky: Trvalý pobyt a zápis v katastri
Jedným z najzásadnejších rozdielov medzi bytom a apartmánom, ktorý má praktické dôsledky pre majiteľa, je možnosť prihlásenia trvalého pobytu.
Najproblematickejšou otázkou v prípade mestských apartmánov sa stáva problém trvalého pobytu v tomto type nehnuteľnosti. Ak si totiž kúpite v novostavbe nehnuteľnosť, ktorú predajca označil ako apartmán, daný stav pre vás znamená jednu vec. Na liste vlastníctva budete mať svoj „majetok“ zapísaný ako nebytový priestor. A práve tu sa začínajú možné budúce problémy. Slovenská legislatíva totiž neumožňuje v prípade nebytových priestorov možnosť trvalého pobytu v danej nehnuteľnosti. Zákon v tomto smere hovorí jednoznačne: Trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k takejto budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.
Čo sa týka samotných apartmánov, tak toto označenie náš stavebný zákon nepozná a aj z tohto dôvodu sa dá preto pod tento názov schovať široké spektrum nehnuteľností. Takže bývať môžete v apartmáne aj celý rok, ale do občianskeho preukazu si jeho adresu dať nemôžete. Avšak, podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 135/1982 Zb. o locationManager, trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Z tejto definície však vyplýva, že ak je v budove aspoň jeden byt, miestny úrad by mal prihlásiť trvalý pobyt aj na apartmán (nebytový priestor). Toto je však oblasť, kde sa prax môže líšiť a je dôležité overiť si možnosti priamo na príslušnom miestnom úrade.
V súčasnosti však existujú prípady, kedy samospráva, do ktorej novostavba s apartmánmi patrí, povolila pre niektorých vlastníkov trvalý pobyt. V takomto prípade však vzniká aj riziko, že daná samospráva môže toto svoje unesenie po čase zrušiť a tí majitelia, ktorí by chceli apartmán predať, nemajú tak pre svojho budúceho záujemcu záruku v tom, že trvalý pobyt dostane aj on. Z tohto pohľadu je tento typ nehnuteľnosti rizikovejší ohľadne potenciálu na predaj.
Na liste vlastníctva je apartmán následne vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave. Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy.
Finančné aspekty: Hypotéky a investičný potenciál
Finančná stránka mestských apartmánov už nie je taká „zapeklitá“ ako vyššie opísané situácie, ale stále prináša špecifické výzvy.
- Cena a financovanie: Čo sa týka samotných cien mestských apartmánov, tak tu platia podobné pravidlá ako pri klasických bytoch. Podobne to platí aj pri možnosti získania hypotekárneho úveru na tieto nebytové priestory. Teda cena závisí najmä od použitých materiálov, lokality, ale aj doplnkových služieb, ako je napr. vrátnik alebo strážna služba, či ponuka relaxačných možností. V prípade prenájmu sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných klasických bytoch. To isté platí aj pri platbách vodného a stočného. Na tom istom princípe funguje aj fond opráv.
- Hypotekárne úvery: Aj keď na liste vlastníctva je apartmán evidovaný ako byt, pri vybavovaní hypotekárneho úveru ho v banke ako byt nemusia posudzovať. Jedným z podkladov pre schválenie hypotekárneho úveru je aj vypracovanie znaleckého posudku. Znalec si vyžiada okrem projektovej dokumentácie aj stavebné povolenie, respektíve kolaudačné rozhodnutie. V oboch prípadoch však bude banke zrejmé, že sa jedná o nebytový priestor a nie o byt. S kúpou apartmánu teda navždy ostane otvorená otázka pre majiteľa, či sa neobjaví pri jeho ďalšom predaji komplikácia pri prefinancovaní. Dnes banky financujú aj apartmány, ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave. Ak sa to o pár rokov neskôr zmení, apartmány budú v značnej nevýhode oproti bytom.
- Doba splatnosti úveru: Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch najmä v meste ako Bratislava môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
- Investičný potenciál pre právnické osoby: Ak by sme sa pozreli na výhodnosť apartmánov z finančného hľadiska, tak tento typ „príbytku“ je zaujímavejší skôr pre právnické osoby (PO), ako pre fyzické osoby (FO). Výhodou pri tejto kúpe je pre PO možnosť odpisu DPH, čo pri FO neprichádza do úvahy. Ďalšou výhodou pre PO je aj fakt, že pre firmu problém „trvalého pobytu“ takpovediac odpadá.
Kedy sa apartmán oplatí?
Aby sme neboli len negatívni - apartmán má svoje miesto na trhu.
- Krátkodobé ubytovanie a investícia: Apartmány sú ideálne pre krátkodobé ubytovanie, či už ide o rekreačné bývanie alebo prechodné ubytovanie v mestách. V prípade, že si chcete kúpiť apartmán ako investíciu v podnikaní, je to výhodné, lebo si môžete v účtovníctve uplatniť náklady, môžete ho prenajímať ako nebytový priestor, alebo ako priestor na občasné bývanie.
- Výhoda pre developera: Pre developera je to často spôsob, ako obísť legislatívu a regulácie týkajúce sa bytovej výstavby.
- Lacnejšia nehnuteľnosť s rizikami: Pre kupujúceho to môže byť cesta k lacnejšej nehnuteľnosti, avšak s rizikami, ako sme si už opísali.
Zvážte všetky aspekty pred kúpou
V každom prípade si dobre rozmyslite, či si kúpite nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí, ktorá má v názve „apartmánový byt, apartmán, štúdio“ a podobne. Môže sa totiž stať, že vám na to banka nepožičia, nebudete tam mať trvalý pobyt a ocitnete sa v dome, kde nik natrvalo nežije…
Zvažujete kúpu v novostavbe a neviete sa rozhodnúť medzi bytom a apartmánom? Neváhajte sa obrátiť na odborníkov. Pomôžu vám s kontrolou územného plánu, zistením, prečo je nehnuteľnosť apartmánom a aké sú s tým spojené riziká. Nenechajte sa zlákať len nižšou cenovkou.