Expanzia bytovej výstavby na Slovensku v uplynulých rokoch priniesla nielen tisíce nových bytov, ale čiastočne vyriešila aj dlhodobý problém s parkovaním v mestách. Garážové stojiská v bytových domoch sa stali neodmysliteľnou súčasťou moderného bývania, avšak ich právny režim, ako aj úprava spoločných častí a zariadení garáží, prináša množstvo otázok a komplikácií. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty súvisiace so spoločným užívaním a správou garáží v bytových domoch, s dôrazom na legislatívu platnú po novele zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Predkupné právo spoluvlastníkov garáží: Nuansy zákona
Jednou z prvých a často diskutovaných otázok je predkupné právo spoluvlastníkov garáží v bytovom dome. Všeobecné ustanovenie § 140 ods. 1 Občianskeho zákonníka jasne stanovuje, že pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, s výnimkou prevodu blízkej osobe. V prípade nedohody sa podiely vykupujú pomerne podľa veľkosti podielov.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) však definuje špecifické prípady, kedy toto predkupné právo v súvislosti s garážami nevzniká, konkrétne podľa § 20a. Dôležitou interpretáciou je, že BytZ explicitne spomína len „prevod vlastníctva“, ale opomína pojem „prechod vlastníckeho práva“. Táto nejednoznačnosť otvára priestor na diskusiu, či v prípadoch prechodu vlastníctva (napríklad v dôsledku dražby alebo dedičského konania), kedy sa predkupné právo neuplatní, nedochádza k obchádzaniu zákona. Obchádzanie zákona nastáva, ak právny úkon síce neodporuje doslovnému zneniu zákona, ale svojim účelom a dôsledkami sleduje cieľ obísť jeho ustanovenia. V kontexte absentujúcej explicitnej zmienky o prechode práva v BytZ, by sa dalo argumentovať, že ide o obchádzanie zákona, keďže zákon jasne a zreteľne uvádza, kedy predkupné právo nevzniká. Na druhej strane, nemožno vylúčiť ani možnosť neúmyselného opomenutia zo strany zákonodarcu, čo by pri inom ako gramatickom výklade mohlo viesť k odlišnému záveru.
Úpravy garážových stojísk a práva spoluvlastníkov
Ďalším problémom, s ktorým sa správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) často stretávajú, sú požiadavky majiteľov garážových stojísk na ich individuálne úpravy, ako napríklad oplotenie či ohradenie. Kľúčové je uvedomiť si, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru a jeho práva a povinnosti k spoločnej veci sa odvíjajú od veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu, v súlade s § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Na takéto úpravy sa aplikujú ustanovenia BytZ o nakladaní so spoločnými nebytovými priestormi. Z toho vyplýva nevyhnutnosť získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ, ak chce vlastník garážového stojiska vykonať akúkoľvek zmenu. Spoluvlastník by nemal zabúdať na svoju povinnosť podľa § 11 ods. 8 BytZ, ktorý mu pri stavebných úpravách nebytového priestoru ukladá povinnosť umožniť prístup správcovi alebo predsedovi SVB na kontrolu, či úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti či zariadenia domu. V prípade neumožnenia vstupu je správca alebo predseda povinný oznámiť stavebné úpravy príslušnému stavebnému úradu. Správca nemá právomoc stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietnuť. Tie je potrebné v súlade so stavebným zákonom ohlásiť stavebnému úradu a realizovať až po jeho súhlase.
Novela Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a jej dopady
Zákon č. 283/2018 Z. z. (ďalej len „Novela“) priniesol zásadné zmeny do právneho režimu garážových stojísk a iných spoločných častí bytových domov. Doterajšia absencia úpravy právneho režimu garážového stojiska spôsobovala značné právne a praktické problémy. Novela zaviedla nové legálne definície pojmov „garáž v dome“, „garážové stojisko“ a „skladový priestor“.
Kľúčové zmeny zahŕňajú:
Právo výlučného užívania garážového stojiska: Toto právo je definované ako užívacie právo sui generis (svojho druhu) spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Užívacie právo ku garážovému stojisku automaticky prechádza spolu s prevodom či prechodom spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastník je oprávnený dať garážové stojisko do užívania tretej osobe bez potreby súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Zánik tohto práva je možný len s písomným súhlasom daného spoluvlastníka, pričom samostatný prevod alebo prechod užívacieho práva nie je možný. Za výkon práva užívať garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom žiadna náhrada.
Zápis do katastra nehnuteľností: Právo výlučného užívania garážového stojiska sa zapisuje do katastra nehnuteľností poznámkou. Ak užívacie právo bolo zapísané pred 1. novembrom 2018, považuje sa automaticky za právo výlučného užívania spojené so spoluvlastníckym podielom. V opačnom prípade je potrebné zabezpečiť písomnú dohodu všetkých spoluvlastníkov garáže.
Predkupné právo a prevod garážového podielu: Spoluvlastníkom garáže zostáva predkupné právo v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu, avšak s istotou, že sa neuplatní, ak sa podiel prevádza na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, alebo v dome, ktorý s ním úzko súvisí. Zákon zakazuje prevod spoluvlastníckeho podielu na garáži bez prevodu práva výlučného užívania garážového stojiska, čo vyplýva zo ich spätosti.
Spoločné časti domu - balkóny, lodžie a terasy: Novela jednoznačne stanovuje, že balkóny, lodžie a terasy sú spoločnými časťami domu, ktoré sú konštrukčnými prvkami vonkajšej konštrukcie. Ostatní vlastníci nemajú právo požadovať náhradu za ich užívanie, avšak ich opravy sa financujú z fondu prevádzky, údržby a opráv.
Definícia podlahovej plochy bytu: Do definície podlahovej plochy bytu sa nezapočítava plocha terás, lodžií a balkónov, s výnimkou terás, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Správa domu: Spoločenstvo alebo správca
Novela priniesla aj spresnenia týkajúce sa správy domu. Povinnosť zabezpečiť správu domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru na inú osobu ako developera. Správu môže vykonávať spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo iná právnická či fyzická osoba - správca, s ktorou vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy.
Zmeny v správe domu zahŕňajú:
- Zmluva o spoločenstve a zmluva o výkone správy: Precizujú sa náležitosti a formy ich uzatvárania. V prípade súbežného uzatvorenia viacerých zmlúv je platná tá, ktorá bola podpísaná ako prvá.
- Finančné hospodárenie: Spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov a fondom prevádzky, údržby a opráv. Majetok spoločenstva nezahŕňa byty a nebytové priestory. Správca je povinný viesť samostatné účty pre každý dom a majetok vlastníkov musí byť vedený oddelene od účtov správcu.
- Schôdze vlastníkov: Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov, pričom sa umožní aj elektronické hlasovanie v prípade záujmu vlastníka.
- Nové povinnosti pre správcov a spoločenstvá: Pribudla možnosť uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu voči developerom, čím sa zjednodušuje právne postavenie vlastníkov.
Garážové brány a bezpečnosť spoločných garáží
Okrem právnych aspektov sú dôležité aj technické a bezpečnostné aspekty spoločných garáží. Optimálna koncepcia vjazdu do garáže a výber garážových brán patria neodmysliteľne k stavbe či rekonštrukcii domu. Pri vysokej prevádzke je nevyhnutná dostatočná odolnosť brány a správne odvetrávanie priestoru.
Dôležité faktory pri výbere garážovej brány:
- Životnosť a odolnosť: Vzhľadom na časté otváranie sa odporúčajú priemyselné typy garážových brán s vysokými parametrami odolnosti.
- Odvetrávanie: K optimálnemu odvetraniu prispievajú ventilačné systémy a odvetrávacie mriežky integrované do brány.
- Ovládanie: Moderné systémy umožňujú diaľkové ovládanie pomocou diaľkového ovládača alebo mobilného telefónu. Pri ovládaní telefónom je dôležité dbať na bezpečnosť zdieľania čísla.
- Bezpečnosť: Odporúča sa nastaviť čo najkratší čas otvorenia brány, aby sa minimalizovalo riziko neoprávneného vjazdu. Dôležité je tiež upozorniť vodičov, aby počkali na úplné uzavretie brány pred výjazdom či vjazdom.
Zavedenie nových definícií a úprava ustanovení v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priniesli do praxe jasnejšiu úpravu práv a povinností súvisiacich so správou a užívaním spoločných garáží. Aj napriek tomu ostáva dôležité, aby si všetci spoluvlastníci a správcovia boli vedomí svojich práv a povinností a pristupovali k správe spoločných priestorov zodpovedne.