Výber medzi 2-izbovým a 3-izbovým bytom: Kľúč k spokojnému bývaniu

Rozhodovanie o tom, či si prenajať 2-izbový alebo 3-izbový byt, je zásadným krokom pri hľadaní nového domova, najmä v dynamickom prostredí Bratislavy. Tento článok sa ponorí do rôznych aspektov tohto rozhodnutia, pričom zohľadní rodinné potreby, finančné možnosti, lokalitu a investičný potenciál.

Rodinné potreby a priestorové nároky

Pre mnohé rodiny, najmä tie s deťmi, je otázka počtu izieb kľúčová. „Ja som veľmi chcela, aby mal malý vlastnú izbu,“ hovorí jedna z respondentiek, ktorá napokon zvolila riešenie s kuchyňou spojenou s obývačkou a spálňou oddelenou knižnicou. Toto riešenie, hoci funkčné, poukazuje na kompromisy, ktoré ľudia často robia. „Proste centrum je centrum a ja som rada v centre diania,“ uvádza iný pohľad, ktorý uprednostňuje lokalitu pred rozlohou.

Už aj pre tretieho člena rodiny „treba nejaký vlastný priestor.“ S rastom rodiny sa dvojizbový byt, aj keď s rozlohou 67 m², môže javiť ako nedostatočný. „My sme boli 3, už sme 4 a máme 4 izbak ešte aj s technickou miestnosťou a mam pocit, že by sa mohol trochu nafuknúť,“ priznáva ďalšia skúsenosť. Tento pocit stiesnenosti sa často objavuje aj po krátkom čase. „Tiež sa o chvíľku poobzeráme po väčšom, aj keď tento byt máme len 2,5 roka a teda budeme platiť daň z príjmu pri predaji… Ďalšieho 2,5 roka si v ňom veľmi predstaviť nevieme, chyba nám veľmi tá tretia izba.“

Určite sa odporúča trojizbový byt, ak má dieťa mať vlastnú detskú izbu. „Keď ti aj niekto pride iba ju zavrieš ak tam bude bordel,“ vysvetľuje výhody oddelenej izby. Nevýhodou dvojizbového bytu v tejto situácii je nemožnosť oddeliť spálňu od obývačky, čo môže byť problémom pri návštevách. „Neviem si predstaviť mať proste obývačku a spálňu ved ked mi chlap spi po nočnej a k nam niekto pride tak kde ich usadim aby som ho nezobudila?“

Aj keď priestory v dvojizbovom byte môžu byť veľké, chýbajúca tretia izba je citeľná. „Máme poschodový 67m 2izbak, síce máme veľké miestnosti ale tretia izba chyba. A máme 1,5 ročné dievčatko.“ Plánovanie väčšieho bývania, ako je dom alebo minimálne 4-izbový byt, je častým krokom vpred, aj keď sa často odkladá kvôli finančným dôvodom, ako je daň z predaja nehnuteľnosti.

Lokalita a investičný potenciál

Pri prenájme nehnuteľností, najmä v Bratislave, zohráva lokalita kľúčovú rolu. Jednoizbové a dvojizbové byty sú najvyhľadávanejším artiklom z pohľadu prenájmu. „Pri investícii do kúpy bytu s vedomím, že sa bude byt ďalej prenajímať je najdôležitejšia lokalita,“ zdôrazňuje Matej Kucharič z realitnej kancelárie Magnumreal. Najlepšie sa prenajímajú reality v Ružinove, Novom Meste a Starom Meste. Začiatok Petržalky je tiež žiadanou lokalitou.

Analýzy ukazujú, že najlepší výnos z prenájmu prinášajú menšie byty v treťom okrese Bratislavy. Napríklad jednoizbový byt v Novom Meste s kúpnou cenou 70-tisíc eur môže priniesť mesačne priemerne 400 eur bez energií. V Starom Meste je byt drahší, ale nájomné nie je adekvátne vyššie, čo znižuje výnos. Pri trojizbových bytoch je výnos ešte nižší, dokonca len okolo štyroch percent.

Priemerné čisté ročné výnosy z prenájmu v Bratislave (%)

Prameň - The Advisors

Priemerná celková cena voľného bytu v Bratislave (€)

Prameň - The Advisors

Faktory ako exkluzívna lokalita, veľkosť bytu, ale aj kvalita zariadenia ovplyvňujú ziskovosť investície. „Príliš drahý nábytok a kuchynská linka znížia možný výnos, a pritom len kvôli nábytku nemožno pýtať vyššie nájomné,“ vysvetľuje Bianka Révayová z The Advisors. Na druhej strane, lacné zariadenie môže prilákať nižšie sociálne skupiny a spôsobiť rýchlejšiu výmenu nájomníkov.

Zariadenie bytu a jeho vplyv na prenájom

Vysoká konkurencia na trhu s prenájmami v Bratislave vedie k tomu, že nájomníci majú vyššie nároky na zariadenie, kvalitu a celkový komfort bývania. „Záujemcovia o prenájom väčšinou hľadajú byty, do ktorých prídu viac menej ako do hotela,“ radí Kucharič. Kompletne a vkusne zariadený byt má väčší potenciál rýchlejšie si nájsť nájomníka.

Pri zariaďovaní bytu na prenájom je dôležité myslieť na funkčnosť a univerzálnosť. Základné vybavenie ako chladnička, sporák, digestor a umývačka riadu v kuchyni sú dnes už nevyhnutnosťou. V obývacej izbe by nemala chýbať pohodlná sedačka, ideálne rozkladacia, TV stolík a dostatok úložného priestoru. Posteľ s kvalitným matracom je kľúčová v spálni.

Odporúča sa zvoliť neutrálne farby nábytku a dekorácií, ktoré vytvoria univerzálny štýl. „Dekorácie, doplnky, či umenie sú kľúčovým prvkom, ktoré môžu byt oživiť.“ Pri moderných a zrekonštruovaných bytoch môžu kvalitné doplnky predstavovať veľkú výhodu. V bytoch v pôvodnom stave však môžu pôsobiť kontraproduktívne.

Dôležité je tiež zvážiť, akú klientelu chcete prilákať. Spoľahliví nájomníci nehľadajú za každú cenu najlacnejšiu nehnuteľnosť, ale skôr byt, ktorý je pekný, funkčný a dostatočne vybavený. Ušetriť na maličkostiach pri prerábke sa tak nemusí vyplatiť.

Riziká a výhody prenájmu

Prenajímanie nehnuteľností prináša aj isté riziká. „Prenajímanie je z hľadiska ochrany prenajímateľa veľký risk,“ upozorňuje B. Révayová. Problémy môžu nastať, ak nájomníci neplatia. V takom prípade je jediná legálna cesta podať žalobu na súd, čo môže trvať týždne až mesiace.

Preto je dôležitý výber nájomníkov. Častá výmena nájomníkov prináša problémy s opotrebovaním bytu a výpadkom príjmu. Jeden mesiac bez nájomníka znižuje celkový ročný výnos o 0,45 percenta. Preto je lepšie uprednostňovať stálych a spoľahlivých nájomníkov, aj za cenu mierne nižšieho nájomného.

Byt sa vždy prenajíma s depozitom vo výške dvoch až troch nájmov. V prípade lukratívnych bytov s lepším vybavením sa odporúča depozit vo výške troch nájmov. Tento depozit pomáha pokryť potenciálne poškodenie, nedoplatky za energie či omeškanie s platbou. Pred nasťahovaním nového nájomníka je dôležité všetko skontrolovať a zaznamenať do preberacieho protokolu.

Hoci prenajímanie prináša riziká, pri správnom prístupe môže byť výnosnejšie ako vklad v banke. Dobrá nehnuteľnosť navyše v dlhšom čase získa na cene. Rozhodnutie o tom, či si prenajať 2-izbový alebo 3-izbový byt, by malo byť preto premyslené a zohľadňovať všetky tieto faktory.

tags: #co #prenajat #2 #alebo #3 #izbovy