Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj nehnuteľnosti predstavuje jeden z najvýznamnejších finančných záväzkov či ziskov. Zabezpečenie hladkého priebehu transakcie a ochrana práv všetkých zúčastnených strán si vyžaduje dôkladné poznanie právnych náležitostí, ktoré musia byť dodržané. Jedným z kľúčových dokumentov, ktorý upravuje fungovanie bytových domov a vzťahy medzi vlastníkmi, je zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto zmluvu, jej obsah, dôležité aspekty a súvisiace právne predpisy, pričom sa zameriava na rôzne pohľady a potreby od bežného vlastníka až po právneho profesionála.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy pri prevode nehnuteľností
Predtým ako sa ponoríme do špecifík zmluvy o spoločenstve, je nevyhnutné pochopiť základné požiadavky na zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá je predpokladom vzniku nových vlastníckych vzťahov. V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu a podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. Práve prv zmienený zákon predstavuje tzv. lex specialis, teda špeciálny právny predpis upravujúci vlastníctvo bytov a nebytových priestorov.
Identifikácia zmluvných strán
Zmluvné strany, teda ten kto byt predáva a ten, kto ho kupuje, musia byť v zmluve náležite označené. Pri fyzických osobách je táto požiadavka splnená uvedením: mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla, trvalého pobytu a štátnej príslušnosti. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, bude nevyhnutné uviesť jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).
Detailný popis prevádzanej nehnuteľnosti
Pri požiadavke na popis bytu a jeho príslušenstva je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pre obe nehnuteľnosti - teda bytový dom a pozemok je potrebné uviesť aj katastrálne územie, v ktorom sa nachádzajú. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.) a z hľadiska vybavenia bytu (ktorý zákon presne nedefinuje) je vhodné uviesť vybavenie v podobe vybavenia kúpeľne, WC, interiérových dverí, typov vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod.
Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach
Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavený bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Samostatne je potrebné uviesť, či predmetom prevodu je aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest, príp. nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom.
Pristúpenie k zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy
Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Táto požiadavka vyplýva priamo zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 5 ods. 1 písm. f) BytZ) a jej absencia by viedla k nepovoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Civilná ochrana a iné špecifické aspekty
V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie, ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy.
Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Detailný pohľad
Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zmluva o spoločenstve“) je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje fungovanie a právne pomery spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Predmetná zmluva je zriadená na základe zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Legislatívny rámec
Činnosť spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov na Slovensku upravuje predovšetkým zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje pojmy ako spoločenstvo vlastníkov, jeho orgány, ich kompetencie, ako aj spôsob hospodárenia a nakladania s majetkom spoločenstva. Dôležité sú aj ďalšie právne predpisy, ako napríklad Občiansky zákonník.
Obsah zmluvy o spoločenstve
Hoci neexistuje jednotný záväzný vzor zmluvy o spoločenstve, zákon explicitne uvádza náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať. Tieto zahŕňajú:
- Názov a sídlo spoločenstva: Určuje identitu spoločenstva a miesto, kde sa nachádza jeho administratívne centrum.
- Predmet činnosti spoločenstva: Definuje, aké činnosti bude spoločenstvo vykonávať, napríklad správu a údržbu spoločných častí domu, zabezpečovanie služieb spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov.
- Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: Stanovuje pravidlá týkajúce sa užívania spoločných priestorov, dodržiavania domového poriadku, platenia preddavkov a pod.
- Úprava majetkových pomerov spoločenstva: Definuje zloženie a správu fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj spôsob hospodárenia s týmito prostriedkami.
- Orgány spoločenstva a ich kompetencie: Uvádza, aké orgány spoločenstvo má (napr. zhromaždenie, výbor, predseda) a aké sú ich právomoci a povinnosti.
- Spôsob zvolávania a konania zhromaždenia vlastníkov: Definuje, ako sa zvoláva zhromaždenie, aké sú jeho kompetencie a ako sa na ňom hlasuje.
- Spôsob hospodárenia spoločenstva: Uvádza, ako spoločenstvo hospodári so svojím majetkom, ako sa rozdeľujú príjmy a ako sa kryjú výdavky.
- Právne následky porušenia zmluvných povinností: Stanovuje sankcie za nedodržiavanie zmluvných podmienok.
- Podmienky zmeny zmluvy o spoločenstve: Definuje proces, akým je možné zmluvu meniť a dopĺňať.
- Podmienky zániku spoločenstva: Uvádza, za akých podmienok spoločenstvo zaniká.
Orgány spoločenstva a ich funkcie
Zákon č. 182/1993 Z. z. definuje tri základné orgány spoločenstva:
- Zhromaždenie vlastníkov: Je najvyšším orgánom spoločenstva a skladá sa zo všetkých jeho členov. Zhromaždenie rozhoduje o najdôležitejších otázkach týkajúcich sa spoločenstva, ako napríklad schvaľovanie zmluvy o spoločenstve, voľba a odvolávanie členov výboru, schvaľovanie rozpočtu a pod.
- Výbor: Je výkonným orgánom spoločenstva. Výbor riadi bežnú činnosť spoločenstva, uzatvára zmluvy, zastupuje spoločenstvo navonok a zodpovedá za hospodárenie s majetkom spoločenstva.
- Predseda: Je štatutárnym orgánom spoločenstva, ktorý koná v mene výboru a zastupuje spoločenstvo vo vzťahu k tretím osobám.
Zvolávanie a priebeh zhromaždenia vlastníkov
Zhromaždenie vlastníkov sa zvoláva spravidla najmenej raz ročne, prípadne aj častejšie, ak si to vyžadujú potreby spoločenstva. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia všetkých vlastníkov najmenej 15 dní pred termínom zasadnutia. Pozvánka musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodinu zasadnutia, program zasadnutia a poučenie o možnosti zúčastniť sa zasadnutia prostredníctvom zástupcu na základe splnomocnenia.
Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru má na zhromaždení jeden hlas, ak zmluva o spoločenstve neurčuje inak. Rozhodnutia sa prijímajú spravidla nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov, pričom na niektoré dôležité rozhodnutia (napr. zmena zmluvy o spoločenstve, prevod spoločných častí domu do vlastníctva inej osoby) je potrebná kvalifikovaná väčšina, najmenej dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov.
Ako viesť zasadnutie predstavenstva
Hospodárenie spoločenstva
Spoločenstvo hospodári so svojím majetkom samostatne a na vlastnú zodpovednosť. Príjmy spoločenstva tvoria predovšetkým preddavky vlastníkov na služby a príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj príjmy z prenájmu spoločných priestorov či inej hospodárskej činnosti. Výdavky spoločenstva pokrývajú náklady na správu domu, údržbu, opravy, rekonštrukcie, energie v spoločných priestoroch a iné služby.
Pristupovanie k zmluve o výkone správy
V prípade, ak v bytovom dome nie je založené spoločenstvo vlastníkov, správu domu vykonáva správca na základe zmluvy o výkone správy. Aj v tomto prípade platí, že nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru pristupuje k existujúcej zmluve o výkone správy.
Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy
Rovnako ako v prípade zmluvy o spoločenstve, aj pri zmluve o výkone správy platí, že s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy (§ 8a ods. 7 BytZ).
Vyhlásenie o pristúpení
Napriek tomu, že zákon explicitne uvádza, že práva a povinnosti prechádzajú zo zákona (ex lege), prax a judikatúra si vyžadujú, aby kúpna zmluva obsahovala vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru o pristúpení k zmluve o výkone správy (§ 5 ods. 1 písm. f) BytZ). Toto vyhlásenie je dôležité pre bezchybnosť kúpnej zmluvy z pohľadu katastrálneho odboru. V tomto prípade sa však nejedná o pristúpenie voči ostatným vlastníkom, ale voči druhej zmluvnej strane - správcovi.
Zmluva o pozemkovom spoločenstve: Odlišný právny rámec
Je dôležité rozlišovať medzi zmluvou o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a zmluvou o pozemkovom spoločenstve. Zatiaľ čo prvá upravuje vzťahy v bytovom dome, druhá sa týka spoločenstiev vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti, často poľnohospodárskej pôde.
Legislatíva a obsah
Zmluva o pozemkovom spoločenstve je kľúčový dokument, ktorý upravuje fungovanie a právne pomery spoločenstva vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti. Činnosť pozemkových spoločenstiev na Slovensku upravuje predovšetkým zákon č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách. Tento zákon definuje pojmy ako spoločná nehnuteľnosť, členstvo v spoločenstve, orgány spoločenstva a ich kompetencie, ako aj spôsob hospodárenia a nakladania s majetkom spoločenstva.
Podobne ako pri zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov, aj tu existujú zákonom predpísané náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať, napríklad:
- Názov a sídlo spoločenstva
- Predmet činnosti spoločenstva
- Zoznam členov spoločenstva a ich podielov
- Údaje o spoločnej nehnuteľnosti
- Orgány spoločenstva a ich kompetencie
- Spôsob hospodárenia
Riešenie sporov a právna pomoc
Predaj a kúpa bytu, ako aj fungovanie spoločenstva vlastníkov či pozemkového spoločenstva, môžu byť spojené s rôznymi právnymi otázkami a potenciálnymi spormi. V takýchto situáciách je nevyhnutné vyhľadať odbornú právnu pomoc.
Dôležitosť právneho poradenstva
So zreteľom na opísanú problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. V záujme vyhnúť sa prípadným zbytočným problémom je vhodné zveriť vypracovanie zmluvy zachytávajúcej všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade odborníkovi s potrebnými vedomosťami a skúsenosťami.
Právne aspekty správy bytových domov
Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1.11.2018 priniesla mnoho nových práv a povinností pre spoločenstvá vlastníkov, pre správcov bytových domov, aj pre samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzhľadom na túto širokú koncepciu nových pravidiel je potrebné mať elementárny dokument v oblasti správy bytových domov v maximálnom poriadku a v súlade so zákonom. Pre spoločenstvá vlastníkov máme spracovanú zmluvu o spoločenstve podľa účinných právnych predpisov ku dňu 1. aprílu 2019, teda aj v zmysle novely bytového zákona č. 283/2018 Z. z.. Z rovnakého dôvodu je potrebná aj zmluva o výkone správy. Naši interní právnici spracovali vzorovú zmluvu o výkone správy, ktorá nevychádza len z právnej teórie a z textu zákona, ale je navyše upravená praxou a judikatúrou všeobecných súdov v oblasti výkonu správy a rozhodnutiami Slovenskej obchodnej inšpekcie.
Časté otázky a problémy v praxi
Pri aplikácii zákona a zmlúv v praxi sa objavujú rôzne nejasnosti a problémy.
Hotovostné platby a zákonné limity
Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii, kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčam, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali s dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu, dĺžku lehôt, v ktorých je banka schopná poskytnutie úveru spracovať, moment vzniku prípadného záložného práva a pod. Pomerne často sa v praxi stretávam s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Za veľmi dôležitú považujem skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu.
Zodpovednosť za správu domu
Správu domu môže vykonávať správca na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na základe zmluvy o spoločenstve. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Záverom k zmluvám o spoločenstve
Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov je základným kameňom pre riadne fungovanie bytového domu. Jej dôkladné poznanie a dodržiavanie právnych predpisov sú nevyhnutné pre zabezpečenie právnej istoty a spokojného spolužitia všetkých vlastníkov. Odporúčame preto, aby v prípade akýchkoľvek pochybností alebo pri vypracovaní či zmene zmluvy boli vlastníci bytov a nebytových priestorov vždy v kontakte s právnym odborníkom.