Pri kúpe nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo dom, sa môžu vyskytnúť rôzne komplikácie. Jednou z nich je situácia, keď predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu neskôr, ako bolo dohodnuté, alebo ak v byte ostáva neoprávnený nájomník či pôvodný vlastník, ktorý odmieta byt opustiť. Tieto situácie môžu viesť k finančným a právnym problémom pre nového vlastníka, ktorý už zaplatil kúpnu cenu, ale nemá možnosť užívať svoju novonadobudnutú nehnuteľnosť.
Neskoré odovzdanie nehnuteľnosti a jeho dôsledky
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť obvykle obsahuje presný dátum, ku ktorému má dôjsť k odovzdaniu nehnuteľnosti novému vlastníkovi. Pokiaľ predávajúci tento termín nedodrží, môže to mať pre kupujúceho vážne následky. Kupujúci už môže byť viazaný splácať hypotekárny úver na nehnuteľnosť, ktorú nemôže užívať, zatiaľ čo pôvodný vlastník alebo nájomník v nej stále býva. V takomto prípade kupujúci nemá kľúče od bytu a byt mu nebol odovzdaný, napriek tomu, že predávajúci už disponuje jeho finančnými prostriedkami.
V situácii, keď predávajúci odmieta dodržať dohodnutý termín odovzdania nehnuteľnosti a tvrdí, že sa tak stane "z dňa na deň", avšak k tomu nedochádza, je dôležité konať. Ak kupujúci nie je ešte zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva, zodpovednosť za vypratanie nehnuteľnosti nesie primárne predávajúci. Ak predávajúci túto povinnosť nesplní, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť a požadovať vrátenie kúpnej ceny.
Právne kroky pri neoprávnenom užívaní bytu
Ak ste sa už stali zapísaným vlastníkom nehnuteľnosti na liste vlastníctva a predávajúci vám neposkytol kľúče, máte právo do bytu vstúpiť a prípadne vymeniť zámky. Avšak situácia sa komplikuje, ak sa v byte nachádza nájomník s platnou nájomnou zmluvou. V takom prípade je potrebné rešpektovať jeho právo na bývanie, aj keď ste novým vlastníkom. Nájomný pomer je potrebné ukončiť v súlade s podmienkami uvedenými v nájomnej zmluve a v Občianskom zákonníku.
Ak nájomný pomer skončil, nájomná zmluva sa neobnovila a nájomník sa napriek tomu odmieta dobrovoľne odsťahovať, máte dve hlavné možnosti:
- Podanie trestného oznámenia: Môžete podať trestné oznámenie na políciu za neoprávnené užívanie bytu.
- Podanie žaloby na vypratanie: Môžete podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Po právoplatnom rozhodnutí súdu o vyprataní je možné pristúpiť k exekúcii, ktorá sa vykoná za prítomnosti polície a súdneho exekútora.
Pred podniknutím akýchkoľvek právnych krokov sa odporúča navštíviť nájomníka v byte, ideálne v sprievode svedkov alebo polície, aby ste získali informácie o charaktere jeho nájomného pomeru a presvedčili ho o nutnosti dobrovoľného odchodu.
Zanedbaný byt a jeho vplyv na okolie
Problémy s nehnuteľnosťami sa však netýkajú len vzťahu kupujúceho a predávajúceho. Existujú aj prípady, kedy sú byty dlhodobo neobývané a zanedbané, čo môže spôsobiť škody nielen samotnej nehnuteľnosti, ale aj okolitým bytovým jednotkám a celému bytovému domu. Takéto situácie môžu viesť k vážnym zdravotným rizikám pre susedov.
Príkladom je byt v obci Dúbravy pri Detve, ktorý bol takmer deväť rokov neobývaný a zamknutý. Zatekanie cez strechu a balkónové dvere spôsobovalo poškodenie omietky a maľovky, šírenie plesní a vlhkosti, ktoré presakovali do bytov pod ním. Tieto podmienky vytvárajú ideálne prostredie pre rast mikróbov, ako sú plesne, huby a baktérie, ktoré môžu negatívne ovplyvniť zdravie obyvateľov. Podľa Regionálneho úradu verejného zdravotníctva (RÚVZ) v Banskej Bystrici, prebytok vlahy v materiáloch vnútorného prostredia vedie k emisiám spór a mikrobiálnych organických látok do vnútorného ovzdušia.
Okrem plesní predstavuje riziko aj stav nečinných sietí a potrubí. V prípade stagnácie vody v potrubí, najmä pri príprave teplej vody, existuje riziko premnoženia baktérií rodu Legionella species, ktoré môžu spôsobiť vážne respiračné ochorenia. Tieto baktérie sa môžu množiť vo vodovodnom potrubí, výtokových batériách a sprchách, ak teplota vody nie je dostatočne vysoká alebo ak voda dlhšiu dobu stagnuje.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov jasne stanovuje, že každý vlastník je povinný dbať na to, aby nedochádzalo k škodám na majetku, vrátane spoločných častí a zariadení, ako aj na vlastnom byte, ak jeho zanedbaný stav ovplyvňuje ostatných susedov. Osoba, ktorá neumožňuje vstup do svojej nehnuteľnosti za účelom odstránenia chyby, môže zodpovedať za škodu, ktorá týmto konaním vznikla.
V prípade uvedeného bytu v Dúbravách sa situácia začala riešiť až po dlhšom čase, keď sa podarilo nájsť staré kľúče. Následná obhliadka potvrdila rozsiahle poškodenia strechy a balkónových dverí, ako aj zatekanie do bytov pod ním. Starostka obce plánuje ďalšiu kontrolu bytu za prítomnosti polície, aby sa situácia dôkladne zdokumentovala a aby sa prijali opatrenia na odstránenie rizika ohrozenia zdravia obyvateľov.
Riešenia bytovej krízy a podpora bývania
Problémy so zabezpečením bývania a vysokými cenami nehnuteľností sú celoslovenskou výzvou. Na Slovensku existuje deficit viac ako 300-tisíc bytov, čo si vyžaduje masívnu výstavbu rôznych typov bývania - nájomných, sociálnych, luxusných aj bežných bytov.
Existujú návrhy na zjednodušenie procesu kúpy prvej nehnuteľnosti pre mladých ľudí, napríklad prostredníctvom 100 % hypoték, ktoré by eliminovali potrebu mať nasporené 20 % z ceny nehnuteľnosti v hotovosti. Taktiež sa navrhuje odstránenie byrokracie a zavedenie mimoriadneho inštitútu bytovej núdze v lokalitách s najväčším nedostatkom bytov. V týchto oblastiach by sa vyhlásil stav núdze a zriadili by sa akceleračné zóny, kde by sa zásadne zjednodušili pravidlá pre novú výstavbu.
Princíp "cukru a biča" by mohol motivovať developerov prostredníctvom jednoduchších pravidiel a zrýchlených povoľovacích procesov. Vláda by v spolupráci s mestami a samosprávami mohla určiť okresy, kde je bývanie akútne nedostupné, a vytvoriť tam akceleračné tímy na mobilizáciu súkromných a verejných zdrojov. V akceleračných zónach by sa uplatňoval princíp automatického súhlasu pre projekty, ktoré spĺňajú vopred stanovené pravidlá. Okrem toho by sa mestám a obciam umožnilo zdaňovať veľké nevyužívané pozemky v mestách, čím by sa podporila ich efektívnejšia využitie. Tieto opatrenia by mohli prispieť k riešeniu bytovej krízy a zabezpečeniu dostupnejšieho bývania pre všetkých.