Každý človek sa minimálne raz v živote stretne s potrebou riešiť svoju bytovú situáciu. Niekedy to znamená potrebu väčšieho priestoru, inokedy naopak záujem o priestor menší. Po dosiahnutí príjmu z predaja nehnuteľností musí každý z nás zvážiť, ako s takýmto príjmom naložiť z hľadiska zákona o dani z príjmov. Mnohí si pamätáme, že pre posúdenie, či príjem z predaja nehnuteľnosti bude oslobodený od dane, je rozhodujúce, či od dňa nadobudnutia vlastníctva danej nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov.
Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti
Vlastník uzavrel v roku 2022 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2018 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom vlastníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený, pretože k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia.
Zároveň je potrebné testovať, či uvedená nehnuteľnosť bola zapísaná do obchodného majetku alebo nie. Vlastník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2012 za 50 000 eur. Od roku 2013 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem.
Vlastník uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022 príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Ku tomuto príjmu uplatní ako výdavok zostatkovú cenu nehnuteľnosti. Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Teda ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. …).
Pri predaji nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby si môžete započítať obstarávaciu cenu a všetko, čo priamo súvisí s rekonštrukciou a ostáva v nehnuteľnosti. Dobrým príkladom je vstavaná skriňa, ktorú si fyzická osoba môže započítať, ale voľne stojacu skriňu nie. Ak ste rekonštruovali byt, môžete si započítať náklady na materiál (tehly, obklady, stierky, farby), ale zodratý vrták už nie. Podlahovú krytinu áno, stôl a stoličky už nie. Ak si priestor prerobíte svojpomocne, nemôžete si započítať náklady na svoju prácu, potrebná je faktúra od firmy, lebo až to je oficiálny daňový doklad.
Výnimky - kedy nemusíte zdaňovať príjem zo zisku z predaja nehnuteľnosti:
- Pri predaji bytu nadobudnutého kúpno-predajnou zmluvou po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
- Pri predaji bytu nadobudnutého dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
- Pri predaji bytu zaradeného do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku.
- Pri predaji bytu nadobudnutého podľa zákona o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.
Ako je to s darovaním?
Veľa ľudí si myslí, že problém vyrieši darovanie. Namiesto kúpnej zmluvy prevedú nehnuteľnosť darovaním, ale pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti je tiež nutné odviesť dane (ak neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia). Ak mal darca nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako 5 rokov a nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku, môžeme vychádzať z trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku a tú si pri predaji nehnuteľnosti môžeme uplatniť ako nákladovú položku. V prípade, kedy mal darca nehnuteľnosť vo vlastníctve kratšie ako 5 rokov, a následne nehnuteľnosť daruje a potom dochádza k predaju, odvody platíme z celej predajnej sumy.
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom tzv. všeobecná cena určená podľa Civilného mimosporového poriadku. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane z príjmov alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena nehnuteľnosti (§ 25 ods. …)).
Predaj viacerých nehnuteľností v priebehu roka
Dôležitou poznámkou k tejto téme je predaj viacerých nehnuteľností v priebehu jedného roka. V prípade, že fyzická osoba predá dve nehnuteľnosti v priebehu dvanástich za sebou idúcich mesiacov (plávajúci rok, nie kalendárny), tak už je to považované za podnikateľskú činnosť a musí hradiť aj DPH. Čiže na konci dňa môžete skončiť aj v mínuse.
How to Avoid Capital Gains Tax When Selling Real Estate (2023) - 121 Exclusion Explained
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti
Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začne ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za zdaniteľný príjem. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura (pre rok 2025). Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur ročne. Ak príjem z prenájmu v danom roku nepresiahne sumu 500 eur, je oslobodený od dane z príjmu. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, môžu si obaja manželia príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť do svojho zdaniteľného príjmu ľubovoľným pomerom, pričom každý z manželov si smie uplatniť sumu oslobodenú od dane vo výške 500 eur z tohto príjmu, čo je oveľa výhodnejšie, ako keď si zahrnie celý príjem z prenájmu do svojho daňového priznania len jeden z manželov.
Výdavky pri prenájme nezaradenom v obchodnom majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Patria sem výdavky na energie (elektrina, voda, kúrenie, plyn), výdavky za služby ako odvoz odpadu, údržba spoločných priestorov, čistenie septiku, elektronické služby ako internet a televízia a iné.
Medzi uznateľné výdavky znižujúce základ dane pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku patria:
- elektrická energia, teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda, pitná a úžitková voda pre domácnosť, plyn.
- odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne.
- kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp.
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, internet.
- recepcia, strážna služba.
- Výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 Z.z.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.
Dôležitá zmena pre prenajímateľov v roku 2022:
„Dôležitá zmena pre prenajímateľov nastala v zdaňovacom období 2022, kde takisto uznateľným nákladom, ktorý znižuje daňový základ, sa stali aj výdavky na fond opráv v bytových domoch,“ vysvetľuje Martin Bečár, partner v RK Herrys.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 2 ZDP.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku si daňovník nemôže uplatniť:
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- daň z nehnuteľnosti.
Príklad úpravy výdavkov pri oslobodení príjmu:
Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (7440 - 500 = 6940), rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Pomer zdaniteľnej časti príjmov k celkovým príjmom je 6940 / 7440 ≈ 0.9328. Zdaniteľné výdavky teda budú 2250 * 0.9328 ≈ 2098.80 eur.
Príklad: Zamestnanec s príjmami z prenájmu
Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal v príslušnom zdaňovacom období za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. Iné zdaniteľné príjmy daňovník nemal. V uvedenom prípade daňovník podá daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel) a tiež príjmy z prenájmu (VI. oddiel). K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie. Pomer zdaniteľnej časti príjmov k celkovým príjmom je 2700 / 3200 = 0.84375. Zdaniteľné výdavky teda budú 1200 * 0.84375 = 1012.50 eur.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom si môže do daňových výdavkov uplatniť širšiu škálu nákladov.
Medzi preukázateľné výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou patria výdavky na:
- obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov).
- technické zhodnotenie, jej opravy a udržiavanie.
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie).
- ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- daň z nehnuteľností.
- výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.
- úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti a pod.
Úroky z hypotekárneho úveru ako výdavok:
Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom aj úroky zaplatené v súvislosti so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti sú v súlade s § 19 ods. 3 písm. … daňovým výdavkom.
Výdavky na opravu a technické zhodnotenie:
Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm. …
Daňový bonus na zaplatené úroky
Vlastník nehnuteľnosti si môže uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky vypočítané z výšky poskytnutého úveru na bývanie na základe jednej zmluvy o úvere na bývanie, najviac zo sumy 50 000 eur na jednu tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie, ktorou je byt alebo rodinný dom. Daňový bonus na zaplatené úroky sa vzťahuje iba na úroky pri úveroch na bývanie podľa § 1 ods. 6 a 7 zákona č. 90/2016 Z. z.
Registrácia na daňovom úrade
Realitná kancelária Herrys zároveň upozorňuje na registračnú povinnosť vlastníkov nehnuteľností na daňovom úrade. Prenajímateľ tak musí urobiť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, alebo nehnuteľnosť alebo jej časť okrem pozemku.
Autor: Mgr. Robert Šanko
S predajom i prenájmom nehnuteľnosti sú spojené aj daňové povinnosti. Mnohé z nich sú špecifické a ak sa zaoberáte kúpou, predajom, prenájmom alebo investíciami do nehnuteľností, mali by ste o nich vedieť, aby vám neprišiel z finančnej správy „drahý“ pozdrav. Odporúčam si odkladať všetky výpisy z účtu pri platbách, faktúry aj pokladničné bloky. Keďže údaje na papieri zvyknú časom vyblednúť, je ideálne ich naskenovať (prefotiť) a uložiť v počítači aj na cloude, alebo externom zdroji, aby ste eliminovali riziko, že o ne prídete a nebude vedieť daňovej kontrole preukázať vynaložené prostriedky.