Situácia týkajúca sa pozemkov na Slovensku je mimoriadne zložitá a do dnešného dňa stále komplexne nevyriešená. V praxi sa možno stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku. Ide o tzv. nezistených vlastníkov, ktorých definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Takéto nedostatky v evidencii vlastníckych práv k nehnuteľnostiam súvisia s legislatívnymi zmenami uskutočnenými v priebehu našej histórie, čo často vedie k nejasnostiam a komplikáciám, najmä pri predaji, kúpe či dedení nehnuteľností. Pochopenie povahy "neevidovanej parcely na liste vlastníctva" si vyžaduje hlbší pohľad do historického vývoja pozemkového práva a súčasných legislatívnych rámcov.
Historické korene nejasných vlastníckych vzťahov
Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska. Do týchto kníh sa štandardne zapisovali iba mená a priezviská vlastníkov pozemkov. Vlastníctvo k pozemkom sa nadobúdalo na základe zápisu do pozemkovej knihy, ktorý vyžadoval, aby sa vlastník na základe zmluvy alebo inej listiny intabuloval do evidencie vedenej v pozemkovej knihe. Vlastníctvo sa tak nadobudlo až vtedy, ak návrh na zápis do pozemkovej knihy schválil príslušný súd. Tento tzv. intabulačný princíp zabezpečoval pomerne jasnú evidenciu.
S nástupom socializmu však dochádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv. Tento proces vyvrcholil v roku 1951, kedy došlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách. Vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. V období od roku 1951 do 1964 bola intabulačná zásada pretrhnutá a zápis do pozemkovej knihy bol dobrovoľný a mal deklaratórny charakter. V pozemkovej knihe sa tak neevidovali všetky zmeny vlastníctva, pričom tie, ktoré sa evidovali, často neobsahovali všetky identifikačné údaje. O trinásť rokov neskôr, v roku 1964, došlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Tieto zmeny prispeli k tomu, že vznikol nesúlad medzi skutočným právnym stavom a stavom evidovaným v pozemkovej knihe.
Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993. Jeho cieľom bolo vytvoriť jednotný a moderný systém evidencie nehnuteľností. Avšak, dôsledky predchádzajúcich legislatívnych zmien sa prejavovali aj naďalej.
Registre obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) a ich úloha
Na to, aby bolo možné odstrániť nesúlad medzi skutočným právnym stavom a stavom evidovaným v pozemkovej knihe (a neskôr v katastri nehnuteľností), sa od roku 1995 spracúvali registre obnovenej evidencie (ďalej len “ROEP”). Cieľom ROEP bolo zistiť dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, doplniť chýbajúce vlastnícke vzťahy a zapísať dovtedy nezaevidované pozemky. V rámci konania o ROEP sa mali zisťovať vlastníci a ich identifikačné údaje.
Napriek snahe ROEP však v niektorých prípadoch nedošlo k precíznemu spracovaniu alebo sa nepodarilo identifikovať všetkých vlastníkov. To viedlo k situáciám, kedy sa na liste vlastníctva nachádzajú tzv. nezistení vlastníci. Tieto prípady možno rozdeliť do dvoch hlavných kategórií:
- Nezistený vlastník bez identifikačných údajov: V katastri nehnuteľností nie je o vlastníkovi zapísaný žiaden identifikačný údaj.
- Nezistený vlastník so známym menom a priezviskom, ale bez možnosti identifikácie: Meno a priezvisko vlastníka sú známe, no nemožno ho identifikovať ako konkrétnu osobu z dôvodu absencie ďalších identifikačných údajov alebo existencie viacerých osôb s rovnakým menom v danej lokalite.
Proces identifikácie a vysporiadania nezistených vlastníkov
Ak narazíte na pozemok s neznámym alebo nezisteným vlastníkom, proces jeho vysporiadania môže byť zdĺhavý a náročný. Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom definuje postup pri riešení týchto situácií.
1. Identifikácia žijúceho nezisteného vlastníka:Ak je na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko, je potrebné príslušnému Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, predložiť doklady preukazujúce ďalšie identifikačné údaje. Týmito listinami môžu byť napríklad overené fotokópie občianskych preukazov, rodných listov, sobášnych listov, a pod. V prípade, že sa v danej obci nachádza viacero osôb s rovnakým menom a ani predložené doklady neposkytnú hodnoverný dôkaz o vlastníkovi, zamestnanec Okresného úradu si môže vyžiadať aj listinu, ktorou daná osoba nadobudla nehnuteľnosť podľa údaja uvedeného v pozemkovoknižnej vložke. Ak sa takáto listina nenachádza v zbierke listín Okresného úradu, je vhodné obrátiť sa so žiadosťou o dopyt na príslušné archívy (napr. okresné archívy, Štátny archív, Slovenský národný archív).
2. Identifikácia nezisteného vlastníka, ktorý už nežije:V prípade, že osoba uvedená na liste vlastníctva už nežije, je potrebné v prvom rade identifikovať vlastníka vyššie uvedeným postupom a následne zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Informáciu o dedičskom konaní je možné zistiť na príslušnom okresnom súde, nakoľko súdy archivujú aj spisy bývalých štátnych notárstiev, ktoré prejednávali dedičstvá do roku 1992.
- Ak dedičské konanie prebehlo, ale rozhodnutie nebolo zapísané do katastra: Je potrebné podať na okresný súd návrh na zápis rozhodnutia o dedičstve do katastra.
- Ak pozemok nebol predmetom dedičstva: Je potrebné podať na okresný súd návrh na prejednanie novoobjaveného dedičstva. Návrh môže podať dedič. Konanie o dodatočnom prejednaní dedičstva však možno začať aj bez návrhu. Developer alebo vlastník susedného pozemku môže podať na súd podnet, na základe ktorého súd rozhodne o začatí konania bez návrhu, ak zistí dané dôvody.
3. Situácia s poznámkou "nezistený vlastník" v časti B listu vlastníctva:V tomto prípade je situácia o čosi komplikovanejšia. Odporúča sa podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy (spoplatnené správnym poplatkom). V pozemkovej knihe je potrebné hľadať zápis, ktorý by sa vzťahoval k danému pozemku. Ak sa podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo inej relevantnej listine (napr. číslo denníka označujúce rozhodnutie súdu), je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky (spoplatnené správnym poplatkom). Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je možné kontaktovať príslušné archívy alebo Slovenský národný archív.
Dedenie peňazí? 4 veci, ktoré treba urobiť pri dedičstve - Tipy na plánovanie odchodu do dôchodku
Právne kroky a možnosti scudzenia pozemku
Aby bolo možné pozemok nezisteného vlastníka scudziť (predať, darovať a pod.), je potrebné takúto osobu najprv identifikovať a následne ju alebo jej právneho nástupcu zapísať ako vlastníka do katastra nehnuteľností. Po získaní potrebných listín preukazujúcich vlastnícke právo a identifikáciu vlastníka je potrebné predložiť tieto dokumenty Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu. Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa doručenia listiny spôsobilej na záznam.
V prípade, ak by ste si chceli kúpiť pozemky od všetkých vlastníkov a oni by súhlasili s odpredajom, je možné kúpiť aj parcely registra E KN, prípadne aj len podiely niektorých vlastníkov. Avšak, odporúča sa pozemky vysporiadať. Geodet môže vypracovať geometrický plán na majetkovoprávne vysporiadanie. Týmto procesom zaniknú čiastkové parcely registra E a na parcelu sa založí list vlastníctva registra C. Odporúča sa najprv kúpiť, lebo inak nebude možné zlúčiť do jednej parcely viac parciel s rôznymi vlastníkmi, čo by viedlo k tomu, že budete mať namiesto jednej parcely viacero parciel.
Špecifické prípady a legislatívne iniciatívy
Zákon o pozemkových úpravách umožňuje po novom vyriešiť vlastnícke vzťahy k pôde v rómskych osadách a v hospodárskych dvoroch bývalých družstiev. Hospodárskym dvorom sa v tomto prípade rozumie obvod takzvaných združených pozemkov, na ktorom boli zriadené stavby poľnohospodárskych podnikov do 24. júna 1991 a slúžili poľnohospodárskej výrobe. Novelou zákona sa tak ponúka možnosť usporiadať vlastnícke vzťahy k pozemkom, na ktorých boli zriadené stavby pred uvedeným dátumom.
Okrem toho, existujú aj špecifické oprávnenia Správy lesných pozemkov nezistených vlastníkov, ktoré prináležia Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku. Tieto oprávnenia zahŕňajú užívanie, prenajímanie, zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a vzájomné vyporiadanie alebo prevod vlastníctva z taxatívne vymedzených dôvodov. Vlastnícke právo neznámeho vlastníka je v týchto prípadoch chránené prostredníctvom náhrady vo výške, ktorú štátny podnik prijal podľa cenových predpisov platných v čase uskutočnenia týchto právnych úkonov. Náhrada je splatná najneskôr do dvoch rokov odo dňa uplatnenia práva.
V minulosti boli predložené viaceré návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo riešiť problematiku nezistených vlastníkov. Jedným z posledných pokusov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov, ktorá mala priniesť správne konanie upravujúce prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. Toto konanie by poskytlo dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Ak by sa nárok neuplatnil, vlastníctvo by prešlo na štát.
Praktické rady a odporúčania
- Pred kúpou nehnuteľnosti: Vždy si dôkladne preverte vlastnícke vzťahy nielen k stavbe, ale aj k pozemku, na ktorom sa nachádza.
- Pri kúpe domu s pozemkom: Ak sa ukáže, že pozemok nie je zapísaný v katastri alebo má nezisteného vlastníka, odporúča sa požiadať o identifikáciu parciel na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom geodeta.
- Dedičstvo: Ak zdedíte nehnuteľnosť, skontrolujte, či sú všetky pozemky riadne zapísané na liste vlastníctva a či vlastnícke práva zodpovedajú skutočnosti. V prípade pochybností kontaktujte okresný súd alebo advokáta.
- Geometrický plán: Pri akýchkoľvek úpravách vlastníckych vzťahov, zlučovaní alebo delení parciel je nevyhnutné vypracovanie geometrického plánu geodetom.
- Konzultácia s odborníkmi: Vzhľadom na komplexnosť problematiky je vždy vhodné konzultovať situáciu s geodetom, advokátom alebo iným odborníkom na pozemkové právo.
Hoci proces identifikácie a vysporiadania neevidovaných parciel na liste vlastníctva môže byť náročný, pochopenie historických súvislostí a poznanie relevantných legislatívnych krokov predstavuje kľúč k úspešnému vyriešeniu týchto zložitých situácií.