Daň z nehnuteľností je kľúčovou miestnou daňou, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, no jej správu a konkrétnu výšku si určuje každá obec alebo mesto individuálne. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve. Mnohí vlastníci nehnuteľností si aj napriek tomu nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany a nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.
Vznik daňovej povinnosti a podanie daňového priznania
Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi, ktorý sa v priebehu predchádzajúceho roka stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti. Táto vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Je dôležité si uvedomiť, že daňová povinnosť vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Ide pri tom o prípady, kedy sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom danej nehnuteľnosti.
Príklad: Ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025, daňová povinnosť vám vzniká od 1. 1. 2026. Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napr. 1. 9. 2025, daňová povinnosť zaniká k 31. 12. 2025, novému vlastníkovi následne vzniká k 1. 1. 2026.
Daňové priznanie musí daňovník následne podať do 31. januára roku, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť. Uvádzajú sa tu informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozloha pozemku, počet podlaží a podobne. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru. Ak ste napríklad nadobudli nehnuteľnosť 25. 8. 2022, daňové priznanie ste povinní podať do 31. januára 2023, ale len v tom prípade, ak tieto skutočnosti budú k 1. januáru 2023 relevantné pre daňovú povinnosť.
Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností. Daňové priznanie je nutné podať za to zdaňovacie obdobie, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť (stali ste sa vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti), a to do 31. januára nasledujúceho roka.
Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. 9. 2025, do 31. 1. 2026 (v prípade, že je zapísaný v katastri) musíte podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená od 1. 1. 2026.
Ak nehnuteľnosť vlastní viac osôb, priznanie podáva každý spoluvlastník za svoj podiel. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu nie je potrebné priložiť dokumenty ako list vlastníctva a pod. Tie by si úrady mali overiť sami v katastri nehnuteľností. Zaručuje to tzv. antibyrokratický zákon č.
V prípade, že sa stanete vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti v priebehu roka, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti. Toto platí aj v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením alebo vydražením.
Príklad: Ak ste si kúpili byt 15. júna, povinnosť platiť daň vám vznikne od 1. júla.
Ako sa daň vypočítava a platí?
Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (mesto, obec), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani (rozhodnutie vydané mestom alebo obcou obsahuje číslo účtu a označenie spôsobu platby dane). Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. januáru.
Daň sa vypočíta na základe rozlohy nehnuteľnosti a sadzby, ktorú stanovuje obec. Daň vám vyrubí obec na základe údajov z priznania. Platobný výmer s presnou výškou dane a pokynmi na platbu vám doručí obec. Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane spravidla do 15. mája. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže určiť platenie dane z nehnuteľností aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí, ktorým daň vyrubuje. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Výška dane z nehnuteľností sa určuje podľa sadzieb jednotlivých obcí, typu nehnuteľnosti a zároveň aj jej výmery v metroch štvorcových. Každá obec si totiž v rámci zákonom stanovených limitov môže určiť vlastnú sadzbu a preto sa výsledná suma medzi mestami alebo regiónmi niekedy líši. Rôzne druhy nehnuteľností majú rozdielne sadzby - inak je to v prípade rodinných domov, inak v prípade bytov, garáží a tak ďalej.
Príklad: Pán Jablonec roky platí daň z nehnuteľností za svoj rodinný dom. V septembri 2025 však skolaudoval novú samostatne stojacu garáž a hoci dom už v systéme zaevidovaný má, 31. januára 2026 musí podať čiastkové daňové priznanie z nehnuteľnosti, v ktorom túto novú stavbu prizná.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí?
Zákon a miestne nariadenia v niektorých prípadoch umožňujú, aby sa daň z nehnuteľnosti neplatila vôbec. Konkrétne podmienky sú upravené v zákone č. 582/2004 Z. z.
Daň z nehnuteľností sa neplatí najmä pri stavbách a pozemkoch, ktoré patria medzi zákonné výnimky. Oslobodenie od dane sa okrem toho môže týkať aj konkrétnych skupín obyvateľov, napríklad dôchodcov, ťažko zdravotne postihnutých osôb (teda držiteľov preukazu ZŤP) alebo inak zdravotne znevýhodnených ľudí. Tieto úľavy sa pritom neuplatňujú automaticky, majiteľ o ne musí požiadať.
Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať. Týka sa to najmä obcí a mestských častí, nehnuteľností iných štátov, cirkví a náboženských spoločností, verejných vysokých škôl, štátnych pozemkov a stavieb, ktoré spravuje Slovenská akadémia vied, nehnuteľností, ktoré slúžia na vzdelávanie, pozemky vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť, vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobne. Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.
Oslobodenie od dane z nehnuteľností sa vzťahuje na určité typy pozemkov, stavieb a priestorov v špecifickom vlastníctve alebo správe. Patria sem napríklad nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve obcí alebo mestských častí, cirkví a náboženských spoločností využívané na vzdelávacie alebo náboženské účely, či majetok verejných vysokých škôl a výskumných inštitúcií určený na vzdelávanie a výskum. Oslobodené sú aj nehnuteľnosti patriace zdravotníckym zariadeniam poskytujúcim ústavnú starostlivosť, ako aj majetok Slovenského Červeného kríža. Tieto výnimky sú v zákone definované na podporu verejnoprospešných, vzdelávacích, výskumných a zdravotníckych aktivít.
Okrem uvedených prípadov, môže správca dane znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky zníženia alebo oslobodenia od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára príslušného roka.
Daňová povinnosť pri zmene vlastníctva
Daňová povinnosť zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom došlo k prevodu nehnuteľnosti. Ak napríklad dôjde k zmene vlastníka napríklad v apríli, pôvodný majiteľ ostáva daňovníkom až do konca daného kalendárneho roka a nový majiteľ sa ním stáva až od 1. januára nasledujúceho roka.
Príklad: Pani Kvetnatá predala svoj byt 15. decembra 2025. Hoci už byt nevlastní, je povinná do 31. januára 2026 podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností na zánik daňovej povinnosti.
Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.
Príklad: Pani Guľatá zdedila v marci 2024 byt. Do 30 dní oznámila obci, že sa stala jeho novou vlastníčkou a keďže byt nadobudla v roku 2024, daňové priznanie k dani z nehnuteľností podala do 31. januára 2025.
Pokuty za nezaplatenie dane
Ak nepodáte priznanie včas, obec vám môže uložiť pokutu až do výšky 3 000 €. Dôležité je preto dodržiavať všetky stanovené lehoty a povinnosti týkajúce sa dane z nehnuteľností.
Praktické rady a zaujímavosti
- Bratislava: Správu dane z nehnuteľností v Bratislave vykonáva mesto (teda nie mestská časť), Oddelenie miestnych daní a poplatkov.
- Elektronické služby: Zákon neustanovuje povinnosť mesta alebo obce poskytovať elektronické služby, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania. Niektoré mestá a obce však ponúkajú možnosť podať daňové priznanie elektronicky.
- Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: Na Slovensku sa v súčasnosti neplatí žiadna priama daň z kúpy nehnuteľnosti. Niektoré staršie zdroje však spomínajú daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, no tá sa už dlho neplatí, v roku 2004 bola zrušená.
- Overenie údajov: Úrady by si mali údaje o vlastníctve overovať samy v katastri nehnuteľností. V súvislosti s problémami, ktoré aktuálne eviduje kataster, môžu mať niektorí daňovníci problém zistiť, či ich vlastníctvo bolo alebo nebolo zapísané do katastra nehnuteľností v minulom roku. V takýchto prípadoch sa odporúča kontaktovať priamo príslušný správca dane.
- Dôležitosť VZN: Odporúča sa nahliadnuť do všeobecne záväzného nariadenia miestneho úradu alebo využiť online kalkulačku dane, ktorú majú niektoré mestá a obce k dispozícii.
Daň z nehnuteľností je povinnosť, ktorá sa opakuje každý rok, no s riadnym vedením dokumentácie a dodržiavaním termínov sa dá zvládnuť bez komplikácií.
tags: #chcemposlat #dan #zy #byt